运营商CREO总裁班课程速记稿_城市综合体专题讲座文库.doc

主持人： 各位来宾，各位媒体界的朋友们： 大家下午好！ 欢迎大家光临中国城市综合题专题讲座和2010中国城市综合题专业报告发布会。 我受全国工商联房地产商会商业部动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波先生的委托，担任今天的会议主持。 因为今天时间比较紧，内容比较多，环节也比较多，更主要的信息量特别大，希望大家都把手机调到振动状态，感谢大家的理解和支持！ 今天的城市综合题主题演讲，也是国际商业部动产运营商CREO总裁班第四届的最后一次课程，同时也是第五届的开班，在新春来临之际，特别是各位都在百忙之中抽时间来参加我们的课程学习，我代表全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会和国际商业部动产运营商CREO系列培训计划办公室对大家的到来表示深深地感谢！ 首先，我很荣幸介绍今天的主要来宾，他们是： 国际商业不动产运营商CREO系列培训计划的首席专家、全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波先生；国际购物中心协会中国区首席代表许有韦先生；国际建筑业与经理人协会（BOMA）中国区首席代表、中国写字楼业主与管理者联盟总顾问DOM先生；还有参加2010中国城市综合题专业研究报告协办机构的主要负责人，这些机构有北京九源三星建筑师事务所、香港司培思商业经营管理集团、上海三益建筑设计有限公司、深圳华阳国际（深圳）设计公司、美国RTKL国际有限公司、北京摩瑞嘉泰咨询有限公司、北京百瑞斯房地产顾问有限公司、沈振新摩尔商业管理有限公司等。 今天还有中国目前行业的主流媒体新浪网、搜房网、搜狐焦点房地产网的朋友们，他们将对我们今天的活动进行全程现场直播。同时还有中国房地产报、新地产、新京报的记者朋友。 感谢大家的光临！ 顺应中国城市发展大势、城市化进程轨迹和商业不动产前进的方向，在全国率先推出商业不动产国内外专业培训和专项考察课程、城市综合体专业论坛和城市综合体示范工程推介的基础上，全国工商联房地产商会及商业不动产专业委员会联合国内外8家行业和知名机构共同发起调研与撰写的中国城市综合和专业研究报告将面向全国发布，今天在这里举行2010中国城市综合体专业研究报告发布会，有来自全国商业不动产开发商、零售商、服务机构等老总齐聚一堂，共享其成果。 下面我们有请全国工商联商业不动产专委会主任兼秘书长朱凌波先生就2010中国城市综合体专业研究报告的发起以及发布的目的做一个简单的介绍。有请朱老师！朱凌波： 今天非常高兴在民族饭店举办这样一个小的仪式，虽然人不多，但是代表这个行业全产业链，有学员、媒体朋友，也有非常重要的国际两大协会的合作伙伴，还有出版界的朋友。 新的一年中国的房地产面临着扑朔迷离的形势，宏观调控力度可能会加大，中国的商业房地产也会面临新的挑战和转型，全国工商联商业不动产专业委员会成立两年过程中，CREO培训计划从2006年清华大学首办第一个班，到今天已经坚持第五届，通过这样一个高端的深度的平台，我们集合了行业各种资源，希望给行业不断提供深度和高端的服务。 我们今天非常重要的一个内容就是城市综合体的报告和发布，现在这个词就像2002年中国的商业地产成为行业约定俗成的概念以后，城市综合体现在已经成为城市开发包括地方政府主要首长提倡的主要的产品模式，甚至是拉动地方经济的引擎，城市的名片。去年我去了20几个城市，包括市一级政府的领导、区一级政府的领导，都在大力提倡建城市综合体。像合肥、杭州、济南、沈阳等等城市领导都请我们去讲课、办论坛，希望我们能够给城市的商业定位提供整合资源的支持。 那么行业大家更清楚，以万达、宝龙、华润、中粮为代表的商业主流开发商，把城市综合体作为他们的主流产品模式和商业模式。今天包括去年下半年，像行业以万科为代表的号称不做商业地产大的品牌开发商也都纷纷提出要进军商业地产，包括龙湖、绿城。 