别墅物业产品专题研究.ppt

别墅物业规划认知 别墅物业规划认知 独栋别墅与类别墅 联排 叠加 规划示意 独栋别墅规划 尽端路设计R 0 2 0 3 类别墅规划 行列式规划R 0 7 0 8 别墅物业规划认知 独栋别墅尽端路规划设计 形象理解 别墅尽端路规划设计形象 类似于花朵枝状发散的形态 主干道串联整个社区 各个节点支路发散形成组团路参考案例 容积率在0 2 0 3之间 低密度独栋别墅规划设计更强调资源导向 结合地势 占地面积更大 私密性更强 别墅物业规划认知 探讨环节 独栋别墅尽端式规划与类别墅行列式规划有何区别呢 别墅物业规划认知 别墅尽端路规划设计 组团路演绎 别墅物业规划认知 类别墅规划 行列式到合院式 类别墅在合理范围内尽量减少建筑间距以满足容积率限制条件下 行列式规划较节地 但其组团性较弱 因此高容积率下的合院别墅逐渐出现 容积率0 73F联排别墅以合院形式 参考案例 北京纳帕尔湾 别墅物业规划认知 实质 独栋别墅合院化 合院类高容积率别墅参考案例 上海龙湖蓝湖郡十二合院容积率达0 8 在销售过程中客户反馈F户型采光差 整体模块院落间尺度较小 别墅物业规划认知 其善于利用地形塑造 全地下车行 规划 别墅产品创新层出不穷 为打造高容积率别墅产品专家 别墅户型功能解析 要求提供学员别墅模型剖面图或者互相鸟瞰图给予学员直接观摩户型内部功能结构体验 生活起居区 正式礼仪区接待起居区 家庭室 起居室 餐厅 门廊 公共卫生间 客卧室 卫生间 洗衣房 佣人房 卫生间 家庭室 主卧套房 儿童房 次卧室 共用卫生间 睡眠休息区 非正式生活区家庭起居区 动公共 静私密 厨房 早餐厅 别墅空间基本功能及空间序列 一层平面功能规划示意 主入口 主人及外宾进入 大客厅 宴会厅 12人桌 男女卫生间 厨房 豪宅别墅户型功能示意一 B2 2层平面新规划 女主人衣帽间 女主人卧室 男主人卧室 男主人衣帽间 二层平面功能规划示意 豪宅别墅户型功能示意一 地下平面功能规划示意 酒窖 吧台 雪茄柜 商务 休闲活动区 定位 男主人商务休闲活动的私人会客空间 豪宅别墅户型功能示意一 次入口 老人 孩子 保姆 女宾客 家庭厅 卧室 小客厅 早餐区 一层平面功能规划示意 豪宅别墅户型功能示意二 女孩卧室 女孩衣帽间 男孩卧室 保姆 家庭教师房 孩子游戏娱乐区 封闭此空间 二层平面功能规划示意 豪宅别墅户型功能示意二 定位 女主人及朋友休闲活动的私人会客空间 汤池 影音室 地下平面功能规划示意 茶室 瑜珈室 桑拿 豪宅别墅户型功能示意二 联排别墅趋向独栋 附加值升级 公寓面积别墅形态 侧花园 拉远联排距离 层数降低 北京龙湖香醍漫步 L 形院墅联排 上海新浦江城 凹 形内庭联排 二层完全分离 南京仙林翠谷地下空间放大 面宽扩大 上海大华圣地维拉大面积联排 总体布局与独栋别墅相似 成都置信芙蓉青城 兼顾舒适与大气 赠送面积大 上海金地格林世界外部景观引入室内 上海万科燕南园内庭院升级 重庆协信TOWN城 双主卧 概念 功能细分 深圳振兴城 公寓的面积 别墅的形态 布局紧凑 石家庄卓达太阳城 户型功能解析 联排别墅 侧花园拉远联排距离 类独栋联排面积 建筑面积290平方米 与独栋类似 形态 两层 两户之间布置 侧花园 减少户与户之间干扰 三面采光通风 向独栋靠拢 品质 地面抬高 阳光地下室 下沉花园 形成独栋的花园式风格 舒适度 四卧朝南 顶层主卧 功能布局合理 北京龙湖香醍漫步 联排别墅趋向独栋 户型功能解析 联排别墅 L 形院墅 围和更大的庭院空间两层 建筑面积204平方米 L 形住宅布局内部独享私家花园 两户对拼 凹形建筑围和形成更大的庭院空间 L 形建筑布局增大南向临街面 利于日照通风 更多空间享受庭院风景 两户间仅车库相连 一层 在传统带有单独庭院的双拼以庭院相连 