潍坊塞纳河谷二期商业部分专题研究报告

塞纳河谷二期商业部分专题研究报告 2008年01月 报告框架 一 城市概况 人口概况 廊坊市人口规模在河北省11个市级城市中内仅高于秦皇岛和承德 而市区人口仅为50万人 按照北京人均商业1 1平米计算 市区商业饱和线约为55万平米 城市概况 GDP概况 人均GDP水平上 与京津及河北其他城市相比仍处于低点 但较之廊坊相对薄弱的发展基础 这一水平属于合理现象 随着京津冀经济圈的辐射日益加深及廊坊自身实力的增强 廊坊的整体经济水平将继续保持积极发展态势 目前廊坊市人均GDP相当于1997年北京市水平 2006年人均GDP对比 城市概况 利用外资概况 2006年实际利用外资额对比 廊坊历年实际利用外资额 凭借良好的区位环境及政策支持 廊坊对于外资具有较强的吸引力 近三年实际利用外资增长率均保持在15 以上 2006年实际利用外资额达到3 15亿美元 远高于保定 秦皇岛等同类城市 城市概况 产业结构概况 2006年产业结构对比 与国内其他消费城市第三产业占50 比例相比 目前廊坊仍然以第二产业为主 商业消费尚处于较低等级 城市概况 廊坊近三年三大产业增长情况 可支配收入概况 2006年人均可支配收入对比 廊坊历年人均可支配收入额 近年来 廊坊市人均可支配收入水平保持了持续上涨的态势 2002年以来增速连年加快 2006年人均可支配收入水平超过保定 秦皇岛两市 而同年的人均GDP数据却较这两市为低 由此可见廊坊具有较好的大众消费基础 经济发展的成果为普通市民所享 城市概况 二 商业板块格局 中心商业带特色商业带新朝阳商业带 商业板块格局 板块划分 目前廊坊市已形成三个较为成熟的商业板块 位置位于廊坊市核心地带 以金光道附近的明珠商厦为圆心 步行在10分钟左右以内的范围 规模约30万平方米 流量日平均人流量约为6 8万人左右 交通经过的公交线路 1路 2路 3路 5路 6路 8路 11路等 典型项目明珠百货 商业板块格局 中心商业带 廊坊核心商业区 特点中心商业带属于典型的百货 超市 小商品市场等生活配套商圈 明珠百货属于该区域最有影响的集中商业 另有月光广场 华联商厦 整个区域商业放量巨大 对各层次的消费者具有普遍的吸引力 是大众性的基础购物场所 品牌以明珠百货为例 以传统购物形式为主要消费模式 主力品牌多为国内一 二线 如Bossini only Veromoad Eatm 老人头 金利来 盛大保罗 皮尔卡丹 罗蒙 九牧王 西域骆驼 恒源祥 宝马服饰 尼格里拉等 商业板块格局 中心商业带 位置位于第一大街至第八大街 规模约28万平方米 流量日平均人流量约为5万人左右 交通经过该商业带的公交线路有1路 2路 3路 13路 典型项目女人街 大中电器 苏宁电器 京客隆超市 商业板块格局 特色商业带 特色的步行商业带 特点该板块主要为步行商业带 以专业市场和提供广阳区域西部生活配套为主 其中以女人街最为代表性 并包括了大中电器 苏宁电器行及京客隆超市 虽然商业物业业态较为丰富 但呈现杂而乱的现象 统一管理性和产品协调性较差 整体档次处于中档以下 主要满足中低档城市消费群 由于进驻门槛较底 经营自由度相对宽松 吸引来部分极具特色的经营者 如 异度法餐 该餐厅经营火爆 深受追求用餐情调的年轻人喜爱 在女人街附近 已经有特色商业萌芽的迹象 廊坊市民的对消费环境的要求 消费产品的个性化已经逐步趋于明显 商业板块格局 特色商业带 位置以爱民东道与和平路交叉口西南角的新朝阳购物广场为圆心 步行在6 8分钟左右以内的范围 规模约15万平方米 流量日平均人流量约为3万人左右 交通经过商业带的公交线路 7路 15路 17路 典型项目新朝阳购物中心 商业板块格局 新朝阳商业带 新兴的商业区域 特点朝阳购物中心属于新建项目 尚处在培养阶段 短时间内无法与传统商圈相抗衡 且由于20年产权的限制 未来是否盈利还是未知 同时明珠商厦对新朝阳形成了围追堵截的竞争排斥 而此区域商业为传统购物和专业市场组成 中高档商业向新朝阳商业带转移需考虑因素过多 因此新朝阳商业带长远发展不被看好 但由于成功引进了沃尔玛超市 其品牌知名度对整个项目的带动作用加大 也聚拢了商场附近一批的高尚社区消费人群 品牌朝阳购物广场从京津等地引进大批知名品牌包括 圣德西 Eatm polo Omger Veromode 