5房地产基础知识讲义.docx

房地产基础知识讲义（一）第一天：今天，我们正式进入到房地产基础知识的授课阶段。这一个版块的知识包括了五个章节的内容：第一章是房地产的基本概念；第二章是房地产相关的一些常用术语，这是作为一名房地产开发企业的员工所必须了解和掌握的知识；第三章涉及房地产的一些基本制度和法律问题，多与法律程序和民法有关；第四章介绍的是房地产的开发流程，包括了如何取得国有土地使用权的内容；第五章也是最后一章是物业管理的基本知识。首先，对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。不动产是财产划分的一种形态。因不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性、稀缺性、不可隐匿性和不可移动性等特点，故许多国家法律对其均有特殊规定。在民事实体法上，不动产权利的变化，如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时，必须经一定登记的公示手续，否则不发生效力。国际上并不是单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准，而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法定要件等因素。例如，飞机、船只等，国际上通行将其界定为不动产。因为其价值较大、办理物权变动时要到行政机关进行登记等。我们国家对不动产登记实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括以下一些内容：1.国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；2.房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3.房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；4.房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产的特征有如下5点：（一）位置的固定性和不可移动性（土地不可移，房屋也不可动）；（二）使用的长期性（价格贵、土地永久的）；（三）影响因素多样性；（四）投资大量性；（五）保值增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）。我们再来了解一下什么叫做房地产市场。房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。我们来分析一下近几年来房地产市场的行情是怎样的。2013年2月，是中国楼市的传统淡季，然而国家统计局18日发布的最新数据显示，2月份全国70个大中城市，房价全面上涨的就有66个，楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。就新建商品住宅而言，从环比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个，最高涨幅为3.1%。从同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个，最高涨幅为8.2%。与新房相比，二手房市场同样红火。环比上涨的城市有66个，最高涨幅为2.2%；同比上涨的城市有49个，最高涨幅为6.7%。以上都反映出了最近几年的房地产行业的价格变化情况。2012年1-11月，全国商品房销售面积与销售额均同比增长，累计销售额为53526亿元，同比增长9.1%，自8月起由下降转为上升且增幅不断扩大，累计销售面积为91750万平方米，同比增长2.3%，为2012年以来首次同比上升，但增速低于去年同期销售额和销售面积增速分别为16.0%和8.5%。单月来看，全国商品房销售额、销售面积分别在6月和7月结束了2011年四季度以来的持续下降，保持同比上升且增幅扩大，11月增速分别为38%和30%，是2012年单月最高水平。2012年1-11月，各类城市成交量均有所增长，其中过去两年受影响程度大的一线城市回升力度最为显著，同比增长36.5%；二、三线城市同比分别增长28.6%和15.3%。与历年同期相比，各类城市月均成交量均为2008年以来仅低于2009年的次高水平，其中一线城市与2009年同期相比降幅超过40%，二线城市下降11.7%，而三线城市基本与2009年水平持平，仅下降2.6%。财经证券评论员郭施亮发表评论指出，一般而言，房价是由土地价格和建筑物价格构成。对于土地价格，我们不由自主就会联想到土地出让金。先给大家看两组数据，一组是4月份的财政收入情况。另外一组是4月份的土地出让金收入情况。根据数据显示，4月份中 央财政收入为5357亿元，同比下降2.2%。而地方财政收入是6074亿元，同比增长14.7%。另外，有资料显示4月一线城市的土地出让金同比上涨11.2%，此增速明显扩大。以前期的国五条为例，当时条款中明确大幅提高首套贷款利率以及对出售自有住房按照转让所得的20%计征。然而，从今年三月下旬各地方颁布的细则措施来看，仅有北京勉强执行上述的条款，其余城市基本没有有效执行。可见，当前中国房价出现易涨难跌的格局主要受到两大因素的影响，其一是各项调控政策基本不会有效执行；其二是地方对土地出让金依赖严重，无法自拔。想了解房产流通就必须先知悉房地产市场是如何划分的。房地产市场划分为：一级、二级和三级市场（即土地市场、一手房市场、二手房市场）。房地产一级市场又称土地一级市场，是指土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场；房地产二级市场，是指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。向开发商购买一手商品房属于二级市场行为；房地产三级市场，是指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。向其它单位或个人购买二手商品房属于三级市场行为。我们再看看国有土地出让方式。它可以总结为三个字，就是招、拍、挂。