第6章 土地等级调查.ppt

国土资源调查技术与方法 主讲 刘海湖北大学资源环境学院 第六章土地等级调查 6 1概述6 2土地性状调查6 3土地分等定级概述6 4土地税收情况调查 本章内容 2 6 1概述 土地等级调查是指对土地的土壤 植被 地形 地貌 气候及水文地质等自然条件和对土地的投入 产出 收益 交通 区位等社会经济条件进行调查的基础上 进行土地分等定级的工作 一 土地等级调查的概念 3 4 6 2土地性状 条件 调查 土地性状调查 土地社会经济属性调查 土地自然属性调查 土地性状调查是指对土地性状指标的调查 土地性状指标是土地的一些可度量或可测定的属性 包括土地的自然属性和社会经济属性 5 气候 太阳辐射 降水 温度 地形 地貌 山地 丘陵 平原 高原 盆地 土壤 类型 剖面 pH值 养分 盐碱土 水资源 地表水 地下水 水质 植被 植被类型 森林覆盖率 产草量 载畜量 一 土地自然属性调查 6 一 气候条件调查 太阳温度很高 放射出大量能量 地球一年获得太阳辐射的能量约为5 46 1024焦耳 仅相当于太阳放出总能量的22亿分之一 1 太阳辐射 7 概念 是指地面从大气获得的水汽凝结物的统称 表示方法 降水量 降水强度和降水变率等 2 降水 8 9 10 3 温度 土温气温作物三基点温度 作物生命活动过程的最适温度 最低温度和最高温度的总称农业界限温度积温 11 20 热带作物积极生长 农业界限温度 5 早春作物播种 多数树木开始生长 10 喜温作物开始播种 生长 15 作物积极生长 0 耐寒作物的生理活性的起始温度 12 13 二 地形 地貌条件调查 我国五种地貌类型比较 14 高山 平原和丘陵 15 低山 高原 16 土壤剖面及描述 自然 土壤剖面 A层B层C层 三 土壤条件调查 17 18 四 水资源条件调查 地表水地下水水质 19 地表水类型 地下水类型 20 五 植被条件调查 植被 是一定地区内植物群落的总体 包括森林 草地及农田栽培作物 植被对土地利用的作用主要体现在植物类型 植物生产力和生态调节等方面 21 赤道雨林 热带雨林 季风林 温带雨林 针林 硬叶林 草地生物群落 荒漠生物群落 苔原生物群落 植被类型 22 地理位置与交通条件人口和劳动力农业生产及农业生产环境条件土地利用水平地段形态特征 二 土地社会经济属性调查 23 三 土地性状调查的方法与程序 一 土地性状调查的方法1 应用遥感技术进行调查的方法2 直接观察法3 收集法4 采访法 自填法 派员法 5 通讯法应根据具体情况对各方法进行选择或有机结合地运用 24 二 土地条件调查的工作程序 资料和基础图件的整理1 基础资料的整理2 基础成果图件的编制 准备工作1 确定调查对象 目的与范围2 制定技术规程3 收集 分析有关资料4 组织专业调查队伍 外业调查1 自然条件2 社会经济条件 提交成果1 成果图件2 调查报告 25 土地分等定级 又叫土地等级评价 是指在特定的目的下 对土地的自然和经济属性进行综合鉴定并使鉴定结果等级化的工作 以土地利用现状调查和土地性状调查为基础 土地分等定级采用 等 和 级 两个层次的划分体系 按城乡土地的特点不同 土地分等定级分为 城镇土地分等定级农用土地分等定级 6 3土地分等定级概述 26 城镇土地分等定级是对城镇土地利用适宜性的评定 也是对城镇土地资产价值进行科学评估的一项工作 其等级揭示不同区位条件下的土地价值规律 一 城镇土地等级体系城镇土地等别反映城镇之间土地的地域差异 土地等别在全国范围内具有可比性 城镇土地级别反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异 大城市5 10级中等城市4 7级小城市以下3 5级 一 城镇土地分等定级概述 27 二 城镇土地分等定级方法体系 主要有三种 多因素综合评定法级差收益测定法地价分区定级法 28 多因素综合评定法是通过对城市土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合考虑 揭示土地的使用价值或价值及其在空间分布的差异性 并以此划分土地级别的方法 多因素综合评定法的指导思想是从影响土地使用价值或质量的原因着手 采用由原因到结果 由投入到产出的思维方法 通过系统地 综合地分析各类因素和因子对土地的作用强度 推论土地在空间分布上的优劣差异 多因素综合评定法 29 1 繁华程度 商服繁华影响度 2 交通条件 道路通达度 公交便捷度 对外交通使得便利度 路网密度 3 基础设施 