《住宅小区装修管理》PPT课件.ppt

住宅小区装修管理 韩凤春2011年5月 什么是物业装修管理 装修管理是物业管理人根据政府有关法规 条例 受开发展商或全体业主委托 对物业管辖范围的业主或使用权用人在物业装修过程中 监督施工是否符合规范 结构安全 物业管理 消防 供水 供电 燃气 环境保护要求行为装修的定义 物业装修是指业主或使用人为了改善居住 办公或生产生活环境 对自有或购置或租赁物业产权面积范围内的地面 墙面 厨房 卫生间及洁具 天花 门窗 水 电 通讯进行修饰处理的建筑活动 过程 装修管理的意义 随着小区业主的相继进驻 物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来 如果说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道 那么装修管理将是业主逐步认识到物业管理企业的管理模式 管理理念 管理人员素质等具体信息 从而认识 了解 认可物业企业的管理与服务 同时也是物业管理人员了解业主的家庭 收入 工作 兴趣爱好 性格等第一手资料的最佳时机 在业主装修的过程中 将会产生一系列的问题 例如 违规装修 环境卫生 施工人员管理 施工噪音 相邻业主关系的处理等 如何让这些问题少发生或者不发生 就是考验我们工作能力的时候 为了做好装修管理 要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外 还需要足够的专业知识 例如 房屋建筑知识 水电知识 建材知识 弱电知识 装修常识等等 丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩 更多的是对物业企业服务的认可 业主装修的方式 流程 装修的方式找装修公司装修业主自己在装修 自装 装修管理的流程业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段 装修手续办理 装修过程 装修验收等阶段 装修报批管理 1 由住户在物业管理处填写 装修申请表 办理申请手续 2 住户应提供装修方案 设计图纸 3 住户应向物业管理处提供施工单位和项目负责人的相关证照 提供施工人员的身份证复印件 办理外来人员临时出入证 装修资料的提供及须明确事项 1 施工企业及从业人员资质证书 营业执照 上岗证的核验与建档管理 落实施工单位地址 项目负责人 联系电话 收集人员照片 身份证复印件办理出入小区大厦的相关证件 装修保证金缴纳办理 元 一般建议业主由装修公司来交 2 装修项目申请 审批管理 装饰项目 装饰工艺的申报审批 施工人员的实际办证人员的检查核对 开 竣工时间确定 装修图纸的审核 装修前要给业主说明的事项 在业主办理了装修手续后 给业主预约装修前三检试验水路测压 供暖室内部分打压 6 8公斤 冷 热水管 中水道通水试验 地漏 下水通水试验 电路监测 电器插座查验 电路绝缘遥测闭水试验 卫生间闭水试验不少于24小时 下层查看没有漏水痕迹 以上三检合格后方可施工 装修注意事项 一般由管理处根据项目的特点来定比如卫生间防水禁止破坏 暗埋管道区域禁止踢槽打孔 插座竖直左右方向10公分内禁止打孔 50 以下 1 2米以上 向顶板打孔不能超过5 等 项目审批 管理处根据申请项目 结合房屋结构及管线分布确定项目审批意见 同时 对施工过程可能导致的一些问题及注意事项进行明确并提出保护措施 对许可范围应明确 在三个工作日内给予业主或使用人书面通知 施工单位须将书面通知贴于施工现场 便于现场监督管理 对于模糊的施工申请项目 应进行交流或到现场核实 超出审批权限的应向上级领导请示 工程部审批合格后报管理处经理审批 如审批不合格 工程部对装修图纸提出整改意见 装修方案照整改意见进行修改 直至审批合格 施工手续办理 为了方便对施工人员和现场的有效监督管理 双方 业主和施工队 应预交装修风险金 办施工人员出入证件 装修项目审批合格后 三检合格后办理 施工许可证 施工许可证需贴在装修现场 