住房保障制度的问题和解决途径建议.doc

住房保障制度的问题和解决途径建议一、我国住房保障制度没有形成一个相互支撑的保障体系住房公积金、廉租房与经济适用住房是我国住房保障制度的三大核心内容。但住房公积金、廉租房与经济适用住房等制度在各自演进过程中，并没有有效地促进三者的融合，从而直接影响到了住房保障制度整体功能的发挥。1. 廉租房与经济适用住房保障对象不衔接，未能覆盖住房困难的中低收入人群目前各省市廉租住房的保障对象占常住人口的比重不到1%，远远低于发达国家10%的水平。未覆盖面包括：(1)新就业人员，刚参加工作收入相对较低，大多数人都无力按市场价租赁住房，而廉租房和经济适用房对于单户家庭有严格的年龄限制，他们被排除在住房保障体系之外；(2)外地务工人员，在目前我国住房保障体系中，申请人必须具有当地城镇户口；(3)不够廉租房申请条件又无力购买经济适用房的家庭；(4)不够经济适用房购买条件又无力购买限价商品房的家庭。2. 住房公积金未能有效支撑经济适用住房、廉租房建设自从2007年8月国务院24号文发布以后，上海等地开始积极拓展住房公积金用途，从住房公积金增值收益中拿出20亿元收储50万平方米廉租房，但是缺少法律依据，备受各方质疑。住房公积金作为住房保障制度的主要内容之一，截至2008年末，缴存余额达到12116.24亿元，但在支持经济适用住房和廉租房建设方面显得不足，缺乏法律制度的支持。而经济适用住房与廉租房保障对象间也存在着“夹心层”，从中也反映了三大制度之间没有形成较强的合力，削弱了住房保障制度的保障能力。表 52个城市的住房使用方式资料来源：胡彬. 制度变迁中的中国房地产业. 上海财经大学出版社, 2002: 147二、住房金融机构的组织体系尚不健全，金融证券化程度低、政策性金融效率低下目前我国住房金融除住房公积金贷款以外，尚未有直接面向中、低收入家庭发放的低息或无息贷款的住房金融机构；还未建立完善的政策性住房抵押贷款风险担保机制，低收入家庭贷款缺乏担保主体；同时，参与住房金融的机构偏少，涉及面窄，放贷条件苛刻，工作效率低。我国住房金融几乎未涉及住房建设的直接融资业务。一方面住房抵押贷款的一级市场不够发达，而且地区之间发展不平衡；另一方面缺乏发达的银行与保险市场、庞大的机构投资者与个人投资者队伍及完善的资本市场等。因而很多土地无人竞标或者是竞标之后无力建设或者建设期过长，从而严重影响居民对住房的使用年限，这也是引发许多房地产纠纷的主要根源之一。三、住房保障制度不完善，工作实行多头管理，职责交叉，协调困难，执行过程中屡被异化，容易产生新的分配不公和腐败。 有资料显示, 在目前城镇商品房成本构成中，通常土地费用占15-20%，建筑成本占40%，税费占30%-35% , 开发商利润在15%-20%左右。据此测算，一般地段经济适用住房的售价应比同地段商品房的销售价格低30%-40%。然而现实却是，相当数量经济适用房仅比同地段的商品房价格低10%-20%，一些经济适用房项目变成了不法开发商不正当竞争的庇护伞。解决途径：一、促进我国保障制度的创新与深度融合，增强中低收入家庭住房保障能力住房公积金积累规模的扩大需要对其原有组织形式进行创新，积极向公共住房金融机构转型；加快住房公积金与经济适用住房、廉租房制度三者的融合。主要体现为利用住房公积金贷款支持经济适用住房建设，以降低住房建设成本，提高中低收入住房困难家庭的可支付能力。通过立法使住房公积金的收益用于廉租房项目合法化；在保留个人购房贷款用途的基础上，进一步拓展住房公积金使用用途，如中低收入家庭支付租金、支付购房首付等用途。或者以公积金收益为基础，成立专项住房基金，支持廉租房、经济适用住房或住房消费金融的建设。为廉租房与经济适用住房制度融合创造条件，经济适用住房制度和廉租房制度融合，逐步向公共租赁住房制度转变。二、注意住房保障的层次性，明确住房保障的目标范围住房保障制度应锁定低收入家庭，首先满足贫困家庭等特殊群体在居住方面的基本需要；必须采取积极的措施，尽量避免采用直接投资建房的公共住房政策手段，而应采取房租补贴手段，让低收入家庭自觉地、分散地到市场上去租房住，从而使其自然融入其他社会阶层，促使社会各阶层相互融合。三、拓宽保障资金融资渠道随着住房制度改革的全国推进，发展住房金融是关系到住房保障制度建立成功与否的重要因素。我们可以在借鉴发达国家经验基础上，明确其市场定位，增加政策扶持力度。可以通过财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制，也可以鼓励民营房地产企业参与建设廉租住房。四、夯实经济适用住房的退出制度健全定期审核制度，对售后经济适用房实行动态管理。应当建立严格的定期审核制度，主动对受惠中低收入家庭的收入情况和住房情况进行核查，并加强对补贴资金的监管，实行专项列支、定期上报和定期检查制度，