房地产估价理论与方法题解(估价师考试用书).doc

房地产估价理论与方法第一章 房地产和房地产估价1、 为什么房地产价格从某种意义上讲是客观存在的？因为房地产价格是由市场力量决定的，是由市场参与者集体判断而非个别人的价值判断所形成的。不是估价人员的主观随意定价，是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值提示、表达出来。2、 在房地产估价方面，中华人民共和国城市房地产管理法明确规定国家实行哪两种制度？实行“房地产价格评估制度”和“房地产价格评估人员资格认证制度”3、 做好房地产估价应具备哪些条件？通晓房地产估价理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。4、 何谓房地产？房地产是指土地、建筑物及其地上定着物。5、 实物、权益和区位在房地产和其他资产价值影响中有哪些异同？房地产是实物、权益和区位三者的结合。1） 机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低。2） 专利权、专用技术、著作权、商标专用权、有价证券等无形资产，有的虽然有实物，但实物本身的好坏对价值影响不大，甚至可以忽略不计，所以，主要是权益的价值。3） 房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。两实物状况相同需权益不同的房地产，价值可能有很大的不同；反之，如权益状况相同需实物状况不同的房地产，价值也不同。4） 任何资产虽然在某一时点都有一个具体的位置，但房地产的位置不可移动，其他资产的位置可以随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产的独有的。6、 房地产的实物状况和权益状况如何区别？实物状况好的是否价值必定高？实物是房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的结构、设备、装修、外观，土地的形状、基础设施完备程度等。权益是房地产中元形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。实物状况好的不一定价值高。7、 房地产有哪三种存在形态1）土地。2）建筑物。3）房地。8、 实物形态上土地与建筑物合成一体时，是否可能只单独评估土地价格或单独评估建筑物价格？并举例说明。可以。例如，确定划拨土地使用权进入市场需要补交的土使用权出让金等的数额，只单独评估土地的价值。在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，都只单独评估建筑物的价值。9、 从实物角度来看的现实中的房地产估价对象主要有哪些？主要有：1） 空地；2） 有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；3） 地上建筑物；4） 土地与建筑物的合成体；5） 在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；6） 未来状况下的房地产；7） 已经消失的房地产；8） 现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；9） 房地产的局部，如某幢公寓中的某套房；10） 包含有其他资产的房地产；11） 作为企业整体的一部分的房地产。10、 房地产有哪些不同的称呼？在英语中，房地产的名称为real estate 和 real property，但含义不完全相同。在台湾称“不动产”，香港称“物业”11、 不动产与动产如何区分？通常是依据其自然性质是否可以自由移动为标准的。一般来说，凡是自行能够移动或者用外为能够推动，且又不改变其性质和价值的财产，属于动产；反之，属于不动产。12、 何谓土地？对房地产估价来说，土地不只是平面，而是三维立体的，是指地球的表面及其上下一定范围的空间。13、 如何界定一宗土地的范围？一宗土地的地面范围，是地球表面的该宗土地的“边界”所围绕的面积。一宗土地的地上空间，从理论上说，是指从地球表面的该宗土地的边界向上扩展到无限高度的空间；地下空间，从理论上讲，是指从地球表面的该宗土地的边界向下呈锥形延伸到地心的空间。14、 土地的开发、利用主要受哪些方面的限制？归纳为3个方面：1） 土地权利的设置以及行使的限制；2） 房地产相邻关系的限制；3） 土地使用管制。15、 从房地产估价角度对一定土地的基本认识主要包括哪些方面？包括以下几个方面：1） 坐落2） 面积；3） 形状4） 四至；5） 地势；6） 周围环境、景观；7） 利用现状；8） 产权状况；9） 地质和水文状况；10） 基础设施完备程度和土地平整程度；11） 土地使用管制；12） 其他。16、 何谓容积率？何谓建筑密度？容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值。建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上的有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。17、 建筑、房屋、构筑物三者的含义及其关系与区别是什么？建筑物是指人工建筑而成， 由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。18、 何谓建筑结构？建筑结构类型主要有哪些？是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。一般分为：1） 钢结构2） 钢筋混凝土结构3） 砖混结构4） 砖木结构5） 简易结构19、 从房地产估价角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？主要包括下列方面：1） 坐落2） 面积3） 层数和高度4） 结构5） 设备6） 装修7） 公共配套设施完备程度8） 平面布置9） 外观10） 建成年月11） 维修保养情况及完损程度12） 利用现状13） 产权状况14） 其他 20、 房地产的特性有哪些？主要有：1）不可移动性；2）独一无二性；3）寿命长久性；4）数量有限性；5）用途多样性；6）相互影响性；7）易受限制性；8）价值高大性；9）难以变现性；10）保值增值性。21、 房地产的类型主要有哪些？按用途划分1）居住房地产；2）商业房地产；3）办公房地产；4）旅馆房地产；5）餐饮房地产；6）娱乐房地产；7）工业和仓储房地产；8）农业房地产；9）特殊用途房地产；10）综合房地产。按开发程度划分：1）生地；2）毛地；3）熟地；4）在建工程；5）现房（含土地）按是否产生收益来划分：1）收益性房地产；2）非收益性房地产；按经营使用方式来划分：1）出售型房地产；2）出租型房地产；3）营业型房地产；4）自用型房地产。22、 何谓房地产估价？房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。23、 何谓房地产专业人员估价？是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。24、 一名合格的房地产专业估价人员必须具有哪些条件？必须具备房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。25、 房地产估价人员应遵守的职业道德有哪些？