温州经济技术开发区—报告正文.doc

温州经济技术开发区滨海新区起步区投资项目可行性研究报告温州经济技术开发区滨海新区起步区投资项目可行性研究报告温州经济技术开发区滨海新区起步区投资项目可行性研究 课题组2000年8月27日目 录前言研究结论摘要1第一章 项目的背景5第二章 起步区建设的有利和不利条件10第三章 测算模型14第四章 投资测算21第五章 企业进入的估算38第六章 收入测算54第七章 模型计算与敏感性分析64附录一： 投资估算书附录二： 道路工程投资估算书附录三： 模型计算注：附录一、二另行装订成册前言 温州经济技术开发区滨海新区起步区投资项目可行性研究是由温州经济技术开发区管理委员会委托项目课题组历经三个多月的详细调研和系统分析完成的。课题组由清华大学经济管理学院牵头，由清华大学经济管理学院、温州经济技术开发区管理委员会、北京诺亚舟管理咨询有限公司和温州市经济建设规划院四方组成，课题组的组成人员如下：清华大学经济管理学院： 夏冬林、宁向东温州经济技术开发区管理委员会： 林江帆、叶晓东、蒋小伟北京诺亚舟管理咨询有限公司： 倪凡、张洪治、柳忠英、郭久龙 程多福、王华民温州市经济建设规划院： 张宪都、赵清弟课题组负责人为清华大学经济管理学院夏冬林教授课题组在工作过程中，得到了管委会及其下属财政局、经济发展局和国土规划建设局等单位领导和同仁的大力配合与支持，在此表示深表谢意！课题组在调研工作中，还得到了温州市地方税务机关、规划建设部门及其它相关单位的有力支持，在此恕不一一列举，一并致谢！温州经济技术开发区滨海新区起步区 投资项目可行性研究组 课题级 2000年8月31日研究结论摘要 2002年 最大贷款金额 171，377万元 还清贷款的年月 2012年4月 净现值（折现率8%） 58，737万元 静态收支部差额 86，295万元 第一章 项目的背景内容提要：本章介绍了温州经济技术开发区滨海新区及起步区的建设背景和起步区投资项目可行性研究的工作方法，主要包括以下内容：1.1 本报告编制的目的1.2 温州经济技术开发区滨海新区起步区的建设背景1.2.1 温州经济技术开发区滨海新区简介1.2.2 滨海新区起步区简介1.3 可行性研究的目标、内容和研究方法1.3.1 研究的目标、内容1.3.2 研究的方法1.3.3 研究资料的搜集1.1 本报告编制的目的本可行性研究报告的目的是在系统研究的基础上，总结研究成果，为温州经济技术开发区滨海新区管理部门提供有关起步区建设的投资规模、投资进度、资金筹集和收支平衡等问题的决策支持，使之能够参考本报告制定可靠的投资计划、筹款计划、还款计划。1.2 温州经济技术开发区滨海新区起步区建设背景1.2.1 温州经济技术开发区滨海新区简介改革开放以来，经济的飞速发展推动了温州城市建设的进步。市区面积不断扩大，城市人口不断增多，温州正在由原先的沿江（瓯江）城市，向沿江、沿海的“T”形带状城市发展。最近，根据中央和浙江省推进城市化的战略布署，温州被确定为二十一世纪浙江三个特大城市之一，总人口将发展到150-180万。目前现有的温州市区远远不能适应这个要求。为满足经济高速发展的需要，为温州的产业升级提供物质条件和发展空间，创造新的经济增长点，推动“二次创业”向产业结构优化、资源配置优化方向发展，经党中央、国务院、浙江省委、省政府批准，决定在温州市中心区东南21公里的瓯江入海口南岸、濒临东海的现状农田上，开发面积约35平方公里的温州经济技术开发区滨海新区。滨海新区东临东海、西接温州城区、南连瑞安、北靠乐清，位于规划中现代化新温州的中心部位。它紧邻温州机场和温甬台高速公路，交通便利；背靠大罗山，风景优美；地势平坦，多为滩涂，便于建设发展。1.2.2 滨海新区起步区简介一、地理位置滨海新区起步区位于滨海新区的西侧，是整个滨海新区建设发展的起点。二、建设目标起步区的建设目标是：(1) 成为滨海新区的政治、文化、商业、医疗中心(2) 为温州企业进一步发展提供空间(3) 为滨海新区的建设塑造模板三、建设规模起步区占地约7.5平方公里，建设道路50多公里，安装地下管线约120公里，公用建筑面积16.8万平方米，种植绿地120公顷，总投资约24亿元，建设总工期为10年。四、起步区在滨海新区的战略地位(1) 滨海新区的政治、文化、商业和医疗中心起步区位于滨海新区内侧，紧靠滨海大道，与永强区相邻，是联接滨海新区与其他开发区的纽带。起步区横跨百米大道，滨海新区行政办公楼、博物馆、青少年活动中心、图书馆、滨海新区医院以及主要商业区都位于起步区内，是整个滨海新区的政治、文化、商业和医疗中心。