向物业维权的样板资料—J小区业主函.doc

向物业维权的参考样板资料:JJ小区业主函20101号JJ物业公司：JJ地产公司：我们是JJ小区部分前期业主代表，因对JJ地产出卖的房屋质量和JJ物业的服务质量有异议，经多次交涉未果，故依据物权法、建筑法，国务院物业管理条例、住建部规章、省法规和本市规范性文件规定，被迫依法书面函告，催促妥善解决。各项详细请求、主要依据及事实理由分别如下：一、地下室渗水和防水工程质量隐患问题（一）问题描述：1、地下室泥下部分普遍渗水、影响正常使用，一二期相同，南套突出，家家如此。远超GB50208-2002标准，阴雨后更加明显。2、外墙面均有多处破损、墙棱、外窗台未做斜面、外阳台踢脚线开裂等防水工程隐患多、普遍。（二）具体请求：对照js省住宅工程质量分户验收规则等国家、行业和地方标准，我们一致认为开发商组织验收的房屋质量在核验时未达规范，房屋工程质量不能判定为合格。请求： 1、复查投诉业主房屋工程质量是否符合住建部和地方相关行业标准。2、书面承诺2个月内对地下室渗水、防水工程逐项修复并经业主参与验收合格，如工程复杂或气候影响并有合理解释，可延期1个月。3、外墙、石材破损等非功能性瑕疵按JS省住宅物业管理服务标准DB32/T538-20054.1.2.4四级规定时限修复，或按合同规定双倍补偿。 4、合理补偿因地下室渗水引起的直接财产损失。（三）依据标准：国务院建设工程质量管理条例建设部房屋建筑工程质量保修办法省建设厅建设工程质量检测管理办法JS省建设工程质量监督实施细则建筑工程施工质量验收统一标准(GB50300-2001)地下防水工程质量验收规范(GB50208-2002)建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2001）金属与石材幕墙工程技术规范JGJ133-2001（四）救济方法：如贵公司未按要求承担房屋质量的违约责任或保修责任，逾期未修复或故意拖延、推诿的，我们将视情依法采取以下行政和司法救济措施来被迫维权：1、依据城市房地产开发经营管理条例第32条，商品房销售管理办法第35条和上述标准，向市质监站申请重新核验建设工程质量。同时请求行政撤销建设工程质量核验证明书，并申请对违法核验等违反上述法规和行业标准的行为，依据政府信息公开条例向公众通过媒体公开，并作出行政处罚、调整相应资质。2、经市质监站审核，如确认工程质量合格，则由贵公司承担保修责任，我们将同时向省质监部门申请复核。如不合格，行政撤销建设工程质量核验证明书，我们视情将按商品房买卖合同第七条，联合追究贵公司违约逾期交房责任，按日承担经济赔偿。3、向法院请求司法撤销建设工程质量核验证明书，同时依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日）第十三条维权：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。二、阳光棚、封闭阳台、拆窗开门、阳台砌砖、防盗栅和太阳能等外立面设施问题（一）问题描述：业主临时管理公约中一概禁止。（二）具体请求：现有业主一致要求许可设置、但应当符合以下规范：1、只能在有完全产权部分设置。2、使用同外立面协调的本色亚光材料，除地面外，原则不能再用水泥浇筑搭建成建筑物。3、符合城市容貌标准和大众审美要求。4、外立面应当修复协调或本色。5、外立面设施设置可由业主报批，但否决前应征求业主代表意见。6、不听制止的违约、违法行为，物业应当及时依法向法院起诉或职能机关举报，也可以联系业主代表，帮助协调、督促纠正。（三）依据理由：1、依据合同法和物业管理条例，JJ小区临时管理规约因在物业销售前未向物业买受人明示，是无效合同。 物业管理条例第二十二条：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 2、格式条款不能限制物权。阳台享有专有所有权。业主公约或物业管理合同中的安装约定或以补充协议格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据合同法规定，应属无效。3、封阳台等上述行为没有损害他人利益。符合物权行使的正当性要求。因安全、防水、防尘、噪音生活需要，采用的方法如果已顾及小区环境整体美观，没有损害其他业主权益，目的、方式和结果正当，则不属依法禁止行为。4、物权远高于小区整体美观。利益衡量之下，业主基于物权而享有的居住权利比小区整体美观表层利益等次更高，应优先保护。