诸暨市旧城改造征收集体土地房屋拆迁补偿安置实施细则.doc

诸暨市旧城改造征收集体土地房屋拆迁补偿安置实施细则为进一步规范旧城改造征收集体土地房屋拆迁补偿安置工作，保护房屋拆迁当事人的合法权益，促进现代化中等城市建设，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市规划法等法律，结合旧城改造工作实际，制定本细则。 一、旧城改造规划范围内，因旧城改造需要征收集体土地而拆迁房屋及其附属物，并对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本细则。 二、市国土资源局为征收集体土地房屋拆迁行政主管部门（以下简称征迁主管部门），对旧城改造征收集体土地房屋拆迁工作实施监督管理。 市监察、发改、建设、旧城改造、规划、公安、财政、税务、工商、供电、广电、电信、档案等部门及街道办事处按照各自职责，互相配合，共同做好旧城改造征收集体土地房屋拆迁管理工作。 三、征收集体土地房屋拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换两种方式，被拆迁人可以选择一种。 被拆迁房屋货币补偿价格以房屋拆迁公告发布时政府公布的货币补偿基准价为基本依据（商业用房除外），结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修及环境等因素评估确定。 实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价，被拆迁房屋和安置用房的价格以拆迁公告发布时政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修及环境等因素评估确定。 四、被拆迁房屋的建筑面积和土地使用面积以房屋所有权证、土地使用权证或其他合法有效凭证记载为准。五、安置房套型分为150m2（建筑面积，下同）、125m2、100m2、75m2、60m2、50m2等六种。 六、住宅房屋拆迁补偿安置 拥有集体土地使用权证的被拆迁房屋，按土地使用权证或合法有效的土地使用批准文件确定的占地面积，实行土地使用权补贴1200元/（占地面积）。因历史原因特殊情况使用土地的，由使用人提出申请，拆迁人调查核实后报征迁主管部门审批。 （一）货币补偿 按房地产评估机构评估确定的价格进行补偿，并按被拆房屋每平方米建筑面积评估价增加20%的货币补偿资金。 （二）产权调换 1、产权调换选择安置在旧城改造区域一类地段安置小区的，对被拆房屋按照“拆一还一补差”的原则，就近套型安置，超出部分面积按安置房评估价结算。 2、产权调换公寓房选择外迁安置的，按拆迁区域在册常住农业人口人均建筑面积75 m2的标准进行安置，也可按“拆一还一补差”原则实行安置，但两种方式只能选择一种，同时给予一定比例奖励。 （1）一类地段被拆迁房屋选择市区二类地段安置小区的，奖励被拆房屋建筑面积30%的安置房。 （2）一类地段被拆迁房屋选择市区三类及以外地段安置小区的，奖励被拆房屋建筑面积40%的安置房。 （3）二类地段被拆迁房屋选择市区三类及以外地段安置小区的，奖励被拆房屋建筑面积30%的安置房。 被拆房屋面积或按人均75标准安置面积与奖励面积合并后，在150（含）以下的按就近套型安置一套，150以上的按“套数就少、面积就近”原则选择安置；奖励的安置房也可按安置房评估均价选择货币结算；由于安置房套型结构原因超过安置面积部分按安置房评估价的80%结算。 3、产权调换选择外迁按人均75标准安置的，安置面积超出被拆房屋面积，在人均75安置标准内部分按安置房成本价结算。 4、产权调换选择外迁安置的，在房源允许的情况下，拆迁户确需扩大安置面积，由其本人提出申请，经征迁主管部门会同旧城改造管委会办公室审核并公示后，可在就近套型安置的基础上高靠一档套型购买，高靠一档购买部分安置房以评估价的110%结算。 