房产开发成本核算办法

房产开发成本核算办法为规范公司的会计核算工作，提高会计核算质量，根据企业会计准则及有关规定，结合公司的实际情况，特制定本办法。第一节开发成本的核算基本程序开发成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目生产成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分已完工和在建未完工的开发成本，分别结转完工产品成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。第二节开发成本核算对象成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。（一）成本对象的确定原则：可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则。（二）根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。（1）成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。（2）同一项目有裙房、公寓、写字楼、商业等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。（3）、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4、 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。第三节开发成本的核算公司在项目开发过程中所发生的各项费用支出，通过“开发成本”一级科目进行归集，再通过设置二、三级明细科目核算，同时统一在三级科目下设置明细核算；成本的核算期从该项目开发至完工决算；成本的核算方法为制造成本法。一、征地及拆迁补偿费核算项目开发过程中发生的与征地有关的各项费用及拆迁费用，通过设置二级科目“征地及拆迁补偿费”进行归类，同时下设三级明细科目核算：1、土地出让金：所征地块的土地出让金、土地变更用途和超面积补交的地价；2、税管费：所征地块应交的耕地占用税、契税、土地管理费、土地闲置费等；3、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、农作物补偿费、动迁安置费、危房补偿费；4、大市政配套费：向政府交纳的墙体材料费、白蚁防治费、市政配套费；5、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。6、其他费。二、前期工程费核算项目开发前期过程中发生的规划、设计、七通一平、配套规费等前期费用，通过设置二级科目“前期工程费”归集，同时下设三级明细科目核算：1、勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费、日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、放线费、建筑面积丈量费、测绘费、等；2、规划费：方案招标费、规划设计模型费、方案评审费、规划测绘、效果图设计费、总体规划设计费；3、设计费：施工图设计费、修改设计费；4、三通一平：临时用水、临时用电、临时道路的设计、建造、铺设费、迁移等费用，场地平整清运费、旧房拆除等费用；5、报批报建费：根据规定上交政府部门的各种报批报建费用（人防费、安检费、招投标管理费、质监费、散装办、房产交易费、物业维修基金等）；6、临时设施费：临时围墙和临时办公房的设计、建造费（或租金）、装饰费，临时场地占用费（临时占道、临时借用空地租费）等；7、其他零星费用：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、咨询费等。三、建筑安装工程费核算项目各成本对象在开发过程中直接发生的基础工程、土建安装、装修工程等费用，通过设置二级科目“建筑安装工程费”归集，同时下设三级明细科目核算：1、基础工程费（如有二个以上建筑公司的还应按建筑公司设置四级明细，下同）：土石方、护壁（坡）、桩基工程费，基础处理费，桩基动（静）测费、降水等；2、土建工程费；3、水电安装费；4、室内设备及其安装费：空调、电梯、发电机、高低压配电、消防通风、背景音乐及其安装费；5、门窗安装费：室外门窗、户门、防火门等；6、外墙（涂料、慕墙、外墙砖）；7、装修工程费：公共部位和室内装修的设计费、建造费等；8、室内智能化系统费：保安监控及停车系统、电信网络、卫星电视、三表远传系统费用、家居智能化系统等；9、其他费。四、基础设施费核算项目开发过程中发生的建安工程施工图以外的费用，包括供水、供电、排水、照明、道路、景观园林等基础设施费用，通过设置二级科目“基础设施费”归集，同时下设三级明细科目核算：1、给排水系统费：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统；2、供电系统：高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；3、燃气系统：管道系统、调压站；4、采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房费用；5、道路、广场建造费：道路、广场铺设、开设路口及补偿费；6、园林环境：环境设计费、背景音乐、景观绿化、建筑小品（假山、喷泉、雕塑）；7、围墙建造费：围墙、围栏建造费、大门；8、室外照明：路灯、草坪灯；9、智能化系统：有线电视、电信网络系统、停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控系统；10、消防设施；11、零星设施费：环卫设施（公厕、垃圾站）、各种指示牌、标识牌、示意图等。五、配套设施费核算项目开发过程中，根据有关规定，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能自留固定资产的公共配套设施支出，有：（1）非营利性且产权属于全体业主的物管房、居委会、派出所、岗亭、儿童游乐设施、自行车棚；（2）根据规定或惯例，有营利性的公共配套：会所、幼儿园、游泳池、邮局、阅览室、球场；（3）利用地下设施形成的停车场等和无偿赠与政府、公共事业单位的学校、医院、邮电通讯公共配套设施支出；通过设置二级科目“配套设施费”归集，同时下设三级明细科目核算；三级明细科目按具体发生设置会所、物管房、居委会、派出所、地下停车场、幼儿园、学校、医院、邮电通讯等作为过渡性成本对象归集其成本（包括设计费、（其中学校、医院、邮电通讯在移交政府时直接抵扣所得额），然后摊入可售产品成本对象中（或转固定资产）。六、开发间接费核算公司内部设立的为项目开发服务的前期部、工程部、预算部等现场机构所发生的各项费用，通过设置二级科目“开发间接费”归集，同时下设三级明细科目核算：工资、福利费、办公费、差旅费、水电费、折旧费、通信费、营销设施建造费（主体内临时售楼处和样板房的设计费、建造费）、工程管理费（监理费、验收质检费、决算审核费、商品房测绘费等）、借款利息、其他费。第四节开发成本的归集与分配1、各产品（成本对象）达到完工标准后，财务部根据工程竣工验收报告、决算审核报告、商品房面积测绘报告等，编制工程财务结算报告（土建、公配套、应缴未缴可预提），将项目归集的开发成本分配到各类产品。能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下过渡性核算项目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。