物业管理实务(1-2章).ppt

物业管理实务 第一章物业管理企业 第一节概述 一 特征1 独立的企业法人2 属服务性企业3 具有一定的公共管理职能维护公共秩序 负责公共地方 业主的共同事务 二 分类 一 按投资主体的经济成分划分1 国有企业2 集体所有制企业3 民营企业4 外资企业外商独资 中外合资 中外合作5 其他企业 二 按股东出资形式划分 1 有限责任公司2 股份有限公司3 股份合作型公司 三 物管企业的常见模式 一 房地产建设单位的附属子公司或部门 二 独立运作的物管企业 三 物管集团公司 第二节物业管理企业的设立 一 设立依据 公司法 物业管理企业资质管理办法 二 物管企业的工商注册登记 一 企业名称的预先审核 二 公司地址 三 注册资本按公司法 注册资本最低10万元按物管资质方法 注册资本最低50万元 四 股东人数和法定代表人 五 公司人员 六 公司章程 三 物管企业的资质审批及管理 一 物业管理企业分类及管理单位1 国务院建设部负责颁发一级资质证书及管理2 省 自治区建设主管部门负责二级证书及管理直辖市房地产主管部门负责二 三级证书及管理3 设区的市级房管部门负责三级证书及管理 二 物管资质条件 新物管企业为三级 一年的暂定期物管企业取得营业执照30日内 向房管部门申请资质应准备如下资料 1 营业执照 2 企业章程 3 验资证明 4 物管专业人员的资格证和劳动合同管理和技术人员的职称证明和劳动合同 第三节物管企业的组织形式与机构设置 一 组织形式 一 直线制 总经理 管理处 清洁 绿化 保安 维修 适合 管理一到两个项目 小公司 业务单一 二 直线职能制 总经理 市场部 管理部 管理处一 管理处二 工程部 人事部 财务部 办公室 管理处三 以直线制为基础 按专业分工设置相应职能部门 职能部与管理处平级 对管理处业务指导 一般不能直接下达命令和工作指示 适合 最常用的物管企业运作模式 三 事业部制是一种现代分权组织形式 总公司 分公司二 分公司一 管理部 人事部 财务部 绿化公司 经营公司 清洁公司 工程公司 管理处一 管理处二 管理处三 适合 有不同专业公司 项目多且分散 甚至拓展到外地市场 规模大 经营业务多 优点 1 多样化服务满足业主的要求 2 公司负责人专心致于公司发展战略 不限于琐杂事务 3 权力分散下放 有利调动员工积极性 4 有利于专业化水平的提高 缺点 1 各单位分公司相对独立 职能机构重叠 2 容易各自为政 互相扯皮 利益难协调 3 权力易失控 四 矩阵制 在传统的直线职能制纵向系统的基础上 按照业务内容 任务或项目分而建立横向领导 纵横交叉 构成矩阵的形式 其特点是管理处的员工既受职能部门的领导 又受项目组的领导 经理 人事部 管理部 工程部 管理处一 管理处二 管理处三 主要优点 1 职能部门作用得以充分发挥 2 专业水平更易提高 主要缺点 横向 纵向双重领导容易出现管理混乱 二 物管企业的机构设置 本章重点 1 物管企业设立程序2 物管企业的资质条件及管理 第二章物业管理招标投标 第一节物业管理招投标 一 招标主体1 物业建设单位2 业主大会3 物业产权人 政府机关或物业产权部门 二 物业管理招标类型 一 按物业类型划分住宅 非住宅 写字楼 商场 医院 学校 办公楼 二 按项目服务内容的实施划分 物业管理整体清洁单项服务项目绿化保安消防设施工程空调电梯 三 按招标主体划分 四 按项目服务方式划分全权管理 顾问管理 合作管理 一 公开招标通过公共媒介发布招标公告 二 邀请招标有限竞争招标或选择性招标 三 物业管理招标方式 根据 物业管理条例 住宅及同一物业区域内非住宅的建设单位应当招投标 若投标人少于3个或住宅面积较小的 经县 区级房管部门批准 可协议选聘 四 物业管理招标条件 五 物业管理招标内容 一 早期介入和前期管理阶段 二 日常物业管理招标内容1 房屋及配套设施 治安 消防 管理2 公共秩序管理3 环境绿化管理4 清洁卫生管理5 会议服务6 餐厅 饭堂等饮食服务7 会所管理8 场地租赁经营9 六 物业管理招标程序 1 成立招标领导小组2 编制招标文件招标文件包括以下内容 1 招标人及招标项目简介 2 物业管理服务内容及要求 3 对投标人及投标书的要求 4 评标标准和评标方法 5 招标活动方案开标时间 地点 6 物业服务合同的签订说明 3 公布招标公告或发投标邀请书4 发放招标文件发招标文件至投标人提交投标文件 最短不少于20天 5 招标人的资格预审6 接受招标文件7 成立评标委员会评标人由招标代表和物管专家组成 专家不少于委员会2 3 评标人数至少为5人以上的单数 8 开标 评标9 中标及签订合同确定中标人 投标截止日30日前 报主管部门备案 自确定中标人15日内 发出中标通知书30日内签合同 七 物业管理投标程序 1 获取招标信息2 项目评估3 参加投标 获取招标文件 4 准备投标文件标书的组成 投标函 投标报价表 资格证明文件 物业管理方案 招标文件要求提供的其他材料商务文件 1 公司简介 包括投标公司的资质条件 业绩等 2 公司法人地位及法定代表人证明 保函 中介机构出具的财务状况 3 投标报价单 技术文件物业管理方案 5 送交投标文件6 接受招标方的资格审查7 参加开标 现场答辩8 等待最后结果 中标并签合同未中标 八 投标的策略技巧 1 招标的组织策划 1 配备企业骨干组成投标小组 2 对招标方 招标物业 竞争对手认真分析 充分评估 3 认真 仔细编制标书 吃透标书 4 准确测算成本 合理报价 5 灵活运用公共关系 了解招标信息 6 精选项目作为招标方考察对象体现公司实力 7 加强与招标方沟通 8 精心准备现场答辩 2 项目的现场勘探3 投标文件的编写4 投标报价的策略与技巧5 现场答辩技巧6 签约谈判技巧 第二节物业管理方案的制订 一 物业管理方案的基本内容1 物业项目的整体设想与构思 1 项目简介 2 客户需求分析 3 项目定位 4 物业管理重点 难点 5 物业管理服务模式 2 管理方式与运作程序 1 组织架构 2 项目运作流程 3 管理机制目标管理 管理目标 经营目标 服务目标激励机制 监督机制 业主方 客户 企业自身 3 人员配备 培训与管理 1 各部门人数 各班人数 2 员工培训 3 员工管理 考核 4 管理指标与措施5 管理制度的制订公众制度 业主公约 装修管理 入住管理 内容管理制度 6 档案管理 1 工程技术档案管理 2 客户档案管理 3 管理处档案7 早期介入与前期管理服务内