主要有 6个方面：1） 不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；2） 应保持估价的独立性，必须回避自已、近亲或其他有利害关系人的估价业务；3） 如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项委托；4） 应妥善保管委托人的文件资料，不擅自公开或泄露他人；5） 应执行政府规定的估价收费标准；6） 不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己名义，不得以估价者身份在非自己估价的报告上签名盖章。26、 何谓估价目的？目前主要有哪几种估价目的？估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算，房地产纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。27、 弄清估价目的有何重要意义？不同的估价目的将影响估价结果。估价目的不同，估价依据，估价应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同，甚至估价的范围也不相同。28、 房地产估价的方法主要有哪些？三大基本方法：比较法、成本法、收益法。此外还有其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。29、 何谓估价时点？是指评估价值对应的日期。30、 房地产估价与房地产定价有何不同？估价只是为当事人提供公平可信的价格参考依据，并不取代当事人的民事权利，而定价往往是当事人的行为。31、 正确理解房地产估价需要把握哪两点？把握以下两点：1） 房地产估价是科学与艺术的有机结合；2） 房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来。32、 为什么说房地产估价是科学与艺术的有机结合？因为正确的房地产价值的估算和判定，必须依赖于一套科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验，因为影响房地产价格的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。33、 房地产为何需要估价？因为房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是“不完全市场”。不会自动形成众人都容易识别的适当价格，同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，并且在判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。34、 目前对房地产估价的需要主要有哪几方面？有以下几方面：1） 房地产交易的需要；2） 房地产抵押的需要；3） 房地产典当的需要；4） 房地产保险和损害赔偿的需要；5） 房地产税收的需要；6） 房地产征用拆迁补偿的需要；7） 处理房地产纠纷和有关法律案件的需要；8） 企业合资、合并、合作、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算的需要；9） 房地产管理的需要；10） 其他方面的需要。35、 中华人民共和国城市房地产管理法提出了哪些估价任务和要求？第二章 房地产价格1、 何谓房地产价格？房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。2、 房地产之所以有价格的前提条件有哪些？有三个：1）有用性；2）稀缺性；3）有效需求。3、 越是有用的东西，价格是否就越高？不对。如该种东西数量丰富，随时随地都能自由取用，像空气、水等，尽管非常有用，但也不会有价格。4、 需要与需求有何异同？需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是指有购买能力支持的需要不但愿意购买而且有支付能力。这种有支付能力支持的需要，称为有效需求。5、 何谓房地产需求？某种房地产需求，是指消费者在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。6、 影响房地产需求的主要方面有哪些？主要有：1） 该种房地产价格水平；2） 消费者的收入水平；3） 相关房地产的价格水平；4） 消费者的偏好；5） 消费者对未来的预期。7、 何谓房地产供给？房地产供给是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格的愿意且能够出售的该种房地产的数量。8、 影响房地产供给的主要方面有哪些？主要有：1） 该种房地产的价格水平；2） 该种房地产的开发成本；3） 该种房地产的开发技术水平；4） 开发商对未来的预期。9、 何谓均衡价格，其形成机制是什么？房地产的均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。10、 房地产价格与其供求的一般关系是什么？房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关；供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。11、 需求的价格弹性、收入弹性及人口弹性的含义和作用是什么？房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。需求的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。需求的收入弹性，是建立在房地产的需求量与消费者的收入量之间关系上的一弹性概念，用来表示消费者对某种房地产需求量的相对变动对于消费者收入量的相对变动的反应程度。房地产需求的人口弹性，是房地产需求对人口变化的反应，即房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。12、 供给的价格弹性、要素成本弹性的含义和作用是什么？房地产供给的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。房地产供给的要素成本弹性，是房地产供给对要素价格（如土地价格、建筑材料价格、建筑人工费等）变动的反应，即房地产供给量变化的百分比与要素价格变化的百分比之比。13、 房地产的供求关系有哪几种类型？决定某宗房地产价格的供求关系是哪种类型的供求关系？分为4种类型：1） 全国房地产部的供求状况；2） 本地区房地产的供求状况；3） 全国本类房地产的供求状况；4） 本地区本类房地产的供求状况。由于房地产的不可移动性及变更用途困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。14、 房地产价格与一般物品价格的相同点有哪些？相同之处主要有：1） 都是价格，用货币来表示；2） 都有波动，受供求等因素的影响；3） 都是按质论价：优质高价，劣质低价。15、 地价与一般物品价格的不同主要有哪几个方面？地价与一般物品价格的不同主要表现在下6个方面：1） 生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。2） 折旧不同。一般物品的寿命有限，可大量重复生产，价值随时间的流逝而降低。