2002年，国土资源部出台的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：住宅的土地使用年限为70年；工业用地使用年限为50年；教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年；商业、旅游、娱乐用地使用年限为40年；综合或者其他用地使用年限为50年。根据2007年10月1日起施行的物权法中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”据悉，在物权法出台之前，根据1994年7月5日的中华人民共和国城市房地产管理法第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而物权法出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是今年3月，土地管理法（修订草案征求意见稿）开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。我们再来了解一下以下几个概念。一、物业 指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成单宗房地产实体以及依托于该实体的权益。二、物业管理指产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为。三、房地产开发依照城市建设总体规划和社会经济发展要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产项目或者销售出租商品房的行为。四、房地产市场全社会房地产商品交换关系的总和。这个概念我们已经在之前详细地讲解过。五、房地产交易土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。六、房地产中介 房地产中介是指房地产咨询、房地产评估、房地产经纪的总和。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介在我国既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业，已显示出强大的生命力和广阔的发展前景。它具有服务性、流动性和灵活性的特点，在房地产业中起着重要作用。 中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易、评定房地产商品质量、价格的居间行商称之为宅行。宅行是中国房地产中介机构的前身，现称房地产中介，房产超市，不动产门市等。史书记载：宅行，清朝年间，宅行主要分布在山西，陕西，河北，天津一代。旧时，人们将宅行从事房产经纪的经纪人称呼为“房牙子”。房牙子是旧时宅行里以说合房产买卖或租赁为职业的人，今称房地产经纪人。 房地产中介服务的范围比较广泛，房地产咨询、房地产评估、房地产经纪是目前三种比较重要的形式。(1)房地产咨询 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。从事房地产咨询活动的组织，即为房地产咨询机构。房地产咨询的内容主要有：房地产信息咨询 包括提供各地的地价、房价、房地产租赁价格以及它们的动态走势，待出让地块和待出卖、出租、交换、抵押房地产情况，以及投资招商、购房、换房等信息的咨询。房地产法律、业务咨询 对于房地产法规、政策问题以及办理房地产交易、租赁、抵押业务手续等问题的咨询。代理 代理研制房地产方面的可行性报告、投资开发方案、项目规划设计方案等方面的业务。(2)房地产评估 房地产评估，是指房地产进行测算，评定其经济价格的经营活动。房地产评估机构，即从事房地产价格评估活动的机构。(3)房地产经纪 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。房地产经纪机构，即从事房地产经纪活动的机构。房地产经纪机构为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务，主要功能在于为房地产交易双方牵线搭桥，提供服务促成交易。七、房地产金融 为房地产开发聚集、融通资金、提供资金结算、信贷、信托和咨询的金融活动。房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。 地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。房地产金融的主要内容与任务（一）房地产金融的主要内容 房地产金融作为经济学的一个分科，是一门应用性很强的学科，它主要研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性，有别于一般工商企业资金的融通。在我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，主要包括：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算、发行房地产股票与债券，房地产信托投资，房地产保险，房地产金融风险，房地产担保机制，房地产金融税制，房地产金融市场等。当前，我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。（二）房地产金融的任务 房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。（三）房地产金融体系 所谓房地产金融体系，指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。目前我国房地产金融体系以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主。其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系。 建立一个发达而且在一定程度上相对专业化的房地产金融体系，是因为房地产投资与消费所需的资金量巨大，远非一般融资活动可比。房地产业占用资金的期限长，特别是居民购房抵押贷款，期限最长可达30年。