XX集团预验收及物业移交管理办法.doc

文件编号版 本 号I生效日期2013-07-30金地集团预验收及物业移交管理办法修改状态修 订 情 况生 效 日 期I新建IIIIIIV编 制刘子银职务工程专业经理日 期2013-07-20审 核王晓华职务工程部助理总经理日 期2013-07-25审 核胡若翔职务工程部副总经理日 期2013-07-25审 核祝峥职务产品部副总经理日 期审 核王南职务ISO9000管理者代表日 期签 发黄俊灿职务总裁日 期金地集团预验收及物业移交管理办法1. 目的为了加强入伙前的质量限期整改，降低入伙时的户均问题数，满足入伙后的正常使用功能，提高客户质量满意度，需要对预验收及物业移交的相关管理流程、质量标准、移交内容等进行统一规定，特制定本管理办法。2. 适用范围适用于由金地集团开发的并移交给金地物业集团进行物业管理的住宅项目。3. 名词解释3.1 预验收预验收是指在入伙前3个月由项目中心或区域/城市客服部组织物业公司、监理单位和施工单位以客户的视角对将交付的房屋质量进行的检查验收工作。3.2 物业移交物业移交是指地产公司在项目工程竣工验收合格，在手续齐全且工程进度和质量均满足入住条件的情况下，由物业公司代表小业主从满足后期正常使用以及物业管理要求的角度，与地产公司共同对物业公用部位、共用设施设备进行验收、签字确认、责权转移以及对房屋户内部分进行移交代管的过程。4. 职责分工4.1 集团工程部（1）负责预验收及物业移交管理办法的编制、修订及解释；（2）在入伙交付前组织第三方评估单位对交付房屋质量进行抽查。4.2 集团产品部（1）参与预验收及物业移交管理办法的编制、修订及解释。4.3 区域/城市公司工程部（1）参与移交实物标准确定，对现场查验问题整改进度进行监督及提供技术支持；（2）在入伙交付前配合第三方评估单位对房屋质量进行抽查。4.4 区域/城市公司客服部（1）组织确定物业移交实物标准并参与预验收及物业移交工作；（2）监督预验收及物业移交问题整改落实，并根据销项率对项目中心进行绩效评价。4.5 项目中心（1）编制预验收及物业移交工作计划；（2）组织预验收及物业移交验收工作；（3）负责预验收及物业移交问题整改落实。4.6 物业公司（1）具体实施预验收及物业移交工作，并负责将现场查验问题录入CRM系统；（2）负责对预验收及物业移交验收问题的整改情况进行复查并销项封闭。5. 预验收及物业移交的管理流程图6. 预验收流程6.1 编制预验收计划（1）在入伙前四个月，由项目中心拟定预验收计划，包括预验收时间、内容、范围、工作流程以及各专业沟通渠道等，发送给物业公司和区域/城市公司客服部；物业公司在接到计划后一周内完成预验收配合工作方案，在方案中明确预验收对接部门及对接人、人员组织、时间安排、费用支付等内容。（2）项目中心或区域/城市公司客服部7天内完成预验收配合工作方案的审核，并完善预验收工作计划，并协调物业公司、监理公司、施工单位等人员组成联合检查工作组，确定工作组日常工作机制，明确预验收相关工作内容及定期召开预验收相关工作协调会议机制。6.2 确定实体验收样板由项目中心负责按照毛坯或精装修交付标准完成实体验收样板（包括住宅户内及公共空间的实体验收样板），区域/城市公司客服部组织区域/城市工程部、设计部、项目中心、物业公司在入伙前三个月前对实体验收样板进行联合验收，并签字进行确认，作为现场查验及物业移交的样板标准。6.3 现场查验（1）现场查验可根据现场进度分批次进行，具体批次由项目中心和物业公司在预验收工作计划中确定；现场查验必须在入伙前三个月开始启动，最迟在入伙前一个月必须全部查验完成。（2）现场查验的条件是工程施工完毕、基本达到交付标准，现场查验包括户内、公共部分及共用设备设施，对住宅部分必须100%的逐套进行查验，对公共区间及共用设备设施也要进行100%的查验。（3）现场查验标准参见实体验收样板及附件金地集团物业移交标准，由物业公司组织的预验收小组成员按照金地集团预验收记录表标准表格进行现场查验，并将现场查验问题逐项如实进行填写。