土地权利理论与方法.ppt

课程导入 一个中心 权属调查 两种测量 控制测量界址点测量 三张图件 地籍图宗地图宗地草图 四类面积 宗地面积分类面积街坊面积行政区面积 土地权利理论与方法 淮海工学院测绘工程学院 焦明连 第二章 报告内容 围绕 土地确权 权属争议调处 中心 第二部分 以案说法 土地权属争议调处典型案例 第一部分 新形势下我国的土地权利体系和土地确权基本理论 淮海工学院测绘工程学院 新形势下我国土地权利体系框架 国家土地所有权所有权国有集体土地所有权建设用地使用权土地权利用益物权土地承包经营权集体宅基地使用权担保物权土地抵押权地役权 第一部分 淮海工学院测绘工程学院 用益物权 国有建设用地使用权可以分层设立划拨国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权 2008年3号文 除军事 社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外 对国家机关办公和交通 能源 水利等基础设施 产业 城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用 对其中的经营性用地先行实行有偿使用 即在设立范围上 建设用地使用权可以在土地的地表 地上或者地下分别设立 物权法 规定工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的应当采取招标 拍卖等公开竞价的方式出让 淮海工学院测绘工程学院 淮海工学院测绘工程学院 用益物权 土地承包经营权物权化的意义主体客体取得限制 为本集体经济组织成员及本集体经济组织以外的单位和个人 即集体经济组织成员以外的单位和个人 也可以通过与集体经济组织签订土地承包合同取得土地承包经营权 土地 包括农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地 林地 草地 以及其他依法用于农业的土地 如 四荒地 1 土地承包经营权中的各项权利为法定权利 不得随意变更 2 土地承包经营权作为用益物权 期限较长 比较稳定 3 享有自主将土地承包经营权流转的权利 4 在征地补偿时承包人可以作为独立的权利主体 土地承包经营权可以作为独立的财产权获得相应的补偿 1 不得擅自改变权利取得时设定的土地用途 基本农田 五个不准 2 不得闲置耕地 两年期限 四荒 地可以采取招标 拍卖 公开协商等方式承包 并可以以转让 入股 抵押或者以其他方式流转 淮海工学院测绘工程学院 用益物权 宅基地使用权原有规定新规定超面积的处理 一户一宅 农村村民出卖 出租住房后 再申请宅基地的 不予批准 不得超过省 自治区 直辖市规定的标准 国务院 办公厅 28号 71号文件 城镇居民不得到农村购买宅基地 农民住宅或 小产权房 因此 城市居民 外村 外乡居民已经不具备取得农村宅基地使用权的主体资格 2008年国土资源部146号文件 首次明确了依法继承的宅基地使用权的合法地位 分三个不同的时间段分别处理 1 1982年 村镇建房用地管理条例 实施前可以按现有实际使用面积进行登记 2 1982年 村镇建房用地管理条例 实施起至1987年 中华人民共和国土地管理法 实施时止 超过部分处理后 可以按实际使用面积进行登记 3 1987年 中华人民共和国土地管理法 实施后 按照实际批准面积进行登记 土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积 待以后处理 并重新登记 淮海工学院测绘工程学院 用益物权 地役权定义举例说明与相邻权的区别特征 地役权是传统民法用益物权中的一项重要权利 是按照合同约定利用他人的不动产 以提高自己不动产效益的权利 甲乙两工厂相邻 甲工厂原有东门 甲为解决本场职工上下班通行方便 想开一个西门 但必须借用乙工厂的道路通行 于是 甲乙两工厂约定 甲向乙支付使用费 乙工厂允许甲工厂的员工通行 为此双方达成书面协议 在乙工厂的土地上设立了通行地役权 此时 乙地称为供役地 甲地称为需役地 1 利用他人不动产来提高自己不动产的效益 2 具有从属性 3 具有不可分性 举例 第一 相邻关系基于法律直接规定而产生 是法律要求一方必须为另一方提供便利 是最低需要 