房地产估价第五章受益还原法PPT课件.ppt

作业存在问题 半年后付款与年利率建筑面积与使用面积不分建筑面积下的价格 单价与总价不分买方付出与卖方净得不分买卖双方税费混淆逐月递增或递减与期内平均平均上升或下降混淆月份计算不准确结果计算准确率太低只列公式注意 单价单位 元 m2 四舍五入取整数 总价四舍五入取小数点后两位 列总计算公式 然后四舍五入取值 1 第六章收益还原法 第六章收益法 2 一 概念 预计估价对象未来的正常净收益 选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 二 适用范围 有收益有潜在收益的房地产 三 理论依据 预期原理 6 1收益法概述 第六章收益法 3 四 操作步骤 1 搜集有关房地产收入和费用的资料 2 估算潜在毛收入 假定房地产在充分利用 无空置状况下可获得的收入 3 估算有效毛收入 潜在毛收入扣除空置 拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 4 估算运营费用 维持房地产正常生产 经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益 5 估算净收益 净收益 有效毛收入 运营费用 6 选用适当的还原利率 7 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 6 1收益法概述 第六章收益法 4 一 货币时间价值1 基本参数含义P 本金 即现值 A 年金 即连续出现在各计息周期期末的等额支付金额 n 计息周期i 每个计息周期的利率I 利息总额F 本利之和 即将来值 2 单利值 指现在存入一笔本金 按期以一定利率计算利息 每期均按原始本金计息 则 I P i nF P I P 1 i n 6 2收益还原法的计算公式 5 3 复利值 指按期按一定利率将本金所生利息加到本金上再计息 逐期滚算到预定期数的本利总值 则 I P 1 i n 1 F P I P 1 i n若单利与复利的本利之和相同 则 P 1 i1 n P 1 i2 ni1为单利率 i2为复利率 则 i1 1 i2 n 1 ni2 1 i1 1 n 14 现值 未来某一金额的现在价值 由F P 1 i n得P F 1 i n其中1 1 i n称为折现系数 6 2收益还原法的计算公式 6 5 年金的复利值 年金按复利计算的本利总值 即 F A 1 i n 1 i其中 1 i n 1 i称为年金复利系数6 年金的现值 年金的复利值的现在价值 即 由P F 1 i n和F A 1 i n 1 i 得 P A 1 i n 1 i 1 i n 式中 1 i n 1 i 1 i n 称为年金现值系数 7 还本付息额 每年应还本付息的金额 由P A 1 i n 1 i 1 i n 得 A P i 1 i n 1 i n 1 6 2收益还原法的计算公式 7 6 2收益还原法的计算公式 二 一般公式 第六章收益法 8 通常以年为单位 V 价格ai 净收益n 收益期限r 还原利率 二 一般公式 第六章收益法 9 三 净收益每年不变 a1 a2 a3 an a n r 0 第六章收益法 10 公式用途 直接用于计算价格 不同年限价格的换算 比较不同年限价格的高低 用于比较法中土地使用权年限修正 第六章收益法 11 1 直接用于计算价格 例5 7 某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用 利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元 该类房地产的还原利率为7 5 试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格 第六章收益法 12 2 不同年限价格的换算 假设 则有 如果 an aN a 则有 如果 R r 则有 第六章收益法 13 例5 8 已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元 还原利率为8 试求其30年收益权利的价格 第六章收益法 14 例5 9 已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元 对应的还原利率为8 试求假设其土地使用权为50年 还原利率为10 下的价格 第六章收益法 15 3 比较不同年限价格的高低 例5 10 有A B两宗房地产 A房地产的收益年限为50年 单价10000元 B房地产的收益年限为30年 单价9000元 假设还原利率均为7 试比较该两宗房地产价格的高低 计算A房地产30年的收益价格 第六章收益法 16 A房地产无限年价格 B房地产无限年价格 A B 第六章收益法 3 比较不同年限价格的高低 17 4 用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA VA K情 K日 K区 K个 K容 K年 第六章收益法 土地使用年限修正系数 18 例5 11 某宗工业用地使用权剩余年限为48年 所处地段的基准地价为1500元 平方米 制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年 假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外 其他均相似 现行土地还原利率为6 求该宗工业用地的价格 第六章收益法 19 四 纯收益按一定比率递增 减 n g r r g 第六章收益法 ai a 1 g i 1 20 例5 12 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的 