（4）每批次的现场查验完成后7天内，由物业公司负责对预验收问题记录进行整理，并逐项录入CRM系统。6.4 问题整改（1）项目中心应组织施工单位就现场查验问题进行交底会，并限期要求各施工单位上报整改计划，组织各施工单位对照现场查验问题逐条进行整改，一般问题要求在7天内整改完毕、特殊问题要求15天内整改完毕，原则上对现场查验问题应在入伙前一个月全部整改完毕。（2）对现场查验暴露出来的重大质量技术问题及质量缺陷，应由项目中心组织区域/城市公司设计部、工程部、客服部、物业公司召开专题会商讨并确定技术解决方案，区域/城市公司工程部应在现场查验全过程中提供技术支持。（3）区域/城市公司工程部负责对项目中心的预验收整改进度进行监督，对现场整改组织不力、整改进度推进迟缓的现象，区域/城市公司工程部应定期发出预警报告。7. 物业移交流程7.1 物业移交条件（1）施工全部完毕：工程范围内房屋的主体工程及附属配套工程均按照合同要求完成，且预验收现场查验问题基本整改完毕，无漏项、甩项，满足入伙及项目正常使用要求。（2）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。（3）公用设施设备满足政府相关文件要求。（4）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全，具备住宅使用说明书、房屋面积实测表、住宅质量保证书、分户验收合格证等必要的文件。（5）房屋幢、户编号已通过政府相关部门确认，楼牌、门牌制作完毕并安装到位。（6）物业管理用房及配套用房装修到位，满足使用要求。（7）小区标识系统完善，并安装完毕。7.2 物业移交的前期组织工作（1）项目竣工验收以后，项目中心需制定专职人员负责项目移交验收工作，并于入伙前两个月送达移交验收通知书给物业公司，通知移交验收事宜。（2）物业公司在接到通知一周内应编制完成物业移交工作计划，报区域/城市客服部、工程部、项目中心审核，其内容应包括项目移交验收时间、内容、范围、进度、工作流程、各专业沟通渠道、产权设备资料移交时间以及验收标准、表格等。（3）项目中心在入伙前一个月应组织物业公司、监理单位、设备供应商、施工单位及相关部门进行物业移交验收，最迟应在入伙前半个月移交验收完毕。（4）物业移交验收应包括户内及公共部分，对户内部分的验收托管应分户进行，对共用部位、共用设施设备的接管验收应逐项、逐台进行，重点对预验收的现场查验问题的整改封闭情况进行复验。（5）项目中心和物业公司应对已经完成的整改并移交验收合格部分及时办理物业移交签字确认手续；对尚未整改完成的问题以及新暴露出的问题应在CRM中进行补充记录，一般问题要求7天整改完成，特殊问题应在15天内整改完成，经物业公司复验合格后补办物业移交验收签字确认程序。7.3 物业移交验收内容及标准物业移交内容包括资料、项目本体、公共能源系统、道路及交通标识、室外景观、室外管井移交以及制度与培训移交，具体移交标准详见附件金地集团物业移交验收标准，资料移交及实体移交手续参考附件资料移交清单。7.3.1 项目资料移交资料移交包括产权资料移交和技术资料移交两个部分，在物业移交现场验收工作开展前20天，参照资料移交清单由地产和物业对接人逐项进行资料移交。7.3.2 项目本体移交验收房屋本体移交工作分为户内和户外两个部分，根据工作时间安排，由联合验收工作组成员进行逐项验收。其中，户内部分接管验收应按验收标准分户、分项进行，每户按房屋本体、给排水、电气三种专业进行；户外部分验收按照附件验收标准进行逐项验收。7.3.3 公用设施设备移交验收（1）公共能源系统移交验收具体包括供配电系统、给排水系统、电梯系统、弱电系统、消防系统、供暖系统、中央空调系统七个分项。移交验收时按照七个分项成立对应的验收组，验收检查侧重于设备功能的完善、安全的运行环境（包括硬件配置和制度建设）以及人性化的维护和操作。