房地产的这些特点使得房地产金融与一般的金融活动存在重大差别，房地产金融中蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比。因此，建立一种有效的机制和相应的制度，使得政府能够通过它来对房地产市场进行直接的或间接的调控，防范系统性风险。房地产金融基本特征：1、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还 即借款人将土地以及土地上的建筑物抵押给贷款者，以确保履行贷款合同的各项条款。如果借款人违反了还款约定，贷款者有权没收抵押的财产并将其出售（拍卖）以弥补贷款损失。2、“无转移抵押”性质 在这种情况下，借款人仍然是抵押品的合法拥有者，保留对财产的所有权和支配权，而贷款人取得的是财产的平衡产权。平衡产权不赋予贷款人任何权利，如借款者违反还贷约定，贷款人将通过没收抵押品的方式来获取财产的所有权。按无转移抵押性质，贷款人仅享有抵押财产的平衡权或收押权，一旦贷款被还清，这种权利就随之消失。 “无转移抵押”性质的面较宽，如承租人可以用租赁权作为贷款抵押；贷款人可以将持有的应收抵押品、信托契约或产权契约合同作为另一笔贷款的抵押。在整个过程中，借款人始终保留着拥有、控制和使用抵押物的权利，但同时又可以利用抵押品获得抵押贷款，这也就是对商品价值的资本化运作。3、“杠杆效应” 即以相对较少的资金来获取物品所需的大笔贷款。在房产交易中，借款人投资一小部分的资金作为首付款，然后再借人首付款与购房总价格的差额，发挥首付款的杠杆作用。利用杠杆作用来购置投资型财产普遍提高了现金回报率。房产银行（金融） 通常我们一般是将钱存入银行，银行吸纳社会资金，借贷给借款人，或者从事投资理财产品。同样我们可以将房屋存入房产银行，通过其融资，抵押变现，可加快资金的流动性，避免交易带来的风险，大大节约时间，周期短见效快。是风险投资理财的主要产品。 房产保险，房产典当，房产证券化，房产信托，房产抵押，房产金融，房券发行与交易，纸房产交易，房产期货，房产交易（现货交易），等房产理财产品。房地产金融的作用 房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。（一）为房地产开发经营提供了资金保障 首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。我国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，占GDP的比率为16.75%；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。占GDP的比率为10%。房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。 其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。 再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。 金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。 金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，以实现风险的再分配。 金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。 在发达的金融市场，房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。（二）支持居民住房消费能力的提高 长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康社会的目标，因此，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。我国房地产金融风险的成因 1.房地产业融资结构不合理。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。 2.相关政策、法律不健全。一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。但目前出现了一种比较极端的倾向：一些地区片面追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。3.银行与开发商信息不对称。在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，容易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。现在我们开始第二章内容的讲解和学习。在学习房地产相关术语之前我们得学习房屋建筑学的入门知识。建筑分为建筑物和构筑物.(按ppt上的内容讲解)建筑物的分类和分级. (按ppt上的内容进行讲解)我们来看看房屋的基本构造，如图所示。一栋房屋的组成部分包括了基础，基础是建筑底部与地基接触的承重构件，它的作用是把建筑上部的荷载传给地基。因此地基必须坚固、稳定而可靠。 工程结构物地面以下的部分结构构件，用来将上部结构荷载传给地基，是房屋、桥梁、码头及其他构筑物的重要组成部分。柱是建筑物中垂直的主结构件，承托在它上方物件的重量。在砌体房屋墙体的规定部位，按构造配筋，并按先砌墙后浇灌混凝土柱的施工顺序制成的混凝土柱，通常称为混凝土构造柱，简称构造柱再了解什么是梁。由支座支承，承受的外力以横向力和剪力为主，以弯曲为主要变形的构件称为梁。从功能上分，有结构梁，如基础地梁、框架梁等，与柱、承重墙等竖向构件共同构成空间结构体系；有构造梁，如圈梁、过梁、连系梁等，起到抗裂、抗震、稳定等构造性作用。地梁也叫基础梁、地基梁，简单地说就是基础上的梁。一般用于框架结构和框-剪结构中，框架柱落在地梁或地梁的交叉处。其主要作用是支撑上部结构，并将上部结构的荷载转递到地基上。框架梁是指两端与框架柱相连的梁，或者两端与剪力墙相连但跨高比不小于5的梁。圈梁是沿建筑物外墙四周及部分内横墙设置的连续封闭的梁。其目的是为了增强建筑的整体刚度及墙身的稳定性。在房屋的基础上部的连续的钢筋混凝土梁叫基础圈梁，也叫地圈梁；而在墙体上部，紧挨楼板的钢筋混凝土梁叫上圈梁。