威海房地产市场调查.doc

威海房地产市场调查报告2007年3月20062007年威海市区主要新开楼盘项目分布图（包括二期开工项目）青青小城绿洲新城高新花园伴月湾99名邸观海嘉园悦苑大厦洪福庄园海韵华府滨海龙城太阳城健康花园古陌祥云翠竹园悦海世家楼盘在售项目资料统计与分析基本数据统计 项目地址开发商占地面积(m2)总建筑面积(万m2)建筑形态总户数销售比例价格(元/平)物业费99 名邸位于威海市合庆威海宏领房地产开发有限公司200002.2万由3栋5层多层，2栋类别墅组成85套尚未开盘预计均价10000含精装修费用未定观海嘉园 位置：威海黄泥沟村西森威房地产开发有限公司52180654栋多层，一层不带花园8860%均价5350，后三栋中间户基价4980，边户5080，前排多层基价5200，边户5300，未定丽景健康花园威海经区火车站汽车站南500米威海建通房地产开发有限公司660008.58多层小高层多层228户，小高层198户，共计426套多层70%小高层10%多层基价3980小高层基价4180未定滨海龙城贯穿市区南北的青岛路和滨海，临近汽车站、火车站威海东龙房地产开发有限公司17万多层小高层高层2000多层销完，小高层、高层销售30%小高层基价3880、3980、41800.6五洲太阳城威海市经济技术开发区海埠路333号威海五洲基业房地产开发有限公司103公顷100一期多层130850%均价38000.7海韵华 府香港中路39号豪迈房地产开发有限公司2540一期多层、小高层一期358户，共计800户20%多层均价4600小高层均价5200未定悦苑大 厦位于威海市高区山大路15号，海悦国际南威海江盛房地产开发有限公司660001.6万米，2栋高层68套40%4980，312层每层上浮100, 1319层每层上浮150，最高价6680均价5830绿洲新 城威海市大连路与文化路交汇处威海金城房地产开发有限公司3600056000高层、小高层41030%基价4080，每层上浮70，最高价5830，均价4950高新花 园威海古寨东路与昆明路交汇处东威海文平房地产开发有限公司一期11万25层高层54085%基价3980，每层上浮80，最高价6060，均价5020古陌祥 云威海环翠区中心统一路祥云房、家美房地产开发有限公司 14万13栋高层，13栋多层1190户40%多层均价5613除去优惠后5370未定悦海世家威海鑫荣房地产有限公司183亩15万多层、小高层、高层、别墅、星级酒店300未销售价格未定5800元/平方起价，最高价在7000元/平方左右，均价为6500左右未定翠竹园世昌大道北与古寨西路西的交界处威海市宝隆房地产开发有限公司7.7小高层90%均价4300未定多层价格曲线： 高层价格曲线：各项目销售时段统计销售期认购期200520062007观海嘉园海韵华府健康花园滨海龙城太阳城绿洲新城翠竹园二期古陌祥云99名邸4月伴月湾各项目销售速率 各项目销售率85%60%20%70%50%30%30%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%伴月湾观海嘉园海韵华府健康花园太阳城绿洲新城悦苑大厦可估计市场存量（据不完全统计）1本项目周边楼盘分析个案分析99 名邸项目简介：99 名邸位于威海市合庆，建筑面积2.2万米，由3栋5层多层，2栋类别墅组成，总套数85套，绿化率45%，容积率为1.0。依托独有的地理位置，以及观海效果，项目定位为精装修高档海景住宅。一、 经济指标项目地址：位于威海市东山路21号开发商：威海宏领房地产开发有限公司规划设计理念：围绕双海湾及园内小山内自然景观规划设计，呈半围合式设计。规划面积：20000平米建筑规模：建筑面积2.2万米，由3栋5层多层，2栋类别墅组成，总套数85套，绿化率：45%总户数：总套数85套开盘时间：销售尚未正式开始，处于内部认购阶段，认购金30万套。