房地产开发流程Microsoft Word 文档.doc

房地产开发简易流程一、开发流程房地产开发的主要程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。 （一）投资机会选择与决策分析1、投资机会选择投资机会选择，主要包括投资机会寻找和机会筛选两个步骤2、决策分析 投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。（二）前期工作1. 获取土地使用权：土地使用权出让、土地使用权划拨和与当前土地使用权拥有者合作（对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，通过土地转让、公司人股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获得土地使用权的一种方式）。 2.确定规划设计方案并获得规划许可 （1）、土地出让过程中的规划管理 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图；规划设计条件通常包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度；建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地比例、须配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及具他要求。（2）、房地产开发前期的规划管理：申请建设工程规划许可证 （3）、建设工程招标（4）、开工申请与审批：建设工程施工许可证（三）建设阶段建设阶段，是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。（四） 租售阶段：商品房预售许可证小结：房地产的开发顺序是寻找项目选择项目，通过以招拍挂为主的方式获得土地，办理建设用地规划许可证，再办理国有土地使用权证，确定施工图纸后办理建设工程规划许可证，招投标确定施工单位，办理建筑工程施工许可证，开工建设后达到相关条件后办理商品房预售许可证，进行销售。二、费用估算流程投资项目估算：房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等，各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。1、土地费用估算开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 2、前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 3、房屋开发费 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。 （1）. 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等)等。 （2）.公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。 （3）.基础设施建设费：是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。（4）、管理费 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。 4、财务费用 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 5、销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。 6、开发期税费 房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府 或有关部门征收的费用。主要包括：契税、营业税及附加、印花税、规划设计条件费、土地权属调查费、土地管理费、防雷审核费、人防工程易地建设费、消防审核费、墙体改革费、城市基础