土地使用年限70年 于估价时点已使用了5年 预计该房地产未来第一年的净收益为8万元 此后每年净收益会在上一年的基础上增长2 该类房地产的还原利率为9 试求该宗房地产的价格 第六章收益法 21 四 纯收益按一定数额递增 有限年 无限年 第六章收益法 ai a i 1 b 22 例5 13 某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元 收益年限可视为无限年 该类房地产的还原利率为9 试求该宗房地产的价格 第六章收益法 23 递减没有无限年 第六章收益法 24 五 预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 Vta1a2a3 at 0123 t 第六章收益法 假设 已知t年末的房地产价格为Vt 已知第1年到第t年的纯收益为ai 则 25 若t年前的纯收益每年相等 若t年前的纯收益每年按一定比率g递增 若t年前的纯收益每年按一定数额b递增 第六章收益法 26 例5 14 某宗房地产现行的价格为3000元 年净收益为200元 还原利率为8 5 现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站 该火车站将在6年后建成投入使用 到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度 在该城市现有火车站地区 同类房地产的价格为5000元 据此预计新火车站建成投入使用后 新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元 试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格 第六章收益法 27 例5 15 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60 5万元 两年后的价格比现在上涨10 该类房地产的还原利率为10 求该宗房地产现在的价格 第六章收益法 28 七 有效毛收入与运营费用的变化不同 设 Ai 每一期的经营收入 Ci 每一期的经营费用 则 ai Ai Ci 第六章收益法 29 Ai每一期以一定的比率gA递增 Ci每一期以一定的比率gC递增 且收益年限为n Ai每一期不变 Ci每一期以一定的比率gC递减 且收益年限为n Ai每一期以一定的数额b递增 Ci每期固定不变 且收益年限为无限年 Ai每一期以一定的比率gA递增 Ci每一期以一定的比率gC递减 且收益年限为无限 第六章收益法 30 例5 16 某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元 以后每年会在上一年的基础上递增2 未来第一年的费用为30万元 以后每年会在上一年的基础上递增1 5 收益年限为45年 还原利率为9 试评估该房地产的价格 第六章收益法 31 32 八 其他 a1a2a3 ata a 0123 tt 1 n 第六章收益法 33 例题 例5 17 某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权 于2004年11月30日建设完成 即将投入使用 现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格 市场分析显示 其未来前4年的净收益分别为200万元 220万元 250万元 280万元 第5年开始经营走向稳定 每年的净收益将保持在300万元左右 该类房地产的还原利率为8 试评估该写字楼的价格 第六章收益法 34 2020 2 8 35 36 6 3纯收益 还原利率及收益年限的确定 房地产价格的高低取决于3个因素 1 可获净收益的大小 即ai的大小 2 获得该净收益的可靠性 即r的大小 3 可获得净收益期限的长短 即n的大小 第六章收益法 37 一 纯收益 净收益 一 净收益的计算公式 净收益 潜在毛收入 空置等造成的损失 运营费用 有效毛收入 运营费用 潜在毛收入 假定房地产在充分利用 无空置状况下可获得的收入 有效毛收入 由潜在毛收入扣除空置 拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用 及归属于其他资本或经营的收益 第六章收益法 38 运营费用 有效毛收入 运营费用率 净收益 有效毛收入 1 运营费用率 第六章收益法 一 净收益的计算公式 39 二 不同类型房地产的净收益求取 1 出租型房地产净收益的求取 净收益 租赁收入 维修费 管理费 保险费 房地产税 租赁代理费 2 直接经营型房地产净收益的求取 1 商业 净收益 商品销售收入 商品销售成本 经营费用 财务费用 商业利润 2 工业 净收益 销售收入 生产成本 产品销售费用 农药费 3 农地 3 其他类型房地产净收益的求取 第六章收益法 净收益 农地平均年产值 种苗费 人工费 生产利润 A 自用或尚未使用的房地产 参照市场上有收益的类似房地产 B 用于直接经营者房地产存在出租的可能 视为出租型房地产 C 混合的房地产 分别计算 再综合 40 三 有形收益和无形收益 四 实际收益和客观收益 实际收益 在现状下实际取得的收益 客观收益 排除了实际收益中属于特殊的 偶然的因素后所能得到的一般正常收益 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 有形收益是由房地产带来的直接货币收益无形收益是指房地产带来的间接利益无形收益难以货币化 难以在计算净收益时考虑 但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑 41 例5 18 