在砌体结构中，圈梁有钢筋砖圈梁和钢筋混凝土圈梁两种。当墙体上开设门窗洞口时，为了支撑洞口上部砌体所传来的各种荷载，并将这些荷载传给窗间墙，常在门窗洞口上设置横梁，该梁称为过梁。在剪力墙结构和框架剪力墙结构中 ,连接墙肢与墙肢 ,连梁是指两端与剪力墙相连且跨高比小于5的梁。连梁一般具有跨度小、截面大，与连梁相连的墙体刚度又很大等特点。一般在风荷载和地震荷载的作用下，连梁的内力往往很大。楼板是一种分隔承重构件。楼板层中的承重部分，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础。按其所用的材料可分为木楼板、砖拱楼板、钢筋混凝土楼板和钢衬板承重的楼板等几种形式。按墙体在建筑中的位置和走向分类：分为外墙和内墙两类。沿建筑四周边缘布置的墙体称为外墙，被外墙包包围的墙体称为内墙。外墙是室外空气隔墙，和室外空气直接接触的墙体，多为“冷墙”。内墙，指在室内起分隔空间的作用，没有和室外空气直接接触的墙体，多为“暖墙”。踢脚（踢脚板、踢脚线）是外墙内侧和内墙两侧与室内地坪交接处的构造。踢脚的一方面作用是防止扫地时污染墙面，主要作用是防潮和保护墙角。踢脚材料一般和地面相同。踢脚的高度一般在120mm150mm。所谓墙裙，很直观、通俗的说就是立面墙上像围了裙子。这种装饰方法是在四周的墙上距地一定高度（例如1米5）范围之内全部用装饰面板、木线条等材料包住，常用于卧室和客厅。假如有在上世纪90年代在城市买房并装修，那时很流行这种装修风格，现在已经很少见了。吊顶，是指房屋居住环境的顶部装修。简单的说，就是指天花板的装修，是室内装饰的重要部分之一。吊顶在整个居室装饰中占有相当重要的地位，对居室顶面作适当的装饰，不仅能美化室内环境，还能营造出丰富多彩的室内空间艺术形象。在选择吊顶装饰材料与设计方案时，要遵循既省材、牢固、安全、又美观、实用的原则。女儿墙是建筑物屋顶四周围的矮墙，主要作用除维护安全外，亦会在底处施作防水压砖收头，以避免防水层渗水、或是屋顶雨水漫流。依建筑技术规则规定，女儿墙被视作栏杆的作用，如建筑物在10层楼以上、高度不得小于1.2公尺，而为避免业者刻意加高女儿墙，方便以后搭盖违建，亦规定高度最高不得超过1.5公尺。上人屋顶的女儿墙的作用是保护人员的安全，并对建筑立面起装饰作用。不上人屋顶的女儿墙的作用除立面装饰作用外，还固定油毡。压顶：露天的墙顶上用砖、瓦、石料、混凝土、钢筋混凝土、镀锌铁皮等筑成的覆盖层，最典型的为女儿墙压顶。一般压顶高度一般设置为60mm，宽出女儿墙80mm。宽度同墙厚的均视为圈梁。 勒脚是建筑物外墙的墙脚，即建筑物的外墙与室外地面或散水部分的接触墙体部位的加厚部分。为了防止雨水反溅到墙面，对墙面造成腐蚀破坏，结构设计中对窗台以下一定高度范围内进行外墙加厚，这段加厚部分称为勒脚。一般来说，勒脚的高度不应低于700mm。勒脚应与散水、墙身水平防潮层形成闭合的防潮系统。勒脚的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀以及外力对该部位的撞击的，从而保护墙面，保证室内干燥，提高建筑物的耐久性。也能使建筑的外观更加美观。勒脚部位外抹水泥砂浆或外贴石材等防水耐久的材料，应与散水、墙身水平防潮层形成闭合的防潮系统。散水：房屋等建筑物周围用砖石或混凝土铺成的保护层，宽度多在一米上下。设置散水的目的是为了使建筑物外墙勒脚附近的地面积水能够迅速排走,并且防止屋檐的滴水冲刷外墙四周地面的土壤,减少墙身与基础受水浸泡的可能,保护墙身和基础,可以延长建筑物的寿命。明沟是露天下水道。是靠近勒脚下部设置的排水沟。防止因积水渗入地基而造成建筑物的下沉。(建筑术语按ppt上的内容进行讲解) 国有土地使用证是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 建设工程规划许可证（building permit）,城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 建设工程开工证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的工程验收证。 住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据住宅质量保证书上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。 住宅使用说明书是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，住宅使用说明书应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。第二天：房地产基本制度与相关法律问题以及土地出让方式(按ppt上的内容和顺序进行讲解)第三天：房地产的开发流程与物业管理知识(按ppt上的内容和顺序进行讲解) 物业管理（property management），受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 “物业”一词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。 居住物业：是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑， 包括住宅小区、 单体住宅楼、公寓、 别墅、 度假村等， 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。 商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业租金。 工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。 高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。 其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为 50 年。 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。 通行的观点认为物业管理是一新兴行业。