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中国房地产金融机构体系 房地产金融机构 房地产金融机构是专门开办或兼营房地产金融业务组织机构是房地产金融活动的主体 房地产金融机构体系 房地产金融机构体系是指在一定的经济条件下 为房地产开发 经营和消费过程筹集 融通 清算资金 提供多种金融服务的若干金融经济组织构成的一个整体 我国房地产金融机构体系 房地产金融机构主要由三类机构组成 即1 专业性房地产金融机构2 非专业性房地产金融机构3 向房地产融资提供担保和保险的机构组成 我国房地产金融体系构成 一 我国的专业性房地产金融机构 住房储蓄银行 20世纪80年代中期我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行专门办理与房改配套的住房基金筹集 信贷 结算等政策性金融 20世纪90年代公积金制度的建立住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代 住房储蓄银行曾一度消失2004年2月15日中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立了中德住房储蓄银行成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行 二 住房公积金管理中心 1991年上海首推住房公积金制度20年的历程住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的作用住房公积金是最基本的住房保障资金 具有一定的政策性金融的功能 到2007年3月底上海已成为全国第一个公积金个贷累计发放规模超过1000亿元的城市 二 住房公积金管理中心基本功用 1 编制 执行住房公积金的归集 使用计划 2 负责记载职工住房公积金的缴存 提取 使用等情况 3 负责住房公积金的核算 4 审批住房公积金的提取 使用 5 负责住房公积金的保值和归还 6 编制住房公积金归集 使用计划执行情况的报告 7 行使国务院 住房公积金管理条例 三 我国非专业性房地产金融机构体系 我国房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成 包括1 银行型房地产金融机构2 非银行型房地产金融机构信托投资公司 信用合作社住宅合作社 基金组织等组成 其中主要以商业银行和信托公司为主 三 我国非专业性房地产金融机构体系 银行型房地产金融机构 可以创造货币专营或兼营 业务范围广泛非银行型房地产金融机构 不能创造货币专业化程度高 业务范围狭小 信用中介职能 三 我国非专业性房地产金融机构体系 四大国有商业银行房地产信托公司房地产保险公司住房置业担保有限公司 四 我国银行房地产金融机构体系 最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银行 1979年1998年我国住房制度改革后更多的银行介入房地产金融领域 房地产金融机构迅速增加初步形成了以四大国有商业银行为主体12家全国性股份制商业银行112家城市商业银行为补充的组织机构体系 我国房地产金融机构体系架构图 我国房地产金融机构体系的扩张与发展 一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系 除了原有的商业银行 信托公司以及保险公司之外还将出现专业化的房地产投资基金抵押资产管理公司互助储蓄银行储蓄贷款协会等金融机构 我国房地产金融机构体系的扩张与发展 二 建立政策性住房银行如 美国拥有庞大的联邦住房贷款银行系统它由联邦住房贷款银行委员会12个联邦住房贷款银行及其会员即储蓄贷款协会等组成该系统由政府充当保证人吸收私人资金为建房和购置融通资金发挥房地产金融机构储备中心作用 日本设有住宅金融公库办理住宅用地购置资金贷款从贷款余额看 它是日本最大的政策性金融机构 三 关于房地产融资渠道 房地产融资两条腿走路 从银行取得贷款即间接贷款从资本市场直接融资房地产金融 贷款和债券房地产投资基金信托计划REITs 房地产融资渠道 清科研究中心分析认为 作为典型的资金密集型产业 房地产行业在快速发展的同时 也对资金需求提出了较高的要求 目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄 以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化 房地产融资渠道 国际通行标准对比差距 国际通行标准银行贷款最多不超过房地产总投资40 0 国房地产企业对银行依赖度明显过高经济发生波动 房产企业的经营风险将转变为银行的金融风险 进而影响金融安全 房地产融资渠道 融资渠道较窄 主要以银行信贷为主银行贷款是支撑开发商经营周转资金链 银行贷款 定金及预付款 个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60 0 70 0 左右 