(2) 滨海新区发展的一面旗帜起步区是滨海新区发展的一面旗帜，是滨海新区对外宣传的一个窗口。起步区建设的好坏、企业引进的成败将直接影响政府建设的信誉、企业进驻的信心乃至整个滨海新区的远期发展。(3) 滨海新区建设的关键点滨海新区建设是一个宏伟的长期规划，其可行性研究、设计、征地、招标、建设都需要一个从零开始、不断探索的过程。起步区是整个滨海新区建设的试验田，它的建设和规划难度要远远大于滨海新区后期的建设，它的成功可以为远期建设打下坚实基础，提供一块好的模板。1.3 可行性研究的目标、内容和研究方法1.3.1 研究的目标和内容一、研究的目标“温州经济技术开发区滨海新区起步区投资项目可行性研究”的目标是：(1) 为开发区财政部门安排建设投资项目预算提供指导性建议；(2) 为开发区财政部门向银行申请贷款的可行性研究提供参考。二、研究的内容包括：(1) 起步区投资项目及其投资规模；(2) 项目投资进度安排；(3) 财政收入的测算；(4) 财务可行性研究；(5) 贷款和还款进度安排；(6) 不确定因素及其影响的测算。1.3.2 研究的方法一、项目组的组成“温州经济技术开发区滨海新区起步区投资项目可行性研究”课题组于2000年5月中旬成立。课题组由清华大学经济管理学院、温州经济技术开发区管委会、温州市经济规划院和北京诺亚舟管理咨询有限责任公司联合组成，成员包括财务、经济、技术等方面的专家和专业人员。按照任务性质和人员的专业，项目组成员分为投资测算、企业调研和收入测算三个小组开展工作。二、研究的基本思路在项目前期调查和准备期，课题组成员对课题背景资料进行了初步了解，并确定了研究的基本思路通过测算、估计起步区在计算期内的投资、企业进入和收入数据，进行财务可行性（资金平衡）计算。1.3.3 研究资料的搜集在为期两周的温州现场调研中，投资组先后对开发区国土规划建设局、建设办公室、温州市建委定额站、温州市经济建设规划院、温州市建筑设计院、温州市城市规划设计院等单位进行了访谈，并组织了开发区管委会跨部门的投资估算会议，基本上掌握了滨海新区的建设规划和现状，搜集了大量投资估算必需的定额、工程量方面的数据。企业组对温州市和邻近的乐清、瑞安市61家典型企业进行了访谈或问卷调查。调研对象涉及服装、制鞋、家具等温州地区主要行业，其中现场访谈企业负责人20家，收回调查问卷57份，调查表50份，取得了关于土地价格、税收政策、基础设施建设状况、宏观经济状况等因素影响企业进入起步区的第一手资料。收入组对开发区财政局各部门、地税市本级、市统计局、经委、计委等部门和温州市各地区土地管理部门进行了访谈和调研，取得了税收收入结构、土地价格以及温州市经济发展状况等数据和资料。课题组还就研究涉及的起步区征地、服装企业进入、地区税收收入等方面的进行了重点调研，获得了有关征地计划、征地支出及支付时间、开发进度、土地返还政策等方面的细节数据；获得了分行业亩产税收收入、税收收入产生时间滞后等关键数据；取得了有关服装企业进入起步区的规模及进入时间的资料；同时项目组又向项目施工组织方面的专家进行了详细的咨询，得到了关于项目建设工序和工期方面的富贵经验。为了克服现有资料不完整或者不能直接使用的问题，课题组还广泛地了解了有关国内其它开发区在基础设施建设和企业进入方面的简要情况，并特地走访了威海经济技术开发区、天津经济技术开发区，为第一步分析工作取得了丰富的参考资料。第二章 起步区建设的有利和不利条件内容提要：本章介绍了温州经济技术开发区滨海新区起步区的建设所具有的有利条件，以及起步区面临的不利条件，主要包括以下内容：2.1 起步区建设的有利条件2.1.1 温州经济的总体优势2.1.2 起步区自身的优势2.2 起步区建设的不利条件2.1 起步区建设的有利条件2.1.1 温州经济的总体优势一、地区经济实力强、增长迅速温州市总体经济实力强，而且增长迅速。1999年国内生产总值达732.45亿元，按可比价格计算比上年增长12.2%。经济发展总水平居浙江省首位。这一独特优势构成了起步区发展的坚实基础。二、民营经济为主温州经济以民营企业为支柱，1999年民营企业和个体工商户分别达到8627家和21.04万户，国内生产总值比重超过95%。民营企业天然地具有不断拓展的冲动和冒险精神，在市场经济的竞争性环境中也逐渐磨练出了敏锐的市场洞察力和出色的生产、销售组织能力。一大批优秀的民营企业是起步区发展不可缺少的参与者。