而土地由于不可再生性，其价格随时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增量。3） 价格差异不同。一般物品，人们可大量制造，同一品牌、型号很多，故价格较一致，由于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同土地之间的价格差异较大。4） 市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素影响较大。5） 形成时间不同。一般物品其价格形成时间通常较短，由于土地具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值量大，其交易一般要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。6） 供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移动性，其供给弹性较小，所以，地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。16、 房地产价格的特征主要有哪些？主要有以下5个：1） 房地产价格受区位的影响很大。2） 房地产价格的实质是房地产权益的价格。3） 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。4） 房地产价格是在长期考虑下形成的。5） 房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。17、 使用价值、交换价值的含义及其之间的关系是什么？一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。没有使用价值的东西，不会有交换价值；但没有交换价值的东西不一定没有使用价值，如空气。18、 投资价值、市场价值的含义及其区别和联系是什么？投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者（包括消费者）的经济价值，是该投资者基于个人需要可意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者（他代表了市场上大多数人的观点）的经济价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数的选取的立场可能不同。投资者评估的房的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。19、 原始价值、账面价值、市场价值的含义及其区别和关系是什么？原始价值简称原值、原价、也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格可发生的支出。账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。原始价值是始终不变的；账面价值是随时间的推移而减少的；市场价值是随时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。20、 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、评估价值的含义及其相互关系是什么？成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平的价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。公开市场价值是在公开市场上最可能形成的价格。是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。21、 正常成交价格与非正常成交价格如何区分？正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息畅通、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格。其形成条件有7个：1）公开市场；2）交易对象本身具备市场性；3）众多的买者和卖者；4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；5）买者和卖者都具有完全信息；6）理性的经济行为；7）适当的期间完成交易。22、 成交价格是如何形成的？在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。23、 评估价值受估价人员的哪些因素的影响？怎样才能评估出客观合理的价格？评估价值受估价人员的知识、经验、职业道德等情况的影响。24、 某宗房地产的价值为100万元，实际成交价格为120万元。这是否意味着该评估价值不是客观合理的？或者反过来，说明该成交价格是不正常的？25、 何谓比准价格、积算价格、收益价格？26、 市场调节价、政府指导价、政府定价的含义是什么？市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是由政府主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。27、 基准地价、标定地价、房屋重置价的含义及其作用是什么？基准地价、标定地价、房屋重置价都是一种评估价。城市基准地价是以一个城市为对象，在该区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。房屋重置价格是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。28、 土地价格、建筑物价格、房地价格的含义及其相互关系是什么？土地价格、建筑物价格、房地价格是按房地产的存在形态来划分的价格。土地价格简称地价。建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。房地产价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们常说的房价。对于同一宗房地产而言，房地价格=土地价格+建筑物价格。29、 何谓土地的“生熟”程度？土地的“生熟”程度主要有哪几种？土地的生熟程度主要有5种：1） 未征用补偿的农地。取得该土地后还需要支付征地补偿费；2） 已征用补偿但未做三通一平或以上开发的土地；3） 已做三通一平或以上开发的土地，如已做七通一平的土地；4） 在现有城区内有待拆迁建筑物的土地。取得该土地还需要支付拆迁补偿安置费。5） 已做拆迁补偿安置的城市空地。30、 总价格、单位价格、楼面地价的含义及其相互关系是什么？总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。单位价格对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地产来说，是指单位建筑物面积的房地价格。楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积楼面地价=土地单价/容积率31、 了解单位价格应注意哪些几点？认清单位价格，必须认清价格单位。价格单位由货币和面积两方面构成：1）货币：包括币种和货币单位。2）面积。包括面积内涵和面积单位。