（2）道路及交通标识移交验收按照附件移交验收标准逐项进行，主要是为小区业主的便利通行，保证小区通行井然有序所提供的各种配套设施的移交验收工作。如机动车道、非机动车道、人行车道、地面车位、道路标识及相关的辅助设施。（3）室外景观移交验收按照附件移交验收标准逐项进行，主要是为小区业主提供室外的正常生活、休闲环境、娱乐健身场所配置的各类设施的移交验收工作。如园林绿化、公共健身器材、休闲桌椅、雕塑等。（4）室外管井移交验收按照附件移交验收标准逐项进行，主要为保证室外小区给、排水管网的顺畅，强、弱电线路的埋地敷设、检修的便利所配置的各类设施的移交验收工作，如室外的检查井、雨水井、污水井、排水管网等。 小区标识系统完善并安装完毕，房屋本体、公共场所（地）、设备设施等的标识完整，满足使用功能要求。7.3.4 各类设施设备的培训及操作指导移交在项目进行实体移交的过程中，项目中心应根据物业移交工作计划安排，组织相关施工单位对物业方进场的人员进行设备设施的操作流程、维护保养及注意事项等培训，并责成厂家或施工单位制作相关操作指引、工作流程图及管理制度，培训内容主要涵盖：（1）安全运行与操作的培训：主要包括保证设备的安全运行应满足的条件，日常操作中人员工作内容，以及操作过程中人员、设备的安全与防护注意事项。（2）维保注意事项的培训：主要包括设备在运行中，根据使用的周期需定期进行的相关检查、检测，易损配件产品的选型或替代产品的要求，以及在维修保养过程中安全与防护注意事项。（3）突发问题处理预案：主要包括设备在出现突发或异常情况下，对设备进行的紧急处理办法，以及为防止出现对业主大范围的影响可以采取的临时性措施。7.4 水电过户工作（1）项目水、电等能耗计量应符合分类计量和一户一表等需求，供电、供水设备通过接管验收合格并完成抄表到户手续后，方可办理与物业公司的水电过户工作。（2）满足过户条件后，项目中心需提供项目的供用电合同、供水合同及上月度电费、水费缴费单据，移交给物业公司，由物业履行后续缴费手续；对未完成抄表到户的项目，由物业公司代收水电费交给地产公司，地产公司向有关部门缴纳相关费用。（3）完成水电过户工作后，项目中心需根据图纸内容，将计量表计量范围统计表移交物业公司。7.5 物业管理用房的移交在规划设计阶段，物业公司应按照规定要求提出办公场所、员工住宿场所、食堂、仓储场所等物业管理用房的需求，物业管理用房应满足当地相关法律法规及实际使用要求，由区域/城市公司设计部负责在施工图纸中进行设计，由项目中心在施工中进行落实。在物业移交时，办公、生活等物业管理用房应按照移交标准装修完成，符合使用要求。8. 移交验收问题整改及复验（1）移交验收过程中，必须严格按照移交标准，对移交内容进行逐项移交；一般问题应7天内整改完成，特殊问题应在15天内整改完成。（2）施工单位整改完成后，项目中心需组织联合验收小组对整改工作进行复验，验收合格，地产、物业公司在验收记录上签字确认。（3）对于市政配套等方面非地产公司原因的、且有可能较大影响入住使用功能并在入伙前不能整改完成的问题，应由项目中心牵头组织专题会议讨论确定解决方案及完成时间，经地产公司及物业公司相关领导签字确认后，可以带问题移交，否则物业公司可以拒绝移交签字。9. 验收费用配合事宜（1）预验收的现场查验是由地产公司委托物业公司组织人员进行的交付前逐户查验，地产公司应向物业公司支付合理费用，费用标准应参照地产和物业集团制定的预验收收费标准执行；物业公司在编制预验收配合工作方案时应提出具体费用标准及支付方式，项目中心应负责牵头地产公司相关部门在7天内完成费用审批意见。（2）为满足项目入伙而进行带问题移交的工程项目，项目中心应按照约定的时间完成整改，且在完成整改之前的相关费用和责任仍由地产公司承担，不得因已进行了物业移交为由而进行推托。10. 监督协调机制（1）区域/城市公司客服部负责牵头对预验收及物业移交期间的项目中心和物业公司之间责权划分纠纷以及其它未尽事宜进行组织协调。（2）在入伙前15天，可由地产集团工程部委托、区域/城市公司工程部配合第三方评估单位对交付房屋质量进行抽查