打通庭院隔墙即可形成一个具有较大庭院的类独栋别墅 联排别墅趋向独栋 上海新浦江城 户型功能解析 联排别墅 凹 形建筑布局改变组团形态 二层完全分离两层 总建筑面积约260平方米 凹 型布局 中间围和56平方米庭院 大进深内庭 两个南向采光面 一层仅一个卫生间相连 二层完全独立 更有独栋的感觉 改变建筑形态组织组团 联排别墅趋向独栋 南京仙林翠谷 户型功能解析 联排别墅 纵向变横向 面宽扩大 阳光地下室建筑面积250平方米左右 总体布局与独栋别墅相似 拉大总面宽 总面宽15米以上 减少进深 改变传统联排纵深长的形态 阳光地下室 布局起居室 活动室 视听室 工人房等 南向采光面大 客厅 起居室 主卧 客卧 活动室均南向 南露台面积大 布置活动场地 顶层仅露台 活动空间 联排别墅趋向独栋 上海大华圣地维拉 联户型功能解析 联排别墅 总体布局类似独栋别墅 形态 面积大 建筑面积464平方米 两层 一层客厅双向流线设计 L 形布局 南北独享私家花园 南向采光面大 客厅餐厅 主卧客厅均朝南 舒适度 二层设采天棚 一层室内采光更充足 双车位 阳光地下室 活动房 工人房 储藏室 洗衣房 所有卧室带卫生间带花园 景观性 地下室下沉花园 一层南北私家花园 二层每个卧室带一个观景露台 联排别墅趋向独栋 成都置信芙蓉青城 户型功能解析 联排别墅 经济型别墅 日益增大的附加值建筑面积205平方米 经济型联排别墅 赠送 半地下室 车库 储藏 洗衣房 工人房功能俱全 一层前后私家花园 二层三层观景露台 大气 餐厅和北入口位于一层夹层 客厅挑空 玄关挑空 舒适 两个朝南开间 客厅三卧南向 三层主卧 卫生间 书房 衣帽间 观景露台 附加值升级 户型功能解析 联排别墅 内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题 并在居住空间内营造人与自然交流的过渡空间 室外景观引入室内 内庭院布置餐厅中庭透光采光 错层分隔客厅餐厅 二层内庭空中花园 避免过高产生的压抑感 三间卧室既有露台景观又有内庭景观 一层 二层 三层 附加值升级 联户型功能解析 联排别墅 内庭院布局的演变 顶层活动空间建筑面积250平方米左右 主要居住功能布置于二层 三层仅为露台和活动室 传统的内庭院后置或前移 避免了围和的 筒状空间 呈半开放式 节省交通空间 餐厅 客厅 卧室等主要功能房均围绕庭院布局 增加景观性 北面入户花园和下沉庭院 南面私家花园 户内内庭院 二层三层观景露台 立体景观 附加值升级 户型功能解析 联排别墅 双主卧 舒适度更高建筑面积226平方米 二层 三层各设一个主卧 形成 双主卧 格局 功能细分 起居室和家庭室分离 工人流线和主人流线分离 附加值升级 户型功能解析 联排别墅 面积更小 由 经济 变 精简 建筑面积比 经济型联排 更小 甚至只有110平方米 布局紧凑 功能合理 110平方米两室两厅 二层 采用户外停车 保证客厅和主卧南向 采用 L 形布局 公寓面积别墅形态 户型功能解析 联排别墅 别墅附加值研究 附加值是目前经济型别墅后期营销的一大卖点 别墅附加值研究 地下室操作手法 半地下室地上部分不能超过1 5m 多功能生活空间可以视具体情况取舍 功能空间则建议采用 备注 地下室计算情况应根据三亚具体规定协调 本项目由于是度假物业 不建议采用地下车库 设备间 储物间 多功能间 生活空间 功能空间 一般非坡地度假别墅不采用地下室的形式 别墅半地下室可不用计入建筑面积 全部赠送 地下室空间划分 半地下室是目前常用的手法 别墅附加值研究 半地下室 别墅类产品的地下室采光形式 高窗式采光 一般室内外高差1 1 8米不等 比较节约空间 但如果高差不大则采光效果一般 别墅附加值研究 半地下室 窗井采光 采光效果高于窗式 但是略占用空间 同时对窗的防水效果要求较高 采光地下室 