地役权是根据权利人自愿达成协议而产生 第二 相邻权是法律对相邻土地关系进行最低限度调节的结果 不存在有偿问题 而地役权是相邻权调节之外的一种更为宽泛的权利 可以有偿 也可无偿 淮海工学院测绘工程学院 担保物权 土地抵押权禁止抵押的土地权利土地抵押权的取得抵押权租赁权的关系最高额土地抵押权 土地所有权 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权 但法律规定可以抵押的除外 学校 幼儿园 医院等以公益为目的的事业单位 社会团体的教育设施 医疗卫生设施和其他社会公益设施 所有权 使用权不明或者有争议的 依法被查封 扣押 监管的 1 必须签订土地使用权抵押合同 2 办理抵押登记 物权法 规定 同一财产向两个以上债权人抵押的 拍卖财产按抵押先后顺序清偿 1 特征 所担保的债权在设立时具有不确定性 必须事先约定土地抵押权人得以优先受偿的最高额债权数额 2 优越性 减少手续 提高效率 某甲将房屋抵押给乙前 已将该房屋出租给丙使用 租赁关系是否继续有效 实现抵押时 优先保护抵押权还是租赁权 淮海工学院测绘工程学院 第一部分 土地确权基本理论当前土地权属争议调处的基本情况及面临的问题 1 全国每年发生约三万起土地权属争议 并且呈逐年上升趋势 2 主要原因是由于土地权利的经济价值不断凸现 人们的土地 权利欲 越来越强 在农村 农民视土地为命根子 寸土必争 在城镇 土地价值显现 寸土寸金 纠纷不断 其中 大量的历史遗留案件 是土地纠纷案件居高不下的重要原因 3 我国土地权利制度建设相对滞后 土地权利的规定不具体 不明确 导致大量的土地争议 土地争议调处面临着缺乏法律依据的问题 淮海工学院测绘工程学院 第一部分 回顾中国地权制度的演变过程 农村 城市 一 农村土地产权制度1 农民土地所有制的建立2 农村土地集体所有制的建立3 农村家庭联产承包经营责任制的建立 二 城市土地产权制度1 城市土地国有化奠基时期 1949 1952 所有权 他项权利2 城市土地基本国有化时期 1953 1966 三大改造 和 私房改造 3 城市土地国有化完成时期 1966 1982 一大二公 4 城市土地制度改革时期 1982 至今 有偿有限期 淮海工学院测绘工程学院 第一部分 土地确权的一般原则 1 城市土地国有化原则 城市一般指建成区和郊区征用 2 国有土地所有权性质不可变更原则 不能转为集体所有 3 尊重历史和面对现实 分阶段处理土地权属问题的原则4 轻归属 重使用的原则 保护既定利益关系和经济秩序稳定的原则 即充分考虑土地现在的利用状况 尊重在社会上已经形成的土地归属公信力 维护社会交易基础 淮海工学院测绘工程学院 第一部分 土地所有权争议的原因分析 1 历史遗留与政策变迁造成的土地争议 四次大的土地调整 土地改革 人民公社化运动 1962年四固定 1982年宪法颁布后的土地确权登记工作 2 现实中由于经济发展造成的新增用地的争议 3 由于地籍管理工作的落伍或失误引起的争议 淮海工学院测绘工程学院 第一部分 确定土地所有权应注意的几个问题 一 正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线 1 土改中是否颁发土地所有证是划分国家所有土地与集体所有土地的重要依据 2 农业合作化时期土地入社和实施 六十条 时土地已确定为集体所有是确定集体所有的主要依据 3 20世纪50年代存在的公有土地归国家所有 但颁发了土地所有权证的 归农民集体所有 4 以是否征收作为划分国家土地所有权与集体土地所有权的标志 5 国家土地所有权推定原则 淮海工学院测绘工程学院 第一部分 确定土地所有权的应注意的几个问题 一 正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线 二 正确划分集体之间土地所有权的界线 三 分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用土地的土地权属问题 四 重复征收 重复划拨问题 五 界线和面积不吻合问题 淮海工学院测绘工程学院 第一部分 土地确权的依据 一 当事人依法达成的协议 二 县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件 处理决定 