三、土地供需矛盾突出目前制约温州企业发展的最主要“瓶颈”因素是土地问题。改革开放以来，温州经济超常规发展，土地问题变得日益突出。温州经济的主要力量民营企业在建设初期，往往由于资金制约、没有长远的企业发展规划等原因，征地较少。随着企业的发展，土地资源的限制与企业发展的矛盾逐渐加剧。由于现温州市区土地资源十分紧缺，已没有空地供企业发展，滨海新区的开发无疑将受到企业的积极响应。2.1.2 起步区自身的优势一、交通便利、位置优越起步区距离温州市行政管理中心21公里，温州铁路货运站13公里，龙湾万吨级码头11公里，温州机场3公里，交通十分方便。起步区位于滨海新区的政治、文化和商业中心，位置十分优越。从远期规划看，这里将是一个黄金地带，必然受到投资者的青睐。二、政府的支持和企业的积极响应滨海新区建设是建设现代化新温州战略目标的重要组成部分，将得到政府多方面的支持。这就为起步区自身的建设和进驻企业的发展提供了良好的条件。从对部分企业的调查访谈可以看出，相当多的企业积极向响应滨海新区建设决策，愿意到起步区发展。三、建设老开发区的经验起步区建设的主管部门为温州经济技术开发区管委会，在9年的开发区建设中已经积累了大量的经验和教训。这将使起步区乃至滨海新区的建设水平具有高起点的优势。2.2 起步区建设的不利条件在具有大量有利条件的同时，起步区建设也面临不少不利因素。一、引进外资的规模不大，档次不高温州地区的经济以本地经济为主，引进外资的规模不大，档次不高。这一点与同是沿海城市的大连、青岛等相比，处于明显的劣势。二、企业实力不强温州企业普遍从家族式创业为起点，目前许多企业已经基本完成了原始积累，进入了起飞阶段。这一阶段的企业特征之一是规模偏小、自身实力偏弱、过于依赖贷款；而许多发展到一定规模的企业却纷纷外迁。因此，虽然许多企业具有快速发展的潜力，但是它们的实力能否有效地支撑起步区的发展还有待于进一步的提高。三、高级人才和信息的匮乏温州高等院校和科研机构较少，缺乏传统的文化氛围，兼之城市化程度偏低，难以吸引和留住人才。一个显著的现象是企业非常重视内部培养的人才，而对外部引进人才接受能力比较低，不易吸引高级人才。同样的原因也造成了信息渠道缺乏、信息量偏小，这些都不利于企业在当地发展，从而将间接影响起步区的发展前景。四、建设项目的特殊性起步区不同于一般的建设项目，它投资大，风险大，不确定因素多；许多做法都需要在建设中不断探索。而且，起步区的目标产业结构也不同于一般的开发区，是以吸引本地企业特别是中等规模的企业为主，在建设进度的把握、政策的倾向、鼓励措施的制定等方面都需要细致研究，进行创造性的思考。第三章 测算模型内容提要：本章详细介绍了资金平衡测算模型的建立以及求解的基本思路，主要包括以下内容：3.1 问题经济含义的描述3.1.1 概述3.1.2 资金流出、企业进入和资金流入3.2 建立模型的基本思路3.2.1 资金平衡方程3.2.2 资金流出方程3.2.3 收入方程3.3 求解的基本思路3.1 问题经济含义的描述3.1.1 概述滨海新区起步区的建设和发展受多方面因素的影响，从资金平衡的角度看，起步区的资金流入和流出关系如下图所示：图3-1 起步区财政资金流入和流出关系示意图起步区财政开发区财政进入的企业银行土地出让金配套费上缴税金补贴贷款土地所有者建设项目建设支出征地支出付息、还本在起步区建设的前期各年，征地和基础设施建设的支出远远大于各项收入，起步区需要用银行贷款来实现收支平衡。起步区建设后期，企业进驻已初具规模，同时基本建设已接近尾声，企业带来的土地出让金、配套费、上缴税金以及开发区财政对起步区的补贴，已经足以支付建设所需资金，并可以逐步偿还贷款。建立模型的目的是为了求得各种情况下起步区财政投入产出的平衡状态。使建设部门能够根据实际情况安排投资、筹资和还款计划。在此，平衡有两重含义：首先，起步区财政历年的资金流入和流出应当相等；其次，在一定的时期内，起步区财政必须能够清偿银行的贷款。3.1.2 资金流出、企业进入和资金流入一、资金流出起步区资金流出主要包括两部分：投资支出和建设期贷款的还本付息。其中，投资支出包括征地费用、基础设施投资、公用建筑投资等。投资的进度和力度受企业进入以及预期企业进入的影响，同时受开发区财政承受能力的制约。建设期贷款的还本付息则直接受贷款规模、贷款时间和利率的影响，间接受各种收入及建设进度的影响二、企业进入企业进入是联系起步区资金流入和流出的重要环节。