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房地产企业土地增值税讲座 河南凯桥 杜青琴 房地产企业的特点 房地产是房产与地产的总称 一 房地产企业的主要业务 1 土地的开发与经营 2 房屋的开发与经营 最主要 最常见 3 城市基础设施和公共配套设施的开发 4 代建工程的开发 房地产企业的特点 投资周期长 金额大 周转慢 变现能力差 风险大 回报利润丰厚 房地产企业的特点 1 开发经营的计划性 企业征用的土地 建设的房屋 基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内 按照规划 征地 设计 施工 配套 治理 六统一 原则和企业的建设计划 销售计划进行开发经营 2 开发产品的商品性 3 开发经营业务的复杂性 1 经营业务内容复杂 经营业务囊括了从征地 拆迁 勘察 设计 施工 销售到售后服务全过程 房地产企业的特点 2 涉及面广 经济往来对象多 4 开发建设周期长 投资数额大 开发产品要从规划设计开始 经过可行性研究 征地拆迁 安置补偿 七通一平 建筑安装 配套工程 绿化环卫工程等几个开发阶段 少则一年 多则数年才能全部完成 5 经营风险大 单位价值高 建设周期长 负债经营程度高 不确定因素多 房地产企业的会计核算 特有的会计科目资产类科目 开发产品 周转房成本类科目 开发成本 开发间接费一 开发产品 的核算内容 1 本科目核算企业已完开发产品的实际成本 包括土地 房屋 配套设施和代建工程等 开发产品是指企业已经完成全部开发过程 已验收合格合乎设计标准 可以按照合同规定的条件移交购货单位 或者可以作为商品对外销售的产品 2 企业开发的产品 应于竣工验收时 按实际成本 借记本科目 贷记 开发成本 科目 房地产企业的会计核算 月份终了 企业应结转对外转让 销售和结算开发产品的实际成本 结转时 借记 经营成本 科目 贷记本科目 二 开发成本核算的内容 企业在土地 房屋 配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用 包括土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费和开发问接费用等 房地产企业的会计核算 一 土地使用权出让金 二 土地征用及拆迁安置补偿费 1 土地征用费 国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费 劳动力安置补助费 水利设施维修分摊 青苗补偿费 耕地占用税 耕地垦复基金 征地管理费等 农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行 房地产企业的会计核算 2 拆迁安置补偿费 在城镇地区 国家和地方政府可以依据法定程序 将国有储备土地或已由企 事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用 因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失 新用地单位应按规定给以补偿 它实际上包括两部分费用 即拆迁安置费和拆迁补偿费 三 前期工程费包括规划 设计 项目可行性研究和水文 地质 勘察 测绘 七通一平 等支出 房地产企业的会计核算 七通一平 是指通水 通电 通路 通邮 通讯 通暖气 通天燃气或煤气 平整土地 四 建安工程费直接用于建安工程建设的总成本费用 主要包括建筑工程费 建筑 特殊装修工程费 设备及安装工程费 给排水 电气照明 电梯 空调 燃气管道 消防 防雷 弱电等设备及安装 以及室内装修工程费等 房地产企业的会计核算 五 基础设施费又称红线内工程费 包括供水 供电 供气 道路 绿化 排污 排洪 电讯 环卫等工程费用 六 公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 例如 会所 物业管理场所 电站 热力站 水厂 文体场馆 幼儿园等 房地产企业的会计核算 三 开发间接费本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用 包括工资 福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销等 企业行政管理部门 总部 为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用 应作为期间费用 记入 管理费用 科目 不在本科目核算 开发间接费用应按企业成本核算办法的规定 分配计入有关的成本核算对象 借记 开发成本 科目 贷记本科目 本科目期末应无余额 土地增值税的规定 一 开征土地增值税的目的 1 为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度 规范房地产市场 2 为了限制房价上涨过快 抑制炒买炒卖房地产的行为 3 为了提高我国土地的利用效率 对土地增值率 容积率 单套房建筑面积都有要求 4 为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式 增加国家财政收入 主要亮点有两个 其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率 二是对于不同类型的房产实行差别税率 如普通标准住宅 土地增值税的规定 二 征税方法 实行先预征 后清算 多退少补 三 土地增值税的规定 是对转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税 一 纳税人 四个方面 不分法人和个人 不分国籍 不分经济性质 不区分行业 二 征税范围 有偿转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物 不能移动 移动改变性质 产权所取得的增值额 