万科2012资产负债表分析.doc

现科院会计学1104 学号 2011614120426 马林 万科集团公司资产负债表分析一 万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（简单不复杂、规范不权谋、透明不黑箱、责任不放任）享誉业内公司于2000年和2001年两度分别入选世界权威财经杂志福布斯全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。1998年我国银行业开始发放个人住房按揭贷款，由此拉开我国房地产业持续十年之久蓬勃发展的序幕。自1998年起至今，十年间，我国城市人均住宅建筑面积从1998年18.66平方米增长到约28平方米，增长了50%。但是，随着我国城镇居民居住条件日益改善，我国商品房价格节节攀高，甚至达到大多数普通城镇居民无法承受的程度。与此同时，万科与同行业中的知名的房地产企业中的中海地产，保利地产， 恒大地产，大华地产一同处于领先地位。2013年3月4日，全球三大顶级评级机构标准普尔公司、穆迪投资者服务公司和惠誉国际信用评级有限公司发布评级报告，分别给予万科企业股份有限公司以“BBB+”，“Baa2”和“BBB+”的长期企业信用评级。这是万科首次参与国际权威信用机构评级，而“BBB+”的信用等级也使得万科成为境内房地产行业中信用最好的企业。此外，标准普尔还给予了万科企业股份有限公司大中华区“cnA+”的评级。这也是迄今以来，中国境内房地产企业所获得的最高信用等级二资产负债表分析1纵向分析 表1资产负债表 单位（%）资产2011-12-31 2012-12-31 变动额变动率（%）货币资金3423951522915418052030.53 交易性金融资产0000应收账款151481188655371740.25 预付款项2011622333736113257390.66 其他应收款184406120057921617310.09 存货2551641120833549-4682862-18.35流动资产合计282646653627737480127090.28 发放贷款及垫款525336047879450.15 可供出售金融资产44126476-43650-0.99 持有至到期投资0000长期应收款0000长期股权投资642649704031613820.10 投资性房地产1126112375231249121.11 固定资产原值21211922170495850.05 累计折旧525336047879450.15 固定资产净值15958616122616400.01 固定资产减值准备0000固定资产15958616122616400.01 在建工程70555105112345570.49 工程物资0000固定资产清理0000无形资产4354742685-862-0.02 商誉02016920169长期待摊费用410042321320.03 递延所得税资产232624305486728620.31 其他非流动资产4637921849-24530-0.53 非流动资产合计135617916027882466090.18 资产总计296208443788016282593180.28 负债和所有者权益短期借款1724459932408207954.76 交易性金融负债170425768720.51 应付票据3125497713494588158.27 应付账款2974581448610015115190.51 预收账款111101721310239819922260.18 应付职工薪酬169035217775487400.29 应交税费407862451559436970.11 应付利息2723064969377391.39 其他应付款302167936045325828530.19 一年内到期的非流动负债218458325624963779130.17 流动负债合计200724162598335759109410.29 长期借款2097196360360715064110.72 应付债券5850400-585040-1.00 预计非流动负债386844295610.15 递延所得税负债7789173381-4510-0.06 其他非流动负债118015683880.33 非流动负债合计276517436829859178110.33 负债合计228375902966634268287520.30 实收资本(或股本)10995211099555340.00 资本公积884346868386-15960-0.02 盈余公积136487317017053368320.25 未分配利润189346226688107753480.41 外币报表折算差额5457844099-10479-0.19 归属于母公司股东权益合计5296780638255510857750.20 少数股东权益148647418312643447900.23 所有者权益合计6783254821381914305650.21 负债和所有者权益总计296208443788016282593180.28 项目分析（1）投资性房地产投资性房地产总额增加幅度较大，增加了124912万元，增幅为1.11%。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物。