32、 楼面地价有何特殊作用？楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。如两块土的容积率不同，其他条件都相同，则很难简单地根据土地单价来判断两块土地的价格高低，而采用楼面地价就能判断。33、 所有权价格、使用权价格及其他权益的价格的含义是什么？所有权价格是指房地产所有权的价格。所有权价格还可以根据其是否完全再细分。房地产使用权价格是指房地产使用权的价格。土地使用权又分为出让土地使用权和划拨土地使用权两种。其他权益价格泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、典权价格等。34、 从权益角度来看的现实中的房地产估价对象主要有哪些？从权益角度来看，现实中的房地产估价对象主要有：1）“干净”的出让土地使用权和房屋所有权的房地产；2）“干净”的划拨土地使用权和房屋所有权的房地产；3）“干净”的农民集体所有土地上的房地产；4）部分产权的房地产；5）共有的房地产；6）附带有租约的房地产；7）设定有抵押权的房地产；8）设定了典权的房地产；9）设定了地役权的房地产；10）手续不完备的房地产；11）产权不明或有争议的房地产；12）临时用地或临时建筑的房地产；13）违法占地或违法建筑的房地产；14）已被划为征用或拆迁范围的房地产；15）已被法院查封、监管的房地产；16）房地产的租赁权；17）房地产的典权；18）房地产的空间利用权。35、 买卖价格、租赁价格、抵押价值、典当、保险价值、课税价值、征用价值的含义是什么？买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。典价是在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。保险价值是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。课税价值是为课税需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。征用价值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。36、 实际价格、名义价格的含义及其相互关系是什么？实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。37、 现房价格、期房价格的含义及其相互关系是什么？现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后，按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。房地产的现货价格是指以现阶状房地产为交易标的价格。房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿38、 起价、均价、标价的含义是什么？起价是指所销售的商品房的最低价格。标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上所标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。均价是所销售商品房的平均价格。39、 保留价、起拍价、应价的含义是什么？保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。起拍价又称开叫价格，是拍卖师是拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。40、 拍卖价格、招标价格、协议价格的含义是什么？拍卖价格是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。招标价格是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。协议价格是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。41、 补地价的含义是什么？补地价是指需要补交给政府的一笔地价。42、 需要补地价的情形主要有哪些？各种情形下的补地价如何计算？需要补地价的情况主要有下列四种：1） 更改原出让土地使用权时规定的用途；2） 增加原出让土地使用权时规定的容积率；3） 转让、出租、抵押划拨土地使用权；4） 出让的土地使用权期满后续期。第三章 房地产估价原则1、 何谓房地产估价原则？人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。2、 房地产估价原则主要有哪几项？主要有5项：合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则；公平原则。3、 掌握房地产估价原则的意义何在？正确掌握这些原则，可以收到事半功倍的效果，因为这些估价原则可以帮助估价人员如何去思考和衡量估价对象的价格，如何把估价对象的首先框定在一个合理的范围内。4、 何谓合法原则？合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法原则包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。5、 遵循合法原则包括哪几个方面？1） 在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。2） 在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。3） 在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。4） 在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。6、 何谓最高最佳使用原则？最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。7、 如何衡量最高最佳使用原则？必须符合4个标准：1） 法律上许可；2） 技术上可能；3） 经济上可行；4） 价值最大化。8、 估价对象的使用如不是最高最佳使用时对其价值有何影响？9、 何谓收益递增递减原理？收益递增递减原理揭示的是两种投入产出关系：一种是在种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律（又称边际收益递减原理）：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益（又叫做规模报酬规律），表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有3种可能：一是产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益不变；二是产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增；三是产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。10、 何谓均衡原理？均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。11、 何谓适合原理？