在这样一个行业的大背景下，对城市综合体的理论进行一个很好的梳理，对中国的行业这20年高速发展的经验进行很好的提炼，尤其把国际化发展的成熟经验和案例引进到中国这是行业协会责无旁贷的责任。所以，去年我们联合了国内外八家专业机构历时一年的时间总结出了一个今天这样一个成果，就是中国城市综合体专业发布报告，这个报告历时了一年，联合中外八家机构，对国内国外，像日本的六本木、万达广场、蓝色港湾等等30几个案例进行了分析和研究，整个报告全文有300多页，近15万字，30多个案例，上百张图片和图表，我们希望通过这个报告力图为城市的建设和管理者，商业不动产的开发商、运营商以及调研定位、规划设计、招商租赁、运营管理甚至财务融资全产业链的专业机构提供可学习参考借鉴的文本。 报告得到了八家专业机构的全力的支持，我们在这里表示衷心的感谢！同时在这八家机构的研究成果和框架基础上，我们也成立了中国城市综合体研究案例中心，我们这次的报告更多的是在理论方面、概念、特点、意义、模式、分类方面做了很好的梳理，我们希望在报告基础上再能推出下半部分，对运营、管理、投融资测算进行更深度的分析。 这个报告我想对行业的意义，一是对城市综合体进行了很好的梳理，对城市综合体的概念进行了很好的提炼和总结，希望对这个行业有一个贡献，也希望不辜负大家的重望。 CREO成立两年来我们一直致力于对行业提供增值服务，主要是五大板块的服务。给大家做一个简单的介绍。 第一，培训 2006年在清华大学我们发起成立策划中国第一个商业不动产培训的项目，就是CREO。经过四年的发展，今年的培训要提到系列化的平台上，今年总裁班还要发展总监班，而且去年也联合举办了总监班取得了很好的成果。今年还要退出零售运营管理高级研究班，希望通过商业地产全程的包括重要的节点的培训的覆盖，能够对行业的进步和健康发展提供全新的产品。 在培训的考察模式过程中，我们四年一直在摸索，以前我们的上课模式是在清华大学，三天邀请全国各地知名专家操盘者到清华大学讲课，通过去年我们进行跟学员行业的调研，我们把上课的模式调整为到项目的现场实地授课，请操盘手讲座，进行深度的引领性的考察，这个模式得到了广大行业和学员的高度认可。今年我们希望把这样一个模式坚持下去，对行业的进步，对学习的样本起到很好的启示和推动作用。 第二，考察 中国的商业地产大家知道，最新的形态都是从国外引进的，包括我们的购物中心、步行街、品牌店等等，国际化是中国商业地产进步最主要的推动力量和途径，所以在这几年过程中，我们先后跟日本购物中心组织了五次到日本的购物中心考察，上百人，效果非常好。大家也看到了，在亚洲国家，在商业地产样本学习上日本是非常值得学习的一个国家，今年5月份我们跟国际购物中心协会还会推出去美国的购物中心考察，同时或要去参加ICIC已经举办的54届全球零售商大会，经过学员的提议我们还会推出系列的国际考察，包括像亚洲做的很好的泰国、菲律宾、欧洲、澳洲，我们都会提出系列的考察项目。希望通过这样一个考察，希望对本土的企业国际化提供沟通的渠道。 第三，专业的论坛 CREO从成立以来我们坚持几个原则。一是专业化，我们搞的论坛不是泛泛的行业论坛，我们唯一搞个两个论坛，一个是主力店，一个是城市综合体，今天我们会推出主力店、综合体、品牌店更细分化专业的论坛，能够提供深度的服务。 第四，研究 包括城市综合体的发布，今年还要联合全国工商联出版社这边把我们四年积累的，在中国商业地产系统的培训经验，要出一个商业地产的教科书，争取这个任务在下半年全力推动，希望给行业提供一个行业学习的理论样本。 第五，提供系统化的平台资源的整合，为企业、政府，包括项目提供一种资源整合。 从投融资、招商，包括专业机构的合作，国内外机构的合作，信息的沟通，希望通过协会的平台给大家搭建这样一个沟通的渠道。 总之，CREO希望在各位和全行业的支持下，能够不断坚持我们一贯坚持的模式，专业化、标准化、细分化、动态化、产业化，能够为中国的商业地产的增值服务，包括未来整个行业产业链的研究的平台做出不断地积极地努力和贡献。 谢谢大家！主持人： 下面我们有请参与2010中国城市综合体专业研究报告的协办机构代表北京九源三星建筑师事务所京九源三星建筑师事务所董事、总经理江曼女士发言，有请曼姐！ 