房地产估价报告(市场价格评估).doc

本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 房房地地产产估估价价报报告告 估价项目名称 估价项目名称 市 区 广场 号的 大厦市场 价格评估 委委 托托 方 方 北京市朝阳区财政局 估估 价价 方 方 北京 房地产土地评估有限公司 估估 价价 人人 员 员 估价作业日期 估价作业日期 年 月 日至 年 月 日 估价报告编号 估价报告编号 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 目目 录录 致委托方函 2 估价师声明 3 估价的假设条件和限制条件 4 估价结果报告 5 一 委托方 5 二 估价方 5 三 估价对象 5 四 估价目的 8 五 估价时点 8 六 价值定义 8 七 估价依据 8 八 估价原则 9 九 估价方法 10 十 估价结果 11 十一 估价人员 12 十二 估价作业日期 12 十三 估价报告应用的有效期限 12 估价技术报告 13 附 件 22 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 致致委委托托方方函函 北京市朝阳区财政局 北京市朝阳区财政局 受贵局的委托 我们对 市 区 广场 号的 大厦 进行房地产市场价格评估 评估目的是为委托方了解北京市朝阳区 行政事业单位 2010 年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提 供房地产市场价值参考依据 评估人员根据估价目的 遵循估价原则 按照评估工作程序 运用科学的评估方法 在认真分析现有资料的基础上 经过周密准 确的测算 并详细考虑了影响房产价格的各项因素 确定估价对象 在估价时点的价格为 评估单价 元 平方米 评估总价 万元 大写人民币金额 元整 北京 房地产土地评估有限公司 二 0 一一年五月一日 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 估估价价师师声声明明 我们郑重声明 1 我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 在估价报告中的分析 意见和结论 是我们自己独立 客观 公正的专业分析 意见和结论 但受到估价报告中已说明的假设和 限制条件的限制 3 我们与估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国标准 房地产估价规范 进行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 我们已对估价报告中的估价对象进行实地勘查 应列出实 地查看的注册房地产估价师的姓名 6 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助 7 其他需要说明的事项 参加本次估价的注册房地产估价师 签字 盖章 参加本次估价的注册房地产估价师 签字 盖章 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 估估价价的的假假设设条条件件和和限限制制条条件件 1 在估价时点当时的房地产市场为公开 平等 自愿的交易市 场 2 任何有关估价对象的运作方式 程序均符合国家 地方的有 关法律 法规 3 本次评估是以估价对象于估价时点未设定抵押 租赁等任何 他项权利 无纠纷 无负债等假设条件为前提 4 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化 通货 膨胀以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响 5 本次估价基于目前及未来的社会政治环境和房地产市场是正 常 稳定的前提进行估价 本次估价中所涉及的房地产价格 成本 税额等都是根据当前市场状况确定的 均不考虑未来的变动 6 假定估价对象在估价时点的状况与评估人员完成实地勘察之 日的状况一致 7 本估价报告依据委托方提供的相关资料 委托方对资料的真 实性负责 因资料失实造成估价结果有误的 估价机构和估价人员 不承担相应的责任 8 本报告评估目的是为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位 2010 年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提供房地产价值 参考依据 不作其他评估目的之用 如果评估条件或目的发生变化 该价格需作相应调整 9 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计 不得超过一 年 此次评估的取价标准均为估价时点有效的价格标准 在估价有 效期内 当本报告所设定的条件及估价中遵循的估价原则发生变化 时 估价结果需作相应调整 超过有效期 则需重新进行评估 10 本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体 上 报告解释权为北京 房地产土地评估有限公司所有 