作为房地产企业的重要资产，投资性房地产数额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。（2）货币资金货币资金增加了1805203，增长幅度为0.53%，提高了资金的流动性，进一步增强了企业的营运能力，也能够从一定程度上应对未来周转的不确定性风险。但是过多的货币资金有时会使企业资金闲置，从而降低了资产利用率，企业应适度保持资金存量。（3）预付账款预付账款增长了0.66%，这从一定程度上使企业经营活动现金流动性下降。可以查看公司的相关购货合同，如果预防账款主要用于增加合同备货和预付材料款等，说明企业的业务增长速度加快，有利于企业的发展。但如果是一些不必要的预付支出，这就会给公司带来更多机会成本。（4）应收账款企业应收账款的增幅为0.25%，应进一步对应收账款的质量加以分析，企业应加强应收账款的管理，提高应收账款的周转率。（5）存货存货减少了4682862万元，减幅为18.35%。存货的大幅减少，说明企业销售情况良好，同时，这也增强了企业流动资产的周转率，加强了企业营运能力。（6）可供出售金融资产可供出售金融资产总额下降了43650万元，下降幅度0.99%，可供出售金融资产是企业金融资产的一种，其总额下降可说明企业大部分资金用于公司运营，有利于稳定发展。同时，其他非流动资产本期下降24530万元，降幅为0.53%，非流动资产的下降从一定程度上加快了企业资产的流动性。2权益变动情况分析从总体来看，企业的权益总额从年初的29620844万元增加到年末的37880162万元，增长了8259318万元，增幅为0.28%。其中，负债增长了0.3%，所有者权益增长了0.21%。企业所有者权益的增加说明万科净资产在不断增值。应重点关注以下项目：（1）应付票据本年，企业负债中应付票据增加了494588万元，增长幅度为158.27%。这一显著增长，表明公司即将到期的应付票据金额比较大，这将会影响企业的现金流量，因此企业应该关注应付票据的到期，及时补充企业生产经营所需的现金。但另一方面，大量的应付票据又表明了企业的信誉很高，企业的实力还是强的。（2）短期借款短期借款增长了4.76%，这会影响到企业的短期现金流量，但同时也说明公司拥有较好的商业信用。（3）应付利息应付利息增长了37739万元，增幅为1.39%。这主要是短期借款和长期借款的金额与上一年相比增加所致，从而导致应付利息的增长。但其增幅对企业并不造成太大风险，企业在保证健康运营过程中可以适度负债。（4）应付债券企业应付债券从585040万元下降为0。充分体现了企业的偿债能力良好，企业财务风险小。所有者权益本期增加主要体现在未分配利润的增长上。未分配利润本期增加775348万元，增幅为0.41%。说明本公司的盈利能力还是比较好的。再次，盈余公积增长了0.25%，也说明了企业盈利能力很好。2横向分析法 表2 资产负债表 单位：%20112012负债与所有者权益20112012货币资金11.5613.8短期借款0.58 2.62 应收账款0.510.5交易性金融负债0.01 0.01 预付款项6.798.81应付票据0.01 1.31 其他应收款6.235.3应付账款10.04 11.84 存货70.3367.36预收账款37.51 34.59 流动资产合计95.4295.77应付职工薪酬0.57 0.57 发放贷款及垫款0.180.16应交税费1.38 1.19 可供出售金融资产0.150应付利息0.09 0.17 持有至到期投资其他应付款10.20 9.52 长期应收款一年内到期的非流动负债7.38 6.76 长期股权投资2.171.86流动负债合计68.59 68.59 投资性房地产0.380.63长期借款7.08 9.51 固定资产原值0.720.59应付债券1.98 0.00 累计折旧0.180.16预计非流动负债0.01 0.01 固定资产净值0.540.43递延所得税负债0.26 0.19 固定资产0.540.43非流动负债合计9.34 9.72 在建工程0.240.28负债合计77.10 78.32 工程物资实收资本(或股本)3.71 2.90 固定资产清理资本公积2.99 2.29 无形资产0.150.11盈余公积4.49 4.49 商誉00.05未分配利润6.39 7.05 长期待摊费用0.010.01外币报表折算差额0.18 0.12 递延所得税资产0.790.81归属于母公司股东权益合计17.88 16.85 其他非流动资产0.160.06少数股东权益5.02 4.83 非流动资产合计4.584.23所有者权益合计22.90 21.68 资产总计100100负债和所有者权益总计100.00 100.00 项目分析（1）货币资金企业货币资金的金额为5229154万元，占资产总额的13.80%。这个表明企业的货币资金持有规模偏大。货币资金虽然是流动性最强的资产，但同时又是赢利能力最低的资产，过高的货币资金持有量会浪费企业的投资机会，增加企业的机会成本，将会导致风险和赢利能力同时下降。货币资金的持有量并非越多越好，而应该按照风险和赢利能力达到均衡状态的要求来确定和评价货币资金的持有量。（2）存货公司存货净值为25516411万元，占流动资产总额的比重为70.34%，占资产总额的比重为67.36%，可见存货项目在资产中所占比重较大，说明公司资产流动性较强。