房地产金融中的资本流 随着社会经济的发展 房地产交易也由简单变得比较复杂 形成了有多种主体参与的交易体系和过程特别是形成了复杂的资本流 现金与信贷的转移过程 房地产金融中的资本流 在现代房地产交易中 资本流通包括了3个方面的参与者 1 资本的使用者 开发商 房屋预购者2 资本的供应者 家庭 银行 保险公司 政府3 服务中介组织 银行 经纪 信托公司 土地获取 土地市场 招拍挂 资本市场 收购 一二级联动 二级市场 直接进行项目转让 股权收购 部分收购 全部收购 收购项目公司 商品房包销 承包经营 房地产企业六种拿地方式 房地产金融中的资本流 商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者 投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本 债务 开发商家庭商业资本家土地所有者 资本供应者 服务机构 资本使用者 权益 资金 权益 资金 房地产资金来源渠道 房地产资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点 一般主要有如下来源 保险公司商业银行储蓄贷款银行互助储蓄银行抵押银行房地产投资信托公司 我国房地产开发资金来源及其运作 目前 我国金融业管制比较严格 筹资 融资都有相应的法规规管 但渠道在不断变化和扩大 房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以用下图来作简单描述 我国房地产开发资金的来源和运作的基本模式 资金来源 政府拨款 银行贷款 抵押贷款 金融市场 企业自筹 资本金 集体集资 用户定金 预收款 国营公司 各类公司 证券 股票 股份公司 各类公司 各类公司 用户 住房公积金 住宅合作社 特定城市政府与居民 广义房地产金融和狭义房地产金融 房地产金融有广义和狭义之分 广义的房地产金融是与房地产活动有关的一切金融活动狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式如 对房地产银行发行代券 成立住房储蓄机构 安排房地产企业和基金上市 成立按揭类的证券公司 抵押贷款证券化等等 房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融 房产金融 房产金融指房屋或建筑物在生产 流通 消费过程中的各种资金融通活动 房产金融包括住房金融与房地产开发与经营住房金融是以住房作为信用的保证 获取资金的融通 如通过住房券 住房抵押贷款 按揭贷款等 房地产开发与经营是指房产商在投资 生产 经营与流通过程中的资金融通 地产金融 地产金融又称土地金融指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动 具体又可分为市地金融 农地金融市地金融是指围绕城市土地的开发 建设 经营所展开的资金融通活动包括市地获得金融 市地改良金融 市地转让与经营金融农地金融是指围绕农地的开发 生产 经营而展开的资金融通活动主要包括农地获得金融 农地改良金融 农地经营金融 房地产资产收益率确认 资产收益率是任何经济实体进行经营过程中必须十分注重的财务指标之一 以房地产经营为最 考虑到某项资产中经营者自身所占权益比重的差异 在会计报表中 资产收益率有不同的概念和计算方法 房地产资产收益率确认 资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值说明整个资产的收益水平其计算公式为 资产收益率 净营业收益 资产价值 营业收益 经营费用 资产购买价格 房地产资产收益率确认 权益收益率是股东所占权益对应的收益水平在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益 自有资金 的收益水平其数值为税前收益与自有资金的比值即 权益收益率 税前收益 自有资金 净营业收入 年还款额 自有资金 房地产资产收益率确认 这里必须注意的是 权益收益率是逐年变化的主要原因 不是税前收入的变化 而是按揭购房者在所购房屋中占有的权益是逐年变化的 当他还清了贷款 房屋的全部权益就属于购房者了 这时 房屋的权益收益率与资产收益率就相同了 房地产资产收益率确认 简单结论 资产收益率的变化主要取决于资产 房地产 的收益水平变化 权益收益率的变化既取决于资产 房地产 的收益水平也取决于资产 房地产 中按揭购房者的权益比例 首次付款比重与已偿还贷款比重之和 房地产资产收益率确认 有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值 即房屋的处置价 之和的贴现值等于现值的贴现率 有效收益率是购房者实际能取得的收益率 所有又称为内部收益率当公式的年收益为税后收益时 则内部收益率就是税后内部收益率 房地产资产收益率确认 其严格的定义如下 若房屋未来价值的贴现值I1 1 IRR 1 I2 1 IRR 2 IN 1 IRR N IN 1 IRR N与房屋初始购买价相等 