某商店的土地使用权年限为40年 从1999年12月1日起计 该商店共两层 每层可出租面积各为200平方米 一层于2000年12月1日租出 租期为5年 可出租面积的月租金为180元 平方米 且每年不变 二层现暂空置 附近类似商场一 二层可出租面积的正常月租金分别为200元 平方米和120元 平方米 运营费用率为25 该类房地产的还原利率为9 试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格 1 商店一层价格计算 a内 200 180 1 25 12 32 40 万元 a外 200 200 1 25 12 36 00 万元 第六章收益法 42 2 二层价格计算 a 200 120 1 25 12 21 60 万元 V V1 V2 375 69 229 21 604 90 万元 第六章收益法 例5 18 43 五 净收益流量的类型 1 每年基本上固定不变 2 每年基本上按某个固定的数额递增或递减 3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减 4 其他有规则的变动情况 六 净收益流量的求取 1 调查求取估价对象过去3 5年的净收益 然后将其简单算术平均数作为a 2 调查预测估价对象未来3 5年的净收益 然后将其简单算术平均数作为a 第六章收益法 3 调查预测估价对象未来3 5年的净收益 然后采用下列等式求出a 44 例题 某宗房地产收益年限40年 判定其未来净收益每年不变 通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元 26万元 24万元 25万元 还原利率为10 试求该宗房地产的收益价格 第六章收益法 45 二 还原利率 一 还原利率的重要性 第六章收益法 46 二 还原利率 还原利率实质上是一种投资的收益率 与风险正相关 不同用途 不同性质 不同地区 不同时间的房地产的投资风险不同 还原利率也不同 三 还原利率求取的基本方法 第六章收益法 二 还原利率的实质 47 三 还原利率求取的基本方法 第六章收益法 1 市场提取法 48 1 市场提取法通过搜集同一市场上多宗类似房地产的价格 纯收益 收益年限等资料 并从中选择三宗以上的可比实例 然后利用可比实例房地产的价格 纯收益 收益年限等资料 选用相应的收益法计算公式 求出还原利率 最后采用简单算术平均或加权算术平均等方法得到所需的还原利率 三 还原利率求取的基本方法 49 试算 线性内插 第六章收益法 三 还原利率求取的基本方法 若可比实例的收益年限与估价对象 则可假设 50 三 还原利率求取的基本方法 还原利率 安全利率 投资风险补偿 管理负担补偿 缺乏流动性补偿 投资带来的优惠 第六章收益法 2 安全利率加风险调整值法 安全利率 无风险投资的收益率 选用同一时间的定期存款法定利率 或国债利率 代替安全利率 51 三 还原利率求取的基本方法 3 投资收益率排序插入法 步骤 1 收集估价对象所在地区的房地产投资 相关投资及其收益率和风险程度的资料2 将不同类型投资的收益率按低到高的类型排序 制成图表 3 将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较 确定估价对象风险程度应落的位置 4 结合估价理论 估价经验等判定还原利率的取值 第六章收益法 52 三 收益年限的确定 一 土地估价 根据土地使用权年限来确定 二 建筑物估价 根据建筑物经济寿命来确定 三 房地估价 土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致 第六章收益法 53 1 建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n 40 3 5 32年 第六章收益法 求取n年建筑物剩余价值VB 最后计算价格V 54 2 建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以t 50 5 45计算价格V0 求取t年剩余土地价值VL 第六章收益法 55 6 4剩余技术及收益乘数法 一 剩余技术 土地剩余技术利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值建筑物剩余技术利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值 第六章收益法 第六章收益法 56 利用公式讨论这一技术的应用 1 土地剩余技术 2 建筑物剩余技术 第六章收益法 57 VL 土地价值VB 建筑物价值ao 房地纯收益aL 土地纯收益aB 建筑物纯收益rL 土地还原利率rB 建筑物还原利率一般情况下土地还原利率比建筑物还原利率低2 3个百分点 58 例6 24 某房地产的年净收益为500万元 建筑物价值2000万元 建筑物还原利率8 土地还原利率6 收益年限为50年 试求该宗房地产价值 V VL VB 第六章收益法 59 二 收益乘数法 一 概念 将估价对象一年的某种收益 乘以相应的收益乘数转换成价值 二 方法 毛租金乘数法 潜在毛收入乘数法 有效毛收入乘数和净收益乘数 毛租金乘数法 房地产价格 毛租金 毛租金乘数 毛租金乘数 房地产价格 毛租金 第六章收益法 60 1 出租人权益价值 有租约限制下的价值 租约内租金计算得到租约期内收益价格 加上租约外收益期限内收益价格 2 出租房完全产权价值 无租约限制下的价值 市场租金计算出的房地产收益价格 3 承租人权益价值 在租赁期内市场租金与合同租金差额三者关系 有租约限制下的价值 无租约限制下的价值 承租人权益价值 61 例题 某房地产于2003年10月22日出租 租期为10年 月租金为24元 现市场上类似