国有土地 是指法律规定属于国家所有的土地 2 地上建筑物及附着物连同土地一并转让 土地增值税的规定 三 征税范围的界定 1 土地增值税是对转让国有土地使用权 地上建筑物和附着物的行为征税 只对转让国有土地使用权征税 转让集体所有土地是违法行为 小产权房 不受法律保护 2 土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税 不包括出让 不包括未转让 3 土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税 虽转让未取得收入不征税 如继承 赠送没有收入不征税 土地增值税的规定 四 基本公式 应纳土地增值税额 收入 扣除项目 税率 扣除项目 速算扣除系数 五 税率增值率200 税率为60 速算扣除系数为35 增值率 收入 扣除项目 扣除项目 土地增值税的规定 六 扣除项目的内容 1 取得土地使用权所支付的金额2 开发土地和新建房及配套设施的成本3 开发土地和新建房及配套设施的费用4 旧房及建筑物的评估价格5 与转让房地产有关的税金6 从事房地产开发的纳税人可按1 2项规定计算的金额之和 加计20 的扣除 土地增值税的规定 四 土地增值税的征收方式查帐征收 先预征 达到条件进行清算 核定征收 一 土地增值税的预征率河南省的标准1 普通标准住宅1 5 2 除普通标准住宅以外的其他住宅3 5 3 除上述 一 二 项以外的其他房地产项目4 5 土地增值税的规定 二 土地增值税的核定征收符合以下条件之一 1 能够准确核算收入总额或收入总额能够查实 但其扣除项目支出不能正确核算的 2 能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实 但其收入总额不能正确核算的 3 收入总额及扣除项目核算有误的 主管税务机关难以核实的 凡纳税人转让普通标准住宅 豪华住宅 写字楼 商业用房 办公用房的收入等 应按不同的核定征收项目分别核算 核算不清的一律从高适用核定征收率 土地增值税的规定 核定征收率1 普通标准住宅2 2 除普通标准住宅以外的其他住宅4 3 除上述 一 二 项以外的其他房地产项目5 4 符合以下条件的8 1 擅自销毁账簿 2 拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的 3 依照法律 法规的规定应当设置但未设置账簿的 土地增值税的规定 4 虽设置账簿 但账目混乱 造成收入 扣除项目无法准确计算的 5 符合土地增值税清算条件 未按规定的期限清算 经税务机关责令清算 逾期仍不清算的 6 申报的计税价格明显偏低 又无正当理由的 土地转让 一率按查帐征收 以转让土地使用权为主 建筑物占总售价的30 以内 国有企业改组改制中遇到的土地转让项目 无法计算扣除项目的 报省局批准后可按核定征收方式 按6 的征收率征收土地增值税 土地增值税的规定 五 土地增值税的清算土地增值税清算 是指纳税人在符合土地增值税清算条件后 依照税收法律 法规及土地增值税有关政策规定 计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额 并填写 土地增值税清算申报表 向主管税务机关提供有关资料 办理土地增值税清算手续 结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为 一 清算的单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 以分期项目为单位清算 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 应分别计算增值额 土地增值税的规定 二 清算的条件分为 主动清算 税务机关要求清算1 符合下列情形之一的 纳税人应进行土地增值税的清算 1 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 2 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 3 直接转让土地使用权的 土地增值税的规定 2 符合下列情形之一的 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 1 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 2 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 3 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 4 省税务机关规定的其他情况 土地增值税的规定 三 清算的时间 90天 四 清算的主体根据国家税务总局 土地增值税清算管理规程 第三条的规定 纳税人在符合土地增值税清算条件 包括主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的 后 应在规定的期限内 按照税收法律 法规及土地增值税有关政策规定 自行进行土地增值税清算 也可委托税务中介机构进行清算 并出具 土地增值税清算税款鉴证报告 豫地税发 2010 28号 土地增值税 收入 一 收入的形式 收到的全部价款 包括货币收入 实物收入和其他收入 二 视同销售 将开发产品用于职工福利 奖励 对外投资从事房地产开发 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币性资产等情况 如果对外投资不从事房地产开发 不纳土地增值税 土地增值税 收入 视同销售按下列方法和顺序确认 1 按本企业在同一地区 同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 2 由主管税务机关参照当地当年 同类房地产的市场价格或评估价值确定 三 转为企业自用或用于出租等商业用途 