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 估估价价结结果果报报告告 一 委托方一 委托方 单位名称 北京市朝阳区财政局 单位地址 北京朝阳区日坛北路 3 号 联 系 人 王琼 联系电话 65090351 二 估价方二 估价方 单位 名称 北京 房地产土地评估有限公司 单位 地址 北京市朝阳区 D 座 资质证书号 京建房估资准字 2003 第 号 法定代表人 联 系 人 联系 电话 三 估价对象三 估价对象 一 区位状况 1 位置 包括 坐落 具体地点 详见位置图 方位 在某个大区域和某个较小区域的方向和位置 距离 据重要场所的距离 朝向 估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方 向 楼层 当估价对象为某幢房屋中的某套或某层时 说明其 所在楼层 2 交通 道路状况 附近有几条路 到达这些道路的距离 各条道 路的路况 如 道路等级 路面状况 交通流量大小 有无过路 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 桥 费 收费标准 出入可用的交通工具 交通管制 停车方便程度和收费标准 3 周围环境及景观 自然环境 人文环境 景观 4 外部配套设施 1 外部基础设施 2 外部公共服务设施 二 实物状况 1 土地的实物状况 1 土地面积 2 土地形状 3 地形 洼地 or 平地 4 地势 与相邻宗地 道路的高低关系 自然排水状况 5 土壤 污染状况 6 地基 地质 7 土地开发程度 8 其他 商业房 面宽 进深 宽深比 农 用地 排水 灌溉情况 2 建筑物的实物状况 1 建筑规模 如 土地 建筑物面积 医院的床位数 2 层数和高度 3 外观 外立面风格 4 建筑结构 5 设施设备 给排水等设施设备的配置情况及性能 6 装饰装修 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 7 防水 保温 隔热 隔声 通风 采光 日照 8 层高 净高 9 空间布局 附图说明 平面图 户型图 10 设计年限 11 维护情况及完损程度 三 权益状况 1 土地权益状况 1 所有权 国有 OR 集体所有 2 使用权 宅基地使用权 土地承包经营权 建设用地使用权 出让 含 使用期限 起至日期 剩余期限 可否续期 OR 划拨 单独所有 共有 含 共同共有 OR 按份共有 含 共有权 人 每人享用的份额 3 使用管制 含 用途 容积率 建筑密度 建筑退后红线距离等 4 目前使用情况 利用现状 出租 OR 占用情况 5 其他权利设立情况 是否设定了抵押权 地役权等 2 建筑物权益状况 1 房屋所有权 2 出租或占用情况 3 其他权利设立情况 是否设定了抵押权 地役权等 在抵押估价报告中 房地产估价师知悉估价对象已设立抵 押权的 应当在估价报告中披露已抵押及担保的债权情况 4 其他特殊情况 四 估价目的四 估价目的 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位 2010 年资产清查工作 中未有账面价值的房地产价格提供房地产价值参考依据 五 估价时点五 估价时点 2011 年 5 月 1 日 六 价值定义六 价值定义 本次估价采取的价值标准为公开市场价值 不考虑房屋租赁 抵押 查封等因素的影响 七 估价依据七 估价依据 全国人大 国务院 建设部 国土资源部 北京市人民政府等 部门颁发的有关法律 法规和政策文件 委托方提供的有关资料 估价人员实地勘察所获取的有关资料 主要内容如下 一 主要依据的法律 法规和政策文件 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 中华人民共和国土地管理法 3 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和抵押暂行条例 4 城市房地产市场估价管理暂行办法 5 房地产估价规范 中华人民共和国国家标准 GB T50291 1999 6 城镇土地估价规程 GB T18508 2001 二 委托方提供的相关资料 1 房屋所有权证 国有土地使用权证 商品房买卖合同 2 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工许可证 工程形象进度表 其它 3 估价委托书 三 估价机构及估价人员现场勘查记录及现场照片等其它资 料 1 估价对象现场勘察记录 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 2 本估价机构掌握的房地产市场相关资料 八 估价原则八 估价原则 1 独立 客观 公正原则 要求房地产估价师站在中立的立场上 评估出对各方当事人来 说均是公平合理的价值 独立 要求估价师要凭借自己的专业知识 经验和应有的职业道德进行估价 而不受任何单位和个人的非法干 预 客观 要求估价师要从客观实际出发 反映事物的本来面目进 行估价 不带自己的好恶 情感和偏见 公正 要求估价师要公平 正直地进行估价 不要偏袒相关当事人中的任何一方 2 合法原则 房地产估价应遵循合法原则 