二手房中介培训之房地产基础知识.ppt

王春辉 房产知识房地产基础知识 什么是房地产 房产和地产的总称 也叫 不动产 具体地是指土地及其附属物 房产总是与地产联结为一体的 具有整体性和不可分割性 房地产的特性 房地产的自然特性房地产社会特性 房地产的自然特性 不可移动性 多样性 稀缺性 土地既不能再生又无法替代 体积庞大 消耗材料多耐久性 房地产社会特性 周期长 投资规模大开发条件差 涉及面广供求调整缓慢变现难保值 增值性 什么是商品房 是指在市场条件下 通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋 均按市场价出售 什么是经济适用房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 由国家统一下达计划 用地一般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减半征收 出售价格实行政府指导价 按保本微利的原则确定 五证 1 建设用地规划许可证 2 建设工程规划许可证 3 建设工程开工证 4 国有土地使用证 5 商品房预售许可证 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权 具体内容是产权人对房地产的占有 使用 收益和依法处分的权利 房地产证 是房屋土地所有权属二合为一的凭证 是房地产权属的法律凭证 房地产产权 房屋所有权房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利 中华人民共和国民法通则 规定 房屋的所有权分为占有权 使用权 收益权和处分权四项权能 这也是房屋所有权的四项基本内容 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 包括开发权 收益权 处置权 政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后可以继续使用 土地类型 通常指土地的不同用途 可分为居住用地 工业用地 教育 科技 文化 卫生 体育用地 商业 旅游 娱乐用地 综合或其他用地 中国的土地出让使用年限 住宅用地 也就是人们常说的商品房用地 全国统一执行的土地使用年限为70年 工业用地 也就是人们常说的工厂 工业区 全国统一执行的土地使用年限为50年 教 科 文 卫等带有福利性质的用地 全国统一执行的土地使用年限为50年 商 娱 旅等盈利性项目用地 全国统一执行的土地使用年限为40年 其他综合类性质用地 全国统一执行的土地使用年限为50年 民房 军产房 永久使用 什么是房屋 一般指上有屋顶 周围有墙 能防风避雨 御寒保温 供人们在其中工作 生活 学习 娱乐和储藏物资 并具有固定基础 层高一般在2 8米以上的永久性场所 但根据某些地方的生活习惯 可供人们常年居住的窑洞 竹楼等也应包括在内 房屋的分类 按性质分类按档次分类按结构分类按楼层分类 按性质分类 商品房 是指由房地产开发企业开发建设并出售 出租的房屋 经济适用房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 由国家统一下达计划 用地一般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减半征收 出售价格实行政府指导价 按保本微利的原则确定 已购公房 又称房改房 已购公有住房 是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定 按照成本价或者标准价购买的已建公有住房 按照成本价购买的 房屋所有权归职工个人所有 按照标准价购买的 职工拥有部分房屋所有权 一般在5年后归职工个人所有 补充 廉租房 廉租房是在国家房改政策中提出的一种概念 我国的廉租房只租不售 出租给城镇居民中最低收入者 廉租房的来源主要是腾退的旧公房等 私房 私房也称私有住宅 私产住宅 它是由个人或家庭购买 建造的住宅 在农村 农民的住宅基本上是自建私有住宅 公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭 也就转为私有住宅 按档次分类 非普通住宅 高档住宅 住宅就此区建筑容积率在1 0以下 建筑面积 土地分摊面积 容积率 单套建筑面积在144 含 平方米以上 实际成交价高于同区域价格1 2倍的 满足以上3项中的其中任何一项均视为高档住宅 非普通住宅 普通住宅 以上3个条件均不符合的房屋 按结构分类 1 砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙 附壁柱等采用砖或砌块砌筑 柱 梁 楼板 屋面板 桁架等采用钢筋混凝土结构 砖混结构的优点主要表现在 由于砖是最小的标准化构件 对施工场地和施工技术要求低 可砌成各种形状的墙体 各地都可生产 它具有很好的耐久性 化学稳定性和大气稳定性 可节省水泥 钢材和木材 不需模板 造价较低 施工技术与施工设备简单 砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料 因而在住宅建设中运用得最为普遍 2 砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙 柱采用砖砌筑或砌块砌筑 楼板结构 屋架用木结构而共同构筑成的房屋 3 框架结构住宅框架结构住宅是指房屋的主要承重结构 如柱 梁 板 楼梯 屋盖用钢筋混凝土制作 墙用砖或其他材料施工建造的房屋 房屋质量保证年限 A 砖木混合 10年 但是并不代表十年后就拆除 例如故宫 也是砖木混合 可是 银行却不与贷款 因为保质期太短 这就是买卖平房银行不与贷款的主要原因 