房地产估价课程设计1.doc

市宏大房地产评估有限公司关于路南区建设南路宏远大厦部分办公用房房地产评估报告宏房评字2009第0674号李明:受您委托，我公司根据国家房地产评估规范的规定，本着客观、公正、科学的原则，对您所委托市路南区建设南路宏远大厦部分办公用房房地产进行了客观、公正的评估。我公司评估人员按照规定的评估方法和程序，经过详细、准确的测算，对估价对象在估价时点2009年12月25日所表现的市场价值做出了公允反映，现将评估结果报告如下：一、委托方房屋坐落：市路南区建设南路宏远大厦部分办公用房房地产所有权人：李明 二、估价方名称：市宏大房地产评估有限公司法定代表人：住址：市建华西道永昌楼11401资格等级：叁级三、估价对象概况1、 房地产概况 估价对象位于市路南区建设南路宏远大厦部分办公用房房地产。框架剪力墙结构，建筑面积801平方米，该房产地处唐山市中心区，周边交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围浓厚。2、 权属状况估价对象土地类别为商住楼，土地取得方式为出让，使用年限50年，使用年期至2049年12月31日止。房屋所有权人和土地使用权人均为李明。房屋所用权证书号：丰房权证丰字第27360号，土地使用权证号：2001国用（出）字第A-0-0007号。3、估价范围第9，10层办公用途房地产。建筑面积801平方米。四、估价目的租金收益五、估价时点2009年12月25日。六、价格定义本次估价采用的价格标准为房地产租金当前市场价值。七、估价依据1、 有关政策、法规和文件中华人民共和国城市房地产管理办法；房地产估价规范（GB/750291-1999）；国家有关房地产估价的法律、法规和政策。2、委托方提供的资料国有土地使用证 2001国用（出）字第A-0-0007号房屋所有权证 丰房权证丰字第27360号3、现场勘察结果。4、唐山市政府及有关部门颁布的有关政策、法规文件。5、本公司掌握和搜集的房地产交易有关材料。八、估价原则1、 合法原则。2、最佳、最高使用原则。3、替代原则。4、估价时点原则。九、估价方法由于该类商业房地产交易案例较多，本次评估根据估价目的和估价对象特征，采用市场比较法。十、估价结果本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用市场比较法进行评估。在认真分析现有资料的基础上，进行现场勘察和市场调查，详细考虑影响该房产价格的各项因素，确定估价时点在2009年12月25日，可能实现的市场价格（不含地价）为：人民币：4279959.08万元（肆佰贰拾柒万玖千玖佰伍拾玖元）。每平方米：5343.27元十一、估价人员田杰芳 中国注册房地产估价师蔡 旻 中国注册房地产估价师十二、估价作业日期2009年12月20日12月22日十三、估价报告的有效日期本报告有效期为一年，自2009年12月22日至2010年12月21日，但市场状况变化很大时，估价报告应用的期限不超过半年。十四、关于本报告及其他问题的说明1、 本次报告结果未考虑国家宏观经济政策发生重大 化以及遇有不可抗力对估价结论的影响，特殊交易方可能追加付出的价格等对本次评估结果的影响。2、 委托方如对房屋进行改建、扩建，均会对估价对象价格产生影响，需重新评估。3、本公司对评估报告程序、方法、结果之科学性负责， 委托方据此所作的任何经济、法律行为，自行决定并负责。4、本估价报告是我公司所做的专业分析、意见和结论，我方与委托方及评估对象没有利害关系。5、 我公司对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公证性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，我公司不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，我公司不承担相应的责任。7、本估价报告解释权为我公司所有。十五、本报告一式三份，交委托方两份十六、附件1、 房地产估价委托书2、房屋所有权证复印件3、国有土地使用证复印件4、公证书复印件5、评估机构资质证书复印件6、评估机构营业执照复印件7、注册估价师执业资格证书复印件法 人 代 表： 项目评估负责人：项目评估复核人： 市宏大房地产评估有限公司 二00九年十二月二十二日 市宏大房地产评估有限公司关于路南区建设南路宏远大厦部分办公用房房地产估价技术报告一：房地产概况： 估价对象位于唐山市路南区建设南路宏远大厦第9，10层办公用途房地产。框架剪力墙结构，建筑面积801平方米，土地用途为商业，土地取得方式为出让，土地使用终止日期分别为2049年12月31日，房屋所用权证书号：丰房权证丰字第27360号，土地使用权证号：2001国用（出）字第A-0-0007号。房屋所有权人和土地使用权人均为韩利民。该房产地处唐山市中心区，周边交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围浓厚。二：估价方法由于该类房地产市场交易案例较多，根据估价目的和估价对象特征，本次评估采用市场比较法。收益法测算市场价值三：估价测算过程1：利用市场比较法估算1006房间估价对象概况见下表序号房号建筑面积朝向楼层景观1916338东北9望街景2913180西南9望内街31005164北10望街景41006119北 10望街景（1） 选择相似地域近期交易案例进行比较确定各项修正系数可比实例A可比实例B可比实例C比较实例租金708070交易情况修正+2+5-3交易日期修正000区域因素修正+5+11-1个别因素修正+5+11+5%修正后价格62.2561.8469.42综合求出比准价格将可比案例修正后的价格取其算术平均值作为比准价格（单价） 单价=（62.25+61.84+69.42）3=64.50元 3：确定建筑物比准价格单价每平方米64.50元 4.其他房间比准价格单价楼层修正系数表序号楼层楼层系数190.952101朝向修正系数表（通风采光）序号朝向修正系数1北1.02东北1.033西南1.035景观修正系数表序号景观修正系数1望内街1.02望街景1.04成交建筑面积修正序号面积范围修正系数1100-19912300-5000.975916房间每平方米61.54元 913房间每平方米60.98元1005房间每平方米64.50元四：收益法估价额的确定 年有效毛收入=比准价格单价建筑面积120.9 =【61.54338+60.98180+64.50（164+119）】120.9=50030.42120.9=540328.54元序号项目费率备注1营业税及附加 5.5%29718.072房产税12%64839.423维修费1%5403.294管理费0%租金外另付05其他（保险费、租赁代理费）0.5%2701.65合计102662.43A=540328.54-102662.43=437666.11V=437666.11