即必须以估价对象的合法使用 合法交易或合法处分为前提进行 3 最高最佳使用原则 最高最佳使用是指法律上许可 技术上可能 经济上可行 经 过充分合理的论证 能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可 能的使用 房地产估价之所以要遵循最高最佳使用原则 是因为在 现实房地产经济活动中 每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地 产的潜力 采取最高最佳的使用方式 以取得最大的经济利益 这 一原则也是房地产利用竞争与优选的结果 4 替代原则 房地产价格遵循替代规律 某宗房地产的价格 受同类型具有 替代可能的房地产价格所牵制 有相同使用价值 有替代可能的房 地产之间会相互影响和竞争 使其价格相互牵制而趋于一致 5 估价时点原则 房地产估价之所以要遵循估价时点原则 是因为影响房地产价 格的因素是不断变化的 房地产市场是不断变化的 从而房地产价 格和价值也是不断变化的 实际上 随着时间的流逝 房地产本身 也可能发生变化 例如建筑物会变得陈旧过时 因此 同一宗房地 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 产在不同的时间往往会有不同的价值 价值与时间密不可分 每一 个价值都对应着一个时间 不存在 没有时间的价值 如果没有了 对应的时间 价值也就失去了意义 九 估价方法九 估价方法 根据 房地产估价规范 通行的估价方法有市场比较法 收 益法 假设开发法 成本法等 有条件选用市场比较法进行估价的 应以市场比较法为主要方法 收益性房地产的估价 应选用收益法 作为其中的一种估价方法 在无市场根据或市场依据不充分而不适 宜用市场比较法 收益法 假设开发法进行估价的情况下 可采用 成本法为主要估价方法 根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区房地 产市场状况的调查和对估价对象的实地勘察 并遵循房地产估价方 法的确定原则 认为近期内与估价对象处于同一供需圈 用途相同 的类似房地产交易较为频繁 市场交易案例较多 且根据调查 附 近区域有很多类似的房屋作出租使用 故适宜用市场比较法与收益 法对该房地产进行评估 市场比较法的估价原理 是经济学上的 替代原理 即同一 市场同一品质的相同物品具有相同价值的经济学 替代原理 根据 这一原理 在房地产估价中 选择一定数量的市场交易可比实例 在进行各种影响房地产价格因素修正之后 测算出估价对象的市场 房地产价格 计算公式如下 估价对象市场价格 市场可比实例交易价格 交易情况因素修 正系数 交易日期因素修正系数 区域因素修正系数 个别因素修 正系数 收益法是以 预期原理 为基础的 预期原理说明 决定房地 产价值的 重要的不是过去的因素 而是未来的因素 具体的说 房地产的价值通常不是基于历史价格 生产它所投入的成本或过去 的市场状况 而是基于市场参于者对其未来所能获取的收益或得到 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 的满足 乐趣等的预期 求取估价对象未来的正常净收益 选用适当的资本化率将其折 现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 这种估价方法 称之谓 收益法 从收益法的观点看 房地产的价 值是其未来净收益的现值之和 计算公式如下 V a r 1 1 1 r n 式中 V 估价对象现值 a 估价对象年净收益 r 估价对象年净收益 资本化 率 n 估价对象有效收益年期 假设估价对象在有限收益年期内资本化率 年净收益均保持不 变 成本法求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格 扣除折旧 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 其计 算公式如下 估价对象房地产市场价格 房地产重建价格 折旧 其中 房地产重建价格 土地取得费用 开发成本 管理费用 销 售费用 投资利息 销售税费 开发利润 十 估价结果十 估价结果 评估人员根据估价目的 遵循估价原则 按照评估工作程序 运用科学的评估方法 在认真分析现有资料的基础上 经过周密准 确的测算 并详细考虑了影响房产价格的各项因素 确定估价对象 在估价时点的价格为 评估单价 元 平方米 评估总价 元 大写人民币金额 元整 十一 估价人员十一 估价人员 注册房地产估价师 签章 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 注册房地产估价师 签章 十二 估价作业日期十二 估价作业日期 年 月 日至 年 月 日 十三 估价报告应用的有效期限十三 估价报告应用的有效期限 本报告估价结果有效期自估价报告完成之日起壹年 北京 房地产土地评估有限公司 年 月 日 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 估估价价技技术术报报告告 一 个别因素分析一 个别因素分析 同结果报告中的实物因素 权益因素 同结果报告中的实物因素 