则称IRR为有效收益率 其中IN为房屋第N年的收益IN 为房屋的终值 经营性房地产企业基本融资方式 1 银行贷款 信用贷款 保证贷款房地产抵押贷款2 证券融资 房地产股票 房地产债券房地产投资信托 REIT s 3 房地产信托 房地产信托存款 房地产信托贷款 房地产信托投资4 租赁融资 出售回租 5 项目融资 世界房地产金融制度的模式 1 以证券融资为主导 美国式 2 以社会福利基金融资为主导 如新加坡的公积金制度 3 以储蓄融资为主导 欧洲大陆国家 4 以财政融资为主导 以日本为代表 四 房地产传统的融资方式 房地产传统的融资方式 房地产传统的融资方式1 银行信贷2 房地产债券3 房地产股票 一 房地产银行信贷 房地产企业传统的间接融资 银行贷款长期以来 银行一直限制对房地产企业的开发贷款2008年12月20日国务院办公厅 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 出台其第三条第七款要求支持房地产开发企业合理融资需求加大对中低价位 中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力度 房地产企业传统的间接融资 银行贷款要求 借款人有信用担保 或请第三人信用担保 借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保 或第三人提供动产或不动产抵押担保或权利质押等担保条件 房地产企业传统的间接融资政策障碍 当前的政策障碍 1 房地产公司上市困难重重2 商业房地产项目贷款仍然受到限制3 一般房地产公司发债困难也较大4 仅两限房 经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松 二 房地产债券 房地产债券 企业债券是企业依据国家法律 按照国务院及央行的法规及规定在获得政府有关部门的批准后依照法定程序发行的债券 约定在一定期限内还本付息的债券 企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系债券持有人是企业的债权人与股票一样 同属有价证券 可以自由转让 企业债券种类 企业债券分类如下 1 短期 1年 中期 1 5年 长期债券 5年以上 2 记名与不记名债券3 信用债券和担保债券4 提前赎回债券和不可提前赎回债券5 固定利率债券 浮动利率债券和累进利率债券6 附有选择权的企业债券和无选择权的债券 可转换公司债券 有认股权证的债券 7 公募债券和私募债券 房地产债券 房地产债券的意义在于 房地产项目的开发周期一般在2 4或以上房地产开发公司往往存在短贷较多 长贷缺乏 融资结构非常不合理 房地产公司债融资的出现可以说填补了一项空白 可以满足相当部分公司的需求 企业债券管理 我国早在1987年就颁布了 企业债券管理暂行条例 但企业债市场一直停滞不前长期以来中国企业债余额占年债券市场余额的比例低于6 房地产债券作为企业债券中的一个组成部分近二十年来 发行债券的房地产企业也是屈指可数 企业债券管理 我国房地产债券最先出现在1992年1993 1998年上半年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资受政策限制 其间房地产企业没有公开发行房地产债券 到1999年债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到0 21 企业债券管理 2005年5月23日国务院 央行于颁布 短期融资券管理办法 企业可发行一年期短期融资券 用于企业正常经营在整个短期融资券发行过程中 需要律师及其他中介机构出具有关文件 企业债券管理 根据中国央行的数据2006年股票和债券融资已占非金融企业融额的12 到2007年8月14日正式颁布实施 公司债券发行试点办法 之前 国内市场并无真正意义的公司债券债券发行采用审批制 由国家发改委确定 要求银行担保 主要为大型国企融资使用 房地产企业发行企业债 国务院办公厅 促进房地产市场健康发展的若干意见 强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券 1 由证监会批准的上市公司企业债券 在证券市场发行 2 由发改委批准的企业债券 在银行间债券市场发行 房地产企业发行企业债 2007年8月以来一些公司等陆续发行了公司债券 房地产公司债融资有望改善其融资结构 国内地产企业发行企业债情况 万科企业 000002 于2007年 2008年发行59亿公司债券 保利房地产 集团 股份有限公司43亿元公司债获批 招商地产发债融资80亿 房地产企业发行企业债 在海外有融资渠道的地产商已经 先行一步 发行债券了2011年1 2月碧桂园 恒大地产 合生创展等诸多地产商 先后进行了债券融资其中 碧桂园发行9亿美元 约59 4亿元人民币 的优先票据 每年利息11 125 恒大地产发行55 5亿 3年期及37亿 5年期以美元结算的人民币债券 利率分别为7 5 和9 25 两笔共计融资92 5亿元 房地产企业发行企业债 