房地产开发建设项目管理课程.doc

房地产开发建设项目管理课程复习提纲一、房地产开发建设项目管理与工程管理1.项目管理贯穿于策划、融资、让项、设i十、报建、施工、监理、予售、验收备案、交付使用、办理房产证、直至物业管理的整个过程。2.工程管理工程管理是项目管理的中间环节工程管理围绕施工安全、质量、二期、成本控制、文明卫生、资料整理以施工单位为施工主体去实施，监理单位进行全程监督。工程管理包含的内容：内部管理：技术、计划、安全、质量、环境、资料和信息、资金、设备材料管理，施工单位、监理的管理，事故处理。外部管理：与设计单位及与政府各主管部门的联系协调、法律关系的处理等等。二.工程管理的主要阶段工程管理大体可以分为：前期准备、设计、招标、施工、验收、交付使用阶段。1.前期工作：组织修建性详细规划设计和方案设计一一初步设计一一施工图设计，以及报批手续。2.施工场地地质勘探与测量提供勘察报告；施工场地测量：放线测量，发放建设工程放线测量记录册；验线测量；竖向测量;沉降观测。3.施工场地平整，达到“三通一平”。施工场地的平整，与市政道路衔接；临建设施与围墙；施工用水用电。4.办理相关手续办理建筑工程施工许可证；办理施工标牌，办理余泥排放证。三、办理好各项报建审批手续：国上房管局出具用地文件；1.建设用地通知书；2.国有上地使用权出让合同；3.建设用地批准书；4.国有土地使用证；5.城市房屋拆迁许可证，拆迁结案。规划局报建审批手续；1.建设用地规划许可证；2.规划设计要点；3.规划方案批复；4.建筑方案批复；5.电子文件验审；6.建设工程规划许可证(附：建筑工程报建审核书，批准的建筑施工图)；7.城市勘测成果资料审核书；8. 签定建设工程档案报送责任书。建设主管部门及质量安全监督站：1.初步设计批复；2.基坑开挖设计批复；3.施工图设计审查通过；4.配套设施建设费交纳；5.领取施工许可证。6.质量安全监督站办理建设工程质量安全登记。其他部门：1.项目立项或投资计划批文；2.建筑设计防火审核意见书；3.防雷设施设计审核书；4.防空地下室审核意见书；5.环境影响报告书及审查意见，建设许可证；6.建设项目设计卫生审查认可书；7.白蚁防治合同书；8.地震安全评价；9. 地铁部门对基坑开挖及攴护方案的审核意见；10.向城建档案馆交付工程竣工档案保证金。四.施工图设计主要专业：1，建筑专业施工图2.结构专业施工图3.电气专业施工图(包括消防设施) 4.给排水专业施工图(包括消防设施) 5.空调专业施图(包括消防设施) 按建设部文件规定，对施工图执行强制性标准、规范进行独立审查。经审查合格的施二图才能进行施工配套专业：1，幕墙工程；2.钢结构工程；3.防水工程；4.人防工程；5.环保工程；6.备用发电机组；7.电梯安装；8.智能系统工程；9.管道煤气工程；10.外供电工程；11、外供水工程; 12.市政排污工程; 13.绿化工程；14.室外与景观照明；15.装修工程。五，工程的招投标1.招投标的法规按照国家和省颁布的法规，建筑工程依法实行招标发包。招标方式有公开招标和邀请招标二种。各个法规都是遵循公开、公平、公市和诚实信用原则。2.招投标的手续和招标代理建设单位应该到广州市工程交易中心办理招标审批手续，按批准的方式进行招标。选择招标代理机构从事招标代理业务招标人也可以选择招标代理机构先对工程监理单位进行招标，确定了工程监理单位后，再委托工程监理单位对施工工程进行招标代理，工程监理单位有招标代理资格。3.中标与签定合同经过招标评审，确定中标人，发出中标通知书，招标人与中标人签订合同。在招标文件中会有施工合同文本，通常采用国家标准文本，基本文本为通用条款，其内容基本要执行，具体项目的条件在专用条款加以明确。在总承包的基础上业主可以将部分专业工程进行分包，分包单位接受总承包管理。