三 县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书 四 人民法院生效的判决 裁定或者调解书 五 生效的遗嘱 六 法律法规规定的其他文件 淮海工学院测绘工程学院 第一部分 土地确权过程中当事人拒不到现场指界的处理 在调查确定土地所有权或者使用权时 当事人拒不到现场指界的 国土资源行政主管部门可以根据土地权属来源资料 使用现状或者调查结果等确定权属界线 并进行公告 经公告无异议 或者虽有异议 但经国土资源行政主管部门审核后异议不成立的 国土资源行政主管部门依照土地权属来源资料 使用现状或者调查结果 提出确定权属界线的建议 报县级以上人民政府依法确权 淮海工学院测绘工程学院 第一部分 土地权属争议的处理与土地侵权纠纷的区别两者并存时的处理先确权 后解决侵权纠纷 土地权属争议的管辖范围土地权属争议的处理程序申请 受理 调查 调解 处理 1 对权属争议必须是当事人先协商 政府再处理 不服处理的可诉讼 对侵权纠纷可直接诉讼 2 前者诉讼的对象是政府 后者是侵权人 淮海工学院测绘工程学院 第一部分 土地权属争议的处理 要充分结合争议产生的原因 考虑争议土地的历史状况及经历的变革 具体问题具体分析 妥善处理争议 权属争议的产生多数是由于历史遗留问题造成的 从历史上看 土地权属大变动时期 也就是遗留问题最多的时期 可以将建国后的土地权属变动时期分成三个阶段 第一阶段 从1950年 土地改革法 到1962年9月27日 农村人民公社工作条例草案 六十条 的公布实施 这段时期可以称为平调土地使用时期 这个时期使用集体土地 主要依靠行政命令 缺乏文字材料 第二阶段 从1962年到1982年 国家建设征用土地条例 的颁布 这个时期土地权属的特点是 用地以协议方式为主 一般不经批准 第三阶段 从1982年到1986年 中共中央 国务院关于加强土地管理 制止乱占耕地的通知 的发布 这一时期乡镇企业和农村建房乱占滥用耕地的现象十分严重 发展乡镇企业随意占地不履行审批手续 干部以权代法 随意批准用地甚至自批自用 甚至违反法律 买卖 租赁和擅自转让土地的情况较为普遍 小结 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 以案说法 土地权属争议调处典型案例 例以辅律 非以破律 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 案由 1 1964年 某县A村的农民李某深入邻县B村界内开荒造田40余亩 并一直耕作使用 2 邻县B村村民一直没有就此事提出异议3 1992年 邻县B村的群众想把这40余亩农田收回4 李某拒绝 双方发生争议 案例一 谁垦荒 谁受益 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 处理 邻县B村村民无权对李某开荒出来 并一直使用的40余亩主张权利 理由 1 农用地开发优先2 谁开垦谁受益3 确定土地所有权和使用权的若干规定 第21条 农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的 应视为现使用者所有 连续使用不满二十年 或者虽满二十年但在二十年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的 由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权 案例一 谁垦荒 谁受益 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 案例二 通行权的保护 刘某 王某 案情 1 村民刘某与王某比邻而居 刘某住南侧 王某住北侧 争议地为王某宅院东侧的南北通道 该通道北段宽为2 2米 南段与刘某家东侧空地相连接 王某自1981年建房后一直从该通道通行 2 刘某的住宅已经依法取得 集体土地建设用地使用证 2007年3月 刘某按其持有的土地证所标尺寸建围墙 围墙建成后将阻断该通道 王某出面阻拦 遂发生争议 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 案例二 通行权的保护 区政府处理 刘某的 