综合各家地产商所发行的债券年利率 最低的为7 最高的为14 房地产信托的融资成本年利率均在15 以上 这些融资成本比在内地发行信托产品的成本要低在2011年2月初 苏格兰皇家银行发布报告称2011年以来中国房地产在离岸的债务融资金额已达280亿人民币 相当于去年全年的四成 我国房地产债券现存基本问题 我国房地产债券现存基本问题1 房地产债券融资规模小 所占份额也很小2 缺失企业在境外发行债券是一种非常重要的融资方式我国内地房地产企业债券融资方式非常少发债融资对筹资企业的条件要求较高3 房地产债券设计品种单一近几年发行的房地产债券都是三年期 固定利率 到期一次还本付息 三 房地产股票 权益性金融资产 权益性金融资产是指企业对股票及其他权益性金融工具投资而形成的金融资产在资产负债表中归在 交易性金融资产 和 可供出售金融资产 两个项下 交易性金融资产是指以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产 债权性投资和权益性投资 投资按照其目的不同可分为债权性投资和权益性投资 债权性投资是指为取得债权而进行的投资 如购买国债 企业债券等 债券属于风险和收益相对较小的投资方式 债权性投资和权益性投资 权益性投资是指为取得对另一企业净资产的所有权而进行的投资其主要是股权投资 其收益与企业的经营效益挂钩以投资额为限分享企业的盈利并承担企业的损失 权益性投资一般无还本日期企业如果想结束权益性投资并收回本金 只能依法将所持股份转让 投资银行 投资银行是主要从事证券发行 承销 交易 企业重组 兼并与收购 投资分析 风险投资 项目融资等业务的非银行金融机构是资本市场上的主要金融中介 投资银行 投资银行是证券和股份公司制度发展到特定阶段的产物是发达证券市场和成熟金融体系的重要主体投资银行在现代社会经济发展中发挥着沟通资金供求 构造证券市场推动企业并购 促进产业集中和规模经济形成优化资源配置等重要作用 房地产股权融资 股权融资在我国房地产金融市场中比重比较小 据2006年中国行业企业信息发布中心的调查 全国现有房地产开发企业58710家 但只有100家左右主营业务为房地产开发的A股上市公司此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司 股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0 5 房地产企业IPO 房地产公司可以利用资本市场融资 境内资本市场融资境外资本市场融资企业在境内外资本市场IPO股权融资要经过复杂的审批程序并有数量的限制严格的信息披露要求相关资本市场的法律监管 尤其对房地产企业困难较大进入国外资本市场难度更大有不同的法律问题 程序问题和市场准入问题 房地产企业买壳卖壳上市 收购上市公司股权 买壳公司再进行增发 通过收购ST或SP上市公司的股权 从而达到房地产公司上市融资的目的 企业IPO程序复杂 已排队申请IPO的企业有几百家 通过购买上市壳公司 也是可以达到上市融资的目的 房地产企业并购与重组上市 2008年11月信达投资公司成功用其旗下11家房地产公司的股权置换了青鸟天桥公司的百分之五十八的股权 达到了房地产公司上市的目的 2008年12月6日中国银监会发布 商业银行并购贷款风险管理指引 鼓励银行支持企业并购贷款业务国务院办公厅 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 中强调 对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目 提供金融支持和相关金融服务 五 房地产融资创新 我国房地产金融创新及其前景 目前 我国政府已经意识到发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道的重要性 我国房地产金融重大创新 房地产投资信托基金保险融资创新地产基金外资典当资产证券化并购贷款 第一部分房地产基金融资创新 房地产产业投资基金 产业投资基金系指直接投资于产业主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享 风险共担的集合投资制度它是一个与证券投资基金相对等的概念 房地产产业投资基金 即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产由基金托管人来托管基金资产 从事创业投资 企业重组投资和基础设施投资等实业投资专门投资于房地产行业的基金称为房地产产业投资基金即房地产产业基金 房地产产业投资基金 当前在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额 也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式 所谓私募基金是指又称为向特定对象募集的基金通过非公开方式 面向少数投资者募集资金而设立的基金 