5、节能环保是国家鼓励政策。中华人民共和国可再生能源法第十七条：国家鼓励单位和个人安装和使用太阳能热水系统、太阳能供热采暖和制冷系统、太阳能光伏发电系统等太阳能利用系统。国务院建设行政主管部门会同国务院有关部门制定太阳能利用系统与建筑结合的技术经济政策和技术规范。房地产开发企业应当根据前款规定的技术规范，在建筑物的设计和施工中，为太阳能利用提供必备条件。 对已建成的建筑物，住户可以在不影响其质量与安全的前提下安装符合技术规范和产品标准的太阳能利用系统。中华人民共和国节约能源法第四十条：国家鼓励在新建建筑和既有建筑节能改造中使用新型墙体材料等节能建筑材料和节能设备，安装和使用太阳能等可再生能源利用系统。国务院民用建筑节能条例第四条：国家鼓励和扶持在新建建筑和既有建筑节能改造中采用太阳能、地热能等可再生能源。在具备太阳能利用条件的地区，有关地方人民政府及其部门应当采取有效措施，鼓励和扶持单位、个人安装使用太阳能热水系统、照明系统、供热系统、采暖制冷系统等太阳能利用系统。JS省建筑节能管理办法省政府第59号令2009年11月第三十条：新建宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑以及十二层以下住宅，应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。第三十一条：鼓励既有居住建筑和宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑在进行节能改造时，设计、安装太阳能热水系统。物业服务企业应当为业主安装太阳能热水系统提供方便。（四）救济方法：依据JS省城市住宅区物业管理办法第四十三条维权：业主不服物业管理企业作出的物业管理决定的，可依法向物业管理行政主管部门投诉或向人民法院起诉；不服物业管理行政主管部门作出的裁决的，可向其上一级行政机关申请复议或向人民法院起诉。 三、公开相关信息，支持业委筹建为确保信息对称，以有效行使物权法、物业管理条例第6条规定的业主监督权，我们依法申请贵公司向前期业主代表公开以下资料：1、一期和二期幢的竣工验收备案表依据：建筑法第61条：出卖人在交付商品房时，必须提供相关的竣工验收合格资料，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。商品房买卖合同第八条、第十一条。2、关于核定JJ小区前期物业管理公共服务费收费标准的批复3、物业服务用房等共有部分政府审批文件、权属凭证等复印件。 4、物业确定联系人每月定期向业主代表告知已交付人员数、联系方式及相关资料。公示或告知共有部分、共用设施设备使用情况，便以监督。依据：物权法七十六条，物业管理条例第六条，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2009年10月1日第十三条。5、向业主代表提供报建、审批和现有小区绿化详细文本复印件和图片资料，便于对以后绿化养护质量监督。6、物业免费为前期业主代表和筹备组提供基本的办公和经费支持。确定1名事务联系人，将业主电话录入短信群呼平台，并提供业主代表发布权。依据：sz市住宅区物业管理条例第十一条：建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。首次业主(代表)大会筹备、成立的费用由建设单位承担。四、完善基础设施，确保小区和谐1、小区2个出入口应当设置有书写和张贴区域的公告栏，业主代表有直接发布权。2、东北侧变电房晚上噪声大，建议通过加装防噪设施、后侧密植常绿乔灌木等方法综合降噪。3、枯死树、破损窖井砖较多，及时更新4、透水砖因为蓄水，冬天结冰后容易打滑、是交通安全隐患。5、所有路口加装凸透镜，并按规范设置交通安全设施。6、外围绿化平淡无奇，与贵公司宣传所称依山而建的新古典主义法式园林别墅山庄并不相乘。建议利用现有外墙高度，依势起伏，叠山理水，做成的园林山庄式样。叠土立体绿化费用并不多，但能明显提升贵公司开发地产的品味档次，起到和风化雨般的无形宣传效果。五、加强员工管理、树立企业形象加强员工文明意识、服务意识、法制意识和安防技能培训，关心员工生活，避免富士康式的泰勒制管理，酷暑太阳下面不要穿厚厚的长袖，严禁以不能制止业主违规为由，威胁开除员工，严禁有与业主或工人肢体冲突的违法行为！以上各项请求，敬请贵公司认真对待并以注册法人代表名义书面答复,以兑现贵公司精益求精理念。如分歧无法