沈阳太原街商业项目市场和定位宏观与规划.ppt

1 0沈阳整体概况及未来规划 图1 1 沈阳在中国的地理位置 1 1城市概况沈阳位于中国的东北地区 是东北三省中辽宁省的省会 同时也是东北地区经济 文化 交通 金融和商业的中心 早期沈阳作为东北地区的政治军事重镇和区域经济中心成为了清王朝的发源地 遗留下故宫 北陵等历史文化遗迹 沈阳是中国最重要的重工业城市之一 产业结构曾经面临挑战 随着国家振兴东北政策的提出 近年沈阳经济走上高速发展的轨道 沈阳是连接东北地区与华北 华东 西北等其他地区的重要交通枢纽 依托交通的优势 沈阳还是中国与 东北亚经济圈 互动的前沿 东北亚经济圈 已经成为沈阳经济发展的动力之一 并使沈阳获得了更大的市场发展空间 沈阳行政辖区面积为12 980平方公里 其中市区3 495平方公里 包括皇姑区 大东区 沈河区 和平区和铁西区 河西新区 东北地区 图1 2 沈阳的行政区划 1 0沈阳整体概况及未来规划 图1 3 沈阳市户籍人口增长及预测 1 2宏观经济1 2 1人口情况自2004年以后沈阳市人口快速增加 到2006年底 沈阳户籍总人口达到703 6万人 比上年末增加约5万人 其中 市区人口499 9万人 占总人口的71 进入21世纪 沈阳人口自然增长率基本维持在0 7 0 8 的速度 而常住人口仍在持续增长 说明沈阳人口的增长来源主要是外来人口的迁入 反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力 从右图1 4可以看出 沈阳人口在五个北方城市中不是很多 目前还是属于一个中等人口规模的城市 但根据沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会人口规划预测 沈阳总人口将在2010年达到999 8万人 2015年达到1197 8万人 成为一个真正的大都市 未来沈阳人口的大幅增长将为住宅及商业地产的发展带来有力的发展动力 河西新区 图1 4 沈阳市人口与其他城市对比 2006年 表1 1 沈阳市人口未来总量预测单位 万人 资料来源 沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会 1 0沈阳整体概况及未来规划 1 2 2GDP情况GDP沈阳GDP持续快速增长 增长率高于北京水平 2006年为16 5 实现GDP2483亿元 虽然目前沈阳GDP仅相当于北京8年前的水平 但其将持续强劲的增长势头 预计到2011年 其GDP将接近北京2005年的水平 北京GDP在2005年增加了一些第三产业的产值 而沈阳没有增加 真正进入大都市的行列从右图1 6可以看出 2006年沈阳GDP水平在五个北方城市中处在第三位 仅次于大连 GDP增长率与大连一样 增长最快 沈阳在东北三省的发展位置位列前名 河西新区 图1 6 沈阳GDP与其他城市对比 2006年 图1 5 沈阳与北京市GDP增长对比及预测 1 0沈阳整体概况及未来规划 图1 7 沈阳与北京市人均GDP增长对比 人均GDP虽然 目前沈阳的GDP与北京相比还很低 但实际其人均GDP2006年已经超过北京2003年的水平 随着 振兴东北 政策对经济发展产生的实质性推动 预计沈阳经济在今后五年中将维持高速发展的势头 预计到2011年 沈阳的人均GDP与北京将进一步缩小差距 基本达到大城市的人均GDP水平 河西新区 1 0沈阳整体概况及未来规划 图1 9 沈阳固定资产投资 1 2 3固定资产投资情况沈阳固定资产投资一直呈现稳定增长趋势 主要体现在基本建设投资和房地产开发投资的增长 房地产开发投资持续快速增长 其在固定资产投资总额中所占的比例也较大 从下图1 5可以看出 2006年沈阳房地产开发占固定资产投资的30 在前十大行业的第二位 仅次于制造业 可见房地产业在沈阳市发展中的地位 另外 住宿餐饮和文化娱乐业也分别进入前十大投资行业从右图1 10可以看出 2006年沈阳固定资产投资仅次与北京 在东北三省的城市中处在首位 充分表明其在东北地区的发展优势 河西新区 图1 10 沈阳市固定资产与其他城市对比 2006年 图1 8 沈阳固定资产投资各主要行业比例 1 0沈阳整体概况及未来规划 图1 12 沈阳与北京实际利用外资增长对比 1 2 4外资利用情况在 振兴东北 政策的背景下 