企业进入的影响因素有很多企业自身发展的需要、起步区基础设施投资状况、宏观经济形势以及起步区的优惠政策等等，其中最重要、最直接的因素是起步区的基础设施投资状况，而企业进入后对起步区贡献的土地转让金、配套费和税收则是影响模型平衡的主要因素。三、资金流入资金流入包括两大部分：银行贷款和起步区各项收入。其中，收入主要由老开发区补贴土地出让金、配套费和税收收入组成，由企业进入起步区的进度和产出能力决定。银行贷款的规模主要受到建设投资的进度影响，收入的尽快产生则有助于减小贷款的规模。3.2 建立模型的基本思路建立数学模型可以严格地描述上述问题，并求得平衡状态下历年的投资、收入情况和借贷还贷安排。3.2.1资金平衡方程在起步区前期，投资支出相对集中，而各项收入的产生则相对滞后，这时要通过贷款来来补足投资与收入的差额，做到年度资金平衡。其方程如下：一、年度收支平衡支出大于收入，即 资金流出 = 收入 + 贷款金额(1)其中：t：年份，t = 1，2，3N，第N年为需要贷款的最后一年；Dt：第t年资金流出，即各项支出之和；Int：第t年各项收入之和；Ct：第t年贷款金额，Ct ；Ct 说明此时需要贷款来弥补建设投资和利息支出的不足。在起步区建设到一定程度，年度支出将小于收入，此时用收支差额偿还贷款，直到贷款余额为零为止。其年度资金平衡方程如下：二、年度收支平衡收入大于支出，即 资金流出（包括还款金额）= 收入(2)其中：t：年份，t = N+1，N+2，N+3，M，第N+1年为开始还款的第一年，第M年为还贷金额为0的年份；Dt：第t年资金流出，即各项支出之和；Int：第t年各项收入之和；Ct：第t年还款金额，Ct 或Ct = ；Ct 说明此时收支相抵可以逐步偿还贷款，Ct = 则说明全部借款已经清偿，正是前已述及的资金平衡的第二重含义。此时：三、期间收支平衡贷款偿清，即 历年累计贷款余额 = 0(3)t ：年份，t =1，2，3， N+1，M，第N年为需要贷款的最后一年，第N+1年为开始还款的第一年，第M年为还贷金额为0的年份；Ct：第t年贷款（或还款）金额。3.2.2 资金流出方程滨海新区的资金流出主要分为三部分：征地支出，基建投资（土地开发投资、公共设施投资），贷款利息支付。，(4)即 资金流出 = 征地面积 征地价格 + 建设投资 + 利率 贷款余额其中：t：年份，t = 1，2,1，2，3N，第N年为需要贷款的最后一年；Dt：第t年资金流出，即各项支出之和；At：第t年征地面积；Pt：第t年征地价格；St：第t年开发建设投资金额；Rt：第t年贷款利率；Ct：第t年贷款金额，为截止第t年累计贷款余额。3.2.3 收入方程起步区的收入主要由四部分构成：土地出让金、配套费、企业上缴税金收入和老开发区补贴。收入方程如下：，(5)即 收入 = 土地出让面积 土地出让价格+ 土地出让面积 容积率 配套费费率+ 企业占地面积 企业单位面积的税收产出率+ 补贴收入 其中：t：年份，t = 1，2,1，2，3N，第N年为需要贷款的最后一年；Int：第t年的总收入；Lt：第t年出售的土地总面积；lt：第t年的土地价格；Tt：第t年的税收收入；Ft：第t年的配套费收入；Bt：第t年的老开发区补贴。需要指出的是，为了简化起见，我们没有在方程中反映各项目尤其是收入项目存在的时间滞后，而在实际计算中，我们对各种时间滞后均根据经验数据作出了合理的假设。（详见附录三温州经济技术开发区起步区投资项目可行性研究模型计算）3.3 求解的基本思路模型是一个高度自相关的时序模型（即包含时间因素而且各参数相互影响），其方程的求解不可能得到通用的显式表达式。因此，我们采用了模拟的办法求解。首先，我们给模型赋予一定的参数，取得初步的资金平衡结果。最初赋予方程的参数绝大部分来源于我们的调研和分析，少量参数来自于合理的经验估计。随后，针对在10年左右取得资金平衡的目标，通过不断调整这些参数主要是投资进度安排，得出最具可能性的结果，我们称之为“基准模型”。最后，考虑到大规模开发项目具有高度的复杂性和不确定性，我们从相对乐观或悲观的角度出发，合理地估计了多组参数取值。在参数取其它数值的情形下，通过模型计算获得相应的资金平衡结果。所谓“基准模型”，是最具可能性的一组参数及该组参数条件下计算出的平衡结果，反映了我们对起步区实现收入的估计、建设投资进度安排和贷款进度安排的建议。其它情形下的计算结果，既是我们对各种敏感因素与风险的评价，同时也是我们就以上进度安排，针对今后起步区建设与招商等方面可能出现的实际情况，提供的灵活机动的决策参考。