权益因素 二 区域因素分析二 区域因素分析 同结果报告中的区位因素 同结果报告中的区位因素 三 市场背景分析三 市场背景分析 详细说明 分析类似房地产的市场状况 包括过去 现在和详细说明 分析类似房地产的市场状况 包括过去 现在和 可预见的未来可预见的未来 四 估价方法的选用四 估价方法的选用 根据 房地产估价规范 通行的估价方法有市场比较法 收益 法 假设开发法 成本法等 有条件选用市场比较法进行估价的 应以市场比较法为主要方法 收益性房地产的估价 应选用收益法 作为其中的一种估价方法 在无市场根据或市场依据不充分而不适 宜用市场比较法 收益法 假设开发法进行估价的情况下 可采用 成本法为主要估价方法 根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区房地 产市场状况的调查和对估价对象的实地勘察 并遵循房地产估价方 法的确定原则 认为近期内与估价对象处于同一供需圈 用途相同 的类似房地产交易较为频繁 市场交易案例较多 且根据调查 附 近区域有很多类似的房屋作出租使用 故适宜用市场比较法与收益 法对该房地产进行评估 市场比较法的估价原理 是经济学上的 替代原理 即同一市 场同一品质的相同物品具有相同价值的经济学 替代原理 根据这 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 一原理 在房地产估价中 选择一定数量的市场交易可比实例 在 进行各种影响房地产价格因素修正之后 测算出估价对象的市场房 地产价格 计算公式如下 估价对象市场价格 市场可比实例交易价格 交易情况因素修正 系数 交易日期因素修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正 系数 收益法是以 预期原理 为基础的 预期原理说明 决定房地 产价值的 重要的不是过去的因素 而是未来的因素 具体的说 房地产的价值通常不是基于历史价格 生产它所投入的成本或过去 的市场状况 而是基于市场参于者对其未来所能获取的收益或得到 的满足 乐趣等的预期 求取估价对象未来的正常净收益 选用适当的资本化率将其折 现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 这种估价方法 称之谓 收益法 从收益法的观点看 房地产的价 值是其未来净收益的现值之和 计算公式如下 V V a ra r 1 1 1 1 r 1 1 r n n 式中 V 估价对象现值a 估价对象年净收益 r 估价对象年净收益 资本化 率 n 估价对象有效收益年 期 假设估价对象在有限收益年期内资本化率 年净收益均保持 不变 成本法求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格 扣除折旧 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 其计 算公式如下 估价对象房地产市场价格 房地产重建价格 折旧 其中 房地产重建价格 土地取得费用 开发成本 管理费用 销 售费用 投资利息 销售税费 开发利润 五 估价测算过程五 估价测算过程 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 一 市场比较法 市场比较法的计算公式如下 估价对象市场价格 市场可比实例交易价格 交易情况因素修正 系数 交易日期因素修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正 系数 1 选择交易案例 通过对估价对象周边商业房地产市场销售情况的调查 我们选 择了与估价对象条件类似的 3 个比较案例 项目概况如下 案例情况说明表 案例项目名称项目位置用途交易日期销售价格 元 M2 A A 商业 B B 商业 C C 商业 比较因素的选择 根据估价对象与交易案例实际情况 选取影响房地产价格的各 项因素 主要包括 交易情况 交易日期 区域因素和个别因素等 确定开发完成后的销售价格 对选取的案例与估价对象进行对比分析 以估价对象开发完成 后的销售价格为基数 100 综合得出各项比较因素系数 详见下表 比较因素修正系数表比较因素修正系数表 比较因素比较因素估价对象估价对象案例案例 A A案例案例 B B案例案例 C C 交易价格交易价格待估 交易情况交易情况 100 交易日期交易日期 100 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 区域因素区域因素 100 个别因素个别因素 100 比准价格比准价格待估 经过比较分析 三个比准价格的差距在合理范围之内 其简单 算术平均值为 元 平方米 二 收益法 收益法是根据估价对象的未来收益求取估价对象价值的方法 即预测估价对象的未来收益 然后将其转换为价值来求取估价对象 价值的方法 1 采用租赁方式获取收益的如下 假设年租金收益为等额不变 则 计算公式 n YY A V 1 1 1 其中 V 房地产的收益价格 A 房地产的年租赁净收益 Y 房地产的报酬率 折现率 n 房地产的收益年限 年租赁净收益 潜在毛租金收入 空置和收租损失 运营费用 有效毛收入 