基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的多采用投资公司的形式来规避政策壁垒 房地产基金四种形式 一般来说 房地产基金可以分为以下四种形式 第一种为消费型基金汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金第二种是投资基金汇集投资者的资金投资于房地产的基金这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发主要投资于房地产投资信托基金及房地产开发企业等来实现间接的房地产投资 房地产基金四种形式 第三种是资产运营型基金以房地产投资信托基金 REITs 为代表即不进行项目投资活动 而是直接运作房地产资产 由此而产生经济收益作为基金回报 第四种 类似基金在实际情况中 还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式 房地产基金中国意义 由于中国房地产投资信托公司的缺位一方面若设立房地产投资基金 该基金还必须充当房地产投资信托的部分角色 另一方面在中国成立纯粹意义上的房地产投资基金的外部条件还不具备 适合成立具有房地产投资信托基金性质的 房地产投资基金 美国房地产产业投资基金 在美国一般的房地产基金管理公司同时发起设立开放式房地产投资基金有限合伙制房地产投资基金房地产投资信托基金进行捆绑式运作形成美国房地产基金合力运作的 三驾马车 房地产投资基金的区分 房地产投资基金也有开放式基金和封闭式基金的区分采用互惠基金 MutualFund 和共同基金 CommonFund 组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金采用有限合伙制 LimitedPartnershipLP 形式的房地产投资基金多为封闭式基金 其中以有限合伙制房地产投资基金最为普遍开放式基金模式的相对较少 所占比率为30 左右 房地产投资信托基金 房地产投资信托基金是目前较流行的一种投资基金形势一般以股份公司或托拉斯的形式出现通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金 然后进行房地产或房地产抵押贷款投资 房地产投资信托通过集中专业管理和系统化投资组合 有效降低投资风险 取得较高投资回报 中小投资者通过房地产投资信托方式 在承担有限责任的同时 可以间接获得大规模房地产投资的利益 房地产投资信托基金三大类 根据资金投向的不同 REIT可分为三类 1 权益型 EquityREIT 直接投资并拥有房地产其收入主要来源于旗下房地产的经营收入权益型REIT其投资组合视其经营战略的差异有很大不同但通常主要持有购物中心 公寓 办公楼 仓库等收益型房地产投资者的收益不仅来源于租金收入 还来源于房地产的增值收益 房地产投资信托基金三大类 权益型REIT投资方式主要有两种 一类是直接收购房地产物业进行经营管理 另一类为投资房地产公司 通过间接方式投资房地产资产采用该类方式的目的主要在于通过投资企业的方式来适应房地产地域特性强的特点可以实现多地区经营同时也能满足房地产物业投资巨大的资金需求 实现多元化经营 从而达到降低房地产行业的系统风险的目的 房地产投资信托基金三大类 2 抵押型 MortgageREIT 主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益3 混合型 HybridREIT 此类REIT不仅进行房地产权益投资还可从事房地产抵押贷款 房地产投资信托基金三大类 早期的房地产投资信托主要为权益型信托目的在于获得房地产的产权以取得经营收入但抵押信托的发展较快现在已超过权益型信托其主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券 MBS 混合信托则带有权益型信托和抵押信托的双重特点 美国威尔士房地产基金 威尔士房地产基金公司WellsRealEstateFundsInc 是乔治亚州的一个著名的房地产基金公司其房产租户包括可口可乐 摩托罗拉 西门子 IBM 戴尔电脑等著名跨国公司 该公司主要成立了威尔士资产管理公司 WellsAssetManagementInc 威尔士证券投资公司 WellsInvestmentSecuritiesInc 威尔士资本公司 WellsCapitalInc 等三个全资职能子公司进行房地产基金的发起 经营管理等 美国威尔士房地产基金 其中WellsCapital是一个大型的房地产开发企业主要开发高档写字楼 商业中心 厂房等非住宅类房地产在该房地产基金公司中起着房地产投资信托顾问公司的角色 WellsAssetManagement主要充当基金管理公司的角色 房地产基金 2010年的地产金融圈 最热门的话题无疑是房地产基金 经过多年的市场培育后 地产基金业呈现出万民皆PE的态势 地产基金三大趋向 不仅仅是一条融资坦途 更蕴含着行业的未来发展趋势 抢先进入无疑是增强日后话语权的重要筹码 大量民间资本也纷纷借道投资公司曲线参与 他们已经从最初的团购住宅向上游开发环节慢慢拓展 