生活设施完善度 公用设施完备度 4 环境条件 环境质量优劣度 文体设施影响度 绿地覆盖度 自然条件优越度 5 人口状况 人口密度 多因素综合评定法 30 采用间接评定参数体系设计和加权累加型公式 假定土地定级中选m个因素 每个因素包括n个因子 土地评价单元内某因素的评价值等于各因子分值的累加之和 即 i因素的作用分值 i因素第j个因子的作用分值 i因素第j个因子的作用指数 权重 多因素综合评定法 若设P为土地某个评价单元的总评分值 Wi为第i个因素的权重值 则该土地评价单元的总分值由各因素分值累加求得 多因素综合评定法 级差收益测算评定法是通过级差收益确定土地级别的方法 其指导思想是从土地的产出 企业利润 入手 认为土地级别由土地的级差收益体现 级差收益又是企业利润的一部分 所以由土地的区位差异所产生的土地级差收益完全可以通过企业利润反映出来 级差收益测算方法主要对发挥土地最大使用效益的商业企业利润进行分析 从中剔除非土地因素如资金 劳力等带来的影响 建立适合的经济模型 测算土地的级差收益 从而划分土地级别 级差收益测算评定法 33 地价分区定级方法的指导思想是直接从土地收益的还原量 地价出发 根据地价水平高低在地域空间上划分地价区块 制定地价区间 从而划分土地级别 地价分区定级方法 34 35 三 城镇土地定级的工作程序 定级因素权重的确定 土地定级因素分值的计算 级差收益测算 初步划分土地级别 土地定级单元的划分 土地定级因素选择 级别边界落实 成果整理 验收 36 37 38 城镇土地综合定级因素表 39 商业用地土地定级因素表 40 住宅用地土地定级因素表 41 工业用地土地定级因素表 42 各因素重要性顺序和权重值范围 根据用地类型可分别参照相关规定来选用 定级因素对不同类型用地的影响程度不同 各分类定级应选定相应的因素权重 各因素的权重应具有可比性 每个因素权重值必须在0 1或0 100之间变化 并且各因素的权重值之和等于1或者等于100 城镇土地定级因素权重确定 43 因素分值计算 作用分值 指同一定级因素内某一设施 中心对土地定级区域内某块土地的影响强度 因素分值 指同一定级因素内各设施 中心对某一地块的作用分值之和 总分值 指某一地块上所得各定级因素分值的加权总分值 44 道路通达度的分值计算 1 道路类型道路通达作用大小顺序一般为 混合型主干道 生活型主干道 交通型主干道 生活型次干道 交通型次干道 支路 主干道 红线约40m 车行道14 18m次干道 红线约30m 车行道11 14m支路 红线约15m 车行道7 9m 45 划分道路类型数 特大城市 大城市 5 7类中等城市 3 5类小城市 1 3类 46 不同类型定级时道路类型对应的道路作用指数 47 主干道 次干道 48 土地定级单元划分与单元取分 土地定级单元 是评定土地级别的基本空间单位 是内部特性和区位条件相对均一的地块 49 原则单元内主要定级因素的影响大体一致 单元面积确定在5 25hm2之间 特殊使用性质的单元面积可以适当放大 商服中心 文体设施 交通枢纽等整体起作用的区域 不能分割为不同单元 划分单元能方便进行因素取样 商业用地定级时 城镇主要商服繁华街道 应按临街两侧相对应的进深 划分为条状单元住宅用地定级时 应以居住小区或居住组团为单元保持其完整性工业用地定级时 可以交通道路为定级单元界线 50 确定单元边界 定级单元界线是反映土地利用形态特点和空间实体的标志定级图上依比例尺表示的自然线状地物城镇中的铁路干线交通道路土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线行政区划界线其他线状地物 51 土地级的初步划分 要求评定每个定级单元的因素及数目必须相同一个总分值只能对应一个土地级按总分和城镇状况确定1 2个不同的划分级别方案 52 划分方法 总分数轴确定法总分频率曲线法总分剖面图法 53 总分数轴法把单元总分值看成是一维变量 绘制于数轴上方 按分值在数轴上方的分布状况划分土地级分界线 以此为标准划分土地判别法等 1 建立数轴 每一个单元的总分值在数轴正上方有唯一的一个点与之对应 2 将每个单元的总分值标注在相应的数轴上方 3 根据总分值在数轴上分布的密集与疏散程度 在分值点相对稀疏处设立分界线 得到与土地级别相对应的总分值区间 4 根据所划分的总分值区间划分土地级别 总分数轴法 54 以定级单元总分值为样本 对其进行频率统计 绘出直方图和相应的频率曲线 结合土地实际情况 选择若干个频率曲线突变处 作为级别分界线 步骤 