装修巡查 主体拆改一般情况下装修队进入到施工现场 进行墙体拆改是最先进行的一个项目 主要包括拆墙 砌墙 铲墙皮 拆暖气 换门窗等 其他拆改工程 水电改造主体施工后水电路改造 装修过程中物业的成品保护 电梯保护 在各单元设专用货梯运送施工材料 对电梯内部用板材或橡胶材料做好成品保护公共大堂大理石地面 瓷砖地面 单元门口台阶等采取成品保护 地毯或木板橡胶垫 公共木扶手 用软质材料保护 装修巡查 施工现场管理及注意事项 1 是否改变房屋结构及功能 2 是否有承重墙 柱子上敲击 穿孔及拆除连接阳台的墙体 门窗 3 是否有不适当楼面静荷载 超负荷吊顶 安装大型灯具 铺设大理石等 4 是否刨凿 重击顶板 外墙内侧及排烟管道 未穿管直接埋设电线或改线 5 拆除或破坏厨房 卫生间地面防水层 6 装修材料及施工现场是否符合消防要求 7 是否擅自改动分户主供电及通讯 煤气管线 煤气管是否暗藏 8 是否擅自改变门窗尺寸 装修巡查 施工现场管理及注意事项 9 排污管道是否有适当的保护措施 10 动火作业现场是否有适当的消防应急处理措施并符合安全操作规范 11 装修垃圾是否按指定时间地点清运 推放 12 装修材料及垃圾清运有否损坏楼道 公共设施 13 防护网 空调安装是否符合外观统一规范 14 施工作业是否在规定的时间范围内 15 施工人员是否存在不文明行为或从事其它违反治安管理的活动 装修巡查的具体内容 1 证件巡查 主要巡查装修人员是否与申报人员相符 现场有无生火做饭或烧电炉 2 消防巡查 是否按规定要求做好消防措施 是否存在用电及消防安全隐患 3 申请项目的巡查 是否与申报项目相符 4 结构及墙体的巡查 是否影响结构承重 有无重击 钻孔 5 管线巡查 管线敷设是否影响外墙防水及安全要求 有无私改 乱接线路 6 煤气巡查 是否有擅自改变或暗埋煤气管线及设施 7 房屋功能的巡查 是否有改变房屋设计功能 包括门 窗 阳台是否改变 移位 8 管道的巡查 排水管道是否有妥善的保护措施 9 防水巡查 卫生 厨房是否按要求做好防水保护 10 作业时间的巡查 是否按规定的时间作业 垃圾堆放地点及清运时间 路径是否按规定的要求进行 11 材料及垃圾储存与搬运的巡查 材料及垃圾搬运有否损坏公共设施 12 现场卫生巡查 门前卫生状况是否符合管理要求 13 作业规范巡查 各项作业是否符合规范要求 14 违章留宿及活动监控 有无违章留宿及其它区域逗留或擅自使用小区各类设施及影响其他居民的行为 外立面管理 封阳台 为保持小区总体风格一致 见管理规定安装防盗窗 住户不能安装防盗窗 防盗窗安装须与墙平齐 不能突出墙面 空调安装 必须安装在指定空调安装方位 住户在该指定位置上安装空调 如存在个别户型安装困难管理处统一定出标准 雨棚与晒衣架安装 为保持小区外立面统一和保证住户安全 暂不允许安装外置式雨棚与晒衣架 待业主委员会成立后 由业主委员会征求广大业主意见后确定是否安装 太阳能热水器安装 目前正在结合屋顶的结构制定详细的方案 待方案明确后另行通知 户门 窗户 户门禁止改变开启方向 改变颜色 占用公共空间 更换户门要求颜色相同或接近 更换窗户需颜色款式相同 禁止改变窗户的开启方向 禁止破坏外力面颜色 保温 车辆出入与停放管理 1 业主车辆 凭物业服务中心发放的车辆出入凭证进出 2 装修工人车辆 进入小区范围内 统一有序停放在指定区域 3 车辆务必停放在物业管理公司指定地点 地下车库因尚未进行人防验收 目前不具备使用条件 何时启用另行通知 4 运送材料车辆 凭物业服务中心发放的车辆临时停放凭证进入小区 5 车辆停放 除运送材料车辆之外 其他车辆均需停放在指定的位置 严禁停放在非车位位置 严禁堵塞消防 交通通道 6 运送材料车辆 装修材料过程中 仅可暂停放在小区的主干路上 严禁进入小区的人行道路上 7 进入小区 车库车辆应限速 5 S 行使 严禁鸣喇叭 8 进入小区车辆应配合物业服务中心工作人员的管理 结构安全管理 1 家庭装修必须保证房屋原有主体结构的整体性 抗震性 安全性 应符合和满足城市规划 公安消防 市容环卫 