江曼： 谢谢大家！ 来参加今天这个城市综合体的发布会，作为一名商业建筑师能够代表这个团队做这个报告的发言嘉宾我在这里感到非常的荣幸，也非常的兴奋。刚才朱老师有介绍，这个报告我们历时一年多，这个报告我们从政治、经济、城市、城市运营、城市规划各个方面进行了多维度的思考，希望能够通过这份报告传达城市综合体发展的信息，也希望通过我们这份报告能够对我们国家城市综合体的发展、开发起到引导的作用。 在新的经济形势下，想借用冯仑先生一句话，在过去更多房地产开发模式是地主+工头的模式，更多以住宅的项目卖掉获取现金流，在未来的商业地产的形势下，更多的应该是资本家+厂长，甚至于是制片人+导演这样的模式，在这样的新的房地产开发模式里面城市综合体就成了最主要的城市产品。 城市综合体城市功能集聚的产物，功能、流线、分区都更加的复杂，为能让投资者获得最大的回报，实践证明城市综合体是我们国家发展的趋势，成为城市最重要的细胞，与城市的发展息息相关。同时，城市综合体也是房地产对实力的挑战，它是一种高端开发的体现。未来我们国家城市综合体要结合国情，结合经济发展的各种要素，注重以人为本、和谐的可持续的生态的发展，我希望通过我们参加报告的五个专委会和八家公司以及在座的各位朋友的共同努力，建立起各种战略合作伙伴关系，通过各方面共同努力，共同来打造国内优秀的城市综合体。 为此我们将做更大的努力！ 谢谢全国工商联商业不动产专业委员会和所有参与这个报告编撰的兄弟单位，以及参加编制和为这个报告提供各方面支持的各位专家。 谢谢大家！ 主持人： 谢谢江总！ 下面我们还要宣布一个好消息 在此次报告研究的基础和框架上，CCREO联合此次报告共同参与的8家专业机构成立了“中国城市综合体案例研究中心”，将继续推进中国城市综合体的深入研究，并为城市、行业、企业核项目提供全方位、系统性、专业化的增值服务。 下面，我们有请全国工商联商业不动产转委会研究发展部长朱宏博先生就2010中国城市综合体专业研究报告的研究策略和调研思路以及综合体报告的参考价值做一个简要说明。有请朱部长！朱宏博： 各位下午好！ 非常感谢大家在百忙之中参加这样一个会，同时感谢八家机构和转委会对这个报告做一个简要的阐述。 现在我把这个报告主要的内容，包括它的构建思路给大家做一个简要的介绍。 2010年中国城市综合体专业研究报告综合和宏观经济学、社会学、生态学、城市经济学、建筑学、统计学等多学科知识，沿着城市化城市发展进程、城市化进程、城市综合体禹城市脉络的系统，结合实际案例和相关定量定性分析，探索了中国城市综合体对城市经济发展的重要作用和积极意义。 报告共分为13个部分。第1第7部分首先对城市综合体从定义上进行了详细的阐述，区分了城市综合体和建筑综合体的区别，城市综合体的社会经济意义、城市运营与城市综合体，城市CBD与城市综合体，城市综合体的功能以及城市综合体的分类等等内容。第8第10部分区别于混合式常规探讨的方式，我们采用层层剥分的方式，第三产业禹城市综合体各个层级之间内在的逻辑关系进行了理性的探索。首先，我们把城市定为多生态、多功能，从社会学、经济学、生态学的角度考察了城市的内涵和发展历程，并以这些学科的城市定义为基础，从城市化及产业发展的角度对城市的经济结构、城市的功能、城市的发展阶段、城市对经济的发展作用进行多维度的考证。通过这种方式我们得到了城市的发展与城市化进程的必然联系，发现了城市禹城市产业经济发展，城市化和城市生活体之间的内在逻辑关系。同时，我们界定了现代服务业的内容，现代服务业包括金融、保险、物流、商业、贸易、法律、会计、IT行业、广告、管理与技术、建筑、教育、咨询等诸多门类，调研了国内许多代表性城市，城市化水平、产业化水平和就业水平，论证第三产业作为优化产业的重要性。第三产业不仅提供了更多的就业岗位，成为拉动城市经济的主导力量，而且促进了城市软硬件设施的不断完善，阐述了城市化进程对城市发展和产业结构调整和优化的作用，论证了发挥政府职能的重要性并推导出城市综合体对城市发展以及城市核心竞争力提升的重要意义。 由于以城市综合体广义定义和城市空间区位为基础进行了城市分类，也就是没有考虑城市化水平、城市发展规模和城市经济结构脉络现实动态因素对城市综合体开发规模的影响和制约作用。