项目计划于07年5月底开盘。面积区间：140380 m2施工进度：A区多层3层，D区类别墅1层，目前价格：目前价格尚未最终确定，从目前的销售现场得知该项目起价8600元/，均价约在10000元/左右，楼层差在300元/左右，包含精装修费用，目前装修标准价格尚未最终确定。认购情况：由于该项目单套总价过高，从目前情况看，部分面积相对较小多层户型有少部分认购，面积超过240 m2 的大户型客户群过于狭窄，认购很少。认购形式：认购金30万套车位价格：每户双车位配置，车位价格尚未确定，类别墅附带车位。社区配套：半围合式布局、下沉式庭院、3800 m2 会所、园内山景，真正人车分流、地上停车场、架空花桥，生活配套：智能化系统包括分户净水系统、分户燃气锅炉、分户中央吸尘系统、分户中央卫生间同层排水系统、厨房垃圾清理系统等。广告主题：情景院落、友居生活 类别墅、双海湾、双庭院、双露台、立体景观二、 户型配比户型建筑面积套数所占比例多层三、四室两厅两卫140160 m23844%多层跃层户型230240 m2 1214%类别墅跃层200260 m22630%类别墅三跃层360380 m21012%三、户型鉴赏此项目户型主要以大面积跃层为主，最小面积超过140平米，户型设计较好，布局合理，创新性的设置室内花园。四、单价区间： 目前项目价格未定，目前价格尚未最终确定，从目前的销售现场得知该项目均价在10000元/左右，楼层差 在300元/左右，包含精装修费用，目前装修标准价格尚未最终确定。由于该项目多数楼层及户型观海效果都较好，所以单价区间跨度应该不会很大。五、 总价区间总价区间套数比例130万160万3844%200260万3844%320340万1012%主力总价区间：130万160万和200260万之间，占76%项目分析：由于该项目单套总价过高，从目前情况看，部分面积相对较小多层户型认购较好，面积超过240 m2 的大户型客户群过于狭窄，认购很少。根据单价、总价以及户型配比可以分析出项目面向的消费群体主要为本地超高端客户群，但该项目产品类别较为独特，户型面积过大，单价过高，造成单套住宅总价过高，客户群体极为狭窄，在高端客户的挖掘上需要费很大功夫，同时在产品推广也需要更多的创新，项目销售存在一定难度。客户来源为开发商关系客户及威海本地最高层的高端消费群体。观海嘉园 一、 经济指标位置：威海黄泥沟村西开发商：森威房地产开发有限公司用地面积：5218.1平方米建筑面积：6510平方米绿化率：45.8%居住户数：88户建筑规模：4栋多层，一层不带花园面积区间：93-136平米均价：5350元平米。后三栋中间户基价4980，边户5080，前排多层基价5200，边户5300，一层上浮6%，二层上浮（5690）12%，三层上浮（5995）18%销售情况：从06年9月份开盘截止到现在，总体销售60%车位、储藏室价格:储藏室2万/个，地下车位8.5-10万/个，有使用权70年。入住时间：08年底社区配套：由于本项目体量较小，社区配套较简单广告主题：从观海嘉园看美丽的威海港湾 二、户型配比户型面积套数套数比两室两厅一卫93、1091618%三室两厅一卫1044855%三室两厅两卫1361214%三室两厅一卫(观景阳台)1321214%二、 户型鉴赏三、三、 单价区间：单价区间套数比例5000-55007484%5600以上1416%四、 总价区间总价区间套数比例45-55万1517%56-65万2528%66-75万3641%85万以上1214%分析：从表可以看出由于面积过大，总价66-75万占41%，56-65万占28%，项目1-2层销售90%,价格控制在45-70万之间，由此可见客户接受的总价控制在65万之内。