企业发展战略与规划编制大纲.doc

-企业发展战略一、企业现状与发展环境（一）基本情况1.概况。 为提高省属企业国有资产保值增值和可持续发展能力，不断优化集团公司的产业结构，2009年7月集团公司出资3亿元设立了山西国电置业有限公司（以下简称公司）。集团公司持有100%股权。经营范围：房地产开发、销售；建筑安装、装修、工程施工，物业管理。为盘活存量资产，公司2010年8月出资5000万元全资设立山西九橡房地产开发有限公司，负责原辰光热电厂区地块的项目开发。2010年9月出资10956万元收购山西海鑫钢铁技术有限公司51%股权，以取得该公司名下约66亩土地进行房地产项目开发。目前，公司正与太原俊景房地产开发有限公司就晋阳街30亩商业地块合作进行洽谈，2.组织机构。按照集团公司对公司机构设置及人员编制的批复，公司目前设总经理工作部、财务部、项目部3部室，编制为12人，目前共有正式员工11人。组织结构如下： 董事会 监事会 总经理 副总经理 总经理工作部 财务部 投资部 工程部3.法人治理结构。（1）股东会，由公司股东组成，所体现的是所有者对公司的最终所有权； （2）董事会，由公司股东大会选举产生，对公司的发展目标和重大经营活动作出决策，维护出资人的权益； （3）监事会，是公司的监督机构，对公司的财务和董事、经营者的行为发挥监督作用； （4）总经理，由董事会聘任，是经营者、执行者。4.子公司分布与分析。表1-1 2010年子公司按照产权分布状况企业名称股权比重（）总资产 (万元)净资产（万元）主营收入（万元）净利润（万元）在职人员（人）山西海鑫钢铁技术公司51184698449000山西九橡房地产公司100488548850005.主要经济指标。表1-3 20092010年主要经济数据数据名称20062007200820092010主营业务收入（万元）利润总额（万元）-125-223净利润（万元）-125-223成本总额（万元）316人工成本（万元）资产总额（万元）2991134464总资产报酬率（）-0.84-0.69净资产（万元）2987529652净资产收益率（）-0.840.75资产负债率（）0.1213.96所有者权益总额（万元）2987529652国有资产总量（万元）2987529652职工人数（万人）712不良资产（万元）2010年数据为截止2010年9月30日公司本部财务数据。6.主业构成。表1-4 2010年企业主业构成表单位：万元 %分类内容第一主业第二主业第三主业其他房地产开发资产资产总额34464比重100收入主营业务收入0比重利润利润总额-223比重100人员就业人员12比重1007.其他情况。（二）企业发展环境分析。1、2010年上半年全国房地产市场运行的总体情况（1）房地产开发投资增速呈加快态势 1-6月，全国房地产开发投资增速为38.1%，比上年同期加快28.2个百分点，其中中部六省房地产开发投资平均增速为33.3%，比上年同期加快18.9个百分点。分地区看，全国31个省市区中，仅有5个省房地产开发投资增速低于上年同期，分别为青海、辽宁、山西、云南和西藏，增速分别比上年同期下降了2.1、4.3、15.0、24.5和95.2个百分点。 山西房地产开发投资总量及增速均居全国第26位 （2）开发住宅建设规模所占比重呈下降趋势 1-6月，全国开发住宅投资完成13692.3亿元，占房地产开发投资的比重为69.3%，比上年同期下降了0.9个百分点； 住宅施工面积239045.4万平方米，占商品房施工面积的比重为77.5%，比上年同期下降了0.7个百分点。 住宅新开工面积63663.6万平方米，占商品房新开工面积的比重为79.1%，比上年同期下降了1.2个百分点。 在中部六省中，三项指标比重均下降的省份有山西、安徽和湖北三省。 （3）房贷调控政策效果显现，国内贷款比重下降 今年以来，在银行严格执行差别房贷政策的背景下，房地产开发企业国内贷款比重下降。