如果产权未发生转移 不征收土地增值税 在税款清算时不列收入 不扣除相应的成本和费用 土地增值税 收入 四 收入的确认 土地增值税清算时 1 已全额开具商品房销售发票的 按照发票所载金额确认收入 2 未开具发票或未全额开具发票的 以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入 3 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致 在清算前已发生补 退房款的 应在计算土地增值税时予以调整 土地增值税 收入 五 税务机关审核方法审核收入情况时 应结合销售发票 销售合同 含房管部门网上备案登记资料 商品房销售 预售 许可证 房产销售分户明细表及其他有关资料 重点审核销售明细表 房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性 以核实计税收入 对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致 而发生补 退房款的收入调整情况进行审核 对销售价格进行评估 审核有无价格明显偏低情况 必要时 主管税务机关可通过实地查验 确认有无少计 漏计事项 确认有无视同销售的情形 土地增值税 扣除项目 扣除项目审核的基本要求 1 在土地增值税清算中 计算扣除项目金额时 其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除 国税发 2006 187号规定 扣除取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 费用及与转让房地产有关税金 须提供合法有效凭证 不能提供合法有效凭证的 不予扣除 2 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用 必须是实际发生的 国税发 2006 187号规定 预提费用 除另有规定外 不得扣除 土地增值税 扣除项目 3 扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集 不得混淆 4 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的 5 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的 或者同一项目中建造不同类型房地产的 应按照受益对象 采用合理的分配方法 分摊共同的成本费用 6 对同一类事项 应当采取相同的会计政策或处理方法 会计核算与税务处理规定不一致的 以税务处理规定为准 土地增值税 扣除项目 一 取得土地使用权所支付的金额及土地征用及拆迁补偿费房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 契税在该项目中核算 审核重点 一 同一宗土地有多个开发项目 是否予以分摊 分摊办法是否合理 合规 具体金额的计算是否正确 二 是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形 三 拆迁补偿费是否实际发生 尤其是支付给个人的拆迁补偿款 拆迁 回迁 合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应 土地增值税 扣除项目 安置动迁用房支出的几种形式 1 企业用本项目建造的房地产安置回迁户的 安置用房视同销售处理 同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费 2 企业采取异地安置 异地安置的房屋属于自行开发建造的 房屋价值按视同销售处理 并计入本项目的拆迁补偿费 3 异地安置的房屋属于购入的 以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费 4 货币安置拆迁的 房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费 国税函 2010 220号文 土地增值税 扣除项目 二 开发土地和新建房及配套设施的成本 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 包括 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 一 前期工程费 基础设施费的审核重点 1 前期工程费 基础设施费是否真实发生 是否存在虚列情形 2 是否将房地产开发费用记入前期工程费 基础设施费 3 多个 或分期 项目共同发生的前期工程费 基础设施费 是否按项目合理分摊 土地增值税 扣除项目 二 建筑安装工程费的审核重点1 发生的费用是否与决算报告 审计报告 工程结算报告 工程施工合同记载的内容相符 2 房地产开发企业自购建筑材料时 自购建材费用是否重复计算扣除项目 甲方供材 3 参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本 验证建筑安装工程费支出是否存在异常 4 房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的 还应当关注有无虚列 多列施工人工费 材料费 机械使用费等情况 5 建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具 土地增值税 扣除项目 扣留质量保证金的规定 房地产开发企业在工程竣工验收后 根据合同约定 扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款 作为开发项目的质量保证金 在计算土地增值税时 建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的 按发票所载金额予以扣除 未开具发票的 