五、 销售速率开盘时间销售时间段销售率总套数销售速率06年9月份06年9月07年3月60%887套/月项目分析：该项目地段位置较为优越，地势较低，受地块形状的影响，项目规模较小，整体的规划及配套受限制，楼间距较小，户型设计一般，项目前排多层可观海景，但后排3栋多层观海景效果较差，项目单价及总价相对较高，主力总价在65万左右，导致项目销售较为缓慢。古陌祥云花园一、经济指标位置：威海环翠区中心统一路开发商：祥云房地产开发有限公司 家美房地产开发有限公司占地面积：150亩总建筑面积：14万平方米容积率：1.5绿地率：37.8%建筑形式：由13栋高层，13栋多层组成总户数：1190户一期销售楼座：2栋小高层，3栋多层（带电梯）一层带花园一期销售面积：71-240平米多层户均面积：134平米价格：多层均价5370元/平米（除去优惠）二、户型鉴赏户型分析：优势：全南向卧室，全明设计，采光、通风好。劣势：进深长，开间短，户型设计大，面积浪费过大。三、户型配比户型面积套数套数比两室两厅71-80 14套13%三室两厅一卫128-134 20套18%三室一厅二卫130 2套 2%三室一厅一卫115-116 2套 2%三室两厅两卫134-155 74套 66%四、单价区间从单价区间可以看出5000-5500的价格占60%,5600以上的价格占34%,由于项目是带电梯的，所以在单价区间中没有明显区别，项目单价适中，但面积大，导致总价过高。五、总价区间从总价区间表可以看出由于面积过大，总价76-85万占54%，是主力总价，46-55万的总价是一个空缺，但恰好在这个总价区间的客户范围较广。23个案分析丽景健康花园六、 经济指标项目地址：威海经区火车站汽车站南500米青岛南路东（迪沙药批旁）开发商：威海建通房地产开发有限公司规划设计理念：以绿色、休闲、健康为主旨，将健康文化有机地融入居住环境的塑造之中规划面积：66000平米建筑规模：6座多层和3座板式小高层绿化率：40%总户数：多层228户，小高层198户，共计426套开盘时间：06年10月，当时销售价格3580元的基价，由于当时价格偏低，销售2个月后从07年12月份封盘，07年3月27日又重新推出。面积区间：79-113平米施工进度：建到5层，马上封顶目前价格：多层基价3980元/平米，最低价4100元/平米，最高价4800元/平米，均价4500元/平米，比去年开盘时基价上调400元/平米高层基价：4180元/平米销售情况：多层销售70%，3、4楼房源全部销售完毕，剩余1、5层较多。阁楼单独销售价格未定，不带产权。小高层销售10%，从销售程度看，多层销售明显占据上风。销售形式：先交定金5万元，10天内交齐首付。车库、车位价格：车库带产权12-18万，根据面积不同价格不同，车位不带产权8万元/个。社区配套：14000余平米社区绿化，中心休闲广场、儿童活动场、健康广场、休闲长廊、健身步道等。生活配套：智能化可视对讲和防盗门控系统、周界防越报警、自动红外线监控、电子巡更系统。水、电、暖、天然气、有限电视、宽带。广告主题：健康生活领跑者七、 户型配比（多层）户型面积套数套数比两室两厅一卫79.887231.5%两室两厅一卫84.17231.5%两室两厅一卫92.842410.5%三室两厅一卫96.373616%三室两厅两卫113.962410.5%多层户均面积：88平米根据户型配比统计可以看出79-84平米的房源占63%，两室两厅一卫的户型是主力户型，此项目户型主要以小面积为主，最大面积没有超过120平米八、 户型鉴赏 九、 单价区间：单价区间套数比例4100-430011450%4400-46003817%4700-48007633%50%17%33%0%10%20%30%40%50%60%4100-43004400-46004700-4800主力单价区间：4100-4300元/平米占50%。