适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。12、 在实际估价中如何根据最高最佳使用原则确定估价前提？适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境为最协调，同时内部构成要素为最适当的组合时，便为最高最佳使用。最高最佳使用原则要求评估值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。13、 现有建筑物应予保留的条件是什么？现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。14、 对现有建筑物应进行装修改造的条件是什么？条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。15、 房地产应转换用途的条件是什么？条件是：预计转换用途所带来的房地产价值珠增加额大于转换用途所需的费用。16、 现有建筑物应拆除的条件是什么？拆除现有建筑物为再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。17、 何谓替代原则？替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。18、 何谓类似房地产？类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。19、 何谓同一供求范围？同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。20、 如何遵循替代原则？1） 如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。2） 不能孤立地思考估价对象的价格，既不能“情人眼里出西施”也不能“下里巴人”，而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。21、 何谓估价时点原则？估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。22、 估价时点与估价作业期有何区别？在估价报告中写明此两个时间的目的是什么？估价作业期是正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。估价时点可以是估价作业期或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期，但并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的的某个时期定为估价时点。23、 估价时点是否总为“现在”，为什么？见上。24、 在估价中估价对象状况与房地产市场状况是否应为同一时点时的状况，为什么？是。否则的话，就无法检验该估价结果是否合理。25、 何谓公平原则？公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。26、 如何才能评估出公平合理的价值？为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的。其次，估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格，又称“换位思考”。27、 在估价中要求估价人员与估价对象及委托人没有利害关系，但为什么又要求估价人员将自己设想为各方当事人的角色或心态来思考评估价值？因为这样，就会权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值。第四章 比较法1、 何谓比较法？比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、 比较法的理论依据是什么？政府依据是房地产价格形成的替代原理。3、 比较法适用的对象是什么？适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、写字楼等。4、 比较法适用的条件是什么？适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。5、 比较法估价的操作步骤是什么？分个操作步骤：1） 搜集交易实例；2） 选取可比实例；3） 建立价格可比基础；4） 进行交易情况修正；5） 进行交易日期修正；6） 进行房地产状况修正；7） 求取比准价格。6、 为什么要搜集大量的交易实例？只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。7、 搜集交易实例的途径主要有哪些？ 主要有以下几种途径：1） 查阅政府有关部门的房地产交易等资料；2） 查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；3） 参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料；4） 向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关调查了解房地产交易情况；5） 假装成房地产购买者，与房地产出售者洽谈，取得真实的房地产价格资料；6） 同行之间相互提供。8、 搜集交易实例时应搜集哪些内容？一般应包括：1） 交易双方的基本情况和交易目的；2） 交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、环境及景观等；3） 成交日期；4） 成交价格；5） 付款方式；6） 交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐瞒、急卖急买、哄抬等特殊情况。9、 估价对象房地产、类似房地产、交易实例房地产、可比实例房地产四者的含义及异同点和关系是什么？10、 选取可比实例应符合哪些要求？符合四个方面的要求：1） 区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；2） 交易类型与估价目的吻合；3） 成交日期与估价时点接近；4） 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。11、 何谓分配法？分配法主要内容如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格 予以分解，提取与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。12、 如何建立价格可比基础？建立价格可比基础有5个方面：1） 统一付款方式；2） 统一采用单位；3） 统一币种和货币单位；4） 统一面积内涵；5） 统一面积单位。13、 何谓交易情况修正？由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其调整为正常的，如此才可以作为估价对象的价格。这种调整称为交易情况修正。14、 造成成交价格偏离其正常市场价格的因素主要有哪些？主要有下列几个方面：1） 有利害关系人之间的交易。2） 急于出售或急于购买的交易。3） 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。