扣留的质保金不得计算扣除 土地增值税 扣除项目 三 配套设施费审核重点配套设施是指与建设项目相配套的居委会和派出所用房 会所 停车场 库 物业管理场所 变电站 热力站 水厂 文体场馆 学校 幼儿园 托儿所 医院 邮电通讯等公共设施 1 建成后产权属于全体业主所有的 其成本 费用可以扣除 2 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 3 建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 国税发 2006 187号 土地增值税 扣除项目 审核重点 1 公共配套设施的界定是否准确 公共配套设施费是否真实发生 有无预提的公共配套设施费情况 2 是否将房地产开发费用记入公共配套设施费 3 多个 或分期 项目共同发生的公共配套设施费 是否按项目合理分摊 土地增值税 扣除项目 四 开发间接费审核重点1 是否存在将企业行政管理部门 总部 为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形 2 开发间接费用是否真实发生 有无预提开发间接费用的情况 取得的凭证是否合法有效 三 房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的销售费用 管理费用 财务费用 土地增值税 扣除项目 财务费用中的利息支出 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 允许据实扣除 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 其他房地产开发费用 按本条 一 二 项规定计算的金额之和的5 以内计算扣除 开发费用 实际支付的利息 土地成本 开发成本 5 土地增值税 扣除项目 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 房地产开发费用按本条 一 二 项规定计算的金额之和的10 以内计算扣除 开发费用 土地成本 开发成本 10 全部使用自有资金 没有利息支出的 按照以上方法扣除 房地产开发企业既向金融机构借款 又有其他借款的 其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条 一 二 项所述两种办法 土地增值税清算时 已经计入房地产开发成本的利息支出 应调整至财务费用中计算扣除 注意 利用闲置专项借款对外投资取得收益 其收益是否冲减利息支出 土地增值税 扣除项目 财税字 1995 048号 贷款逾期利息 加罚息不得扣除 土地增值税 扣除项目 四 特殊事项的相关规定1 代收费用的审核 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用 审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取 当代收费用计入房价时 审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形 如果代收费用计入房价 支付时可做为一项成本扣除 但不可以加计扣除 如果没有计入房价 支付时不得做为成本 土地增值税 扣除项目 2 房地产开发企业销售已装修的房屋 其装修费用可以计入房地产开发成本 3 属于多个房地产项目共同的成本费用 应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法 计算确定清算项目的扣除金额 4 营销设施 如样板房 售楼部 购建的方式 1 销售完成后可以对外出售的 作为开发产品核算 2 销售完成后自用的建筑 入固定资产 折旧入开发间接费 土地增值税 扣除项目 3 在开发的商品房中装修成营销设施 不需要单独核算入间接费 4 不可以对外出售的临时建筑 入开发间接费 清理收入冲间接费 5 经营租赁的营销设施 装修入长期待摊费用 摊销间接费 五 开发成本计算和费用分摊的要求1 开发产品计税成本 是指企业在开发 建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用 开发费用的对象化 土地增值税 扣除项目 2 计税成本对象的确定原则 成本对象 是指为归集和分配开发产品开发 建造过程中的各项耗费而确定的承担费用的项目 开发成本的承担者 项目 3 成本分摊六项原则 1 可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的 应作为独立的计税成本对象进行成本核算 不能对外经营销售的 可先作为过渡性成本对象进行归集 然后再摊入能够对外销售的成本对象 可售开发产品独立成本对象不可售开发产品过渡性成本对象 土地增值税 扣除项目 2 分类归集原则 对同一开发地点 开竣工时间相近 产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目 可作为一个成本对象进行核算 3 功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立 且具有不同使用功能时 可以作为独立的成本对象进行核算 例如 一个综合楼 地下为车库 1 3层为商业用房 4 20层为住宅 小区内多栋楼房结构近似 开竣工时间相近 小区内有商铺 住宅 地下车库等 4 定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的 应分别作为成本对象进行核算 土地增值税 扣除项目 5 成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的 要分别作为成本对象进行核算 例如 商铺与住宅 结构 层高 室内设备 装饰都不同 6 权益区分原则 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的 