更有无数有投行或者房地产开发经验的职业经理人离职创业 他们首选的行业也是地产基金 这也成为将其声誉迅速资本化的捷径 房地产基金 地产基金潮的汹涌 依赖的是国内房地产业的高歌猛进 这凸现出国内投资渠道的匮乏 但万民皆PE的现象绝非常态 在开发商作为基金管理人如何杜绝关联交易等有损基金合伙人利益的防火墙尚未建立的情况下地产基金在中国式改良下渐行渐远地产基金若要真正成为房地产业的未来 尚需在投资者教育管理模式角色定位等方面完善制度性建设 第二部分房地产保险资金融资创新 房地产企业保险融资创新 2010年9月5日保监会发布了 保险资金投资不动产暂行办法 这是保险行业首部完整的不动产投资办法 觊觎不动产已久的保险商们终于拿到了通行证 保险资金这一合格机构投资者的成熟 无疑会促进REITs等创新金融工具的早日落地 房地产企业保险融资创新 按照这一办法规定险企投资不动产的账面余额 不高于公司上季度末总资产的10 2010年第二季度末 我国保险资金总规模已经达到4 5万亿元 这意味着理论上有4500亿元资金可投向地产领域 房地产企业保险融资创新 在此之前 保监会明令险资投资不动产 三不准 不得投资或销售商业住宅不能直接从事房地产开发建设 含一级土地开发 不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权 项目公司除外 房地产企业保险融资创新 目前最有可能的一条险资投资房地产的途径则是联手地方政府参与保障性住房的建设和运营 特别是公租房领域在满足自身资金安全和风险回报的基础上 平滑房地产市场的风险 可谓皆大欢喜 房地产企业保险融资创新 国务院办公厅 关于当前金融促进经济发展的若干意见 鼓励保险投资机构投资企业债 公司债保险机构每年可以从所收取的保险费总额中拿出百分之五投入不动产投资保险机构虽不是专业的房地产开发机构 但却有充足的资金基本模式 1 为保险公司量身定制其投资的不动产项目2 吸引保险公司参与股权式开发房地产项目 保险资产管理公司 寿险抵押贷款 我国住房抵押贷款的发展给我国保险业提供了很大的发展空间 除了开展财产保险及信用保证保险以外保险公司可以积极尝试开办寿险抵押贷款 寿险抵押贷款 在欧洲国家 尤其是荷兰普遍将住房抵押贷款与人寿保险相结合借款人获得住房抵押贷款后 每月支付的费用由两部分组成 本金和利息其中利息付给银行本金则交给保险公司 贷款到期 保险公司将本金全部交还银行 寿险抵押贷款 寿险抵押贷款 对贷款方来讲 它避免了借款人健康状况带来的风险 到期由保险公司交还全部本金 对借款方来讲它在转移贷款风险时 给借款人送上了一份人寿保险 对保险公司来说 每月收到的本金可能带来盈利 反向抵押贷款保险 反向抵押贷款保险是指在老年居民中推行的 抵押房产 领取年金 的寿险服务 投保人将房屋产权抵押给保险公司保险公司按月向投保人 受益人 支付给付金 也是终身支付直至投保人亡故 保险公司才将该房屋收回 进行销售 出租或者拍卖 反向抵押贷款保险 反向抵押贷款保险业务在英法等国已相当成熟因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做 像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房在美国也被称为反向抵押贷款 中国反向抵押贷款保险设计 根据保监会的设计思路反向抵押贷款定位于新型的 抵押房产 领取年金 的寿险服务它将已经拥有房屋产权的投保人的房屋产权抵押按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息 并按人的平均寿命 男性69岁 城乡差异不计 计算将其房屋的价值化整为零 分摊到预期寿命年限中去 按年或月将现金支付给投保人 中国反向抵押贷款保险设计 它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款 而投保人一直享有居住权和出租权直至投保人亡故 保险公司才将其抵押的房屋收回 进行销售或拍卖 这种贷款适合 即将退休或已经退休后的老人 男60岁 女55岁 第三部分房地产信托融资创新 什么是信托 信托顾名思义是信任和委托之意指委托人基于对受托人的信任资财的所有人 自然人或法人 按照自己的目的或利益将其所拥有的资财委 财产权 委托给他人或信托机构 受托人 由受托人按委托人的意愿以自己的名义为受益人的利益或特定目的 代为管理或处理的一种经济行为 房地产信托融资基本内涵 信托是它以财产为核心 以信任为基础 以他人受托管理为方式的一种财产经济管理制度信托体现了多边的经济关系即包括委托人 受托人 受益人在内的多边信托关系这三个当事人在一项信托行为中 缺一不可 什么是信托 信托是一种特殊的财产管理制度也是一种特殊的法律行为 信托用16字概括信托 得人之信 受人之托代人理财 履人之嘱 信托关系示意图 中国信托业的五次整顿 中国的信托自1979年恢复以来 经历五次整顿 第一次整顿 1982年整顿重点 行业清理 明确业务范围第二次整顿 1985年整顿重点 业务清理1986年颁布 金融信托投资机构管理暂行规定 