七、生产企业用房拆迁补偿安置 （一）拆迁生产企业用房及仓储、办公用房（含私人所有），按评估价扣减规定的土地差价款后对被拆迁房屋实行货币补偿；并按补偿价（不包括装潢等费用）增加10%的补偿资金。 （二）属于一次性投入无法搬迁和重大的设备设施，按评估的重置价结合成新给予补偿；可以搬迁的，只补偿设备设施拆迁损失补贴费和搬迁后的安装费，按拆迁生产用房面积30元/补偿。 （三）因拆迁造成停业损失，按被拆房屋补偿价（不包括装潢等费用）的5%予以一次性补偿。 （四）因拆迁需要停业停产的从业人员，凭经劳动保障部门鉴证的劳动合同、劳动保障部门和税务部门提供的社会保险参保依据，给予一年期的250元/人月的一次性生活补贴。 八、其他房屋拆迁安置补偿 其他房屋的拆迁按评估机构评估确定的价格实行货币补偿；拆迁所涉及的仪器、设备搬迁，参照生产企业的设备搬迁补偿办法执行。 九、拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，根据合法有效批准手续，按照其重置价结合成新、剩余年限给予补偿。 在市征迁主管部门发布拆迁公告规定的拆迁范围内，自公告发布之日起，任何单位和个人进行新建、装潢、扩建、改建（包括加层和装修）房屋及其附属物的，一律不予补偿，由所有人在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，逾期不拆除的由拆迁人无条件拆除。 十、拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，对被拆迁房屋办理公证后实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存公证。 十一、用途变更房屋的拆迁补偿安置 （一）1990年4月1日前已改变房屋用途为商业用房，持有合法有效营业执照并延续使用的，按商业用房实行补偿安置。 （二）1990年4月1日至2006年8月18日期间改变房屋用途为商业用房的，持有合法有效营业执照并延续使用的，按诸暨市旧城改造用途改变为商业用房房屋拆迁补偿安置规定执行。 改变房屋用途的被拆迁房屋，符合条件实施补偿安置的，应按规定扣减土地差价款。 十二、产权有纠纷房屋的拆迁补偿安置 拆除有产权纠纷的房屋，在拆迁期限内纠纷未解决的，拆迁人提出补偿安置方案，由征迁主管部门牵头会同有关部门做好勘察记录，并向公证机关办理证据保全后方可实施拆迁。 产权人下落不明、暂时无法确认产权或者产权不清晰的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，报征迁主管部门审核并公告后，由征迁主管部门牵头会同有关部门做好勘察记录，并向公证机关办理证据保全后方可实施拆迁。 十三、被拆迁人选择产权调换或者选择货币补偿款购房的，被拆迁人可以凭拆迁协议向财税部门申请减免规定的契税和营业税。 十四、拆迁住宅房屋，被拆迁人在规定的时间内签订拆迁协议的，按被拆迁房屋建筑面积给予80元/奖励，按时搬迁腾空房屋，经验收合格交付房屋钥匙的，按被拆房屋建筑面积给予120元/奖励；拆迁营业用房，被拆迁人在规定的时间内签订拆迁协议的，按被拆迁的营业面积给予100元/奖励，按时搬迁腾空房屋并经验收合格交付房屋钥匙的，按拆迁的营业面积给予200元/奖励；拆迁生产企业用房及仓储、办公用房（含私人所有），被拆迁人在规定的时间内签订拆迁协议的，按被拆迁房屋建筑面积给予40元/奖励，按时搬迁腾空房屋并经验收合格交付房屋钥匙的的，按被拆房屋的建筑面积给予60元/奖励；逾期签订协议或搬迁的，取消相应的奖励。被拆迁人凭房屋腾空交付验收证明和拆迁协议及其他需要提供的材料结算补偿资金。 十五、享受人均75建筑面积公寓房安置的农业人口确定： 安置人口以拆迁区域在册常住人口为准，列入安置的被拆迁人必须持有房屋所有权的合法手续。 （一）有下列情形之一的，可以增加一个安置人口： 1、原使用人中有独生子女的（独生子女已结婚的除外）； 2、符合晚婚条件的大龄青年（女23周岁及以上、男25周岁及以上）； 3、原使用人的配偶一方户口在外地的。 （二）有下列情形之一的，可以计入安置人口： 1、原有正式户口的现役军人（干部除外）、援外工作人员、留学生； 2、按规定户口已迁往大、中专学校所在地的在校学生； 3、原有正式户口，现正在劳动教养或拘役、服刑的。 （三）新婚夫妇持准生证，可按独生子女家庭标准安置。 （四）拆迁范围内，属不可分割的农居混居户中的居民，无其他住房的可以享受农民房拆迁安置补偿，但安置人口以实际人口计算；不可分割指的是夫妻、未成年子女。 （五）出嫁女户口未迁的，按被拆迁人家庭成员中的第一顺序继承人数，人均等分计算房屋占地及建筑面积进行补偿安置，安置人口按在册实际人口计算。 （六）符合分户条件的被拆迁户已经分户（出嫁女除外），但土地房屋所有权证未分立的，均按家庭成员中的第一顺序继承人人均等分计算房屋占地及建筑面积，并实施相应的补偿安置。 （七）被拆迁人的成年子女，在本村另有宅基的，其子女不得计入安置人口。 十六、被拆迁房屋用途以房屋所有权证和权属档案记载的用途为准，未明确用途的以规划、国土资源管理部门提供的合法有效文件作为依据，由征迁主管部门按有关规定认定房屋用途。 十七、被拆迁房屋建筑面积有争议的，由征迁主管部门会同有关部门确定。拥有集体土地使用权证的被拆迁房屋农业安置人口计算由拆迁人提请征迁主管部门会同街道、村（社区、居委会）按有关规定认定。 十八、被拆迁房屋的评估与勘丈，由受委托的房地产评估机构和测绘机构按规定的房地产评估办法和测绘规定进行评估、测绘，具体评估、测绘情况实行公示制，将被拆迁人的姓名（名称）、被拆房屋的门牌号、建筑面积、评估价、测绘结果等进行公示，公示时间不得少于10天。 房屋装修及附属物由受委托的房地产评估机构参照诸暨市房屋拆迁装修及其附属物补偿指导标准评估补偿。 征迁主管部门应提供两家以上有评估资质的评估公司供被拆迁户选择，按多数被拆迁户的选择确定评估单位，无法确定的，由征迁主管部门确定，评估单位对被拆迁房屋应以户为单位进行分类评估。 十九、被拆迁人属于享受最低生活保障待遇和低收入家庭的生活特殊困难户，其被拆迁私有住宅房屋每户建筑面积小于50（在本市规划区内有其他住宅用房的合并计算），并实行产权调换的，经征迁主管部门审查，在拆迁范围内上墙公示10天，无异议的，安置50公寓房一套，互不结算产权调换的差价；安置房产权归该户所有，转让时收回无偿安置部分面积的房款（按拆迁时安置房评估价的110%结算）。 二十、被拆迁人选择产权调换的，住宅房屋的被拆迁人自行解决周转用房的，发给从其搬迁之月起24个月（选择小高层安置房的36个月）及安置后4个月的临时安置补助费，在搬迁之月起24个月内（小高层36个月）未安置的，自逾期之月起两倍支付临时安置补助费。临时安置补助费按市发改局核定的标准执行，但每户每月最低不低于500元；被拆迁人选择货币补偿的，一次性发给16个月临时安置补助费。 由拆迁人提供周转用房的，不再发给临时安置补助费，被拆迁人应当在得到安置用房的4个月内腾退周转用房。 二十一、住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人搬迁时，按市发改局核定标准发给每户两次搬家补助费。 二十二、拆迁非住宅房屋的搬迁、过渡补助费按被拆房屋建筑面积一次性补助40元/。 二十三、被拆迁人选择产权调换，在选择的安置地点的安置用房数量无法满足被拆迁人要求时，由征迁主管部门组织被拆迁人通过抽签摸号的方式确定安置地点。 二十四、法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、归侨侨眷房屋、涉外房屋等另有规定的，从其规定。 二十五、市人民政府以前发布的文件与本细则不一致的，以本细则为准。 二十六、本细则自发布之日起施行。 附件：住宅安置房就近套型选择规定安置面积（） 就近套用安置面积（） 最多选择套数（套）150 50 150.0160 60 160.0175 75 175.01100 100 1100.01125 125 1125