供电 供水 供气等方面的规定 不得因装饰影响毗邻房的使用安全 2 房屋所有者或使用者进行家庭装修时 严禁擅自拆改和损坏建筑的主体 即承重墙 梁 柱 板 现浇混凝土主墙等 严禁在承重墙 抗震墙上破墙开洞 不得任意扩大门窗口面积 打掉窗下墙或窗间墙 3 不得随意增加楼层地面静载荷 不得任意剔凿顶板 不得未经穿管直接埋线或改线 不得破坏房间 厕所的地面防水层 以及水 暖 电 气配套设施 4 装饰挑梁阳台时 严禁改变梁的受力结构性质 不得随意增加阳台地面填充材料 5 给水 排水竖管 地漏 便坑的位置不得随意改变 燃气管道从气表以后的部分不得进行封包处理 6 装修过程中 供热工程 煤气工程方面的问题 均应及时联系持该项工程作业许可证的专业单位进行施工操作 物业备份整改协议 物品材料进出管理1 1 搬出物品 实行物品放行条管理制度 2 搬出物品前 业主须提前在物业服务中心办理物品放行手续 3 非业主 包括装修人员 物业使用人等 搬出物品时 须持有业主的授权书前来物业服务中心办理物品放行手续 或业主亲自在物业服务中心办理物品放行手续 4 物品搬出时 在各出入口出示物业服务中心出具的物品放行条 并主动 积极 配合 接受岗位工作人员的检查 核实后 方可离开 5 物品放行条专次专用 过期无效 6 在物品搬入过程中 请勿将超长超重物品通过电梯进行运输 7 装修垃圾的清运 由各单元装修人员将垃圾清运至物业服务中心指定的装修垃圾堆放点 装修垃圾须袋装化 并保持清运途中的清洁卫生 严禁乱堆放 8 装修垃圾清运过程中 需对所在楼层和首层地面采取地面保护措施 如铺设地毯 木板等 并在清运完成后 需对现场进行清理 请使用胶轮手推车 9 在搬运物品过程中 如造成设备设施损坏 当事人需承担赔偿 修复之责 业主承担连带责任 物品材料进出管理2 1 管理处规定禁止进入小区的工具或物品 如果发现有异常的装修材料进场 一定要问清楚 具体房号 材料用途 及时和业主沟通 了解材料的真实用途 对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外 在门岗应给予制止如 水钻 氧气乙炔瓶 液化气罐 更换户门 封阳台露台的材料须经工程部同意方可进入 大型型钢材料 大量钢筋 脚手架 2 禁止散装沙子 水泥进入小区 必须装袋运输 3 其他管理处规定的禁止物品 施工人员管理1 1 请住户加强对装修公司和施工人员的管理 做到安全施工 文明施工 2 对施工人员的留宿严格控制 禁止在工地居住 请业主协助做好施工人员工作 3 考虑装修期间的生活需求 特在园区内引进装修材料 百货等经营商家 以满足装修期间的需要 4 装修人员 凭物业服务中心发放的 装修施工人员临时出入证 进出小区 5 装修人员 进入小区应随时随身随地佩戴 装修施工人员临时出入证 并接受 配合物业服务中心工作人员的检查 询问 6 装修人员严禁在小区的公共绿地等公共区域睡觉 打牌等其他聚众活动 7 禁止在室内赌博 贩毒等犯罪活动 8 装修人员须遵守小区的其他相关管理制度 人员管理2 1 装修施工人员临时出入证 须专人专用 不得转借 涂改 仿造 2 运送材料等临时进出小区人员 在小区的出入口岗亭出示有效证件 经工作人员核实 登记后 交纳20元 临时出入证 押金 凭 临时出入证 进入小区 并随身佩戴 积极配合 接受物业服务中心工作人员检查 询问 在离开小区时 凭证退还押金 3 装修 运送材料等外来人员 严禁在小区内穿楼 如一经发现物业服务中心工作人员有权扣除 临时出入证 并没收 临时出入证 押金或遣送相关政府部门处理 4 业主或物业使用人 进出小区凭临时证件 在装修高峰期进出人员比较复杂 为维护小区的安全 敬请给业主 物业使用人积极配合物业服务中心工作人员的检查 询问工作 5 业主或物业使用人的朋友等来访者 进出须小区出入口工作人员经电话与业主或物业使用人取得联系后 来访者出示有效证件 进行登记后 方可入内 消防管理 1 住户 装修公司和施工人员不得损坏公共部位消防设施和器材 2 施工人员禁止在室内抽烟 3 装修期间 