第四章 投资测算内容提要：本章分两大部分，起步区建设项目的投资估算和投资时间序列测算，通过本章测算可以得出平衡模型所要求的投入方面的参数。具体内容如下：4.1 投资估算4.1.1 征地投资4.1.2 基础设施投资4.1.3 公用建筑及绿地投资4.2 投资时间序列测算4.2.1 征地投资时间序列测算4.2.2 基础设施投资时间序列测算4.2.3 城市绿地与公用建筑投资时间序列测算4.1 投资估算起步区投资分两大部分：基本建设投资和建设贷款利息。对于建设贷款利息，由于它主要和资金平衡时的投资收入差额有关，所以，将放在资金平衡表中测算；本节主要进行基本建设投资的测算，按照投资性质、重要性和投资时间的不同，基本建设投资分成征地投资、基础设施投资和公用建筑投资三部分。实际测算见附录一投资估算书。4.1.1 征地一、征地价格按照2000.5.29会议纪要，土地征地平均价格为每亩6万元。按照留地政策，其中12%留给农民，再考虑与农民的谈判问题，实际价格按每亩万元计算。二、征地量征地量为7.4961平方公里，折合为11,244亩。三、征地的不确定因素对于起步区，实际征地和建设范围与规划范围往往是不完全吻合的。这是因为在征地范围内地块的性质不同，有的是滩涂，有的是基本农田，有的是荒地，同时，不同地块又分别属于不同的使用权所有者，而在谈判时，每个所有者的谈判能力又有所区别。另外，随着起步区建设的进展，政府部门也会根据不同情况对征地范围有所调整。上面这些因素都会造成实际征地和建设范围与规划范围的不完全吻合，许多开发区起步区的建设都是如此。对于这些调整，我们在作模型时只是对征地时间和进度加以考虑。因为测算的是一个完整地块内的投入和产出，所以不考虑征地范围的调整。四、征地费测算土地征地价格为 80,000元/亩；起步区共计征地 11,244亩。征地费共计：80,000元/亩 11,244亩 = 899,520,000 元4.1.2 基础设施投资一、基础设施建设论述 起步区基础设施建设包括：三通一平，道路系统，给水系统，排水系统，及其附属建筑物、构筑物消防站、污水提升泵站、垃圾转运站、厕所等。基础设施多以带状分布。给水管网、排水管网、道路等，大多为带状。以道路为主线，其他设施附着于道路两侧，或埋于地下，或置于地上、或架于空中。每一时期的建设，都不能分别形成一个个独立存在的工程，而必须与已有的设施衔接起来，纵横交错，构成城市基础设施网络，覆盖于整个城市区域。由于设施呈网络形态，且又多埋于地下，致使基础设施的一次性投资大，建设周期长。每一个城市基础设施网的建设都涉及比较大的地域，大部分为地下工程，而且各项设施都置于一条走廊中，因此一般都是同时建设，象道路、各种管线和各种地下电缆等都必须同时建设。只有这样才能既保证质量，又节约投资。二、编制原则 (1) 规划图纸为主要框架(2) 会议纪要、访谈记录为重要补充(3) 相关开发区项目为参考(4) 全面理解甲方意图(5) 根据最新信息，及时调整补充三、编制依据(1) 工程量计算依据 规划图纸：温州经济技术开发区滨海新区起步区控制性详细规划说明书 温州经济技术开发区滨海新区起步区供水初步规划图2000.4 温州经济技术开发区滨海新区起步区污水排放规划图2000.4 温州经济技术开发区滨海新区起步区雨水排放规划图2000.4温州经济技术开发区滨海新区供水总体规划图1999.12温州经济技术开发区滨海新区污水排放总体规划图1999.12 会议纪要：主要指二年五月廿九日会议纪要 来往资料：主要指和甲方的访谈记录、电话咨询、来往传真。(2) 定额指标的选用 定额选用上海市市政工程估算指标 费用定额选用浙江省建筑安装工程费用定额（1994）浙江省建筑安装工程费用定额编制与使用（1994）浙江省工程建设其他费用定额（1994）(3) 定额调整的依据温州市建设工程造价管理文件汇编（4）（5）浙江省建设工程造价管理文件汇编四、测算难点(1) 图纸资料不详不全，如雨水管网规划，污水管网规划，污水提升泵站，消防站等；(2)老开发区无相关建设历史资料；(3)定额代用；(4)相应材料价格信息缺乏；(5)温州地区建设条件的特殊性；(6)基础设施投资许多方面的不确定性；五、问题处理(1) 集思广益，多方理解体会甲方关于工程建设的独特想法;(2) 及时询问甲方预算及相关工程人员，包括现场调查和电话咨询，有些得到了答复，但有些没有解决；(3) 查阅大量相关资料，并对兄弟开发区进行了咨询;(4) 查阅专业资料，咨询相关专家;(5) 对于缺乏的数据我们进行了估量。得到详细确切资料时，及时调整、补充。