一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。 从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治A霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMOChicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。 由于我国物业管理行业起步晚，市场化程度较低，行业在发展的过程中出现过不少问题。在行业初创的很长一段时间里，物业管理企业服务水平良莠不齐，管理价质不符、违规、侵权的现象时有发生，投诉率居高不下。 历经三十余年的发展，我国物业管理行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规范性文件辅助行业发展的局面。不少地区都相继出台相应的法律规范，协助行业往良性发展的道路上走。在市场进一步规范化发展的道路上，优秀的物业服务企业将抓住机遇实现做大做强。 据中国物业管理行业发展状况与招投标分析报告前瞻5统计，目前我国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米，主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5%以上。 前瞻网认为，物业服务企业将部分服务进行分包，一方面可以降低企业管理运营成本，充分利用社会资源，提高企业的运营效率;一方面专业的保安、保洁、绿化、设备维修管理服务机构，业务相对单一，专业化优势突出，有利于提升服务质量，提高业主满意度。 实际上，业务分包也存在着服务提供时问较滞后、协调管理难度大等问题，这需要物业服务企业签订合同时细化相关条款，加强对日常工作的管理、与外包公司的监控与协调，严格控制服务质量，真正使专业分工成为提升服务品质的推力。 行业规范及标准的日益完善，为物业服务企业服务品质的发展提供了良好的外部条件，行业的专业化分工有利于提高工作效率、控制服务质量。 同时，物业服务企业不断改进创新，巩固专业领先能力，提供新的、技术含量较高的管理服务内容。我国物业服务企业即将迎来良性竞争的快速发展时代。20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有： 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。 1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了深圳经济特区住宅区物业管理条例。 1994年4月建设部颁布了33号令，城市新建住宅小区管理办法，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。 2003年9月1日，我国第一部物业管理条例正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。 房地产业十二五发展规划指出，“十二五”期间继续增加住房有效供应，抑制投资投机性需求，积极发展住房二级市场和租赁市场，继续加强房地产市场监测。整体市场 随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业管理企业愈来愈需要把握瞬息万变的市场变化，国内优秀的物业管理生产企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。正因为如此，一大批国内优秀的物业管理品牌迅速崛起，逐渐成为物业管理行业中的翘楚！ 中国住宅市场规模在保障房制度的推进下将稳定增长，住宅物业的需求在楼市逐渐回暖的背景下将保持相对稳定，商业物业的增长势头较为明显。在未来三年中，整体的物业管理面积增长较为缓慢，年均6.2%左右，预计 2014年达到200亿平方米，营业收入达到7800亿的规模。高端市场 高端物业服务包括对建筑、设备、设施的运行管理与维护保养，管辖区域的安全秩序管理、环境管理与环境保护，以及对物业客户自尊与服务享受的满足，这些服务构成了产品所提供的核心利益。 2011年中国的高端物业管理面积23.7亿平方米，市场规模约595亿元，占整个物业管理市场的14.2%。由于高端物业服务对象多为星级写字楼和高档住宅，受房地产行业景气影响相对较小。随着物业管理行业的专业化程度提升和中国对高端物业需求的上升，未来三年中国高端物业市场规模将保持较快增长。预计到2014年，高端物业管理市场将达到1162亿元，占整体市场的14.8%。异类市场 2011年严厉调控政策对商品住宅市场打击沉重，成交量大幅缩减。2012年是房地产行业的洗牌年，除了SOHO中国、万达商业地产等成熟和大型商业地产房企的扩张外，万科、富力等以住宅项目为主的房企也将增加商业地产的业务占比。预计未来几年住宅物业的份额仍将下滑，商用和工业物业的市场规模将保持较快的增速，份额继续扩大。预测到2014年，住宅物业的比重占到74.6%，商用物业占11.25%，工业物业占5.84%。 基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。公共服务 是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务。主要有以下8项：（1）房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作；（6）车辆秩序管理；（7）公众代办性质的服务；（8）物业档案资料的管理针对性的专项服务 是指物业管理企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。日常生活类；商业服务类；文化、教育、卫生、体育类；金融服务类；经纪代理中介服务；社会福利类；委托性的特约服务 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。 中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。 物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。中国的物业管