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Shoppingmall 超大型的购物中心谭云霞 超大规模融合现代消费 休闲与健康的体验之城 快乐之城 主要内容 一 Shoppingmall概述二 国外Shoppingmall的案例三 shoppingmall在中国的发展四 经验总结 一 Shoppingmall概述 一 Shoppingmall的概念 二 购物中心特点 三 根据不同标准进行的分类 四 发展历程 一 shoppingmall的概念 Mall 全称Shoppingmall 在中国一般音译 摩尔 或 销品贸 就是超大型购物中心 是以大型零售业为主体 众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体 其英文原意为 散步道式的商店街 即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意 二 shoppingmall的特点 比较通俗的观点认为 摩尔 应具有两个特点 一是大 占地面积大 公用空间大 停车场大 建筑规模大 由若干个主力店 众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体 严格意义上讲 大于10万平方米且业态复合度高的方可称作 摩尔 二是全 功能全 摩尔 要集购物 餐饮 休闲 娱乐 旅游甚至金融 文化功能于一体 进行全方位服务 对资金 管理 招商提出了更高的要求 三 Shoppingmall的分类 1 按开发商背景及购物中心经营管理的模式 包括自营的比例 分类 1 物业型购物中心 又分 物业型购物广场 物业型摩尔购物中心MALL 2 百货公司型购物中心 由大型连锁百货公司发展或扩建而成 面积不够大 入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够 仍称不上真正的摩尔购物中心MALL 3 连锁摩尔购物中心MALL 由专业的连锁购物中心集团开发并经营 特点 自营比例较高 50 至70 左右 业态业种的复合度极度齐备 能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化 娱乐 休闲 餐饮享受的特大型购物中心 2 按购物中心的商场面积规模分类 1 巨型 超级购物中心SUPERMALL CITYMALL 面积在24万平方米以上 2 大型购物中心 面积在12至24万平方米之间 摩尔就是巨型或大型的购物中心 3 中型购物中心 面积在6至12万平方米之间 如上海友谊南方商城 4 小型购物中心面积在2至6万平方米之间 如乐购上海七宝店 JUSCO吉之岛青岛东部店 生活购物中心 社区购物中心也是小型购物中心 3 按购物中心的定位档次分类 真正的摩尔由于面积巨大 故定位于家庭 全家 全客层 的一站式购物消费和一站式休闲享受 故商品高中低档必须齐备 以保证商品品种齐全 理想的比例为 高3 中5 低2 当然由于所处商圈不同 各购物中心的高中低档比例可以有所调整 1 以高档商品为主 2 以中高档商品为主 3 以中低档商品为主 4 按购物中心的业态复合度的程度分类 1 业态复合程度极高 如面积又超过12万 即可称真正的摩尔购物中心MALL 如泰国曼谷西康广场 施康广场 SeaconSquare 菲律宾马尼拉SMMEGAMALL等 2 业态复合程度较低 如只有大型百货公司 而没有大卖场 或只有大卖场 而没有大型百货公司 或没有大型影城 就称不上摩尔购物中心MALL 返回业态 针对特定的消费者的特定需求 按照一定的战略目标 有选择地运用商品经营结构 店铺位置 店铺规模 店铺形态 价格政策 销售方式 销售服务等经营手段 提供销售和服务的类型化服务形态 例如零售业态就是为了满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态 4 发展历程 1894年的邮购目录南北战争之后百货商场1929年超级市场这些商业零售形式的出现 发展和成熟奠定了最初的基础 而以全新方式管理组合在一起的商店群成为shoppingmall的最初雏形 直到1956年 现代意义上的shoppingmall才真正出现 这之前 已经经历了在几十年甚至上百年的积累时间 之所以有这么长的前奏 可以从两个层面来理解 其一 不同的商业形式是不同社会和经济发展阶段的产物 什么样的社会和经济水平 决定了什么样的商业零售形式 所以 这个时间段首先是社会和经济的发展历程 其二 零售商业的发展 是一个在实际运营中不断改进的过程 也就是说 一种商业形式的成熟 总是先观察顾客的需求和反应 之后不断的调整和改进才得到的 SHOPPINGMALL作为商业零售业发展历程中的最高形式 在其发展过程中 经历了不同阶段 也呈现出不同的经营风格 美国shoppingmall主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心 规模巨大 设计简洁是其显著特征 欧洲在沿袭美国模式的基础上 不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑 人文设计 赋予购物中心新的发展内容 日本 东南亚地区自70年代大量出现购物中心 有以 大型仓储式超市 替代百货店作为主力店的发展趋势 重点突出休闲娱乐功能和商品成本优势 一 什么是摩尔及摩尔的源起二 国外Shoppingmall的案例三 shoppingmall的发展经验教训四 莱芜名嘉 加拿大西埃德蒙顿购物中心 