1-6月，全国房地产开发企业累计到位资金33719.0亿元，同比增长45.6%，增速比上年同期加快了22.6个百分点，其中国内贷款6572.5亿元，同比增长34.5%，占到位资金的比重由上年同期的21.1%下降到19.5%。 （4）商品房销售面积继续保持较快增长 受国家坚决遏制房价过快上涨的宏观调控政策影响，全国商品房销售面积增速有所放缓。1-6月，全国商品房销售面积达39352.5万平方米，同比增长15.4%，增速比上年同期下降了16.3个百分点。（二）2010年上半年山西房地产市场运行情况（1）房地产开发投资稳中趋缓，占城镇投资的比重下降 1-6月，我省房地产开发投资完成187.5亿元，同比增长24.4%。增速比上年同期下降了15.0个百分点，比全国平均增速低13.7个百分点，比中部六省平均增速低8.9个百分点，在中部六省中仅比江西高2.3个百分点，居中部六省第5位。房地产开发投资占城镇投资的比重为10.3%，比上年同期下降了0.2个百分点，居中部六省第5位。（2）商品房供销两旺，增速均居中部六省前列 1-6月，全省商品房竣工面积2828.0万平方米，同比增长49.7%，增速比上年同期上升了63.8个百分点，比全国平均增速高31.5个百分点，比中部六省平均增速高27.0个百分点，居中部六省首位； 全省商品房销售面积411.9万平方米，同比增长36.2%，增速比上年同期上升了40.9个百分点，比全国平均增速高20.8个百分点，比中部六省平均增速高5.8个百分点，居中部六省第2位；商品房销售额123.0亿元，同比增长53.2%，增速比上年同期上升了38.4个百分点，比全国平均水平高27.8个百分点，比中部六省平均增速高3.2个百分点，居中部六省第2位。 通过与全国及中部其他省份的比较，山西省房地产开发业存在着投资总量小、发展速度慢，新开工面积不足等差距。今后应以省委省政府确定的“以转型发展为主线、以赶超发展为战略、以跨越发展为目标”的发展思路。围绕 “构建一核一圈三群”的发展战略。继续扩大房地产开发投资规模，改善住房供应结构，努力促使房地产开发业实现转型发展。 （三）竞争力分析。1.企业基本发展条件分析。以集团公司人力资源体系为基础，结合房地产行业的特殊性，总结提炼出一套适合公司的人力资源管控模式。增强对于优秀人才的吸引力，公司员工的凝聚力。充分发掘人才的价值为公司所用。在未来5年实际开发过程中，公司积极主动的探索，运用新的建筑技术，建筑材料。发展低碳住宅，绿色住宅。并且提炼成产品的销售卖点，从而提高产品的性价比，增强产品的市场竞争力。2.核心竞争力分析。企业背景良好。公司以省国资委直属的国有企业山西国际电力集团为依托，企业背景良好。在太原，山西享有良好的口碑与信誉度。企业发展起点高，平台好。资源整合能力先天具备一定优势。企业对于太原，省内的人才具备了较强的吸引力。 集团公司资金实力比较雄厚，且与金融机构关系密切。3.存在的主要问题。行业进入晚。公司进入房地产行业时间比较晚，而且正逢08年金融危机，09救市政策频出，进入2010年，调控政策却以前所未有的速度频频袭来，市场走向模糊不清。缺乏房地产开发的人才和经验。二、发展战略与指导思想（一）企业战略定位与战略描述。根据集团领导提出的：“深耕太原，立足山西，面向全国”战略定位。 （二）企业发展指导思想。公司的发展思路：“稳扎稳打，积累资源，塑造能力，控制风险”三、企业发展目标（一）“十二五”企业发展目标。在未来五年内打造至少2-3个项目，其中太原地区至少1-2个项目。项目选择本着先易后难，稳步推进的方针。尽可能优先选择市场环境好，政府支持度高，投资风险较低的项目。不盲目追求高回报高风险的项目。项目实操过程中力求精益求精，打造高品质，高性价比的住宅产品。销售价格的制定在考虑市场环境的基础上公平实惠，加快产品去化速度，提高资金利用效率。充分保证公司资金链的安全。（二）2011-2015年主要发展目标及年度目标分解。