莱克斯威 康耐 沙驰 宾度 swatch caiso 瑞士格林表 商业板块格局 新朝阳商业带 商业板块格局 各商圈租金水平及业态组成 商业板块格局 典型项目底商情况 三 商业发展特征 三个特色商业带满足生活需求为主 最近几年 廊坊市的商业发展极为迅猛 目前已形成了三个不同特色的商业带 并且新兴商业还在不断的规划和诞生中 从目前来看 廊坊地区的商业供以满足居民日常生活需求为主 如百货 超市 餐饮等商业业态 各大商业项目业态布局简单 缺乏特色 停车位匮乏 配套落后 商业发展特征 商业供应量大 人均零售商业面积高 结构分布不均匀 据我司统计 目前廊坊市市区商业规模约73万平方米 按市区常住人口按50万人计 则廊坊市人均拥有零售商业面积约1 5平方米 已经超越国外发达国家人均1 2平方米的面积 甚至超过了国内商业发展首屈一指的上海市人均1平方米的商业面积 虽然廊坊市区商业同时也容纳廊坊市下辖郊县的部分消费 但考虑到其郊区人口消费具有消费时间集中 人均消费额低的特点 我司认为目前廊坊市商业规模已接近饱和性临界线发展状态 从业态类型方面分析 廊坊市商业在餐饮 休闲 娱乐等类型比例偏低 仍有一定需求 整体而言 市场商业零售业发展空间相当有限 但在餐饮 休闲等配套方面市场空间具有较大潜力 商业发展特征 消费水平增长 结构升级 商业将向更高层次发展 2006年廊坊人均可支配支出为8242元 高收入者的消费实力是人均消费的2 3倍 值得关注的现象是 居民消费支出平稳增长 而用于购房 社会保障和转移支出等非消费支出保持较快增长 进一步细化分析发现 在居民消费支出中 呈现 六升二降 情况 除家庭设备用品及服务和居住支出下降外 食品 衣着 医疗保健 交通通讯 娱乐教育文化服务等均呈上升趋势 居民的消费支出逐步向非传统消费支出分流 由于经济水平的提升使得可支配消费支出提高 并由于可支配收入的增加使得这种消费欲望能够适时得到释放和满足 同时由于消费层次需求的变化 这些综合因素导致消费结构的优化和升级 依据需求决定供给的市场经济规律 可以预见 未来廊坊市的商业发展必然朝着高层次 能给人们带来更多精神享受 满足人们受尊重 自我实现的方向发展 表现形式上更多的体现为休闲 娱乐 度假 高品质购物的形态多样化 商业发展特征 商业租金售价均不甚理想 商业发展特征 廊坊商业地产市场目前发展仍处于中低端阶段 主要的商业项目集中于新华路 包括明珠大厦 京客隆等商场 沿街大部分均为中小型商铺和餐饮店 其他较大的商业项目 如沃尔玛等较大的商业零星的分布于各个区域 大多为底商形式 体量普遍较小 单位面积以100 200平方米为主 集中型商业租金大多在1 0元 平方米 天以下 仅在中心商业带内 部分商铺租金才上升到5 0元 平方米 天底商售价普遍在5000 7000元 平方米之间 租金大多在1 0元 平方米 天左右 仅在个别位置如 接近社区出入口位置 或社区本身就在商圈附近 商业租金才突破1 0元 达到1 0 2 0元 平方米 天 而在成熟度较低的区域 前期招商就有一定难度 一线城市商业聚集力较强 形成商业真空效应 高端消费外流明显 商业发展特征 由于廊坊城市位于京 津城市带之间 同时距离过近 由于一线城市商业的强聚集力效应 使廊坊市商业形成真空效应 高端消费支撑较弱 大多高端消费向外流失 这一现象造成目前廊坊商业缺少国际品牌 业态布局简单 以日常生活消费业态为主的现状 相信随着廊坊经济 人均GDP的进一步发展 廊坊本地的消费将逐渐向休闲 娱乐 餐饮等方向发展 三 商业客群消费行为研究 目前廊坊市的商业供应量巨大 人均商业占有量已接近发达城市水平 而商业供应以传统购物为主 缺少领导型品牌和时尚休闲业态 同时商业形态陈旧 本次研究的方向着重于目前廊坊消费群体的购物场所的选择 消费时间安排 娱乐消费方式 影响消费的主要因素以及日常消费状况 消费者的偏好和消费习性为本案商业发展策略提供依据 商业客群消费行为分析 研究内容 48 的被访者的购物行为发生在居住地附近 据廊坊市内购物场所的选择看 就近生活超市占有37 的比例 市中心综合百货和特色商街占有37 的同样比例 由此可见 廊坊市日常消费品的购买行为遵循就近原则 此结论也可能和商业密度过大相关 而购物消费行为集中在市中心综合百货和特色商街 廊坊市日常购物行为主要围绕百货 水果蔬菜 