房地产企业的土地储备类似于一般公司存货中的原材料，但土地储备不同于原材料的地方在于，土地是稀缺品，其价格往往呈上涨趋势，而原材料放久了会发生贬值。因此，对房地产类上市公司，投资者要特别留意其存货明细中的一个项目拟开发土地。（3）预付账款公司的预付账款额为3337361万元，占资产总额的比重为8.81%。预付账款过多会占用企业的大量资金，造成浪费。（4）应收账款公司应收账款总计188655万元，占资产总额的比重仅为0.5%。这说明万科公司的资产质量较好，流动资产的管理能力较强，现金保障能力与企业的持续发展能力都较好。2负债与权益结构分析公司负债总计29666342万元，占资本总额的比重为78.32%。其中流动负债2598335万元，占资本总额的比重为68.59%；非流动负债总额为3682985万元，占资本比重为9.72%。公司所有者权益总计8213819万元，占资本比重为21.68%。公司负债比重过大，这会增加公司的财务风险，一旦公司的资金链发生问题，极有可能引起偿债危机。而在负债中流动负债的比例又较大，因此企业必须有足够的经营净现金流来偿还流动负债。所有者权益应着重关注以下项目：（1）应付账款应付账款总额为4486100万元，占资本比重达11.84%。企业经营时，最好是欠别人钱，而不是别人欠自己钱，体现在报表中，则应该是应付账款多，应收账款很少。这说明万科公司信誉较好，但另一方面，如果公司经营发生问题，可能会有资不抵债的风险。（2）预收账款预收账款总计13102398万元，占资本比重的34.59%。预收账款多说明公司的产品非常抢手，这也与中国目前房地产市场的状况相符。同时也符合房地产行业的特殊性，如期房的销售，就是先交定金后交房。但是，万科公司本年预收账款比重较上年有所下降，可能是由于国家对房地产市场的调控产生的影响。3比率分析法表3 营运能力比率分析表 比率2011-12-31 2012-12-31 应收账款周转率(次)46.1860.63应收账款周转天数(天)7.85.94存货周转率(次)0.250.28固定资产周转率(次)50.9964.28总资产周转率(次)0.280.31存货周转天数(天)1,422.921,275.24总资产周转天数(天)1,283.421,178.40流动资产周转率(次)0.290.32流动资产周转天数(天)1,224.071,126.76（1）应收账款周转率应收账款周转率较2011年度上升，周转天数下降，说明2012年度资产流动性较2011年度强，如果企业赊销有可能比现金销售更有利，周转天数就不会越短越好。一般说来，企业的应收账款周转率越高，说明企业催收账款的速度越快，可以减少坏账损失，而且资产流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。若企业应收账款周转率过低，则说明企业催收账款的效率太低或信用政策十分宽松，会影响企业资金利用率和资金的正常周转。（2）流动资产周转率较2012年度流动资产周转率较2011年度上升，表明企业的短期内营运能力有所提高，企业的流动资产得到有效利用。（3）存货周转率本期存货周转率有所上升，说明企业存货流动性良好，存货的周转天数下降，但是存货周转天数并不是越短越好，存货过多会浪费资金，存货过少不能满足流转需要，企业应在特定的经营条件下保持一个最佳的存货水平。（4）总资产周转率总资产周转率较2011年度也有提高，表明企业资产可供运用的机会越多，使用效率越高。同时，总资产周转率的提高也与本年存货的有效管理有必然关系，公司仍需关注存货的管理，做好资产的有效利用。 表4 偿债能力比率分析表 单位：%比率2011-12-31 2012-12-31 流动比率1.411.4速动比率0.370.41现金比率17.0620.13利息支付倍数3200.332855.15资产负债率77.178.32长期债务与营运资金比率0.260.35股东权益比率22.921.68长期负债比率7.089.51负债与所有者权益比率336.68361.18长期资产与长期资金比率15.2713.56产权比率326.83360.21（1）流动比率2012年企业的流动比率较2011年度基本持平，一般认为比率为2较为适宜，公司流动比率过高，表明企业短期偿债能力越强，但如果流动比率过高则表明企业流动资产占用较多，会影响企业的资金利用效率，进而降低企业的获利能力。（2）速动比率本期公司速动比率为0.41，较上年有提高，一般认为速动比率为1时是安全边际。速动比例较高说明公司不用动用存货，仅仅依靠速动资产就能偿还债务，偿还流动负债的能力较强，但过高的速动比率也会造成资金的闲置，影响企业的盈利能力。（3）现金比率本期现金比率增长到20%左右。这也与万科公司一贯秉承的“现金为王”的管理思想相符合。表明短期偿债风险小，企业现金比率越高，表明企业的直接偿付能力越强，信用也就越可靠。但是由于现金是企业收益率最低的资产，现金比率过高将会影响企业的盈利能力。（4）资产负债率2012年度资产负债率较2011年度略微上升，资产负债率在40%-60%之间较为适宜。资产负债率越低，企业偿债越有保障。财务报表附注1 会计期间会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。2计量属性本集团编制本财务报表时一般采用历史成本进行计量，但以下资产和负债项目除外: 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括交易性