十、 总价区间总价区间套数比例30-35万7232%36-40万8035%41-45万3818%46万以上3818%32%35%17%17%0%5%10%15%20%25%30%35%40%30-35万36-40万41-45万46万以上主力总价区间：30-40万之间，占67%根据单价、总价以及户型配比可以分析出小面积、总价低的房源客户承受度较强十一、 销售速率开盘时间销售时间段销售率总套数销售速率06年10月份06年10月-12月07年3月70%22853套/月由销售速率可以看出在销售3个月的时间销售率高达70%，平均每月销53套。销售火爆的原因：1、当时开盘时价格较低，基价3580元/平米。2、封盘3个月后推出，基价上调400元/平米，现基价为3980元/平米，由于面积小，户均面积控制在88平米，总价较低，对于小面积低总价的房源多数客户都能接受。3、小区位置好，周边配套齐全，交通、医疗、学校等近在咫尺，生活方便。五洲太阳城一、 项目简介五洲太阳城总占地210多公顷，由七大居住社区（天琴园、天燕园、天龙园、天鸽园、天鹅园、天鹤园、凤凰园）一个大型商务区和太阳山森林公园组成，其中太阳山森林公园占地约107公顷。二、 经济指标项目地址：威海市经济技术开发区海埠路333号开发商：威海五洲基业房地产开发有限公司物业顾问：北京中海物业管理公司建筑用地约：103多公顷地上总建筑面积约：100万平方米容积率：1.05绿化率：60%一期总户数：1308户面积区间：一期81-161平米施工进度：天琴园已是现房，天燕园局部已经封顶社区配套：5万平方米大型综合商业区、银行、邮局、超市、餐饮、休闲娱乐、康体中心和诊所，两所幼儿园、一所九年制义务教育学校，1万平米的五洲太阳城广场、会所、运动场、儿童娱乐场、网球场、森林公园生活配套：直饮水系统、天然气、地暖、有限电视、宽带网、24小时智能化管理价格情况：基价3560元/平米，最高价4350元/平米，均价3800元/平米销售形式：买房必须带储藏室，储藏室1700元/平米，先交2万元定金，7天内交齐首付，阁楼单独销售3200元/平米，阁楼使用率很低，使用率40%，阁楼不带产权优惠措施：一次性98折，按揭99折车库、车库价格：暂时未定，车库约8万带产权，车位约5万不带产权物业费：0.7元/平米销售率：50%广告主题：领袖山水 范例人居三、 户型鉴赏四、 销售速率开盘时间销售时间段销售率总套数销售速率05年5月份05年5月-07年3月份50%130829套/月销售速率表可以看出此项目推出时间较早，销售22个月，销售率才达到50%，销售较为缓慢，平均每月销售29套。销售缓慢的原因：1、项目位置相对较偏，周边配套不完善。虽然小区规模较大，社区配套较完全，但目前只开发了一期，整体形象没有体现出来。2、小区临近热电厂、船厂、火车道等工业区，周边空气污染较为严重。3、由于以上原因，虽然不论从小区的户型、价格、总价来看都很合理的情况下，客户还是很难接受此项目。滨海龙城 一、 经济指标开发商：威海东龙房地产开发有限公司项目地址：贯穿市区南北的青岛路和滨海，临近汽车站、火车站总建筑面积：17万平方米建筑规模：由7栋小高层、10栋多层和一栋精装LOFT公寓组成物业公司：东龙物业总户数：2000户绿化率：40.9%物业费：0.6元/平米电梯费：50元/月/户价格：小高层根据位置不同基价不同，基价分别为3880元/平米、3980元/平米、4180元/平米，公寓4650元/平米楼层差：100元/平米阁楼销售价格：面积没有出来，3200元/平米带产权施工进度：06年12月开工面积区间：公寓45-83平米，小高层83-135平米销售情况：4栋多层回迁，6栋多层已售完，小高层东户基本售完。