施工总承包合同及分包合同都应有接受监理工程师监理的条款。六、工程监理1.监理规范国家建筑法中明确规定工程监理制度，监理规范对监理机构、职贵、监理规划、监理工作、资料部作了规定。实施工程监理的监理单位应具备相应的监理资质才能在建筑市场进行工程监理。2.施工工程监理监理工程师实施监理工作。监理人员包括:总监理工程师、总监理工程师代表(总监代表)、专业监理工程师、监理员。实行总监理工程师负责制3、监理原则工程监理应该掌握独立、公正、自主的原则，同时维护惶业主和施工单位的合法权益。按合同约定为依据，同时执行国家及地方政府主管部门的法规，代表业主对监理项目工程的安全、质量、进度、 环保、成本控制进行技术监督。4.监理的纲要监理大纲；监理规划；监理细则。七.各方的法律关系在工程施工过程中，业主签订相关合同是直接合同关系。但监理单位与施工单位是通过与业主合同中的条款约束。八.工程施工管理1.工程分类一个建设项目叫单位工程，再分为好些部分叫分部工程，每一个分部工程又分为许多分项工程。如某大厦可以作为一个单位工程。土建方面可以分为基础工程、主体结构工程程、门窗工程、装饰工程、天面工程等分部工程。分部工程中如主体结构工程中又分为钢筋工程、摸板工程、混凝土工程、砌砖工程等分项工程。机电设备安装工程中分为电气工程、电梯工程、给排水工程、通风空调工程等分部工程。分部工程中如给排水工程可分为泵房工程、管道工程；电气工程中可分为变配电工程、线缆工程、照明工程；通风空调工程中分为冷气机工程、风管工程、泵房工程、制冷管道工程等分项工程。2.基坑工程完好的挡上交护和止水结构是基坑歼挖工程的关键。深基坑：一般开挖深度大于5米称之为深基坑，对深基坑的挡土支护结构安全和防水的要求更加注重。基坑支护结构方案：基坑开挖有明挖或暗挖方式，常用的是明挖。明挖挡上上水常用的是交护桩加内交撑。建设主管部门规定了深基坑工程交护设计要报批，由建设主管部门组织专家组进行严格的审查。3.施工现场的管理组织建设项目施工现场主要由三部分管理人员组成：业主管理人员，施工单位项目班子，监理单位的监理班子，以施工单位人员为项目实施的主体，实施和完成按设计图纸所确定的建设内容。施工单位对承接施工项目实行项目经理责任制。实工单位同时还要为项目经理配备足够的各方面现场管理人员(五大员)：技术、安全、材料、资料、预结算。工程监理实行总监理工程师负责制，专业结构齐备组建监理班子，由总监理工程师领导，实行岗位责任。总监理工程师须经业主认可。业主的管理人员。业主管理人员组织施工图纸会审，审签施工单位编制的经监理审核的施工组织设计，签认日常施工中需要业主签认的文件，签认工程进度款，参加工地的工程会议，协调施工单位与监理单位出现的矛盾，协调施工单位与外部环境的关系。4.工程管理的具体内容图纸会审在施工前，业主管理人员召集设计、施工、监理人员对施工图进行会审，由施工、监理人员或业主对施工图不明部分提出疑问，对存在的不足、错漏提出修改意见，由设计人员作解答或修改。设计的修改一定要经过必要的程序，业主要同意，设计要签字盖章，以后要作为竣工验收的依据和归挡的资料。工地例会施工工地现场应定期开工地例会，由总监主持，业主、监理人员、施工项目经理及有关人员参加。巡视和旁站监理人员要经常对施工现场进行巡视检测，重要环节旁站监督。设备、材料按规定检查合格证及必要的抽检。5.管理大纲施工项目管理大纲是由施工单位编制的施工组织设计。内容包括：工程概况、施工方案、进度计划一开工日期、资源与人力用量、施工机械安排、质量控制、安全与文明施工、施工场地平面布置图等。施工组织设计需要经过总监理工程师审核并报业主同意后，施工项目组才能按施工组织设计进行组织施工。6.安全管理安全第一的概念施工单位项目经理对安全生产全面负责，现场要设专职安全员，总承包单位对安全生产负总责，分包单位对分包工程的安全承担主要责任。