六、投资估算具体测算综述(1) 三通一平测算根据2000.5.29会议纪要 ，夯填土石方及平整费用为28元/立方米，共填土石方5,622,075立方米。共计夯填土石方及平整费用：28元/立方米 5,622,075立方米 157,418,100元通水费用为安装供水管线费用的的5% 计 390,967.3元其它两通计入不可预见费总计： 157,418,100元390,967.3元157,809,076.3元(2) 地下水水厂投资根据2000.5.29会议纪要 ：地下水水厂已签署施工合同，造价 1,770,000元(3) 污水提升泵站费用测算根据甲方提供数据污水提升泵站造价为200,000元/座，数量为12座，造价共计：200,000元/座12座=2,400,000元.(4) 给水网、排水网、道路费用测算给水网、排水网、道路费用测算是本投资估算的主要部分，其测算都用的是估算定额，因其测算方式相同，所以这里放在一起表述。之所以选用上海市市政工程估算指标，是因为温州市乃至浙江省没有相应的概算或估算指标，而预算定额太细，根本不适用。因选用了该估算指标，并做了相应的工、料、机代换。其中：估算定额人工价格为 16.7元/工日，实际人工价格为 16.5/工日。所以调整量为（16.5-16.7）/16.7=-1.2%。由于机械费变化不大，所以未作调整对于材料价格的调整。 估算指标的使用对于估算指标中有的条目，我们直接套用，对于估算指标中没有的条目，我们利用插值法调整后使用。 材料价格指数测算材料没有相应的现行价格，所以我们只能采用材料价格调整指数方法。此方法为：根据每个单项工程在整个基础建设投资中的比重以及九种主要建筑材料在每个单项工程中的比重，经过加权平均，利用调整指数公式得出调整指数为。其结果为：99年平均价格信息/估算指标材料价格-1=27%；次材调整根据工程造价管理部门颁布的调整指数，道路工程为0.6%，排污工程为1.3%，给水工程为1.0%。具体测算表如下：表4-1 各专业直接费比重测算表专业名称公路给水管排水管合计直接费(万元)27260410855036220所占比重75%1%24%100%表4-2 公路建设中五种材料所占材料费比重测算表单位：元100米宽快速路70米宽快速路材料名称估算单价千米消耗量费用费用比重千米消耗量费用费用比重水泥2106627139167044%5803121863044%成材1076.5155592082%49527492%黄砂52.18636233196911%582030368811%碎石53.361232465760921%1075857404721%钢材1693.840668768322%37563517523%合计3128139100%2784288100%续表4-2 公路建设中五种材料所占材料费比重测算表单位：元50米宽主干路40米宽主干路材料名称估算单价千米消耗量费用费用比重千米消耗量费用费用比重水泥210384280682048%360675726047%成材1076.5119204541%3840907.33%黄砂52.18401520950312%3595187587.112%碎石53.36712638024322%6669355857.822%钢材1693.816427778316%158267620.417%合计151661694803100%140661609232.7100%续表4-2 公路建设中五种材料所占材料费比重测算表单位：元40米宽次干路32米宽次干路材料名称估算单价千米消耗量费用费用比重千米消耗量费用费用比重水泥210252252962045%241550715047%成材1076.5137398313%15161481%黄砂52.18298815591413%260813608513%碎石53.36471925180622%449623990722%钢材1693.811218970616%11118801217%合计1166876100%1087301100%续表4-2 公路建设中五种材料所占材料费比重测算表单位：元材料名称平均比重公路占项目比重材料实际比重水泥46%75%34.37%成材2%75%1.55%黄砂12%75%8.93%碎石22%75%16.23%钢材19%75%13.92%合计100%75.00%表4-3 