对于地下停车场运营情况的分析和后期建设的思考.doc

对于地下停车场运营情况的分析和后期建设的思考 地下停车场作为城市综合体的配套系统，不但要成为一个赢利点，还有重要的一点就是要使其能发挥出强大的集客功能，顾客开车到新天地，给予他们第一印象的就是停车场，不可避免的停车场的配套、服务、资费都会影响到新天地商圈的口碑和客流，而这些客流往往是消费能力偏高的优质客流，加上我们是第一个地下停车场的经营者，没有地方经验可借鉴，因此需要对其运营进行不断的分析和调整，最大限度的聚集人气，带动赢利的增长。自1月15日收费以来，直至1月24日，10天内据不完全统计，共产生车流量5074次，收费20690，经历了年前的旺季、过年期间的淡季，以此为分析的样本，应该具有一定的可分析性，以下分别按客单价、时段和日期三个角度分析如下：客单价的费用构成统计表客单价平均滞客时间车流量金额车流百分比金额百分比00时13分2553050.32%0.00%50时56分1559779530.73%37.68%101时54分637637012.55%30.79%152时54分19128653.76%13.85%203时56分8416801.66%8.12%254时54分205000.39%2.42%306时00分133900.26%1.88%356时42分51750.10%0.85%408时18分1400.02%0.19%458时53分1450.02%0.22%5010时11分1500.02%0.24%50至12017时20分97800.18%3.77%合计1时34分507420690日收费统计表日期平均滞客时间车流量金额客单价备注1月15日1时19分6408501.33 二十二1月16日1时08分4258051.89 二十三1月17日1时07分5523950.72 二十四1月18日1时18分55130855.60 二十五1月19日1时09分61934505.57 二十六1月20日1时11分75042255.63 二十七1月21日1时10分82446955.70 二十八1月22日0时45分2288003.51 除夕1月23日1时00分23311805.06 初一1月24日0时59分25212054.78 初二合计5074206904.08 各时段收费统计表时段车流量金额客单价平均滞客时间车流百分比金额百分比00000时00分0.00%0.00%1000.00 0时00分0.00%0.00%2000.00 0时00分0.00%0.00%3000.00 0时00分0.00%0.00%4200.00 0时08分0.04%0.00%5100.00 0时01分0.02%0.00%6100.00 0时00分0.02%0.00%71200.00 0时05分0.24%0.00%857701.23 1时08分1.12%0.34%92186252.87 0时50分4.30%3.02%1042315553.68 1时07分8.34%7.52%1143820354.65 1时11分8.63%9.84%1238919855.10 1时23分7.67%9.59%1347620004.20 1时10分9.38%9.67%1460828104.62 1时13分11.98%13.58%1558625354.33 1时13分11.55%12.25%1651020804.08 1时09分10.05%10.05%1740417854.42 1时12分7.96%8.63%1836112553.48 1时07分7.11%6.07%1934811703.36 1时04分6.86%5.65%201866753.63 1时04分3.67%3.26%21421052.50 1时00分0.83%0.51%221250.42 0时10分0.24%0.02%23000.00 0时00分0.00%0.00%507420690一、首先从客单价分析表所知，客单价和滞客时间应作为重要指标：(一) 93.59%车辆选择在收费10元内离场，说明开车的顾客对于车场收费的承受力或者说是心理认可的标准是10元，顾客（停车大于30分钟）的平均客单价为8.2元也应证了这一点，而交费在20元以上的车辆仅占0.99%,则说明20元以上的价格不能被顾客接收。(二) 10.9%的车辆进场后马上离开，说明这些人对于目前收费标准不能接受，虽然其中一部分人是纯粹想找个地方停车，但他们也是潜在的顾客。 (三) 平均的滞客时间为1小时34分，除去泊车和进场时间，留给购物的时间仅1个小时，那么这些顾客仅能逛逛大商，新天地步行街就没时间逗留，因此提升滞客时间应作为车场的一项重要指标来考量，像如此体量的城市综合体，如果平均滞客时间达到3小时对我们商圈是比较有利的。