运营费用 经过估价人员对周边同类物业租金水平的调查 估价对象的日 租金标准确定为 元 平方米 日 开发完成后的房地产价格测算 过程如下 收益法测算房地产销售价格测算表收益法测算房地产销售价格测算表 项项 目目价格价格备备 注注 年房地产有效毛收益年房地产有效毛收益 元 元 M M2 2 年潜在毛收益 可出租率 租金损失 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 日租金日租金 元元 按同类物业测算出的租金 即 元 平方米 日 年房地产潜在毛收益年房地产潜在毛收益 元 元 M M2 2 按 365 天计算 可出租率可出租率 指可进行出租经营部分的比率 按 计算 空置造成的租金损失 元 空置造成的租金损失 元 指房屋在出租过程中遇到没有出租出 去的空置期 按全年的 或 天 计算 年总费用 元年总费用 元 M M2 2 维修费 管理费 房产税 城镇土地使用 税 房屋保险费 营业税及附加 维修费 元维修费 元 M M2 2 指为保证房屋正常使用每年需支付的 修缮费用 按有效毛收益的 计算 管理费 元管理费 元 M M2 2 指对出租房屋进行的必要管理所需的 费用 按年房地产有效毛收益的 计 房产税 元房产税 元 M M2 2 按年房地产有效毛收益的 12 计算 城镇土地使用税 元城镇土地使用税 元 M M2 2 依据 北京市城镇土地纳税等级分级 范 围 为 级土地 按 元 M2计算征收 房屋保险费 元房屋保险费 元 M M2 2 按年房屋重置价的 1 计 房屋重置 价 为 元 M2 营业税及附加 元营业税及附加 元 M M2 2 按年房地产有效毛收益的 5 5 或 5 4 计算 年租金净收益 元年租金净收益 元 M M2 2 年房地产有效毛收益 年总费用 报酬率报酬率取房地产报酬率为 可获收益年限 年 可获收益年限 年 可获收益年限以土地剩余年限计算 即 年 房地产单价 元房地产单价 元 M M2 2 V A Y 1 1 Y n 故取开发完成后的房地产售价为 元 平方米 2 采用经营方式获取收益的如下 假设年经营净收益为等额不变 则 计算公式 n YY A V 1 1 1 其中 V 房地产的收益价格 A 房地产的年经营净收益 Y 房地产的报酬率 折现率 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 n 房地产的收益年限 房地产的年经营净收益 商品年销售总收入 商品年销售成本 年经营费用 商品年销售 税金及附加 管理费用 财务费用 年商业利润 年有效毛收益 年经营成本 年经营总费用 年经营利润 估价人员通过对周边的同类经营项目 如酒店 会馆 含娱乐 餐饮 KTV 洗浴等 收入情况进行调查 结合本项目的具体情况 计算本项目的收入情况如下 酒店 客房数 客房平均价格 入住率 365 餐饮 可就餐人数 人均消费额 就餐率 翻台次数 365 其他娱乐 可容纳消费人数 人均消费额 上座率 365 收益法测算房地产销售价格测算表 项项 目目价格价格备备 注注 年有效毛收益 元年有效毛收益 元 M M2 2 按上述经营收入情况测算 年经营总费用 元年经营总费用 元 M M2 2 维修费 管理费 房产税 城镇土地 使用税 房屋保险费 营业税及附加 经营 成本 维修费 元维修费 元 M M2 2 指为保证房屋正常使用每年需支付 的 修缮费用 按有效毛收益的 计 算 管理费 元管理费 元 M M2 2 指对出租房屋进行的必要管理所需 的费用 按年房地产有效毛收益的 计 房产税 元房产税 元 M M2 2 按年房地产有效毛收益的 12 计算 营业税及附加 元营业税及附加 元 M M2 2 营业税 城市维护建设税 教育费 附加总按年有效毛收益的 5 5 或 5 4 计 城镇土地使用税 元城镇土地使用税 元 M M2 2 依据 北京市城镇土地纳税等级分 级范围 为 级土地 按 元 M2计 算征收 保险费 元保险费 元 M M2 2 按年房屋重置价的 1 计 房屋重 置价 为 元 M2 年经营成本 元年经营成本 元 M M2 2 按年有效毛收益的 计 年经营利润 元年经营利润 元 M M2 2 按年有效毛收益 计算 年有效净收益 元年有效净收益 元 M M2 2 年有效毛收益 年经营总费用 年经 营利润 资本化率资本化率房地产报酬率取 可获收益年限 年 可获收益年限 年 可获收益年限以土地剩余年限计算 即 年 本文档系作者精心整理编辑 实用价值高 本文档系作者精心整理编辑 如有需要 可查看作者文库其他文档 房地产总价 万元 房地产总价 万元 V A Y 1 1 Y n 房地产单价 房地产总价 总建筑面积 元 平方米 三 成本法 成本法求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格 扣除折旧 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 其计 算公式如下 估价对象房地产市场价格 房地产重建价格 折旧 其中 房地产重建价格 开发成本 管理费用 销售费用 投资利 息 销售税费 开发利润 成本法计算过程如下 1 求取重新建造成本 求取建安综合成本 根据规定及市场调查计算结果如下 A 建安费