材料价格指数测算表序号项目名称单位预算价格信息价格价格比所占比重加权价格比1钢材t1693.802570.501.517613.93%0.21142水泥t210.00343.001.633334.37%0.56143锯材m31076.511036.000.96241.55%0.01494砂m352.1840.760.78118.93%0.06985碎石m353.3651.970.974016.23%0.15816铸铁管1.56930.90%0.0141d50铸铁管t1400.002324.271.6602d75铸铁管t1400.002295.301.6395d100铸铁管t1400.002194.901.5678d150铸铁管t1400.001959.461.3996d200铸铁管t1400.002211.451.57967铸铁管件t1770.003000.001.69490.10%0.00178钢筋混凝土管0.995524.00%0.2389800钢筋混凝土管m133.73130.000.97211200钢筋混凝土管m315.69306.000.96931400钢筋混凝土管m429.75449.171.0452综合价格指数 100%1.2703取费取费遵照浙江省建筑安装工程费用定额（1994）浙江省建筑安装工程费用定额编制与使用（1994）浙江省工程建设其他费用定额（1994）(5) 消防站、垃圾转运站、公厕投资测算根据2000.5.29会议纪要，垃圾转运站共5座，造价为1,500,000元/座；公厕共15座，造价为300,000元/座；消防站1座，造价根据调查咨询为 6,000,000元/座。共计：18,000,000元(6) 供电贴费测算供电贴费指建设项目申请用电或增加用电容量时，应向供电部门缴纳，由供电部门统一规划并负责建设的110千伏及以下各级电压外部供电工程建设和改造费用总称.计算方法是：工程设计用电容量贴费标准具体计算如下表：表4-4 供电贴费测算表序号用地性质地块面积（公顷）综合用电指标(VA/公顷)设计用电容量(VA)1行政办公用地7.3926000019214005文化娱乐用地12.5835000044030006医院用地7.7825000019450007水域22.8810022888公园16.2220032449街头绿地22.51200450210防护用地60.592001211811生态 产业绿地20.20200404019广场用地0.5820011620停车场用地2.720054022供燃气用地1.5985001351523公共交通用地 8.1485006919024货运交通用地5.2885004488025邮电设施用地2.2385001895526普通仓储用地6.7385005720527道路用地143.8320028766合计：341.238528759供电贴费（设计用电容量贴费标准）8528759VA180元/1000VA 单位：元1535177注：综合用电指标取自城市基础设施工程规划手册戴慎志主编，中国建筑工业出版社4.2. 绿地及公用建筑投资一、城市绿地及公用建筑综述城市绿地包括公园、街头绿地、防护绿地、生态产业绿地；公用建筑包括行政办公楼、图书馆、医院、博物馆及科技文化展览中心。城市绿地及公用建筑虽然不象城市基础设施那样重要，但是对于满足人们基本生活需要、提高人们文化生活水平、树立现代化开发区形象、改善开发区生活环境和投资环境是必不可少的。公用建筑呈点状分布，它们的建设一般和基础设施的关系不是很密切，所以建设特点是工期稳定，时间灵活。城市绿地呈平面分布，建设时间更加灵活。由于两者投资费用巨大，建设时间又比较灵活，所以是调节资金平衡和时间分布的重要砝码。二、城市绿地及公用建筑投资估算根据2000.5.29会议纪要 中提供的建筑面积与各种绿地面积，计算出：公用建筑总造价为414,000,000元；城市绿地及公园总造价为127,630,000元。合计：414,000,000元127,630,000元541,630,000元。下面为投资估算汇总表：表4-5 开发区建设项目投资汇总表单位：元序号工程项目名称单位数量投资费用1征地亩11244899,520,000 2三通一平亩11244157,810,070 3水厂座11,770,000 4给水管网千米11.97,839,397 5污水提升泵站座1224,000,000 6污水管网千米59.5102,569,404 7雨水管网千米44.539,587,186 8城市绿地及公园公顷120127,630,000 9公用建筑工程平方米168000414,000,000 10消防站、公厕、垃圾转运站座18,000,000 11供电贴费1,535,177 12道路工程-包括路灯工程 千米53.22647,819,259合计：2,442,080,493其中：征地投资为899,520,000元；基础设施投资为1,000,930,494元；城市绿地与公用建筑投资为541,630,000元。