浙江省房地产估价师《制度与政策》房地产价格评估人员资格认证制度考试试题.doc

浙江省房地产估价师制度与政策：房地产价格评估人员资格认证制度考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈_的趋势。 A向上波动 B向下波动 C上下波动 D随机波动 2、按照城市房地产管理法规定采取协议方式出让的土地使用权出让金_。 A由出让方、受让方平等协商确定 B由专业人士评估确定 C由政府决定 D不得低于按国家规定所确定的最低价3、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的12倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为万元。 A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工业用地的监测点评估价格 4、假如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限有_年。 A50 B22 C78 D125、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。(2005年试题) A：204.08 B：345.18 C：508.91 D：666.67 E：借款合同 6、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。 A：指数平滑分析 B：趋势拟合分析 C：时间序列分析 D：相关分析 E：工业用地的监测点评估价格 7、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是_。 A工程建设监理单位资质管理实行办法 B工程建设监理单位资质管理若干细则 C工程建设监理单位资质管理实行规定 D工程建设监理单位资质管理具体规定 8、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。2011年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在_前，支付全部地价款。 A2011年7月1日 B2011年8月1日 C2011年9月1日 D2011年10月1日 9、最小二乘法的基本原理是。 A：要求实际值与估计值的离差平方和为零 B：要求实际值与估计值的离差平方和为最小 C：要求实际值与趋势值的离差平方和为零 D：要求实际值与趋势值的离差平方和为最小 E：执行层的组织协调 10、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3 405元、3 565 元、3 730元、3 905元、4 075元，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年 的价格为【2007年考题】 A：4 0750元 B：4 2425元 C：4 4100元 D：4 5775元 E：工业用地的监测点评估价格11、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10的情况下，房地产价格为4500元若报酬率为8，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。 A：4451元 B：4500元 C：4549元 D：5821元 E：工业用地的监测点评估价格 12、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2， 1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为_元/m2。 A1230 B1235 C1240 D1242.5 13、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、_以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 A空间分布 B人口分布 C时间分布 D经济分布14、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为_。 A居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值 15、已知某投资项目折现率为11时，净现值为1700万元，折现率为12时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。 A：11.12 B：11.36 C：11.66 D：12.95 E：借款合同 16、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A：社会因素 B：环境因素 C：人口因素 D：行政因素 E：工业用地的监测点评估价格 17、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。 A：地役权 B：抵押权 C：典权 D：租赁权 E：工业用地的监测点评估价格 18、当缴存条件丧失时，职工可以提取其住房公积金，同时。 A：建立该职工住房公积金新账户 B：暂时停止该职工住房公积金账户 C：注销该职工住房公积金账户 D：保留该职工住房公积金账户 E：执行层的组织协调 19、估价报告的写作要求有_。 A全面性、主观性、准确性 B简便性、客观性、准确性 C主观性、准确性、概括性 D全面性、客观性、概括性 20、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是_。 A建筑高度 B建筑间距 C建筑密度 D建筑后退红线距离 21、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为名以上。 A：3 B：5 C：8 D：15 E：执行层的组织协调 22、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需25年，建成后的建筑面积为11000，年净收益为350万元，若报酬率为7，折现率为10，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。 A：3752 B：3806 C：4128 D：4830 E：工业用地的监测点评估价格23、某宗面积为3 000 的工业用地，容积率为08，楼面地价为700元现按规划拟改为商业用地，容积率为50，楼面地价为960元理论上应补地价【2004年考题】 A：78万元 B：882万元 C：1210万元 D：1 272万元 E：工业用地的监测点评估价格 24、拆迁强制执行的要求中，房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前日通知被拆迁入，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁入自行搬迁。 A：7 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章25、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元，正常开发成本为1500元，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元，直接成本利润率为6，则开发后地价为元。 A：1840 B：2840 C：2966 D：3000 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是_。 A正相关和正相关 B正相关和负相关 C负相关和正相关 D负相关和负相关 2、下列保险中，属商业保险的有。 A：无担保保险 B：保证保险 C：信用保险 D：健康保险 E：失业保险3、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用求取。 A：市场比较法 B：基准地价修正法 C：假设开发法 D：成本法 E：路线价法 4、债务融资的资金融出方所获得的报酬有_。 A项目投资形成的可分配利润 B协议中所规定的贷款利息 C协议中规定的有关费用 D租售收益 E股息5、民法通则规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过_年的，人民法院不予保护。 A1 B5 C15 D20 6、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的_。 A1% B2% C3% D4% 7、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。 A位置固定性 B各异性 C适应性 D相互影响性 8、影响商品需求的因素包括。 A：消费者偏好 B：消费者的收入水平 C：该商品本身的价格 D：相关商品的价格 E：厂商对未来的预期 9、房地产市场供给的特点主要有。 A：市场供给在短期缺乏弹性 B：市场供给具有非同质性 C：具有高度的垄断性 D：具有竞争的完全性和充分性 E：具有高度的适应性 10、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括。 A：弄清土地的位置 B：弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等 C：弄清城市规划设计条件 D：弄清将拥有的土地权利 E：测算开发项目的预期利润11、中华人民共和国城市房地产管理法规定应办理备案的情形有_。 A设立房地产开发企业 B签订商品房预售合同 C签订房屋租赁合同 D签订土地使用权出让合同 E签订房屋拆迁补偿安置协议 12、证券一般具有的特点包括。 A：买卖时不存在证券交易价格 B：可以依法转让 C：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，并能给持有者带来收益 D：证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益 E：证券是一种商品，可以进行依法买卖 13、不属于税收制度的构成要素的是_。 A纳税人 B课税对象 C纳税时间 D税基 E税点14、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。 A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低档商品 D：高档商品 E：急需商品 15、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。(2007年试题) A：180 B：280 C：305 D：500 E：执行层的组织协调 16、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。 A：购买水平 B：购买单位 C：购买能力 D：购买欲望 E：购买需求 17、关于违约和违约责任，下列说法有误的是_。 A当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任 B履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约 C实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行 D违约的形式包括预期违约和实际违约 18、”三项预测值”分析方法是中的一种。 A：单因素敏感性分析方法 B：多因素敏感性分析方法 C：概率分析方法 D：盈亏平衡分析方法 E：借款合同 19、经济增长通常用一定时期内实际的平均增长率来衡量。 A：国內生产总值 B：国民生产总值 C：国民收入 D：国民消费水平 E：执行层的组织协调 20、在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有。 A：有顶盖无围护结构的场馆看台 B：建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C：建筑物外有围护结构的挑廊、走廊 D：屋顶楼梯间、电梯机房 E：建筑物内的变形缝 21、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过。 A：与会业主所持投票权12以上 B：与会业主所持投票权23以上 C：全体业主所持投票权12以上 D：全体业主所持投票权23以上 E：执行层的组织协调 22、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。 A：经批准占用的耕地 B：经批准占用的土地 C：实际占用的耕地 D：实际占用的建设用地 E：执行层的组织协调23、基准收益率是导致投资行为发生所要求的_。 A最低投