从2003年到2006年沈阳实际利用外商直接投资总额维持在20亿美元以上的水平 2006年实际利用外商直接投资更是突破30亿美元 是2001年的3 5倍 其中外商投资的重点行业在制造业和房地产上 分别占利用外资总额的51 和33 从右图1 13可以看出 2006年沈阳实际利用外商直接投资仅次与北京 而且超过了东北的延海城市大连 在东北三省的城市中处在首位 这又充分显示了其在东北地区的发展潜力和被关注程度 沈阳对外资的强烈吸引力 有利于进一步促进沈阳经济的发展 并直接促进写字楼 酒店 服务式公寓的需求 河西新区 图1 13 沈阳市实际利用外资与其他城市对比 2006年 图1 11 沈阳实际利用外资各主要行业比例 1 0沈阳整体概况及未来规划 图1 14 沈阳与北京人均可支配收入增长对比 1 2 5人均可支配收入情况自2001年以来 沈阳城市居民人均可支配收入一直保持缓慢增长 2006年为11651元 与北京相比 差距较大 刚刚达到北京2001年的居民人均可支配收入水平 从右图1 15可以看出 2006年沈阳人均可支配收入低于大连 略高于长春和哈尔滨 平均可支配收入水平表现一般 虽然目前沈阳的人均可支配收入水平较低 但其2006年比2005年可支配收入增加了15 预计未来增长率还将会持续在15 以上 到2011年 沈阳的人均可支配收入将达到24471元 超过北京目前水平 居民生活将进一步提高 预计在经济强劲增长的支持下 沈阳居民收入在未来有较大的上升空间 河西新区 图1 15 沈阳市人均可支配收入与其他城市对比 2006年 1 0沈阳整体概况及未来规划 图1 17 沈阳与北京人均消费性支出增长对比及预测 1 2 6人均消费性支出情况2006年 沈阳人均消费性支出为8670元 与北京相差较大 刚刚接近北京2001年的水平 在东北地区的几个主要城市中也不是很高 低于大连和长春 略高于哈尔滨 消费能力表现一般 从下图1 16可以看出 沈阳人均可支配收入的增长要高于消费性支出的增长水平 虽然目前沈阳的消费水平不高 但未来随着经济结构的进一步调整 就业的进一步改善和居民收入的继续增长 居民消费能力也将会快速跟进 预计到2010年 沈阳人均消费性支出将达到北京目前的水平 从而促进商业的发展 河西新区 图1 18 沈阳市人均消费性支出与其他城市对比 2006年 图1 16 沈阳人均可支配收入和消费性支出增长情况 1 0沈阳整体概况及未来规划 1 2 7社会消费品零售总额情况沈阳社会消费品零售总额与北京相比较低 2006年为1048 7亿元 仅是北京10年以前的水平 但沈阳的人口总数也要比北京少 所以实际平均到每个人头上的社会消费品零售额为14905元 基本达到北京2000年的人均社会消费品零售水平 虽然沈阳的社会消费品零售总额无法与北京相提并论 但其最近两年的增长率水平都比北京高 并且未来将会继续增长 预计到2011年人均消费品零售总额将达到25608元 达到北京2005 2006年之间的水平从右图1 20可以看出 2006年 虽然沈阳的社会消费品零售总额与北京无法相对 但在东北三省的主要几个城市中位居首位 可见沈阳的商业已经是东北地区消费者的首要购物目的地 预计未来随着沈阳居民收入水平的提高和预期的改善 社会消费品零售总额将进一步增长 从而带动各类商业设施面积的需求 河西新区 图1 20 沈阳市消费品零售总额与其他城市对比 2006年 图1 19 沈阳与北京人均消费品零售总额增长对比及预测 1 0沈阳整体概况及未来规划 图1 21 沈阳人均消费支出构成比例 2006年 1 2 8人均消费支出构成情况2006年 沈阳人均消费支出中所占比例最大的是食品 占到37 其次是医疗保健 娱乐 教育 文化服务 居住和衣着支出 超市业态在商业类型中仍占主导地位从图1 22沈阳与北京2006年人均消费构成对比来看 其它三个城市暂时没有详细数据 其中在食品 医疗保健和居住方面所占比例比北京高 可见沈阳居民生活还未达到小康水平 居民的消费还是主要集中在生活基本必须品上其次 在衣着方面的消费比例与北京相同 所占比例为10 可以看出沈阳人在穿着上比较讲究 对高档品牌服饰有一定的需求未来随着沈阳居民收入的增加 人们在餐饮 休闲娱乐和文化设施方面的消费将会有所增加 河西新区 图1 22 沈阳与北京的人均消费支出构成比例 2006年 1 0沈阳整体概况及未来规划 