第三次整顿 1988年整顿重点 业务 行业清理 三停 信托贷款 信托投资 拆出资金 中国信托业的五次整顿 第四次整顿 1993年银行业 信托业 分业经营 分业管理 第五次整顿 1998年关闭中创和广国投 所有的公司重新登记注册 2001年1月 信托投资公司管理办法 2001年4月 中华人民共和国信托法 中国信托业的发展 2002年信托新发展 产品创新 引进外资与银行业合作 个人认购增资扩股发展方向 保险 证券 融资租赁 中国信托业的发展 1 2001年10月1日 中华人民共和国信托法 正式实施 2 2002年5月9日 信托投资公司管理办法 实施3 2002年7月18日 信托投资公司资金信托管理暂行办法实施 当天 爱建信托推出我国第一个规范的信托产品 外环隧道项目资金信托 中国信托业的发展 4 截至2005年末我国信托资产规模已达19569952万元 平均为425434万元 同比平均增长29 27 增幅超过10 的公司多达33家 超过50 的也有21家 中国信托业的发展 重庆信托的业务人士介绍 房地产信托产品的年利率不断攀升从2010年初的7 左右到2011年3月已经是15 20 例 2011年3月份卧龙地产发起总额为1 75亿元 期限为14个月的债权信托 资金占用费的年利率为15 中国信托业的发展 用益信托工作室的统计数据显示2010年信托业共发行了1921亿的房地产信托项目 同比增长328 房地产信托的发行规模占集合类信托规模的比重由2009年的34 提升至2010年的51 2011年1月以来公告信托融资的A股上市房地产企业至少6家 累计募资逾35亿 中国信托业的发展 监管层开始盯上了信托 2010年底 中国银监会颁布 关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知 要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查 以控制房地产信托业的增长规模 其中最重要的监管指标是 资本金是否充足 以及 房地产信托在总的规模中占比是否过高 信托业的竞争优势 信托业的竞争优势在于其独特的制度优势 信托作为一种财产管理制度 不仅具备一般意义上的资金融通功能其特殊的交易结构赋予信托财产独立性形成的破产隔离功能委托财产所有权 处置权 受益权的分离特性 信托业的竞争优势 由此造就信托在满足社会需求方面的广泛适应性与灵活性这是信托业最大的竞争优势即信托公司具有其他任何金融机构和实业都不具备的制度优势 信托业的竞争优势 信托公司是进行资产证券化的天然的SPV资产证券化的市场空间巨大2005年中诚信托和中信信托率先分别与国家开发行和建行开展了ABS MBS业务成为了资产证券化的先行者 房地产信托融资基本类别 信托业务按不同的角度可以有多种分类 1 按信托关系建立的方式不同分为任意信托和法定信托 2 按委托人或受托人的性质不同分为法人信托和个人信托 3 按受益对象不同分为自益信托和他益信托 房地产信托融资基本类别 4 按信托的目的不同分为公益信托和私益信托 5 按信托事项的性质不同分为商事信托和民事信托 6 按信托资产的不同分为资金信托 动产信托 不动产信托和其他财产信托 房地产信托的基本内涵 房地产信托是指信托机构受委托人的委托 为了受益人的利益代办房地产的买卖 租赁 收租 保险等代管代营业务以及房地产的登记 过户 纳税等事项 有些还以投资者身份参与对房地产开发经营的投资 也有的还受理其他代理业务 房地产信托业务目前主要有三类 一是房地产资金信托二是不动产信托三是按揭资产信托 房地产资金信托 房地产资金信托是指个人或企业 团体 统称委托人 基于对房地产信托机构的信任将自己合法拥有的资金委托给信托公司由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务 房地产资金信托 房地产资金信托的方式主要是贷款或直接投资房地产项目或者是两者的混合 贷款方式其收益是贷款利息受益人在规定的期限内能得到比银行同期存款利率稍高的收益 直接投资方式类似于股权投资信托文件有效期间 信托资金占有项目的一定比例的股权受益人的收益相当于股权的分红 视项目经营的效果好坏而定 风险略大于贷款方式 房地产资金信托 房地产资金信托房地产公司与信托投资公司合作 由房地产公司向信托投资公司申请 由信托投资公司依据信托法并根据房地产公司的项目具体情况制作信托计划在社会上定向或公开发行单一或集合计划与信托受益凭证 将社会上的闲散资金汇聚起来 集中使用在房地产信托计划中 房地产资金信托基本程序 房地产资金信托计划要点是 1 信托计划购买人 信托受益凭证受益人 将自己的资金信托给信托机构 2 信托机构将某一项目的信托资金集合在一起设立独立帐户 使信托资金独立于信托公司自身的财产和其他信托计划的财产与资金 3 根据信托计划 信托投资公司委托银行将信托资金投入房地产公司的项目中 房地产资金信托基本程序 4 房地产开发公司向信托投资公司提供担保 以股权质押或以项目土地使用权及在建工程抵押及保险权益转让等担保方式 5 信托计划完成后 项目发展商向信托投资公司返还信托资金本金及收益 