集体土地建设用地使用证 是其依法取得 其对于土地证上所标注的四至范围内的土地拥有合法的集体土地使用权 王某与刘某住宅之间的通道是历史形成 刘某虽然拥有其占用范围内的集体土地使用权 但其不能人为地通过建筑围墙的方式改变这一现状 影响王某通行 刘某不服处理 诉至法院 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 法院判决 既然双方相邻居住 就应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的精神 正确处理相邻关系 刘某虽然持有政府颁发的 集体土地建设用地使用证 但依据该使用证所标尺寸建起围墙后 确使王某家门口通道变窄 给其通行造成不便 由此引起双方的宅基使用权争议应由行政机关予以解决 刘某要求王某停止侵害 理由不足 法院不予支持 据此 依法判决驳回刘某的诉讼请求 案例二 通行权的保护 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 案例3 刘某是某路桥集团公司职工 与其妻李某 1998年去世 原同是某县郑常庄村村民 后均转为城镇居民 1999年刘某决定在其妻李某老家拆旧屋建新房 同年7月29日 刘某与其在老家的侄女签订了拆建房协议 协议约定 将刘某原有的原老房屋拆除 由其侄女与刘某共同出资重新建住房四间 协议签订后 刘某于2001年1月16日将2万元交与其侄女 房屋于2001年5月建成 后刘某因办不到房屋产权证 双方产生纠纷 刘某诉至法院 请求判令其侄女返还2万元联建房屋款并赔偿相应的损失 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 法院判决 法院认为 该联建房屋协议的内容违反了我国法律法规的强制性规定 属于无效合同 评析 本案的焦点不在于刘某与其侄女之间的合同的效力如何 而是在转为城镇居民后 李某是否还拥有其继承房屋的宅基地的使用权 根据 地随房走 的原则 即使是在李某转为城镇居民后 基于其对房屋的所有权 其仍然对房屋所占宅基地享有使用权 但关键是 随着房屋的灭失 刘某已不享有房屋所有权 那么 相应的宅基地使用权也会归于消亡 案例3 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 某争议岭1010亩 位于两镇交界处 解放前至1957年属荒山岭 1958年2月 成立林场 后改名为国营林场 经省林业厅勘测设计队测绘编制了 县林场建场任务书 省林业厅于1964年3月批复 国营林场设计任务书 争议岭均在以上设计任务书范围内 1962年 四固定 时 县人民政府给甲村核发了争议岭的 土地房产所有证 证上的四至 与现争议岭的四至相符 1982年林业 三定 时 县人民政府给该林场核发了现争议的 山林权证 1997年12月林场将争议岭承包给某庄园种果树 因承包金分配问题国营林场与甲村引发权属争议 案例4 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 背景分析 在林地权属争议案中 对同一山岭重复发证引起的争议 目前出现较多 同一宗地 双方当事人持有 同时 取得的权属证书 按照 一物一权 的原则 至少有一方的权属证书应该是无效的 因为土地权利具有排他性 对同一宗地而言 除共有关系外 不可能既属于甲 又属于乙 调处这类案件 主要根据争议地权属形成的历史 现状和争议双方权属证书的有效性 对争议的双方经营使用管理收益的时间界限进行划定 对照集体所有的林业 土地的法律 法规和政策 对照国家所有的土地 林业法律 法规和政策 对号入座 权属是谁的就清楚了 案例4 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 调查情况 1 该国营林场从1958年起就开始使用争议岭 并在争议岭与当地群众的山岭铲有明显的分界线用作防火线 并坚持每年重新铲一次 40多年来 林场在界线范围内从1958年起至争议时 一直经营使用收益 从来没有间断过 也没有发生过争议 2 该社群众自1958至1997年发生争议时止 从来没有使用过争议岭 3 1984年10月 该社某村民在该争议岭边脚耕种农作物时 因不小心失火烧掉了国营林场在该岭上的大片林木 