至雅入伙方案.doc

至雅大厦入伙方案一、 入伙的概念及意义物业管理公司从发展商手中接到物业管理权后，就要策划物业的入伙工作，但从权属关系上讲，入伙的涵义是发展商将已建好的物业按照法律程序交付给物业的所有者，是发展商与购买者的关系；但是，物业管理公司作为该物业的管理者，开发商需向物业公司开具委托书，委托物业公司协助发展商交楼。入伙阶段是物业管理的非常重要且关键的一个环节，所以做好入伙的策划工作，并顺利的做好入伙接待工作，对发展商、业主及物业公司来说都是非常重要的。 二、 入伙前的准备工作（一） 开发商在入伙前的准备工作1、 向业主发放入伙通知。根据相关规定建议以电话通知、邮件快递、媒体刊物上发布入伙通知三种方式同时进行。2、 一般提前一个月（至少提前十天）向业主发出入伙通知，向业主寄发通知应包括以下资料：1） 入伙通知书2） 入伙指南3） 入伙交费一览表4） 入伙祝词5） 装修指南 2、物业环境卫生的准备：物业管理公司在对物业做完接管验收后，开发商应对小区内的环境、楼宇及业主户内的卫生进行全面清洁。卫生的清洁工作由以下二个必要的环节进行。1） 由施工单位进行开荒：由于施工单位非专业保洁公司，其对楼宇所做的清洁也是表面工作仅为去除楼宇、户内大件垃圾、楼道内大块水泥砂石等大块物件，只可做为竣工验收的条件。2） 由开发商请专业公司进行深度开荒：由于专业保洁公司具有丰富的开荒经验可以在短时间内保质保量地完成保洁工作。3、入伙仪式的准备：1） 相关政府部门的联系，在入伙仪式涉及到的城管、环卫、交警队等到部门的联系。保证入伙期间的仪式的顺利进行。2） 入伙小礼品的制作、入伙资料的印刷。3） 入伙仪式现场的布置，悬挂条幅对联，张灯结彩，彩旗，给人以隆重、喜庆的气氛，会场要热烈醒目。（入伙前由营销部出取具体方案）4、 入伙资料的准备：涉及的主要文件资料为：住宅质量保证书、住宅使用说明书（购买不动产对消费者来说是较大的消费，由于不动产住用的时间长，涉及面广，法律关系复杂，建设单位应做出明确的承诺。）（二）物业公司在入伙前的准备工作1、 入伙资料的准备：涉及的主要文件资料为：房屋交付验收记录表、业户手册、入伙流程图、业主临时公约、前期物业管理服务协议、住户情况登记表、入伙缴费明细表等表格，公示小区的煤气开通、供水供电、安装电话、电视及宽带网开户的联系电话。2、 入伙相关公示的制作：包括物业公司简介、入伙流程图、二次装修流程图、入伙相关费用一览表。3、 钥匙展示柜的准备:将业主钥匙按栋、楼层陈列在展示柜中，以便取钥匙方便快捷。4、 入伙人员分工（入伙前一周现场布置并具体人员接待方案）：围绕入伙时具体任务，对入伙人员按引导组、接待组、收费组、验房组、钥匙组、公共秩序维护组、装修咨询组。并作好培训工作。三、 入伙培训1、 针对参与入伙工作的工作人员的培训：入伙前1个周对参与入伙工作的工作人员进行一次入伙知识的培训。2、 针对物管部人员入伙知识的培训：入伙前2周对物管部工作人员进行入伙手续的办理流程、入伙表格的使用、入伙中常见问题的解答等知识的培训。四、 入住手续办理程序（一） 发入伙通知：通过寄发、电话通知、媒体发布等形式，提前一个月（至少十天）向业主发出入住通知，并寄发如下材料：入住通知书，入伙指南，入伙流程及手续，入住收费项目及标准、二次装修须知。（二） 营销中心办理手续：入伙当天庆典会议结束后，业主到开发商财务处办理相关手续（开发商审查业主入伙资格、交费情况等），在办理完开发商手续后持至雅大厦业主入伙会签单及相关证件，到至雅大厦物管部进行办理入伙手续（详见入伙流程）。 （三） 物管部办理手续：由物管部的工作人员陪同进行签约、验房，经双方确认在房屋交付验收记录表上签字，并领取钥匙。1、 验房的主要内容：a、 确认水、电、煤气表的底数。b、 门窗系列是否牢固安全，平整密封严实，门窗销钩有无质量问题，是否防水或漏水。c、 供排水管道、水笼头、水表是否完好，特别是排水管道是否堵塞，马桶、地漏、浴缸排水是否畅通，有无泛水现象。d、 供电系统、电线及照明设施、开关是否有质量问题。e、 墙面、屋顶、地板系列是否平整、起泡、剥落、裂缝、漏水。2、 在验房过程中，若对房屋某个项目提出返修申请时，应填写返修申请表，物管部将通知开发商及时进行维修。（四） 在物管部需交付的有关入伙费用：1、 管理费。一般预交三个月，从入伙通知书签发日算起。（开发商优惠部份另行协商）2、 其它（五） 业主收楼意见的反馈： 物管部把在入伙过程中业主提出的的意见分类汇总,并以书面形式提交开发商，并保持与开发商沟通联系,推动问题尽快解决。五、 入伙仪式：（一）、时间：2008年 月 日（星期 ）上午9：3010：00（二）、仪式地点： （三）、入伙手续办理地点：（待定）（四）、责任部门：志佳地产和至雅大厦物管部（五）、工作任务分工（此为建议，具体请中孚地产负责策划和落实）：序号工作内容责任人到位时间1入伙现场部分宣传标牌的策划与制作（志佳地产）2入伙业主的纪念品（志佳地产）3入伙台位牌的制作（志佳地产）4各种室外宣传布景的落实（志佳地产）5入伙手续办理现场的布置及工作安排（志佳地产及物管部）6礼仪小姐（N名，负责佩发胸花）（志佳地产）7现场音响设备的落实（志佳地产）（七）、现场部分实物项目（此为建议，具体请中孚天地产负责策划和落实）：1、室外布置内容：挂旗、高空气球、条幅、落