应结合上述原则分别划分成本对象进行核算 备案制度 第26条 成本对象由企业在开工之前合理确定 并报主管税务机关备案 成本对象一经确定 不能随意更改或相互混淆 如确需改变成本对象的 应征得主管税务机关同意 土地增值税 扣除项目 4 成本分摊方法 对共同成本和不能分清负担对象的间接成本 应按受益原则和配比原则进行分配 1 占地面积法 落地面积法 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地成本对象占地总面积的比例进行分配 例 有别墅有高层时 一次性开发的 按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配 分期开发的 首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地成本对象占地总面积的比例进行分配 然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配 例 土地征用及拆迁补偿费 土地增值税 扣除项目 2 建筑面积法 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配 体现了受益原则 享受多少 承担多少成本 一次性开发的 按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配 分期开发的 首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑总面积的比例进行分配 然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配 例 配套设施费 基础设施费 前期工程费 土地增值税 扣除项目 3 直接成本法 指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配 例 一个项目部管好几个项目 例 开发间接费 借款费用 4 预算造价法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配 例 借款费用 开发间接费注 以上四个分摊方法 是不是企业可以随意选择 除下面四种情况以外 可以由企业自己决定 土地增值税 扣除项目 下列成本应按规定方法进行分配 1 土地成本 一般按占地面积法进行分配 如果确需结合其他方法进行分配的 应商税务机关同意 土地开发同时连结房地产开发的 属于一次性取得土地分期开发房地产的情况 其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配 待土地整体开发完毕再行调整 2 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本 应按建筑面积法进行分配 3 借款费用属于不同成本对象共同负担的 按直接成本法或按预算造价法进行分配 4 其他成本项目的分配法由企业自行确定 土地增值税 优惠 一 建造普通标准住宅的税收优惠1 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的免征土地增值税 财税 2006 141号规定 普通标准住宅 的认定 可在各省级人民政府根据国办发 2005 26号制定的 普通住房标准 的范围内从严掌握 国办发 2005 26号对普通标准住宅规定的原则条件是 1 住宅小区建筑容积率在1 0以上 建筑面积 占地面积 2 单套建筑面积在120平方米以下 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20 3 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下 4 经济适用住房建设单位利润要控制在3 以内 国办发 2005 26号 土地增值税 优惠 二 国家征用 收回房地产的税收优惠 条例 第八条因国家建设需要依法征用 收回的房地产免征土地增值税 细则 解释 是指因城市实施规划 国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权 财税 2006 21号进一步明确 1 因 城市实施规划 而搬迁 是指因旧城改造或因企业污染 扰民 而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况 2 因 国家建设的需要 而搬迁 是指因实施国务院 省级人民政府 国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况 土地增值税 优惠 二 国家征用 收回房地产的税收优惠 条例 第八条因国家建设需要依法征用 收回的房地产免征土地增值税 细则 解释 是指因城市实施规划 国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权 财税 2006 21号进一步明确 1 因 城市实施规划 而搬迁 是指因旧城改造或因企业污染 扰民 而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况 2 因 国家建设的需要 而搬迁 是指因实施国务院 省级人民政府 国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况 土地增值税 管理 一 土地增值税的前期管理1 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理 实施项目管理 按项目分别建立档案 设置台帐 对房地产开发全过程情况实行跟踪监控 做到税务管理与纳税人项目开发同步 国税发 1995 90号 开发商应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后 根据税务机关确定的时间 向主管税务机关报送 土地增