林场向法院起诉 经县人民法院审理 分别判处一人拘留六个月 另一人有期徒刑三年 案例4 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 结论 本案争议地解放前至1957年争议岭处是荒山荒岭 解放后至1957人民政府没有把权属确给任何单位和个人 当时应属国有荒山 集体一方持有1962年 四固定 时期的凭证 可是这个凭证是全民所有的国营林场对争议五个岭经营使用了四年多时间才在1962年领到的凭证 这明显是把国有林地作为集体林地发给权属证 错发的权属证书一经发现应当纠正 办理注销登记 处理 两证并存 的案例应把握的原则是 确权给登记在先的一方 案例4 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 X市A公司拟在该市近郊张村征地兴建住宅 于1992年10月12日经X市计划委员会批准立项 同年A公司与张村签订 征用土地协议书 双方约定征用张村集体土地21600平方米 各项补偿费总计160万元 经该市郊区土地局审查后 上报市土地局审批 市土地局在用地单位仅提交协议 草绘平面图 计委立项的条件下 于1992年12月29日为A公司办理了土地征用审批手续 并报市人民政府下达了征地批准文件 该批文注明抄送张村村委会 但土地部门将该宗地划拨给A公司后却一直未将上述批文送达张村 案例5 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 A公司得到用地批文后 按双方签订的协议修建了围墙 建了3栋宿舍楼 后因楼房质量问题被政府责令强行拆除 之后的若干年中土地一直闲置 征地补偿费也分文未付 张村多次向A公司催要 A公司拒不支付补偿费 2006年3月张村到X市国土局调阅档案 发现该宗地已被征用并划拨给A公司 但有关文件一直未送达张村 于是 2006年4月张村向该市中级人民法院提起诉讼 请求撤销市政府的批地文件 案例5 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 本案套用现行规定即可认定 征地批文被撤销后 意味着集体土地没有被征用 集体土地所有权自然恢复 但是某些因特殊历史原因出现的征地程序问题 涉案土地的权属性质需要区别对待 因征地程序产生的土地权属争议的确权办法 1 整体调取征地材料 全面考察征地程序 2 坚持尊重历史 照顾现实的原则 3 切实保护当事人利益 4 慎重适用法律法规及政策性文件 案例5 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 结论 如果征地程序没有依照法律规定进行或者出现瑕疵 确权机关应认为该征地行为违法 该宗地土地权属性质没有发生变化 因为确权机关没有将征地批准文件抄送张村村委会 市中级人民法院支持张村的诉讼 案例5 淮海工学院测绘工程学院 第二部分 2006年10月 某市甲房地产公司进行东方花园二期房地产开发 施工过程形成塌方 破坏了小区内相邻的8号楼的基础 造成房屋开裂 经市建设部门鉴定属于危房 2007年10月 该房地产公司与8号楼住户签订转让拆迁协议 采取货币补偿和东方花园小区内内就地安置的方法将所有住户安置到位 同年11月 该房地产公司持转让拆迁协议及其有关文件 申请办理8号楼土地的转让手续 要求以8号楼与相邻楼房间距的中心线为界线 将楼房占用范围内的土地 公用通道用地和部分绿地都转让至名下 但是 东方花园的其他业主以公用通道 绿地属于小区内全体业主共有为由提出异议 问所争议的公用通道 绿地如何确权 案例6 中国土地勘测规划院 ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute 第二部分 处理结果 市国土局按照土地登记的规定 对该宗地的转让采取分割登记的办法 按房屋投影占地面积办理了8号楼土地的转让手续 8号楼基座占地面积为该房地产公司的独有面积 对房屋间距 绿化和公共通道部分确定属于小区全体业主共同共有 处理依据主要是 物权法 第73条的规定 建筑区划内的道路 属于业主共有 但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地 属于业主共有 