4.2 投资时间序列测算本节主要进行投资时间序列测算，与投资估算相对应，按照投资性质、重要性和投资时间的不同，分成征地投资时间序列、基础设施投资时间和公用建筑投资序列三部分分别测算。 一、编制原则(1) 既要保证基本需要，又要考虑投资尽量分散。保证基本需要是指前期工程既要保证后面工程建设的需要，又要优先考虑保证进驻企业的基本建设和基本生活需要。考虑投资尽量分散是考虑到政府的最大年贷款能力与尽量减少贷款利息。(2) 积木式编制，便于调整，利于灵活使用。在投资划分上，每个专业单项工程尽量独立，这样便于把它们在一些时间段上做各种排列组合，以利于项目组测算和政府相关部门做投资安排。(3) 工期科学，按定额测算与专家咨询相结合；工序符合基本建设规律。(4) 大量参考兄弟开发区做法，学习他们建设的宝贵经验。(5) 配合企业组、收入组研究工作，根据他们的需要进行调整。二、编制依据(1)全国市政工程施工工期定额(2)全国统一建筑安装工程工期定额(3)中国石化总公司第四建设公司专家咨询资料(4) 温州来往资料(5) 兄弟开发区建设统计资料，主要包括天津经济技术开发区、昆明经济技术开发区和威海经济技术开发区的建设统计资料。(6) 企业组、收入组情况三、测算难点(1) 征地时间及力度不确定。我们和甲方几个部门领导进行了访谈，根据访谈纪要与录音，我们得到了一些信息，但是，每个被访谈人的说法又不尽相同，我们只能从中得到一些规律性的东西。(2) 施工力度不确定。整个项目建设工期与施工队伍的多少和施工力量的投入多少有直接的关系。(3) 各专业项目开工时间不确定。因为只有确定了开工时间，工期，才能算出每年工程完成量，进而测算出投资的时间序列。(4) 各地块施工顺序不确定。在征地范围内，有不同的地块，而不同的地块其投资量也有所不同，所以确定各地块的建设顺序是确定投资量的前提。而此顺序是不确定的。(5) 甲方最大年投资量不确定。如果甲方最大年投资量太小，则会成为限制项目建设的瓶颈。四、问题处理(1) 积极与甲方沟通，及时调整；灵活处理报表，使调整方便；(2) 分散投资，便于政府筹资；(3) 工期尊重工期定额，照顾特殊情况；找市政工程施工组织设计专家进行咨询；工序抓住重点，先主后次，重点工程从前排，次要工程倒排。4.2.1 征地投资时间序列测算一、征地时间综述征地费用要占总投资的三分之一左右，因此征地进度通过影响征地投资时间分布而对收支平衡时间的长短产生很大影响。同时征地进度通过对建设进度的直接影响，这也会对资金平衡造成很大间接影响。征地分为一次性征地和分步征地。在实际操作中，人们更倾向于分步征地。这其中有客观原因，也有主观原因。客观原因有：法规限制：土地一次征收数量有额度限制，必须经过有关部门审批。特别是对于基本农田的征收，限制更大。政府贷款能力限制：一次性征地，征收费用极高，有可能超过政府的贷款能力。政府谈判能力限制：因为不同地块分别属于不同的使用权所有者，在谈判时，每个所有者的谈判能力又有所区别。这时，需要政府一个个去谈判，这样就会造成突破一块，征收一块。主观原因：降低投资风险：起步区开发投资巨大，而征地要占总投资的三分之一左右，且每次征地都是一次性投入。如果出现大的风险或危机，损失极大。特别是在当前经济不太好的形势下，政府更应采取谨慎的态度。边征地，边建设，边调整。分散投资-便于筹资：分步征地，这可以从时间上分散投资，突破政府的年贷款量限制，较容易的筹得资金。符合建设规律：起步区建设是“推进式”建设，而不是“全面开花式”建设。根据建设进度进行征地比较符合建设规律，同时有可以避免以征收土地的闲置。当然，分步征地也有其固有的弊端。开发区建设的特点是：规模大，进展快，系统性和整体性强，所以，征地进度过慢，易成为建设进展的瓶颈。同时农民谈判能力不断增强，征地价格不断增长也是分步征地的不利因素。关于分步征地的优点和弊端，需要政府部门根据实际情况，综合考虑具体操作。二、起步区征地状况对于起步区征地问题，我们对几个主管部门的领导和相关专业人员进行了访谈，每个人的说法不一。但是，我们也从中能找到一些确定的东西和规律性的东西，那就是：2000年已征地1300亩，内容包括滨海大道和部分区内用地；2000