B 砖混 50年 C 框架 70年 对比记忆 房屋质量保证年限A 砖木混合 10年B 砖混 50年C 框架 70年 土地出让使用年限A 住宅用地 70年B 工业用地 50年C 商业用地 40年 楼层一般分类 多层高层 小高层 高层 超高层 高层一般是指电梯房 错层一般建筑层数不会超过7层 祥华苑多层 中天雅苑高层 多层四大优点 1 南北通透 便于采光通风 板式住宅多是正南北方向 进深在15米左右 南北通透 便于采光与通风 而且户型方正 平面布局合理 各功能空间尺度适宜 通常而言 由于多层的面宽充裕 因而户型设计更容易出精品 2 多层均好性强一梯两户的多层住宅非常受宠 正是因为整栋楼中各套户型的优劣差距很小 多层住宅由于住户不多 居家生活也比较清静 3 管理成本不高通常而言 多层住宅的管理成本普遍较高层低廉 多层板式住宅可以不设电梯 不设变频供水系统 包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比高层便宜得多 4 住户使用率很高多层户型的使用率通常高达90 以上 而高层户型的使用率通常仅为80 因为高层内的电梯井 候梯厅 变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上 同样是购买建筑面积100平方米的住房 多层户型的使用面积往往高出高层住户约10平方米 多层的两项缺点 1 建筑密度低 房价高多层社区属低层低密度 容积率较低 尽管居住舒适很强 但房价会高 特别是在城区内寸土寸金的地段 主流产品仍旧是高层 为数不多的多层非工薪阶层能消费得起 2 户型格局不宜改造多层住宅特别是砖混结构的多层住宅 户内多数墙体起承重作用 不可以变化 这一点不如高层的可改造性强 高层的四大优势 1 节约土地资源 房价较低于多层社区相比建筑密度较高 因而可以节约宝贵的土地资源 有效降低每平方米的房价 让更多的人安居 2 空间结构灵活 宜于改造高层多采用大框架结构 除少数承重梁之外 户内分隔墙基本都可以拆改 某些塔楼甚至可以将整层楼面打通 灵活分割户型 3 结构强度高 抗震性好高层住宅由于采用了框架结构 现场浇筑楼板 因而其结构强度比多层住宅要高 抗震性与安全性很好 4 居高望远 视野开阔高层住户可尽览都市美景 相信低层住宅的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的 高层的两项缺点 1 均好性差 居住密度高高层住宅每层的住户多为2户以上 甚至高达6户 数百户人家挤在一栋大楼里 居住环境当然不如多层优越 而且 高层每层都有部分住户的采光 通风 景观等条件比较落后 且不可改变 2 使用率不高 存在灰色空间高层户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右 而且户型内部的厨房 餐厅与洗手间往往不可直接采光 通风 这样的地方被称为 灰色空间 房屋面积 1 使用面积 每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和 其中包括卧室 起居室 过厅 过道 厨房 卫生间 储藏室 壁柜 不包括吊柜 户内楼梯 按投影面积 2 建筑面积 建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和 它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标 它包括三项 即使用面积 辅助面积和结构面积 房屋的八大要素 1 位置 2 朝向 3 楼层 4 面积与户型 5 房屋性质 产权 6 建筑年代 7 房屋价位 8 房本年代 一些基本概念 开间 住宅设计中 作宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 进深 指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度 层高 指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 净高 指层高减去楼板厚度的净剩值 净高 层高 楼板厚度 套内面积 俗称 地砖面积 是在实用面积的基础上扣除了柱体 墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念 阳台 供居住者进行室外活动 晾晒衣物等的空间 走廊 指住宅套外使用的水平交通空间 地下室 房屋地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 2者 半地下室 指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3 且不超过1 2者 玄关 登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 隔断 指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 跃层式住宅 一套单元住宅占据了住宅楼的两层 但又不同于别墅 别墅从首层到顶层都属于一户 跃层式住宅的上下两层有室内楼梯相连 下层为客厅及服务性房间 上层为主人及家里其他人员的卧室 起居室 增加了内部活动的私密性 扩大了单套住宅面积 居室 厅 卫生间都较一般户型增多 复式住宅 根据每套住宅内各功能特点 压缩某些功能占用的高度 上层与下层作宅空间互相借用 达到在建筑面积不变情况下增加使用面积 或在住宅体量不变情况下增加内部住宅使用面积的效果 但这种住宅在功能安排及使用的舒适性上并不理想 会所 就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施 会所具备的