年度目标营业收入（万元）开工面积（平米）竣工面积（平米）销售面积（平米）2011年 230000040002012年14792023400002400002013年244671000001600002200002014年319954040001000002015年1500100（三）2020年远景规划目标。1.按照立足、发展、树立品牌的路径和步骤实现平稳较快发展。即利用三年时间，通过与优秀房地产商合作迅速在行业内站稳；再利用三年时间，抓住未来房地产发展的有利时机，在同行的帮助带动下，积累经验，积聚力量，积聚资源，争取快速发展。最后再利用三年时间，通过打造一系列优秀项目，铸造公司品牌。2.主要经济指标。总资产25亿元，营业收入15亿元，利润总额3亿元。3.产业结构调整目标。表3-1 2015年主业构成表单位：万元、第一主业第二主业第三主业其 他内容房地产开发资产资产总额222344比重100收入主营业务收入150010比重100利润利润总额45633比重100人员就业人员（人）60比重1004.产权结构调整目标。文字叙述，说明集团及重要子企业产权结构调整目标。5.产品结构调整目标。公司经过十二五期间的发展。逐渐积累房地产开发的相关经验。在外，拥有了一定的人脉关系；积累了一批忠实的客户群体；与若干业内同行结成稳定的战略合作伙伴关系。在内，员工的专业技术水平有了很大提高；形成了一整套系统的开发流程。并初步形成了公司自身的开发理念。置业公司将致力于开发更高品质的住宅产品，操盘更大规模的土地运作。并涉足商业地产，旅游地产，体育地产等主题概念项目的开发。同时将放眼全国，力争在更广阔的领域施展抱负。6.其他目标。四、“十二五”发展调整重点与实施计划（一）发展调整重点。包括企业改革、改组、改造与加强管理的内容。企业发展方向将向更高层次，更广泛的领域进军。地域方面，除省会太原外，进驻省内具备较大发展潜力的地级城市。协同当地政府进行土地一级开发以及一二级联动开发。同时密切关注省外房地产业发达城市的市场走向，力求发展事业的更广泛突破。企业发展方面，由初期的与合作伙伴共同开发，学习经验；逐步转向为独立开发。在独立开发的过程中，锻炼队伍，积累经验，提炼理念。（二）发展计划。1.体制、机制创新计划。与省内外知名开发企业进行更深层次的合作。强强联合，优势互补，提升自身品质。使产品多元化，在山西省产业结构调整中发挥更大的作用。2.组织结构调整和资源优化计划。包括文字叙述内容和计划表格，应含兼并重组的内容。随着公司房地产业务开展和项目部、三级公司的成立，公司机构将逐步配齐，即：总经理工作部、人力资源部、财务部、工程部、开发部和党务工作部6部室，编制为35人。明确机构职能，理顺部室关系，锻炼员工队伍，为企业发展奠定基础。3.投融资计划。包括文字叙述内容和计划表格，其中投资计划分年度按表3-1、表3-2、表3-3和表3-4填写。表4-1 投资计划情况表1年 度总投资（万元）资金来源（万元）国家资本金银行贷款自有资金其他2011490184038986292012474199861375582013436601020759072014130672900004067220151143906500049390合计385159215457169702表4-2 投资计划情况表2年 度主业投资非主业投资金额（万元）占总投资比重（）金额（万元）占总投资比重（）20114901810020124741910020134366010020141306721002015114390100合计385159100表4-3 重大投资项目计划情况表3年度：编号项目名称所属行业项目主要内容总投资（万元）其中：自有资金（万元）起始时间完成时间1阳泉九橡绿洲苑房地产28万1065742010年2014年2高新区项目房地产21万887362010年2 014年3晋阳街商业项目房地产6万300702010年2013年4储备项目房地产25万1000002014