6 信托公司向各信托人返还资金及收益 房地产企业创新融资方式 房地产信托计划又分房地产项目信托计划 间接融资 房地产公司股权信托计划 直接融资方式 房地产信托融资 当前中国房地产业信托融资的主要模式是 信托投资公司通过发行资金信托募集资金信托投资公司以自己的名义将资金运用于房地产企业或房地产项目 根据资金信托所募集资金运用方式的不同 又可以进一步细分为权益融资债务融资混合融资三种模式 信托权益融资 权益融资是指房地产企业向信托投资公司增资扩股或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者 根据信托投资公司是否直接参与投资对象的经营 权益融资又可分为经营性权益融资非经营性权益融资 信托经营性权益融资 经营性权益融资是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后 直接经营房地产企业或房地产项目并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况 获得经营所得 作为信托投资收益来源 非经营性权益融资 非经营性权益融资是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后不直接经营房地产企业或房地产项目而是与相关当事人 一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者 签订协议约定在一定时间 相关当事人按约定价格 溢价部分为信托投资收益 购买信托投资公司的股权或所有权 信托债务融资 债务融资是指房地产企业直接向信托投资公司贷款实现融资或通过购房者向信托投资公司贷款买房从而间接实现融资 根据贷款主体的不同 债务融资可进一步细分为直接债务融资间接债务融资两种模式 信托债务融资 直接债务融资是指房地产企业作为贷款主体直接向信托投资公司贷款融资 间接债务融资是指购房者作为贷款主体向信托投资公司贷款买房从而间接实现房地产企业融资 间接债务融资模式流程 间接债务融资操作流程如下 1 信托投资公司通过发行资金信托 向投资者募集资金 2 信托投资公司以自己的名义将募集的资金以按揭贷款的形式贷款给购房者 间接债务融资模式流程 3 购房者以购房款的形式将资金给支付给开发商 并在结构封顶或商务用房竣工之前 每月定期向信托公司偿还贷款 4 待到结构封顶或商务用房竣工之后符合银行按揭贷款时 信托公司将把贷款资产转让给银行银行每月将从买房人那里获得按揭贷款偿还 混合融资 混合融资是指房地产企业采取权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资是上述两种融资方式的结合使用 财产信托融资运作模式 财产信托融资的一般运作模式为 房地产企业将开发建设的房地产项目委托给信托投资公司 设立财产信托 房地产企业取得信托受益权 房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资 或者将受益权抵押进行债务融资 房地产投资信托 房地产投资信托RealEstateInvestmentTrustsREITS委托人基于对信托投资公司的信任 将合法拥有的资金委托给信托公司 由信托公司按委托人的意愿以自己的名义 为受益人的利益投资于房地产开发和经营等行为 房地产投资信托 房地产投资信托是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金由专门投资机构进行投资经营管理并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度 特点 直接投资并拥有房地产投资者的收益来源包括租金收入和房地产自身的增值收入 美国房地产投资信托基金 REITs起源于美国首只REITs于1965年在纽约证券交易所上市交易它是1960年美国国会根据 房地产投资信托法案 的规定按一定的法人组织形式组建而成的 经过50多年的发展REITs在美国已经有了一定的规模 目前美国大约有300只REITs处于运作之中管理的资产总值超过3000亿美元其中近2 3在全国性的证券交易所上市交易 房地产投资信托基金的参与主体 房地产投资信托基金的参与主体包括基金持有人 基金管理人 顾问公司 托管人与房地产相关的项目管理公司和物业管理公司等其组织框架如下图所示 房地产投资信托基金组织框架图 房地产投资信托运作流程 运作流程 1 信托公司面向投资者发行房地产投资集合资金信托计划 投资者与信托公司签订信托合同并交付投资资金 2 信托公司按照信托文件要求 购买或参与开发房地产项目 3 信托公司按信托文件要求 把房地产出租给承租人 并签订租赁合同 或者把房地产出售 房地产投资信托运作流程 4 承租人支付租金 房地产购买者支付购买金 5 信托公司按照信托文件要求 扣除必要的管理费用和其他税费后 向投资者支付本金和投资收益 REITs在全球的扩张 REITs作为投资信托制度在房地产领域的应用自1960年美国推出第一只REITs产品至今 全球