有明确的安全生产保障措施，教育、检查、安全设备配置，注意事项。安全管理的范围安全工作是保证施工过程中人员、设备、器械、材料以及已施工的结构和设备的安全。安全教育与安全措施是安全提前防范的重要工作。7.质量管理质量标准施工合同确定了工程质量目标，质量管理是工程的核心问题。质量控制的依据是设计图纸及其说明，国务院颁发的建设工程质量管理条例，还有建筑安装工程施工及验收规范，建筑安装工程质量检验评定标准，各类专业技术规范，省市地方政府和建设主管部门颁发的规定等。影响工程质量的5大要素是：人、材料、机械、方法、环境(同称为4MIE）。要做到全过程控制，即事前控制、事中控制、事后控制，关键是预防控制、过程控制。严格的管理制度施工单位要有一套良好的管理办法和严格的管理制度，有比较稳固的施工队伍，比较成熟的施工工艺和技术标准，较强的技术力量和完善的机械设备，这些都是对施工质量保证的条件。加强施工人员的职业道德、纪律、技术、工艺的培养和管理，关心现场施工人员的心身健康和劳动保护。施工机械是施工的物质基础，必须配备必要的检测手段和检测设备隐蔽工程是保证施工质量的关健。8.计划进度管理建筑工程的施仁牵涉到劳力、技术、工艺要求、设备、材料、水电、道路、时间、气候、资金等诸多因素，需要综合考虑，科学安排。按施工组织计划中的进度计划实施控制。计划要预先编制，在使用过程中协调，也会进行调整。9、成本控制工程预付款支付按合同约定交付。进度款支付一般按月支付进度款，要经监理审核。10.环境保护与文明及卫生施工文明施工内容文明施工是保持施工现场环境和施工秩序在良好的状态，是现代施工的基本要求之一。控制和减少施工对环境的污染和危害，控制夜间施工对周围环境的影响，余泥排放与运输，工地车辆出入口的良好状况，是丈明施工管理的内容。项目经理是文明施工的负责人。建立检查制度，每天检查，阶段检查。卫生管理施工场地的办公、宿舍、厨房、厕所和浴室、围墙、以及环境的卫生，施工人员个人的卫生，人员的健康保健，也是文明施工的一个方面。省、市建设主管部门都颁发了文明施工的管理规定和检查办法，一定要认真执行。11.信息与资料的管理信息是工程控制的基础。施工过程是动态过程，所以要进行动态管理，需要掌握经常变化着的情况即信息。所以信息是决策的依据。工程管理的资料管理的资料范围包括：各种批文、设计文件图纸工程进行过程中的质量、进度、投资、安全、环保、事故情况；规范、标准、标准图集、检查和备案需要填写的表格等等。要专人记录整理归类保管，计算机的文档管理计算机管理便于分类、保存、查询、打印、远程传递、集中控制，做到上下沟通，各方沟通，统一调配，各方协调，提高了效率。按照城市建设挡案管理办法，为保证城建挡案完整、准确，建筑工程中的工程档案必须在工程竣工验收后的6个月内向城建挡案馆报送工程竣工档案。12.主要材料和设备的采购建筑材料施工合同中一股约定是包工包料，由施工方负责采购和保管，而且包在总干报价之内。政府建设主管部门编制有材料执行定额，也提供一些季度调整价差，但市场行情有时波动很大，就是要承担行情风险。主要设备牵涉面广，专业很多，技术要求高，产品要求多，变化快，应该多咨询、市场调查。13.内外关系的协调在工程整个施工过程中会出现各种牵涉到各方面的问题，都需要协调解决。协调要掌握法律法规的常识，地方主管部门规定，经济知识，心理意识，艺术手段。14.计划调整与设计变更调整变更应该通过一定的程序，经设计、施工承包商、监理、业主等方面的需要方能认可，才可以变更。牵涉到经济费用的应该协商合理解决。15.风险管理工程承包过程中会出现各种风险，如设计缺陷，施工不当，天气变化，材料价格上涨过高，投资资金欠缺，政府法规的变化，合同遗漏等。