商业地产开发指南.doc

商业地产开发指南 自从中国加入WTO后，许多国际零售、娱乐、家居餐饮业的商业巨头均加快进军中国市场的脚步，一些新兴的商业类型推动了国内商业物业的发展。特别是以集合式的大型综合购物中心成为目前的开发热点，其以城市的商圈为主要的计算半径。1、认识商圈商圈范围是商铺吸引顾客的有效空间范围，不同的商铺所辐射的范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但实际上它是由不规则的图形组成的，与行政区划分没有关系。通常，商圈可以分为3个层次：核心商圈占5070%的客流量次级商圈占1530%的客流量边际商圈占10%左右的客流量开发商业地产所要评估的商圈因素有：客流-行人的数量；车流-车辆数、车辆类型、交通拥挤程度；停车设施-停车场的数量和质量，停车场到商店的距离；交通条件：大规模公交系统的可获性，新近主要交通防线是否便于送货，公交车数；商店构成：商店数量与规模、商店间的互补性，零售的均衡配置；具体店址：易见性、区域内的布局、营业场地的规模与形状、场地和建筑的状况使用年限；占用条件：自助或租用条件，劳动和维护费用，税金，区域规划的限制，自愿遵守的规则；全面评价：商店大体位置，具体店址。2、购物中心成为开发热点截至2003年底，国内省会以上城市购物中心的总体数量已经超过300家，其中仅2003年一年新增的购物中心就达94家，占购物中心总量的39.83%,达到了一个历史最高点。从购物中心的规模和人均GDP来看，当前购物中心有超越合理规模的可能，但结合区域经济发展不平衡的特征，则只能说达成了基本的产品平衡。目前，上海市共拥有购物中心35家，位居全国第一位，其购物中心总量占全国的18%;广州27家，占全国13%,居全国第二位；深圳位居第三，拥有购物中心20家，所占比重为10%;北京、成都、大连、重庆、武汉的购物中心拥有量均超过10家。上述城市的购物中心数量占全国购物中心总量的72%.据此看，国内大型城市的购物中心应适当加以控制，而部分二级城市的购物中心还有一定的成长空间和发展潜力。依据零售业态分类的分类标准，按照选址和商圈的不同，购物中心可以分为邻里型、社区型、区域型、超区域型。在购物中心各种类型的分布统计中，列于第一位的是超区域购物中心，所占比重达36%,高于区域型购物中心两个百分点，二者合计比例达70%,共同构成了中国购物中心的主体。针对目前市场上购物中心的分布结构来看，随着旧城改造、城市外扩、城市化进程的加快，在统一开发的新兴居住小区和卫星城镇发展适当规模的社区型或邻里型的购物中心将会成为一种趋势。商圈的构成类型覆盖范围到达时间邻里型1-5公里，1万10万人10分钟以内3.5万人社区型5-8公里，10万30万人15分钟以内7万人区域型8-16公里，30万50万人20分钟以内20万人超区域型16公里，50万人以上20分钟以上50万人从购物中心开发商的构成来看，这是一种商业与地产相融合的产业。当前，中国购物中心的开发主体主要包括地产商、零售商和投资商，其中地产商占主要位置，其开发的项目占购物中心总量的56%.零售商开发的购物中心在全国的开发总量中占29%,仅为地产商开发数量的51%.不过，中国的大型百货公司大多占据着城市商业最繁华的地段，加之其品牌业已形成广泛的影响力，因此未来中国购物中心的另外一支主要力量将可能来自转型而来的百货公司，并形成零售商与地产商并驾齐驱的发展局面。全国购物中心发展商类型划分投资商 零售商 地产商 其他13% 29% 56% 2%3、商业街和住宅底商成为投资热点虽然购物中心最为开发商所青睐，但是，从投资者的角度出发却非如此。根据调查，投资者最为看重商业氛围、交通条件和经营特色。所以，超过60%的投资商对郊区和郊县的商铺兴趣不大。商业街的商铺是最受投资者青睐的，占了总体的22.9%,其次是写字楼和住宅的底商，这代表了资金的流向，也是开发商的指南针。大部分投资者表示，其能够承受的商铺总价不宜超过300万元。近七成的投资者认为总价在100-300万元之间的商铺最容易接受，选择50-99万元之间的投资者占总量的22.2%,选择300万元以上的占11.1%.投资者选择商铺最重要的因素商铺是否有特点 商圈的聚集效应 交通是否便利0.214 0.381 0.357投资者对商业地产的偏好商业街22.90%写字楼和住宅底商17.10% 社区商铺11.40%专业市场11.40%购物中心8.60%地铁商铺8.60%大型商店5.70%Shopping Mall 5.70%特色商铺8.60%据专业部门调查统计，有57.1%的开发商看好商业地产的未来前景，其中35.7%认为，商业地产开发已经成为市场热点，是房地产开发投资的新增值点