区域开发项目运作系统与工作说明（20090205）.doc

区域开发项目运作系统与工作说明（20090205）一、 运作系统图(一) 土地开发系统图（具体见附图）(二) 项目开发系统图（具体见附图）二、 工作说明(一) 投资前期序号事项/任务说明/定义时间工作内容（输入、输出）合作方备注（附件）A1项目分析对项目投资、开发价值的初步判断1个月区域社会/经济/人口/文化/资源、城市规划、土地规划、土地 市场、房地产市场、主导产业、土地开发政策等初步分析，以及对项目投资收益的估算，形成结论供决策参考。公司战略发展团队投资、规划等顾问土地开发合作方案标准版A2概念策划为对项目进一步论证，以及发现挖掘项目可开发价值，或者争取资源方的认可1-2个月对区域经济、城市规划以及项目开发价值提出概念性定位都市策略公司规划顾问产业顾问（必要时）广陵新城、汤山新城、金银湖等概念策划方案，概念策划合约A3投资框架协议与政府签署项目开发的原则性文件，锁定项目投资机会，以便进一步进行投资论证和投资决策1个月对开发范围、合作模式、规划、外部条件、土地运作、开发建设、资金结算、政策支持等一系列关键问题达成原则性意见公司战略发展团队公司投资、财务、法律顾问土地开发协议要点A4立项为保证投资开发风险，要求政府给予项目合法的批准性文件取决于政府市委常委会或市政府常务会议纪要，城市总体规划，或发改部门的正式立项文件等公司战略发展团队公司投资、财务、法律顾问A5相关文件为保证开发涉及的主要部门对该项目的具体支持、配合取决于政府，2个月市委常委会或市政府常务会议纪要，政府的正式通知文件，或发改、规划、建设、国土、财政、审计等部门的联合正式文件等。公司战略发展团队公司投资、财务、法律顾问(二) 定位与开发策划序号事项/任务说明/定义时间工作内容（输入、输出）合作方备注（附件）B11区域经济与产业发展规划对区域发展的经济研究，为战略策划尤其是空间和土地利用提供依据1个月可作为战略策划内容之一区域经济研究、区域产业研究、空间和土地需求研究、经济测算等IT 及相关产业：CCID、IDC、BEARINGPOINT、德勤、GARTNER、易观等区域经济：当地高校吉山经济发展研究报告B12战略定位策划回答“我是谁”，可以分三个模块，现实中我是谁、我想成为谁、我可以成为谁（形态、产业、功能）3个月项目经济、社会、房地产市场背景分析，开发模式及发展可借鉴模式研究，区域价值分析，比较优势分析，相关产业经济发展与本区域的匹配性研究，区域发展需要得到的政策研究，建设的管理模式研究、发展定位（总体、形象、产业与功能等）世联地产顾问华高莱斯顾问阿特金斯广陵新城定位与发展战略策划方案、战略策划合约B13规划评估与控规策划与控规和各专业规划，一起回答想“做什么”，是目标的形象化和具体化，形成蓝图1个月可作为战略策划内容之一现有规划成果纲要性评估，规划布局调整建议，控制性规划研究要点，各地块控制指标研究及建议。总体配置；土地使用及开发密度；分期开发计划等。世联地产顾问华高莱斯顾问阿特金斯蕾奥咨询吉山基地规划评估B14开发实施策划回答“怎么做”，解决蓝图到现实的实施路径和方案3个月总体开发策略，开发建设时序建议，土地运营方案，启动区建设方案，征地实施方案，拆迁安置实施方案，交通规划实施方案，水资源综合利用实施方案，市政基础设施实施方案，公共配套设施建设实施方案，运营管理实施方案，财务测算与融资方案等开发实施-世联地产顾问、京地咨询工程实施-奥雅纳、MAAB15启动片区定位与开发策划指导启动片区的开发建设与招商3个月确定片区功能、形态定位，指导规划设计，确定开发策略、开发时序、招商策略，确定政策需求，进行经济测算等世联地产顾问B16首发/启动项目定位与产品策划指导具体启动项目的开发与招商3个月确定项目定位、产品功能、客户群体、租售策略，提交概念性设计等一般项目：世联、华高莱斯、中原、伟业、合富辉煌、易居等综合体项目：世联、德思勤、中原产业项目：仲量联行、戴德梁行、CBRE文化旅游项目：华高莱斯商业街项目：时尚生活商务公园项目策划方案扬州信息服务产业基地策划方案(三) 规划设计序号事项/任务说明/定义时间工作内容（输入、输出）合作方备注（附件）B21控制性规划核心是确定空间结构和土地利用。3个月规划用地现状图；土地利用规划图：标注土地利用性质与强度，含密度规划图、容积率规划图等；道路交通规划图：环境景观规划图：工程管线规划图：标注各类工程管线的管径、平面位置、控制点坐标和标高等。易道、阿特金斯、奥雅纳、蕾奥咨询等深圳市规划院；中国城市规划院；同济、清华规划院吉山基地控制性规划方案B22城市设计导则指导项目规划设计和规划管理3个月从总体尺度层面把地区里各元素组织起来的架构，为地区总体创造风格，包括土地分区、廊道、邻里、道路网络、街道景观等。总体土地利用框架，包括用地布局与结构、道路系统、开放空间、分区、开发建设主题、开发模式。总体开发框架，包括土地使用、开发强度、坡地关系、空间量体、建筑高度、水系等；总体开放空间设计指引， 包括水系、街道景观等的设计指引。交通系统控制，包括道路层级、断面、出入口、停车、交叉口、公交、步行、自行车、停车等；总体空间形象指引，包括视线焦点、重要界面、肌理形式和建筑模式、总体建筑风格等南大规划院、蕾奥咨询、易道、阿特金斯等吉山基地城市设计导则合约B23市政专项规划3个月深圳市政院南京市政院吉山基地市政专项规划B24专项规划或设计竖向、环境、景观、水、道路、交通、电力、通讯各2-3个月环境规划-奥雅纳景观规划易道其他：当地专业公司B25启动片区修建性详细规划3个月南大规划院、蕾奥咨询、易道、阿特金斯等B26首发/启动项目规划设计23个月创新广场规划方案(四) 土地序号事项/任务说明/定义时间工作内容（输入、输出）合作方备注（附件）C1土地运营策划在开发实施策划基础上，指导具体土地运营23个月包括土地出让计划、出让策略、价格评估等世联地产顾问(五) 营销策划序号事项/任务说明/定义时间工作内容（输入、输出）合作方备注（附件）D1整合营销与招商策划面向社会公众和各投资者，明确区域认知，支持和促进招商23个月指导形象定位与识别系统设计，确定推广策略，确定招商策略博思堂世纪瑞博观一吉山基地、徐庄基地、商务公园整合营销策划方案(六) 投融资序号事项/任务说明/定义时间工作内容（输入、输出）合作方备注（附件）E1预可研报告可行性研究报告用于立项和融资，编制不同版