项目前期报告提纲.doc

第一部分 惠州市城市发展与规划1.珠三角城市格局中的惠州1.1.珠三角地区经济环境分析1.2.惠州大亚湾在珠三角城市群中产业定位1.3.珠三角各城市未来发展方向（重点是谈与东莞的城市吸引力和竞争关系）2惠州市总体社会与经济发展分析2.1.惠州市经济发展现状2.2.惠州市社会发展现状分析2.3.惠州市产业环境分析3.惠州市城市整体规划（2006-2020年）（部分）第二部分 惠州城市发展研究1.惠州市城区产业发展现状及趋势1.1.惠州城区经济发展的概述及支柱产业研究1.2.惠州城区及江北产业园区经济研究1.3.重点产业园区案例研究1.4.深圳产业转移惠州发展趋势研究1.5.惠州城区产业发展（机会点）对置业人口的影响趋势研究2.城市发展和城市化进程2.1城区面积2.2城市化进程趋势第三部分 惠城区城市发展研究3.惠城区城市发展规划研究3.1. 惠城区规划分析3.2. 江北规划分析3.3. 规划对房地产发展的影响分析4.交通规划4.1.惠城区交通现状4.2.惠城区与江北周边区域交通改善分析4.3.交通规划对房地产发展的影响分析5.宏观市场小结5.1.宏观市场现状、趋势及其对房地产发展的影响第四部分 惠州房地产市场研究1. 惠州市房地产市场的政策环境1.1.国家政策对惠州房地产市场的发展导向1.1.1早期政策（土地增值税、住房保有税、加息、住房抵押贷款）等对惠州房地产市场的影响1.1.2近期出台政策（四成首付等）对惠州房地产发展的影响1.2.政策对惠州房地产发展的影响及趋势研究1.2.1惠州本地相关政策法规影响研究1.2.2住房建设规划对房地产市场的影响2.惠州房地产市场分析2.1.惠州房地产市场总体发展概况2.2.房地产一级市场分析2.2.1.土地交易概况2.2.2.土地用途分析2.2.3.土地储备2.3.房地产二级市场分析2.3.1.商品房施工与竣工面积2.3.2.商品房预售面积2.3.3.商品房销售面积2.3.4.商品房空置率2.3.5惠州房地产价格走势2.4.房地产三级市场分析2.5.惠州房地产前景展望第五部分 惠城区房地产市场分析1.惠城区土地市场供应分析1.1.惠城区房地产企业大宗土地储备情况2.片区在售项目供应分析3.需求状况分析3.1. 惠城区历年空置情况分析3.2. 近年销售情况分析4.惠城区市场总体特征4.1.惠城区楼盘概况4.2. 各片区价格、产品类型、楼盘、价格、产品、销售速度等分析4.3. 惠城重点项目详细分析4.4. 惠城区及江北房地产竞争格局、演变趋势5.江北房地产市场分析5.1. 江北楼盘特征分析5.1.1.物业分布5.1.2.物业类型5.1.3.建设规模5.1.4.交付时间5.1.5.户型比例5.1.6.产品品质、特色5.1.7.立面设计5.1.8.销售状况5.1.9.营销策略5.1.10.价格策略6.江北房地产未来发展趋势研究7.未来推售楼盘分析7.1.惠城区未来竞争楼盘概况（推售时间、产品、推售量分析）7.2.江北未来竞争楼盘分析7.3.江北楼盘竞争序列及重点竞争项目研究8.惠城及江北房地产市场小结第六部分 惠州市场客户研究1、惠州市场近年客户特征分析1.1现住居物业类型1.2购买物业的原因1.3购买物业类型1.4购物物业建筑风格、结构1.5购买户型类型1.6购买户型面积1.7购买首选区域1.8对车位配套需求1.9对小区商业配套需求1.10对小区配套需求调查1.11付款方式选择1.12能承受单价1.13能承受的总价1.14能承受的首期款1.15能承受的月供1.16房间功能需求1.17购买物业主要考虑的因素1.18客户对片区房地产的预测2.惠州城区客户总体研究（构成、置业属性、分布等）3.客户置业行为研究（成交客户及访谈结论）3.1.惠城区各类客户置业心理及行为研究3.2.外地客户（珠三角及港澳台工作客户）置业惠州行为研究3.3.投资客户置业行为研究4.客户置业倾向（调查访谈结果）4.1.惠城区客户置业关注点、需求面积、户型、承受单价/总价等4.2.外地客户置业关注点、需求面积、户型、承受单价/总价等5、江北客户调查结论及访谈实录5.1现住居物业类型5.2购买物业的原因5.3购买物业类型5.4购物物业建筑风格、结构（需要提供图片）5.5购买户型类型5.6购买户型面积5.7购买首选区域5.8对车位配套需求5.9对小区外部商业配套需求5.10对小区内部配套需求5.11付款方式选择5.12能承受单价5.13能承受的总价5.14能承受的首期款5.15能承受的月供5.16房间功能需求5.17购买物业主要考虑的因素5.18客户对片区房地产的预测5.19客户访谈实录4.客户分析总结4.1.惠州及外地客户分析结论(关注各片区和各类产品（不同总价范围）对于外地客户的吸引程度)4.2.自住及投资客户分析结论第七部分 商业研究1.惠州主要零售商圈2.重点商圈分析3.江北商圈特征分析4.江北历年重点商业项目分析第八部分 项目地块研究1.依据基本指标的项目初判1.1.项目占地面积、容积率及其它指标研判2.项目内部因素研判2.1.项目基底分析2.2.项目昭示性分析2.3.项目景观资源分析3.项目外部因素分析3.1.地块四至分析3.2.项目区位分析3.3.项目在惠州、珠三角所处位置等研判3.4.项目通达性分析3.5.项目周边路网分析总论3.6.三环路交通状况分析3.7.惠州大道交通状况分析3.8.项目周边配套状况研判3.9.生活配套设施分析3.10.教育/文化配套设施分析3.11.商业配套设施分析3.12.市政/公用配套设施分析4本项目与重点竞争项目对比研究5.项目属性分析小结第九部分 项目物业定位及规划建议1.可借鉴项目及价值点2.周边地缘客户群对产品开发的需求3.项目建筑风格及园林风格建议4.户型定位（户型配比及面积区间建议）5.户型创新建议（花园及赠送面积方式）6.建筑公共空间建议：大堂、电梯厅、公用空间的设计创新及规划建议7.规划细部建议（社区入口设置及人流交通设置）8.江北商圈及项目周边商业形势分析9.本项目商业定位建议10.项目商业部分城市功能及业态建议11.项目商业部分建筑定位12.项目价格定位及经济测算12.1.市场比较法等确定项目产品静态价格（含住宅、商业）12.2.项目经济测算第十部分 项目总体定位及营销开发建议1.项目