这些风险有技术的、经济的、自然的、行政的；有可估计的、不可估计的、不可抗拒的。在合同法律条文上，对不可抗拒的风险有专门的条款，规定了合同双方的执行准则。但在签定合同前，各有关方应该注意到正常情况下的执行风险，加以条文约定。16.法律争议与索赔在合同中应该有违约责任和违约赔偿的条款。一旦出现违约，就按合同条款认定责任和处理赔偿。出现争执，通过友好协商解决。在协商不成时，可以通过仲裁解决，双方服从仲裁结果。也有通过法院诉讼，由法院裁决。九.竣工验收1.竣工验收的阶段在施工过程中就要分阶段验收，分项工程验收、分部工程验收，隐蔽工程验收，全部工程完毕各项合格才能进行竣工验收。工程施工前，对一些施工项目(如检查轴线桩和水平桩等)进行预检是防止出现差错的措施。为加强结构安全，设备使用功能安全，对某些分项、分部工程(如基础和主体结构工程等)必须严格执行办理中间验收手续。主体工程竣工验收主体工程完工以后装饰工程未完之前，对主体工程先进行竣工验收。2.竣工验收的条件合同完成施工单位按合同约定的内容全部完成工程任务，土建、给排水、电气、发电机、电梯、空调通风、工程完成并能达到使用。各分部工程质量验收合格，提供完整的技术挡案和施工管理资料。施工单位对竣工验收的准备：成品的保护、临时设施拆除、场地道路硬化、环境绿化、编制竣工图和工程挡案资料的准备、移交工程挡案资料清单、编制竣工结算表；组织自检复验：施工单位自检合格后，提出工程竣工报告，竣工验收通知书，工程质量保修书；准备工程竣工工程验收资料送质监站抽查；提交验收申请表向业主申办验收。完成验收后办理备案手续。3.质量的评定质量鉴定是工程验收的基础，施工单位向监理单位提交工程竣工报告及工程技术资料、总监理工程师核查签署意见，监理单位对工程质量进行评定，发出工程质量评估报告和工程竣工报告提交业主。目前质量评定等级标准是“合格”和“不合格”，评定为“合格”可以进行竣工验收。4.主要建筑材料和设备试验报告。5.勘测、设计质量检查意见。6.质监站抽查安全资料及工程管理资料，发抽查意见书。7、施工单位提交工程质量保修书、商品住宅的住宅质被保证书、住宅使用说明书。8.发电机和电梯质量验收书和准用证。9、消防、环保、卫生防疫部门、人防部门验收文件。10.燃气使用文件。11.气象主管部门的防雷验收文件。12.规划部门验收(包括验线)文件。13.业主己按施工合同的约定向施工单位交付工程款14.竣工验收程序业主组成工程竣工验收的验收组，由勘测、设计、施工、监理等部门代表组成；组织验收方案，提交质监站。验收组审查业主、勘测、设计、施工、监理等部门的技术管理资料。验收组现场查看施工质量情况。验收组签署验收意见。向质监站提交单位工程质量验收记录。质监站对质量验收的组织形式、验收程序、验收标准进行监督，现场抽查，发出建设工程施工质量监督意见书15.工程结算施工单位根据施工图、定额、标准、价格编制的予算作为工程结算的依据，经过监理、业本和银行的审核后在工程竣工验收后支付到95%，留5%作为保修款。16.装修工程的竣工验收装饰工程完工后的工程竣工验收。单位工程的装饰工程全面完工后，在主体工程竣工验收的基础上，消防主管部门才能进行消防的最后的验收。17.验收备案业主取得有关主管部门出具的工程质量、消防、规划、环保、城建档案等验收文件或准许使用文件后，编制建设工程竣工验收报告，业主、施工、质监站、备案机关、城建档案管理部门各执一份。业主向备案机关领取备案表，连同备案要求的文件向备案机关备案。备案机关在备案表上签署备案意见，业主、施工、质监站、备案机关城建挡案管理部门各执一份。质监站向验收备案机关提交建设工程质量监督报告。十，交付使用和保修期1.业主应提前组织好物业管理机构做好接管物业的准备。2.工程全部验收手续完备后，施工、监理清场，物业管理公司接管，安排交付使用。3.对电梯、发电机、中央