埃德蒙顿传统上是阿尔贝塔省石油工业的中轴城市 1940年代起就得到了 加拿大石油之都 的美称 埃德蒙顿属于能源型城市 依托于能源的发展所积累的财富和吸引的就业 促进了城市的繁荣和发展 1981年落成西埃德蒙顿购物中心时城市人口约52万人 目前埃德蒙度大都会区也只有101万人 1981年 加拿大阿尔伯塔省 Alberta 的西埃德蒙顿购物中心落成 WestEdmontonMall 总投资金额12亿元加币 在当时号称是世界最大的购物中心 并被列入金氏世界记录 它同时还拥有几个世界之最的记录 营业面积350 000 是当时世界最大的购物中心 20 000个停车位 是世界最大的停车场 内设银河世界游乐场 是世界最大的室内游乐场 内设水上乐园 是世界最大的室内人工海浪水上乐园 开业 1981年开发商 TripleFiveCorp 入驻商户 8000家以上主力店 12家 含6家百货公司 营业面积 350 000 停车位 20 000个以上投资总额 12亿元加币埃德蒙顿市总人口数 1 016 007人 是加拿大第六大都市埃德蒙顿市区总人口数 730 372人 埃德蒙顿购物中心 西埃德蒙顿购物中心的定位主要集中在两大块 娱乐 与 购物 因此 它的业态组合很明显 就在这两块领域里开展 在购物方面 聚合了800家以上的商户入驻 在娱乐和餐饮方面 引进了9个世界级的游乐区及超过100家的餐饮店 亭 Kiosk 现已成为阿尔伯塔省著名的购物娱乐与观光景点之一 该购物中在未来10年的计划 仍将持续扩建 包括增建一家星级酒店 及一座邻里型的购物组合建物 写字楼及能容纳8 000个座位的多功能会议厅及展会馆 该购物中心开业后 每年约吸引了2 820万人次的客流量 日均购物客流量60 000 150 000人次 根据阿尔伯塔省的官方统计 西埃德蒙顿购物中心创造了以下的辉煌记录 每年为阿尔伯塔省缔造了年12亿美元的经济效益 每年为阿尔伯塔省创造了约23 500个工作就业机会 每年为阿尔伯塔省创造了约3 39亿美元的税收 原本默默无闻的埃德蒙顿市 因该购物中心而闻名全球 一 什么是摩尔及摩尔的源起二 国外Shoppingmall的案例三 ShoppingMall在中国的发展四 经验总结 三 ShoppingMall在中国的发展在中国 ShoppingMall的起步较晚 现有的ShoppingMall基本是在2000年之后投入运营的 随着中国经济的快速增长 国内大型购物中心如雨后春笋纷纷涌现 从最初的广州天河城广场开始 深圳的铜锣湾广场 上海的正大广场到北京的金源Mall 各地ShoppingMall陆续投入商业运营 目前 在北京 上海 广州 深圳 武汉 大连 成都 青岛 西安等地都出现了大型的ShoppingMall 2005年10月 金源MALL一期55万平方米全面开张营业 成为2005年中国最大的商业地产事件 我们简称shoppingmall 总面积是68万平米 这里面我们能够看到的开业部分是单体的总建筑面积是57万平米 这个57万平米里面包括7万多平米的停车楼 还有一个8万平米的地人远房楼 这里面大概是包括了上千家的企业 包括主力店 半主力店 专卖店 各种服装品牌 北京金源MALL占地面积 18 2万平方米 建筑面积 87万平方米 总投资额 40亿元人民币 投资商 世纪金源集团 在体验式的ShoppingMall中 人们在购物之余 更多的是享受购物的环境 放飞疲惫的心灵 感受现代的商业文明 然而 在国内 人们更习惯在距离较近 交通较便捷的地方购物 例如在北京 由于西单 王府井等商圈多年的文化积淀 其成为人们购物 休闲 消费的首选 而习惯一旦形成 就很难改变 所以 位于西北三环与四环之间的金源Mall 单凭其大体量 很难吸引市区及其他区域消费者的目光 在开业初期 由于金源Mall的交通 项目设计和商业管理能力存在一定的问题 造成了一定的问题 比如顾客不多 客流量达不到预计的人数等问题 但通过管理运营模式由表及里的自我变革 来改善运营状况 并成功地使客流量持续攀升 据统计 目前 金源Mall平时客流从4万 5万人上升到5万 6万人 节假日则保持在8万 10万人 黄金周可达15万人左右 出租率始终保持在95 以上 娱乐 休闲 餐饮的比重上升了10 这更加突出了ShoppingMall娱乐休闲的风格 越来越多的中国购物者在购买商品时 选择了MALL的形式 而Mall集购物 餐饮 休闲 住宿 旅游 文化 娱乐 社交活动等于一体 迎合了现代人的这种需要 一 什么是摩尔及摩尔的源起二 国外Shoppingmall的案例三 ShoppingMall在中国的发展四 经验总结 四 经验总结1 shoppingmall 要有一个鲜明的属于自己的特色 不仅仅是将商业街 大市场里容纳的店面装进了一个很大面积的楼里 大 不应是一个ShoppingMall仅有的特色 大 更容易产生问题 大 可以容纳更多的商品种类 但如果缺乏规划性 就容易使店面布局分散 商品种类繁杂 2 购物中心的定位一般来说郊区型的mall面向大众消费 高档店数量较少 餐饮也是以大众消费为主 很难见到高档餐饮 一个购物中心位于城乡结合部 这么大的规模 定位应在中档以下的消费水平 成为吸引客户的重要焦点 3 shoppingmall这种商业地产投资巨大 对发展商的资金 管理 招商提出了很高的要求 房地产开发商要有丰富的商业地产管理经验 MALL通过提供长廊 广场 庭院等 带给消费者休闲空间 购物 餐饮 休闲 娱乐区域的合理搭配满足消费者一次购足和一站式休闲消费的需求 使消费模式得以升级 新一代的MALL独具匠心的主题营造使MALL的娱乐休闲功能更加突出 回归购物中心业态的本质 休闲时代的产物 充分体现了以