销售率：40%装修标准：简装修车库、车位价格：无车库，地上车位与地下车位销售价格相同8-10万/个营销活动：在网站进行个人组织团购，人数10户以上优惠50元/平米社区配套：园内小品、文化主题雕塑、回廊、白米绿色长廊、会所、健身室、陶瓷吧、茶吧、音乐酒廊、幼儿园生活配套：远红外周界防范系统、电子巡更系统、火灾自动报警系统、广场背景音乐系统、IC卡门禁系统等广告主题：书香雅居 传世府邸二、 户型鉴赏 海韵华府一、经济指标项目：香港中路39号开发商：豪迈房地产开发有限公司景观设计：JG国际景观设计集团物业管理：威海市德瀚金管家物业服务有限公司占地面积：250000平米总户数：800户面积区间：75-197平米户型形式：平层、错层、跃层一期销售楼座:2栋多层、8栋小高层物业费：未定价格：06年12月份预定时基价4100元/平米，目前基价为4180元/平米，上调80元/平米，一层带花园价格为6800元/平米，一层赠送半地下室部分面积约为80平米，多层均价5000元/平米，小高层均价4800元/平米楼层差：1-10层差100-130元/平米，10层以上差50元/平米平面差：东户比西户贵300元/平米施工进度：接近封顶车库、车位价格：车库和车位都是地下的没有产权，车库12万，车位9万，车库车位共计1000个左右。销售情况：多层一期只开2栋，2-4层全部销售完毕，只剩1、5层1层6800元/平米带花园，5层5016元/平米销售率：20%，刚开始认购时认购情况情况较好，但后续销售不是很理想。三、 户型配比户型面积套数套数比两室两厅一卫97（多层2-4层）4814%三室两厅两卫13625473%三室两厅两卫15462%一层带花园180165%顶层复式200以上267%户均面积：138平米根据户型配比可以看出主力户型是三室两厅两卫，主力面积是136平米四、 单价区间主力单价区间：4100-5000元/平米，占55%。前期销售较好的集中在4100-5000元/平米，后期压力体现在5100-5000元/平米的单价区间中。五、 总价区间主力总价区间：61-70万之间，占49%根据单价、总价以及户型配比可以分析出此项目面积偏大，总价偏高，客户接受度弱六、 销售速率认购时间销售时间段销售率总套数销售速率06年12月份06年12月-07年3月20%35015套/月销售速率表可以看出此项目推出4个月的时间销售率才达到20%，平均每月销售15套。项目小结：1、 海韵华府从06年8月份开始进行前期客户的积累，截至开盘前共计积累客户300多人。2、 项目06年12月下旬正式开盘销售，开盘阶段销售较为火爆，但由于小高层户均面积（138平米）较大，单价虽不高可造成总价过高，再加上受到周边新开项目的影响下，销售略加缓慢。悦海世家一、经济指标开发商：威海鑫荣房地产有限公司小区位置：悦海世家位于威海市区南部，西侧海滨路紧密相连，北侧与威海公园相连，距汽车站、火车站和客运码头510分钟车程，距飞机场也只有30分钟车程。规划设计：上海现代建筑设计有限公司项目占地：184亩建筑面积：15万余平方米容积率：1.22绿化率：48%。建筑形态：多层、小高层、高层、别墅、星级酒店等多种建筑形态。目前一期工程为8栋8+1多层产品，共计300多户。工程进度：目前刚刚动工，很多项目具体详细资料都未定。售楼处：售楼处刚刚建成，为上下两层，估计有400平方左右，内外装修较豪华。开盘时间：2007.5月份小区配套：电梯：日本日立电梯；窗：德国力尔中空断桥铝合金窗智能化：多重智能化；层高：3米。广告主题：传世名邸、悦近自然二、 价格分析：据销售人员说估计在5800元/平方起价，最高价在7000元/平方左右，均价为6500左右。据了解，此快地块的价格大约为：300万/亩。