为了确保消防安全 施工现场禁止使用燃气 大功率电器等烹饪炊具 未经许可不得动用明火 油漆等易燃物品必须单独存放 并要求保持空气通畅 4 施工现场要求装修单位配备灭火器材 相关施工人员必须持有相应的上岗证书 保证用电 消防等安全 5 电焊作业人员需要持证工作 并到物业保安部办理动火证 批准后方可施工 6 现场严禁存放大量的油漆稀料 并分开存放 7 装修期间项目的消防系统应能够正常使用 装修管理过程中常见的管理疑难问题1 渗漏 由于装修过程监管不严可能导致卫生间 浴室 厨房防水层破坏 二次防水又没有做好 或未做闭水试验导致渗漏现象 在装修完工后 使用时才发现 影响楼下业主 确因装修成本或其它原因 楼上不予配合 导致管理过程中协调和处理困难 同时容易导致一些不必要的管理投诉和邻里纠纷 由于墙管凿槽 敲击天花 外墙 导致天花及外墙防水功能降低 影响防水功能 引起天花外墙渗水 堵塞 由于施工过程中 保护措施不当 造成泥沙及混凝土进入管道 或施工工人将残留混凝土或杂物倒入管道中 引起管道堵塞 轻者堵塞支管 重者堵塞主管 导致首层或二层漫水 带来经济损失 短路 由于施工单位在线路理敷时 偷工减料 导致导线破损 短时间无法及时发现使用时间不久后 导致电路短路 不便更换 给日后维护留下困难 给业主造成不便 装修管理与相关专业知识 给排水专业 装修审批及巡视人员必须了解户型给排水管道分布及具体位置和相关部位的防水要求 供配电专业 熟悉掌握该户型的强电弱及通讯线路的走向及分布 特别是通向各户之间主线位置 避免拆墙对线路的损坏 应在装修审批前明确那是不允许拆除的 敷设管线必须予以保护便于日后维修等 结构专业 熟悉掌握所管辖物业的设计结构类型承重部分承载能力 在审批过程严格控制增加房屋及梁的荷载 装修管理与相关专业知识 建筑专业 熟悉了解外墙 卫浴防水要求 内墙可能导致的安全隐患 楼板 外墙内侧 烟道的建筑要求 可能引发一些事故隐患 诸如渗水 烟道串味及钢筋锈蚀等 影响物业的作用和居住安全 供气 了解煤气安全要求和使用要求 避免随意改变管道 导致煤气泄漏 改管道必须由燃气公司更改 装修管理与相关专业知识 消防 了解掌握烟感喷淋分布线走向 装修材料的防火能力及消防要求 现场火灾的应急措施及处理能力 规划与环保 外墙楼顶外门窗 阳台 空调的原规划要求及技术标准 排放与排污要求等 避免改变原规划要求造成房屋外观的统一性和协调性 避免装修过程中的中管道更改 雨水与污水混排 自来水 中水管路禁止串接等 给管理带来不必要的麻烦 装修管理过程中常见的管理疑难问题2 消防火灾 根据喷淋 烟感的管线保护措施及密度等要求 而施工现场物品杂乱 诸如木板 纸屑 油漆等 混乱 用电量大 人员密集 及易导致火灾 治安安全 由于装修期间 出入小区 大厦人员较多 思想复杂 如果对装修人员监管不力 极易导致一些盗窃 打架等刑事案件的发生 结构破坏 超载 由于施工过程拆墙或穿管及装饰 损坏承重结构或钢筋保护层 或使用超出房屋荷载指标的一些建筑材料 增加楼板承重导致一些安全隐患 弱电线路的改动一定要注意 只有专业人士才能完成 小区的可视对讲 安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动 而且是收费服务 一旦私自移位造成小区系统损失的 要照价赔偿的 清洁卫生管理 住户自觉维护小区公共部位的清洁卫生 在指定点堆放装修垃圾 物管处将对装修期间所产生的大量生活和施工垃圾 委托专业队伍每天进行清理 室外和公共走廊通道禁止堆放装修材料 其他方面 小区装修时间统一为早上8 00 晚18 00 超过装修时间的 物业管理处将按时清场 禁止住户和装修公司自行悬挂各类广告及横幅 违章装修管理 留取证据 通知客户中心对违章情况拍照 知会业主 告知其危害 对自己 邻里 房屋本体会造成的影响 开出 违章整改通知书 限期恢复或赔偿注意自己的角度和沟通的技巧 防止出现冲突或纠纷 装修验收 验收的目的 当施工单位施工完毕 业主提出装修验收需求时 物业管理人员应当和业主 施工单位负责人一起对业