确定频率统计的分值区间 计算分值区间频率分布 绘制频率直方图 划定土地级别总分值界限 总分频率曲线法 55 选择能反映土地质量变化规律的方向 将该方向单元总分值绘制成分值随距离变化的剖面图 根据剖面图总分值曲线形状 变化规律划分土地级别 这种方法的主要依据是 认为土地质量的变化在一定的区域内是连续的 特定方向上的总分间面图能反映土地质量总的变化规律 该方法在应用时要注意选择有代表性的特定方向 并仔细考虑剖面图上决分值曲线变化特点 选择土地级的边界点 总分剖面图法 56 分别计算各级土地上每种行业的平均收益水平 并确定出各行业的最低收益额 用同一行业的平均收益去减掉最低收益额 得到各级土地的收益 扣除单位面积资金占有额 单位面积工资总额的影响 得到各级差收益 对土地级差收益进行方法检验 调整 土地级差收益测算验证 农用地分等定级是对农用土地质量 或是对其生产力大小的评定 也是通过农业生产条件的综合分析 对农用土地生产力潜力及其差异程度的评估工作 农用地分等定级的工作对象为农用地 包括耕地 林地 草地 农田水利用地 养殖水面 和宜农未利用地 不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地 牧草地和水域 二 农用地分等定级概述 57 农用地等别的划分是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件 在全国范围内进行的农用地质量综合评定 农用地分等成果在全国范围内具有可比性 农用地等别反映农用地潜在的 或理论的 区域自然质量 平均利用水平和平均效益水平的不同所造成的农用地生产力水平差异 农用地级别反映因农用土地现实的 或实际可能的 区域自然质量 利用水平和效益水平不同所造成的农用地生产力水平差异 一 农用地等级体系 58 农用地分等的方法主要有因素法和样地法 农用地定级的方法主要有因素法 样地法和修正法 目前 我国农用地分等中采用较多的是因素法 农用地定级工作往往采用修正法 二 农用地分等定级的方法体系 59 因素法是通过对构成土地质量的自然因素和社会经济因素的综合分析 确定因素因子体系及其影响权重 计算单元因素总分值 以此为依据客观评定农用地等级的方法 样地法是以选定的标准样地为参考 建立特征属性计分规则 通过比较计算分等定级单元特征属性分值 评定土地等级的方法 修正法是在农用地分等指数的基础上 根据定级目的 选择区位条件 耕作便利度等因素修正系数 对分等成果进行修正 评定出农用地级别的方法 二 农用地分等定级的方法体系 60 6 4土地税收情况调查 一 税收与土地税税收是国家凭借政治权力依靠法律强制手段 对一部分社会产品进行分配 无偿地取得财政收入的一种形式 土地税收是国家税收的一种 是国家以土地为征税对象 凭借政治权力 从土地权属者手中无偿地强制性取得部分土地收益的一种税种 61 二 土地税的依据与功能 1 征收土地税的依据 1 按土地面积征税 2 按土地每年的总收获量征收 3 按土地每年的纯收益征收 4 按地价征收 62 二 土地税的依据与功能 2 土地税收的功能土地税收在保障国家财政收入 平衡负担 促进土地的合理利用等方面具有重大作用 其功能体现在 1 保证国家的财政收入 2 抑制土地投机 3 促进土地资源合理利用 4 引导土地利用方向的调整 63 三 我国的土地税收 农业税 国家对一切从事农业生产 有农业收入的单位和个人征收的一种税 俗称 公粮 1958 6 3 中华人民共和国农业税条例 1994 1 30 关于对农业特产收入征收农业税的若干规定 2006 1 1废止农业税 全国的平均税率规定为常年产量的百分之十五点五 意味着 在我国沿袭两千年之久的这项传统税收的终结 农业特产税税率 由省 自治区 直辖市人民政府在5 20 的幅度内规定 64 耕地占用税 对占用耕地建房或者从事其他非农建设为征收对象的税种 属于一次性税收 纳税人是占用耕地建房或从事其他非农建设的单位和个人 耕地占用税采用定额税率 其标准取决于人均占有耕地的数量和经济发达程度 2008 1 1修改 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 实施 1987 4 1 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 施行 三 我国的土地税收 耕地占用税的税额规定如下 一 人均耕地不超过1亩的地区 以县级行政区域为单位 下同 每平方米为10元至50元 二 人均耕