考虑动态因素对城市综合体开以及城市近来具有更现实的指导意义。在本报告的第10部分我们对城市综合体进行了二次分类，鉴于进行了城市综合体开发指导原则，目的在于避免由于盲目开发造成的负面影响和结果。作为报告的第8第10部分的补充，在报答的第11部分我们建立了三级城市诊断指标体系，确定了关键先行指标和关联指标，并对这些指标的重要性进行了阐述，在统计调研和分析中国10多个具有代表性城市相关数据的基础上，建立了城市级别以GDP为基础的分类级别，以此作为城市综合体开发的参考值。在报告的第12部分改变了以往行业内多以定性方式定义城市综合体的做法，调研了中国城市综合体相关数据的基础上，运用了相关的统计分析原理和技术，建立了相关的量性分析模型，与定性定量相结合的方式分析的城市综合体的现状发展和趋势。第13部分从不同角度进行分析，总结了国内外具有代表性城市综合体开发企业的产业价值链发展模式。并对国内数十个知名企业案例进行了详细的剖析讲解。 这就是这次报告的从第1章到第13章大体的结构。 报告的介绍就到这里。谢谢大家！ 主持人： 谢谢朱部长！ 谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！纵向观察城市综合体的发展路径，不难发现，城市综合体的开发其实不仅仅是一个地产模式，从某种程度而言，更是一个城市发展和房地产开发企业发展的方向和战略问题。 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业不动产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业不动产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。从某种意义上讲，中国未来城市开发的竞争也是综合体的标志性竞争。 下面，我们有请全国工商联商业不动产专委会主任兼秘书长朱凌波先生和全国工商联商业不动产转委会研究发展部长朱宏博先生就城市综合体城市价值以及企业价值作专题讲座，有请！朱凌波： 下面这段时间主要想把专业报告的整个框架和一些核心的部分给大家做一个发布。 报告这部分整体的框架因为基础工作都是朱宏博和八家专业机构联合做的，框架系统性的部分给大家做一个整体的介绍。 我再给大家穿插讲一下研究方法和原创性的东西，包括我们对综合体分析研究过程中最新的认识。朱宏博： 今天我把报告具体的内容进行一下更详细的阐述。 城市综合体相关概述 在刚开始做这个报告的时候，我们八家机构对城市综合体的定义进行了多次讨论，在讨论的基础上区分了两个概念。 一是建筑综合体的概念；一个是城市综合体的概念。这两个有所不同，建筑综合体的概念是，建筑综合体是一种建筑功能与建筑形态相结合的狭义定义。包括多个功能不同的空间组合而成的建筑，是在一个位置上具有单个或多个功能的一组建筑。这些功能包括酒店、公寓、住宅、办公楼、公园、商业、会所和会战等服务功能并进行组合。可坐落城市的中心地区、副中心地区、区域中心、城乡结合地和新城区等。 建筑综合体的本质是什么？ 建筑综合体是以一组建筑的组合为载体，来承载城市中不同的功能，如商业、会战、办公居住等，以及交通及停车系统等。根据国务院发展研究中心对2003年以来建成和在建的100个新建筑综合体的研究表明，65%建筑综合体的复合功能含有酒店、办公、商业等四大功能，说明建筑综合体的复合功能特点。在这个基础上我们对城市综合体的该连进行了探讨。 城市综合体是从城市性、开发性、集约性切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑关系，通过城市建筑实体，禹城市空间有机的结合城市实体，利用建筑空间复合化、集约化、开放化，城市的商业、办公、居住、餐饮、会议、文娱等城市功能，并建立一种相互依存、相互注意的空间能动关系。从而形成多功能、高效的经济聚集体。 城市综合体还有一种形态是扩大化的形态，表现为在一定的区域范围，通过街区、道路交通几多种不同功能的建筑群体的相互作用、形成互为价值链的高度集约化的城市开放公共空间。