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房 属于业主共有 案例6 中国土地勘测规划院 ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute 第二部分 甲 乙两村隔河种地 1998年爆发洪水 河流发生摆动 冲毁甲村部分耕地 在河对岸乙村新淤积形成一片滩地 甲乙两村均主张新增滩地归己 新增滩地应属于 A 甲村B 乙村C 甲乙两村共有D 国家 案例7 中国土地勘测规划院 ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute 第二部分 处理 国家土地管理局对山东省土地管理局有关黄河滩地权属问题的答复 节选 因洪水冲刷等自然原因 造成原所有者的土地坍塌毁失的 土地所有权随之灭失 后由于河水冲积逐渐形成的滩涂地 为新增土地 土地所有权属国国家所有 土地使用权可优先确定给土地坍塌前曾在此范围内耕种的农民集体 如滩涂地已由他人开发耕种的 土地使用权可确定给开发人 管理权由土地所在地管理部门行使 中国土地勘测规划院 ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute 第二部分 位于甲村村内的一处集体河滩地 多年来一直由甲村村民李某耕种 1998年 洪水冲毁了该河滩地 洪水退后 原河滩地又显露出来 2000年 乙村村民王某耕种该土地 李某遂与王某发生争议 同时 李某向县国土局提出土地确权申请 简述争议土地应当如何确权 案例8 中国土地勘测规划院 ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute 第二部分 处理 国家土地管理局对陕西省土地管理局关于河滩地确权问题请示的批复陕西省土地管理局 你局 关于渭河河道管理范围内河滩可耕地所有权问题的请示 陕地籍发 1995 20号 收悉 经研究 现批复如下 一 原农民集体所有的土地 由于治流冲刷造成土地损毁并淹没的 该土地所有权灭失 不再适用我局 确定土地所有权和使用权的若干规定 第十一条和第十九条的规定 二 因河流改道而淤积形成的河滩地属于国家所有 其使用权可在不违反国家有关规定的前提下 按照当地使用习惯和历史情况确定 中国土地勘测规划院 ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute 第二部分 甲镇卫生院自1964年建院以来 先后征用乙村土地17亩 办理了征地手续 支付了相关补偿 并持有征地批文和支付凭证 但实际使用其中的13亩土地 2001年卫生院因扩建需要 要求乙村归还其余土地 乙村认为该土地一直由其使用 还交着公粮和农业税 要求确认集体土地所有权 简要分析17亩土地权属如何确认 案例9 中国土地勘测规划院 ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute 第二部分 处理意见 根据调查的事实和 确定土地所有权和使用权的若干规定 十六条之规定 确定甲镇卫生院占用的土地为国有土地 该院拥有国有土地使用权 案例评析 本案提出了一个重要的问题 当地县甲镇某村一组诉称 一直使用的4亩地至今还交着公粮和农业税 因此 要求确认集体土地所有权 这个理由是不成立的 因为 农业税和公粮并不是固定在每一亩具体的土地上的 而是按照当地农民的土地总数来计算的 所以 即使甲镇某村多交了公粮和农业税 但不能说明多交的就是这几亩土地的公粮和农业税 而只能说明缴纳农业税和公粮的土地亩数和具体实有亩数不一致 村民集体未能及时有效的核减应纳税的土地亩数 在本案中 由于卫生院占地签订过合法有效的协议 并且支付了补偿 所以 该院拥有国有土地使用权 案例9 中国土地勘测规划院 ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute 第二部分 一 争议当事人申请人 甲村及甲村18个村民小组被申请人 某水产养殖试验场二 争议的基本情况1979年1月 原市机械化养殖场经申请 批准征用集体土地54亩 1986年 月 土地管理局 关于市某水产养殖场征用土地的批复 又批准征用甲村等 个村民小组集体土地 亩 两次征地面积共计920亩 但经测量 因湖水冲刷等原因 被