2、成本的分配方法：（1）占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。（2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。（3）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（4）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。根据上述分配方法，企业的开发成本应按以下方法进行分配：（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。（2）单独作过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，按建筑面积法进行分配。（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；（4）建筑安装成本，按直接成本法进行分配；（5）其他开发成本，按建筑面积法进行分配。上述分摊计算完成后，根据各类开发产品分摊归集的开发成本额，直接转入“开发产品”或“固定资产”的相应明细科目，设置面积或套数的数量金额明细帐。为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： 细化了各项费用测算的成本科目构成； 明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； 设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； 修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； 明确跨期成本分摊、地价分摊的做法； 六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的万科集团成本核算指导中予以明确） 跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上）测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。二、跨期成本分摊1、地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。如模拟项目总占地面积261760m2，一期占地65785m2，总地价18460万元。会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下：全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。形成的当期地价分摊表如下：应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。2、其它跨期成本分摊地价分摊完成后，便可进行其它跨期成本的分摊。这些跨期成本根据项目特点包含内容也各有不同，通常包括红线外的市政设施费用、涉及到项目总体的勘察设计费、需要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。跨期成本分摊项按各期的建筑面积或占地面积等方式分摊给各期，分摊标准应加以注明。在进行跨期分摊成本测算时，尽量做到测算依据充分，测算科目明细详尽。如进行会所成本测算时，可细化成如下指标进行测算：最终形成的跨期成本分摊表格如下：哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。需注意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。三、六类公摊费用及期间费在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。1、土地成本该成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。六类公摊费用中，若费用项是从跨期分摊表中引入，均应在表格最后一列的工程量及单价说明中注明“引自跨期分摊费用”。1、开发前期准备费测算时，原始指标应根据规划指标表中数据灵活采用，为达到测算的准确性和精细化，应避免笼统的使用项目建筑面积指标测算景观、公共地块等的成本值。如规划指标表中已填报了“重要公共绿地”为9000m2，在进行“公共绿地景观设计费”测算时，直接用该面积值作为测算依据即可，而不宜用建筑面积、占地面积等更笼统的指标。报批报建费根据项目发展部提供的房地产税费一览表及当地优惠政策进行填写，具体科目内容可根据当地的政策自行增减。说明栏中应填写取费依据或政府下发文件号等信息。三通一平、临时设施费用项测算时，应将场地情况、拟定做法等测算依据填写完整。一方面利于测算更加准确，另一方面也便于后期测算时的对比参考。3、园林环境在进行园林环境成本测算时，根据规划指标及景观控制目标确定各项科目成本。在进行园林环境成本测算和指标下发后执行后，可随着景观设计工作的开展将控制指标逐步分细，有条件的项目也可根据不同组团景观档次的差别，将景观成本控制指标细化到组团一级，以便于指导景观设计工作的开展。通过细化景观成本控制指标、不同设计阶段纠偏等措施将景观总体成本控制在目标成本之内。4、配套设施进行配套设施费用项的测算时，应注意车位成本的处理。地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并按售价的50承担自身成本，其余建安成本作为配套分摊进入住宅等其他产品类型。如其不可售时，其建安成本应作为配套设施费全部摊销。5、开发间接费开发间接费中的行政费用、资本化利息等由财务部提供。在进行其中的营销设施建造费的测算时，应注明预估的销售收入总额、销售费用率及营销设施建造费占营销费用总额的比例。开发间接费中原先的“不可预见费”一项用“风险费”替代。风险费将不可预见的费用项细化，并以风险概率的形式反映出不同风险对项目成本可能的影响程度，风险概率可由公司管理层及成本部在不同阶段根据项目进展情况进行把握。6、期间费用期间费用中的管理费用由财务提供。在进行期间费用下销售费用项测算时应注意，集团XX年10月下发的万科集团营销费用管理规范对营销费用中的销售费用分类进行了统一，分为行政管理费、营销推广费、售后服务费、其它类四项，具体每项费用归集定义及明细内容可参见该制度文件。与测算开发间接费中的营销设施建造费相同，测算销售费用时，也应注明预估的销售收入总额、销售费用率及销售费用占营销费用总额的比例。四、各产品类型主体建安工程费完成六类公摊费用及期间费测算后即可进行各产品类型主体建安工程费的测算，在样表中以“多层住宅”为例进行了测算，测算中应注意以下几点：1、重要成本科目项测算时应提炼出系数值、测算依据和造价指标。如结构及粗装修中的钢筋含量、砼含量、砌体含量及其测算时所采用的单价，窗地比指标，外墙面砖与涂料比例及单价等等。2、细化各项费用测算的成本科目构成。三级以下科目（以蓝色字体标注的科目项）的构成可由各公司自行把握，出于增强测算准确性、利于成本指标数据库积累的考虑，各项目在测算后期尽量细化测算项构成，尤其对于成熟产品及标准化产品项目，更应做到测算成本科目的精细化。测算成本科目时可以尽量细化，但将目标成本录入成本软件时，科目录入不宜追求过细，要便于合同的拆分，否则会增加较大的工作量。1、若某项科目为单独分包，则适宜将其列为一个测算科目项，以利于该项合同内容的成