别墅附加值研究 半地下室 下沉庭院式采光 使地下室空间很得到很好的利用 但是占用空间较大 且必须处理好庭院的排水问题 别墅附加值研究 半地下室 庭院 前庭后院打造业主的独享私密活动空间 满足高端客户价值取向 可以实现全部赠送 在规划允许的情况下 充分利用前庭和后院的空间 特别重视扩大后院的体量 增加院落情趣活动设施 如花园 泳池 躺椅等等 打造业主的独享私密活动空间 别墅附加值研究 私家庭院 占地面积 利用架空层实现地下室功能 减少平地土方工作量 架空层操作手法 架空层减少土方工作量 相对降低成本 在增加一层空间使用舒适度的同时 增加了进入的难度可以考虑将局部架空层于园林结合 室外地坪 花园地坪 一层空间 二层空间 架空层 2 2m 架空层如过于低于地面 使用舒适性降低 等同于地下室 层高低于2 2m不用计入建筑面积 可以全部赠送 架空层示意图 别墅附加值研究 架空层 大露台 增加情趣观景活动空间 可以实现全部赠送 大露台可以增加情趣的观景活动空间 度假别墅操作空间较大 充分利用顶层空间 别墅附加值研究 露台 通过悬挑既增大了二层露台的尺度 又形成了一层灰空间 一层灰空间超过3m按照一半计入建筑面积或按具体规定 操作手法 1 5m以内不用计入建筑面积 单悬挑建议在3m以上 同时保证大面宽 才能体现空间感觉 形成的灰空间部分无外墙 二层可以直接增大露台尺度 一层灰空间可以与室外庭院结合 也可以加墙并入一层室内空间 验收通过后 业主可以选择自行将3m范围用墙体隔断 增加实用面积 大悬挑 可以利用一层悬挑增加露台空间的同时 增加一层灰空间 别墅附加值研究 悬挑空间 大悬挑的另类思路 仅挑出1 5m 之外可以用轻钢构件 预留 做成悬挑雨棚 从而实现完全赠送 操作手法 由于1 5m以内不用计入建筑面积 验收时不存在问题 同时保证大面宽 实现完全赠送 验收通过后 业主可以选择自行将1 5m范围用墙体隔断 增加实用面积 悬挑结构末端可以预留钢铰节点 同时用柱承重 用轻钢构件实现悬挑雨棚 二层露台的尺度相对前方案缩小 一层灰空间实现全赠送 别墅附加值研究 悬挑空间 别墅发展与演变 40 造园子 五代别墅的发展与演变 从物质到精神的追求 第一代别墅造房子 别墅发展与演变 第一代别墅 造房子 上海家天下 上海早期的别墅 立面模仿欧美风格户型设计较为简单 卧室朝向 私密性 动线方面都不太关注 只是在公寓基础上面积的扩大化以及空间的转移 别墅的尊享感不强 景观布置很简单 仅以一些树木 简单的石头摆设作为装饰 享受性和参与性均较为薄弱 别墅发展与演变 第二代别墅 造园子 绿城九溪玫瑰园 开始引进美式传统别墅的建筑形态和庭院空间同时注重对原生环境的尊重 展开了建筑单体与庭院景观的提升探索 形成了 前庭后院 的建筑布局 看得见风景 是规划设计的重点 户型设计上也充分考虑到景观效果 通过精装庭院满足客户对景观的需求 绿城杭州桃花源 别墅发展与演变 第三代别墅 造生活方式 青山湖玫瑰园 园区规划 庭院设计 室内设计 户型设计均具有更加鲜明的特点居住的舒适性及人性化设计在产品的营造过程中逐步体现出来 地下室配有家庭活动室 酒吧 影音室 娱乐室灵活空间 一层南向套件设计 保证私密性二层全套房设计 讲究生活方式的提升 书房连接大露台 提升生活品味兼有内庭院 北庭院 南庭院 下沉式庭院多种景观布局 别墅发展与演变 第四代别墅 造精神空间 万科潭溪别墅 注重人居考量的杰作 率先引入 负首层 概念走入负首层便是主人的私人空间 分割性良好的框架结构 为私人化的功能分区提供最大创意平台 全面进化别墅居住舒适度 涵壁湾B5户型一层平面图 茶室 莲花池 涵壁湾B5户型地下一层平面图 涵壁湾的莲花池 为空间增加不少情趣在室内配置茶室 提供品茶和冥想的处所地下室的展廊可以集中展示主人的收藏或者手记 彰显生活品质和品位 别墅发