二、从日收费来看，车流量指标应持续关注(四) 旺季（阴历二十八）收费车流量达到824辆，对于拥有400多停车位的车场来说，仍显不足（车场整体运转开时，应按旺季车流量达到1200来考量），但此时车场运转已很吃力，主要表现在通道出入口不畅和收费道闸系统的不稳定。(五) 淡季车辆仅有200余辆，因此不能仅依靠散客的车流收费，还需要其它的赢利途径。三、从日时段收费来看，车位利用率可再提升(六) 自晚十点至次日早8点，车场很少有车辆进出，车场大量空置，如果设立包夜收费项目是完全可行的。(七) 下午时段车辆进出达到高峰，夜间车量较少，可以据此调配保安和保洁的排班和工作方式，比如保洁下午以打扫通道为主，其它时段以打扫车位为主，做到人员配备最优。通过此阶段运营和上述分析，车场还有较多需要优化的地方，不但要挖掘潜力、改善不足、节能降耗，还要开拓创新，增加收费项目，关键点是提高客单价，手段则是想尽办法提升车流量和滞客时间，因此有针对性的提出以下解决方案。一、 车辆进出不畅，进出车道设计不合理，只要超过三辆车排队，入场车辆即被阻挡在下坡车道动弹不得。针对此问题有两种解决办法，一是重开一条出场通道，但此方案需占用5到7个停车位，因此不建议，二是将收费亭移到距东方红大道10米处的广场上，这样出场车辆即使排队达到十余辆也不会对进场车辆造成影响，有了这个岗亭，也可兼实现广场治安岗亭之用，通道应用木制花坛隔开，即可美化广场，又可规范行车路线，避免车乱停乱放。二、 收费系统故障频发，主要体现上不能抬杆、不能收卡、对账不准、系统培训不到位、功能不完善等，厂家反映不够及时，过来解决时，车辆已排成长龙，因此收费设备的稳定与否成了卡脖子的一环。只有自己能够维护这个系统才不会受制于人，因此除了尽快督促厂家解决现有问题，还应尽快培训一名懂电脑和该设备软硬件操作的资讯员。三、 没有监控系统，监控系统一是用于车辆安全管理，当发生碰撞、刮蹭时能提供第一手的现场材料，减少纠纷，二是用于突发事情，比如车辆被恶意扎胎、划伤、敲碎玻璃，盗抢等事件，利于取证。监控系统应当尽快实施，尤其是重点部位和隐蔽点的监控。四、 缺少停车引导系统，停车引导系统可有效指引停车，可大幅提高车位使用效率，减少人力投入，解决如下现存问题： 1、场内到底还有多少停车位可以使用，管理者一无所知，只能靠人工去勘察。 2、泊车者入场后无法迅速的进入泊车位置停放车辆，只能在场内无序流动中人工寻找空余车位，不但占用场内出入主车道资源，甚至造成场内交通拥堵。 3、必须配备大量的专职场内管理人员依靠人工去引导车辆停放，影响停车场形象、增加管理成本。 4、每天无法及时统计不同时期的车流量，不能及时优化车位资源配置，导致停车场利用率低下。停车引导系统是大型停车场的必备，但鉴于投资较大（现咨询价格是每车位1000元），建议分为两期建设，今年先对车辆使用频率高的地下一层施工。五、 广告和指示标识不足；入口处的光字牌，灯光均未安置，尤其是到傍晚以后，几乎看不到车场标志和进场路线，这些设施应尽快增加。六、 收费形式单一；仅有对散客收费这一种形式，还应当引进包月、包夜、固定车位、购置车位等收费项目，特别应当增加与商户的沟通，特别是与滞客能力强的商户谈合作，比如健身、餐饮、游戏、电影、美容、住宿等，提供一定的优惠，不但能让收益增加，还可以解决车场空旷的局面，让车场能够饱和起来，进一步为固定车位、购置车位的争取创造条件。七、 挖掘潜力，相比大城市的停车场，我们还可增加收费服务项目，比如在入口处设立广告位，引入洗车房，一年可以增加近10万元的收入。八、 催交应收项目，如大商当前免费使用面积的电费和管理费，此项一年约可回收5万元。九、 节能降耗，采用LED节能灯具，可节省更换灯管的费用和近三分之二的照明电费，保守预计每年可节省11万的费用，而且这个收益将会是持续的，。十、 缺乏必要的宣传措施，车场是新天地商圈的门面，在车辆进场时发放单页，单页上不仅有收费标准、停车须知、优惠措施，还有新天地介绍、导购单和商户广告，可进一步吸引车场的人气。通过以上措施的实施，今年地下停车场的目标是：集团不再投入费用，用车场的费用养车场，完成监控系统和引导系统的建设，完成配套设施的改造和更换，在今年住宅、公寓入住率低，写字楼前期投用率不高的情况下，确保不亏损，争取能做到盈利。以下是2012年度的车场收支预算的分析。车场支出预算表支出项目金额（万）依据员工工资33按白班5位保安，夜班2位保安、2位收费员，4名保洁，1名主管计算电费281200支灯管，每支68瓦，每天亮10小时计算，每年更换灯管1次停车引导系统20预计总共需40万，今年完成地下一层监控系统20新增项目收费系统改造2新增项目广场车场入