区域房地产市场总结1、市场竞争态势分析经区楼盘主要为高价格的观海楼和低价格的普通住宅观海房价格针对的是高收入的人群，物业配套水平相对较高，户型也以大户型为主其余住宅楼盘因离市区较远，价格在威海市区属下游水平，大盘较多，通过大的开发量降低成本，以小户型为主，针对的也是收入较低部分人群物业管理相对水平较低2、经区数据统计楼盘分布区域：主要位于汽车站附近总开发面积：165万平方米左右经区建筑形态比例：多层：64小高层、高层：36经区多层价格区间：3800-4600元/平米经区小高层价格区间：4800-5200元/平米经区物业费：多层住宅：0.5-0.7元平月 高层、小高层：1元平月33个案分析悦苑大厦一、经济指标项目：位于威海市高区山大路15号，海悦国际南开发商：江盛房地产开发有限公司物业管理：未定建筑面积：1.6万米，总户数：68套面积区间：158m2户型形式：平层销售楼座: 由2栋19层连体高层物业费：未定价格：4980元/起价，312层每层上浮100元/, 1319层每层上浮150元/，最高价6680元/，均价5830元/施工进度：接近封顶销售情况：目前无特殊的营销活动，户型单一、价格制定简单，较矮楼层及较高楼层销售缓慢销售率：40%，户型单一无选择余地，导致目标消费群十分狭窄。二、户型鉴赏三、户型配比高层户型建筑面积套数所占比例三室两厅两卫1589 m268100%四、价格区间：由于该项目共一种户型，所以起单价及总价随着楼层的递增足部升高。主力单价区间：49806680元/平米，总价区间：79106万之间根据单价、总价以及户型情况可以分析出此项目总价偏高，户型偏大单一无选择余地，导致目标消费群十分狭窄。五、项目小结：该项目地理位置较为优越，紧邻海悦国际五星级酒店，山东大学威海分校，12曾以上可观海景，但项目户型设计过于单一，缺乏变化，面积过大，导致项目缺乏亮点，客户群体狭窄，销售困难。绿洲新城一期一、项目简介该项目位于高新区西侧，高区管委对面，与青青小城相邻，临近海水浴场，可观海景。该项目规划以高层住宅为主二、经济指标项目地址：威海市大连路与文化路交汇处开发商：威海金城房地产开发有限公司物业顾问：未定一期占地：36000平方一期总建筑面积56000平方容积率：1.56绿化率：47.1%一期总户数：410户面积区间：一期90153平米施工进度：小高层完成外立面装修，高层接近封顶社区配套：4层商场、商业网点，幼儿园、储蓄所、文化活动站、中心绿地、椭圆形道路广场生活配套：天然气、地暖、有限电视、宽带网、24小时智能化管理，地暖价格情况：基价4080元/平米，每层加70元/平米，最高价5830元/平米，均价4950元/平米销售形式：销售缓慢进行优惠措施：无，从开盘到现在价格一直没涨车位比例：.：物业费：未定销售率：30%广告主题：环翠临海 境由心生三、户型鉴赏四、户型配比：户型面积套数套数比两室两厅一卫8011416841%三室两厅一卫12614421051%三室两厅两卫153328%五、 销售速率开盘时间销售时间段销售率总套数销售速率06年9月份06年10月-07年3月份30%34617套/月项目小结：1、项目位置相对较偏，处于高区轻工业区，社区规模较大，社区配套较完全，但目前只开发了一期，整体形象没有体现出来。2、本项目已威海本地客户为主，威海本地客户对高层户型的接受度相对较低，且本项目户型面积偏大。高新花园项目简介：本项目为开发商为定向客户单位建房，如交警部门、税务部门等，目前项目大部分已经销售完毕，众多二手房已经流向市场。一、经济技术指标开发商：威海文平房地产开发公司地上总建筑面积约：一期11万平米一期总户数：540面积区间：126180平米施工进度：2栋接近封顶，2栋8层左右社区配套：中心游泳池、网球场、商业价格情况：基价3980元/平米，每层上浮80元/平米，最高价6060元/平米，均价5020元/平米销售形式：单位团购，交警、检察院等优惠措施：一次性优惠100元/平米，按揭50元/平米物业费：未定销售率：85%广告主题：新都市主义的山水人居二、户型配比：户型面积套数套数比两室两厅两卫12014032440%三室两厅两卫16018021651%三、单