副食品等日常消费品为主 值得注意的是30 的客群购物行为发生在高端购物场所和北京 即所谓 上北京 现象 商业客群消费行为分析 研究结果 廊坊周末和节假日为主要购物消费时段 廊坊周末和节假日为主要购物消费时段 符合国人消费习惯 不过廊坊购物商场一般营业至晚十点 晚上19 31 20 30为第二购物时段 商业客群消费行为分析 研究结果 购物消费是目前廊坊最主流的休闲方式 不断富裕的生活逐渐改变着大众的消费习性 音乐 影视及上网 阅读的休闲方式已开始占有较大比例 消费意识由传统向时尚转变 传统购物消费特征的主导也说明廊坊休闲娱乐业有待进一步发展 以满足逐渐多样化休闲方式 商业客群消费行为分析 研究结果 价格 购物环境和交通便利是影响消费最主要因素 在消费模式趋于传统 消费意识也处于初始状态下 价格因素及性价比影响力的权重通常较大 但同时 消费意识超前的群体所关注的产品特色 服务和品牌影响作用也占有较大比重 显然 廊坊市新时代下的消费理念已开始萌动 有可能成为主流 商业客群消费行为分析 研究结果 传统购物消费频次最高 占日常消费最大份额 餐饮消费其次 对比日用品 服饰和餐饮消费水平可以发现传统购物消费频次最高 也占据着总体日常消费的最大份额 餐饮消费其次 22 的被访者日用品月均消费为200元 36 的被访者服饰月均消费为200 400元 36 的被访者餐饮月均消费为400 600元 年度度假频次普遍在1 2次 对比国际平均标准年度假频次在3次以上 水平不低 但度假目的地多以北京为主 可见廊坊休闲度假消费尚处于初级阶段 商业客群消费行为分析 研究结果 四 商业定位与设计建议 市场研究对本案商业的启示 廊坊市人均商业占有面积过大 虽然有周边郊县的消费支持 但无论是持续性和消费额 均难以消化目前商业面积 廊坊市商业市场有一定的规模风险 距离一线城市过近 高端消费外流现象严重 中短期内 高端消费难以大幅发展 廊坊商业目前正处于由中低端消费向中高端消费过渡的时间节点 本案集中商业档次应以中端 中高端档次为主 开发区内商业匮乏以及开发区未来2 3年的大规模发展 均为本案提供了较好的区域条件 本案商业应针对开发区的消费特征 增大相应业态比例如 商务餐饮 小型超市 药店 印刷复印等 住宅产品为本案商业带来高质消费人群 本案商业定位应着重对位此类人群的消费取向和趋势 增大时尚休闲 娱乐等与先进城市更为接近的精神层面消费业态比例 如 西餐 咖啡厅 茶楼等 商业定位与设计建议 现有方案评估 沿耀华道与华祥路设置底商 并在二期西北角出入口处相对集中设置 与北侧一期商业街形成良好的呼应 实现商业的聚集效应 在对内部干扰最小的条件下 达到快速拉升地段商业价值的目的 全面挖掘商业价值 O 区域目前商业稀缺一期住宅项目已经形成良好的市场形象和口碑 有助于区域价值提升富士康和华为的入驻将会为区域带来消费人群 开发区的发展潜力及关注度使本案具有优越的环境基础 本案住宅部分的高质客群对商业部分有一定的支撑力 小学将为本案商业带来一定客流五星级酒店将树立区域标杆形象 本案商业面积较大 已超出配套商业所需底商限制餐饮 歌厅等业态 区域以厂区为主 并非传统居住区产权年限问题小学附近的业态限制 商业定位与设计建议 SWOT分析 商业定位与设计建议 市场定位 高端商务交往区 以5星级酒店配套为主要商业形式 廊坊市的高端商务交往区 本案整体高端形象的支撑点之一 商业定位与设计建议 市场定位 社区型生活邻里中心 业态组合支持时尚生活概念 与现代生活方式对接 空间和建筑形象具有鲜明个性 从而提升街区整体的品质和品位 商业定位与设计建议 市场定位 HALFMILE商业步行街 日常生活配套类为主 部分商业节点可设置风情休闲型业态 商业定位与设计建议 市场定位 社区文化艺术中心 以艺术展览展示为主 展示为业主举办的绘画展 风筝展 泥塑展 摄影展的作品展示 是项目文化艺术气质的集中体现 是业主归属感 荣誉感的增幅器 社区型生活邻里中心 公共服务型商业 风情休闲型商业 商业定位与设计建议 业态设计 业态设计主要针对规模较大的社区邻里中心和HALFMILE商业步行街 公众服务型 开发区目前成熟度不高 为满足居住人群日常生活需要 需要具备部分公共服务职能 比例约为10 20 左右 主要业态包括 银行 邮局 旅行社 售票处 地产中介 物业服务中心等 应相对集中设置