4） 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。5） 特殊交易方式的交易。6） 交易税费非正常的交易。7） 相邻房地产的合并交易。8） 受债权债务关系影响的交易。15、 如何进行交易情况修正？交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。百分率法的公式为：可比实例的成交价格*交易情况修正系数=正常价格差额法公式：可比实例的成交价格+（-）交易情况修正额=正常价格16、 何谓交易日期修正？如果可比实例的成交价格与估价时点不同，则应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。如此才能将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。17、 同一宗房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能？有三种可能：1）平稳；2）上涨；3）下跌。18、 如何进行交易日期修正？可比实例在成交日期时的价格*交易日期修正系数=估价时点时的价格19、 何谓房地产状况修正？房地产状况修正是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。20、 房地产状况修正包括哪些内容？房地产状况修正包括区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。21、 区位状况修正包括哪些内容？区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。22、 权益状况修正包括哪些内容？权益状况比较修正的内容包括：土地使用权，城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。23、 实物状况修正包括哪些内容？实物状况比较修正的内容，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度（属于估价对象之内的部分）、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。24、 如何进行房地产状况直接比较修正？直接比较修正一般是采用评分的办法，以估价对象的房地产状况为基准（通常为100分），将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。如果可比实例的房地产状况劣于估价对象房地产状况，打的分就低于100；相反，打的分就高于100。然后将所得的分数转化为修正价格的比率。25、 如何进行房地产状况间接比较修正？间接比较修正与直接比较修正相似，所不同的是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。26、 比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？1）直接比较计算公式：估价对象价格=可比实例价格正常市场价格/实际成交价格估价时点价格/成交日期价格对象状况价格/实例状况价格2）间接比较公式估价对象价格=可比实例价格正常市场价格/实际成交价格估价时点价格/成交日期价格标准状况价格/实例状况价格对象状况价格/标准状况价格27、 如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格？从理论上讲，综合的方法有下列4种：1）平均数；2）中位数；3）众数；4）其他方法。第五章 成本法1、 何谓成本法？成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、 成本法的理论依据是什么？成本法的理论依据，可以从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于此代价，他还不如自己开发建造。3、 成本法中的“成本”是成本还是价格？原因何在？成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。因为它是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。4、 成本法适用的对象是什么？成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及一些工厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。5、 成本法适用的条件是什么？具备2个条件：一是自由竞争（即可以自由进入市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。只有这样，价格才会等于成本加平均利润。6、 客观成本与实际成本的含义及其区别是什么？实际成本是每个个体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。7、 成本法估价的操作步骤是什么？一般分下列4个步骤：1） 搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；2） 估算重新购建价格；3） 估算折旧；4） 求取积算价格。8、 房地产价格是如何构成的？各构成项目如何估算？房地产价格通常由下列6大项构成：1） 土地取得成本；2） 开发成本；3） 管理费用；4） 投资利息；5） 销售税费；6） 开发利润。9、 新开发土地有哪几种情况？新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。10、 新开发土地估价的成本法基本公式为何？新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润11、 新开发土地分宗估价的成本法基本公式为何？新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润）/（开发区用地面积*开发完成后可转让土面积的比率）*用途、区位等因素修正系数12、 新建房地产估价的成本法基本公式为何？新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润13、 旧房地产估价的成本法基本公式为何？旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧14、 何谓重新购建价格？重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。15、 求取土地的重新取得价格或重新开发成本的思路是什么？通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地价修正法等求取其重新取得价格。16、 求取建筑物重新购建价格的思路是什么？是假设旧建筑物所在的土已取得，且此土地为空地，但除了旧建筑物不存在之处，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；17、 何谓重置价格？何谓重建价格？两者的关系如何？重新购建价格有重置价格和重建价格2种。重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对