图1 24 沈阳国际旅游人数增长情况 1 2 9旅游发展情况2001 2006年 沈阳国际和国内旅游人数一直平稳增长 非典以后 每年都以两位数字在增长 2006年 国际旅游人数达到40万人次 从沈阳国际游客来源地看 最主要来源于韩国 日本 台湾和香港 2005年 来沈阳旅游的韩国人几乎占到一半的比例 达到49 大部分为商务旅游 虽然来沈阳的欧美人仕较少 但日韩人仕的所占比例大 商务客人较多 同样对高档酒店和服务式公寓有所需求 河西新区 图1 23 沈阳国际游客构成情况 2005年 图1 25 沈阳国内旅游人数增长情况 1 0沈阳整体概况及未来规划 图1 26 沈阳在中部城市圈的区位 1 3城市规划1 3 1辽宁中部城市圈2005年4月7日 沈阳 鞍山 抚顺 本溪 营口 辽阳 铁岭7城市市长共同签署 辽宁中部城市群 沈阳经济区 合作协议 辽宁中部城市圈 以沈阳为中心 在半径150公里范围内囊括了阜新 铁岭 抚顺 本溪 鞍山 丹东 营口 锦州等八个外围城市 形成了一个以沈阳为龙头的城市圈 以沈阳为中心 铁路 高速公路网连通了城市圈中所有的城市 陆路交通非常发达 沈阳依靠其行政 交通中心的优越地位 在金融 贸易及物流等方面均发挥着核心作用 随着七城市合作协议的签署 沈阳的发展将得到周边城市更多的配合支持 将会带来更多周边城市人群来沈阳购物或寻求发展 从而为沈阳的房地产和商业的进一步繁荣提供更大的需求量 河西新区 1 0沈阳整体概况及未来规划 图1 27 沈阳金廊银带规划位置 1 3 2金廊银带沈阳在市区的中心地带规划建设 金廊银带 工程 总面积约36平方公里 金廊是沈阳规划的最重要经济带之一 未来将会是沈阳城市发展最快和最有影响力的区域之一 金廊银带 距离本项目仅三公里 未来将对本项目形成强大竞争 但其真正能否发展起来还需要较长的时间 不是只有政府的支持就能够很快实现 只要本项目掌握好入市时间 在一定程度上 金廊银带 对本项目并构不成强大的威胁 河西新区 本项目 金廊银带 1 0沈阳整体概况及未来规划 图1 28 沈阳地铁规划 1 3 3地铁规划沈阳规划建设五条地铁线路 东西方向和南北方向各两条 以及一条环线地铁 线网总长度182 5公里 目前地铁一号线和二号线已经开工建设 预计于2010年正式投入运营 然后开工建设地铁三号线和四号线 五号线最后建设 本项目在地铁一号线上 到2010年 沈阳市居民到达太原街商圈将非常快捷 等到未来三号线通车后 将使太原街的通行能力更加便利 沈阳地铁网络的建设 将进一步增加居民出行的便利性 有利于扩大沈阳中心地带和周边区域的联系 为中心地带的物业发展提供更多的需求支持 1 0沈阳整体概况及未来规划 1 4其他影响因素1 4 1 振兴东北 政策沈阳在 振兴东北 的宏观政策背景下 辽宁省将推动以大连为中心的辽东半岛城市圈和沈阳为中心的辽宁中部城市群的发展 形成沿海与内陆互动的对外开放格局沈阳作为东北经济 文化和金融中心的龙头作用将日益明显 辽宁中部城市群经济区将重点发展先进装备制造业基地 高加工度原材料基地 高技术产业和农产品加工示范区可以预见 振兴东北 政策支持下的东北经济将持续高速发展 沈阳作为辽宁以至东北经济的龙头有着良好的发展前景 特别是金融 贸易等第三产业的发展将为商用房地产市场带来长期的利好1 4 22008年奥运会沈阳已确定为2008年奥运会足球项目预赛城市 该项大型赛事的举办有利于进一步提高沈阳的国际影响力和知名度 有利于促进沈阳未来的发展和酒店的需求1 4 3人民币升值在中国经济增长良好势头下和对人民币进一步升值的预期 吸引了众多外资资金投资中国的房地产市场国外的投资机构目前主要关注一线城市的物业 但对二线城市具有良好收益的房地产项目也有很高的兴趣 国外资金的进入将加大房地产的流动性 为商用房地产的开发和最终使用提供了良好的资金过度 有利于促进商用物业的发展 1 5小结通过对沈阳宏观经济和城市整体规划的了解 我们可以看出 沈阳作为东北地区的经济重镇 享有在地理交通方面的独特优势 东北亚经济圈 东北地区以及辽宁中部城市圈经济的发展为沈阳带来丰富机遇 也为沈阳的房地产市场提供了良好的支持条件通过国内生产总值 固定资产投资 外商直接投资等各项经济指标可以看出沈阳的经济正处于高速发展阶段 反映出 振兴东北 政策的实际效果 同时也推动了房地产的快速发展虽然与北京等一线城市相比沈阳在经