如美国纽约的曼哈顿、中国东京的银座，我国香港的中换以及新加坡的中心区等世界文明城市的CRD都是代表。 城市综合体本质是什么？ 一种集约可持续性城市空间形态，是城市浓缩的细节，同时它又具备改变一各城市的能力，即人们常说的一座城市改变一座城。 城市综合体具有城市形，浓缩的城市生活，还有很强的经济性。这些具体的内容，由于时间关系，就不给大家做详细的阐述了。 这是一个关于城市功能关系互动度的一个图表，大家可以看到从这个图表可以看到，所谓的居住功能、交通、休息、娱乐都属于城市的功能，它们组成了多维的线性的关系，是很复杂的。这个表解释了城市生活的复杂性和多样性，而城市综合体是通过竖向的组织安排，形成了多样化城市功能区间，立体化的差异布局，在有限的空间内以浓缩的方式把复杂的关系集结在一个空间里。把复杂性和多样性展示出来，这是城市综合体与建筑综合体不同的最明显的地方。同时把公共空间竖向引入城市综合体内部，形成了有机联系，使立体化的城市功能、差异布局，创造出了城市生活与环境。所以，我们说成是综合体浓缩了城市的生活。 城市综合体经济性表现在哪些方面呢？它是城市功能和城市要素的高聚集性，这种高聚集性体现在哪里呢？城市综合体综合了多种城市功能和城市要素，形成了高聚集性吸附力，使城市综合体成为配置、空间、资源的优化区域，成为带动区域经济发展，和资源资产升值的助推器，我们把它叫做经济增长值，构成了城市集约化发展之路。经济活动的高度流动性，表现为跨行业区域，国际的人流、物流、能流、资金流、信息流之间的高效力流动，内部产品和外部经济联系的纽带。反映了一个区域和一座城市社会系统、经济系统、文化系统的发展水平。投入产出的高效益性，城市综合体内在的聚集力和辐射力，发达的基础设施与先进的管理服务规模化经营和社会化分工与合作等使城市综合体往往以较少的投入取得了较大的收益。城市环境的高外部性，这种高外部性体现在哪里？城市综合体是一个巨大的公共产品，整体和局部都包含了各种各样的外部效益，这其中既包括可以提升周边区域的价值和整个城市空间的价值，提高城市文明水平等积极的外部性，同时包括消极外部性，城市的环境污染，比如说污水、垃圾、交通堵塞都会成为外部负效应的显著特点。还有城市能力的适应性。 阐述完这两个特点以后，我们对城市综合体与建筑综合体做了一个区别。建筑综合体就是功能和种类上的积累综合，是物业类型简单组合。建筑综合体最显著的特点是它与城市多样空间联系性不强，缺乏城市功能与城市空间的有效整合，系统综合性和组织结构性的逻辑性不强，局部的增减无关整体大局，而且很难衍生新系统。 城市综合体是一个富有生命力和个性的，禹城市构成了一个有机体。作为一个有机系统，具有循环更新的经济生命力。城市综合体不仅要求了内部组织的不断优化，而且要求了与外部城市空间形态和交通体系的有机融合与联系。为了城市综合体不是单纯商业地产开发，而是一个系统化的城市价值运营模式。它要求城市功能的整体协调性。这个图表把城市功能做了一个简化，写字楼、酒店、商业、住宅、文化设施，这都是城市功能的一部分，它们至今的这种互动关系需要有一种协同效应，城市综合体恰恰在这一点上能够很好的反映出来。就是说成是的空间主体是人，人类的活动，人类的生活习惯都要求城市功能要以人为本，就是城市功能的设计是以人为主体的。 城市综合体的城市性、开放性和连续性。城市综合体是城市空间和城市综合体内部空间一体化的综合，从这个图我们可以看到，从外部来讲，城市综合体的空间是城市空间的延伸，因此它具备了城市性。从内部来讲，城市综合体内部要求连续性以保持整体风格的效果，要求立面的连续性保持建筑的协调。要求多维空间，地下地面错落联系，保证土地资源有效利用。城市综合体项城市开放，延伸了城市空间，进而形成了一体化特点。这种空间一体化的融合过程，既把城市的机理和文脉融入到城市综合体中，同时也是对城市综合体城市化的过程，同时构成了集约化城市的基础。 在这里给大家举一个简单的案例，六本木就是通过屋顶的空间足智多层次公共空间的基面，利用立体化的公共空间的基面，由屋顶、地面、水面基面，把周围的道路、建筑物联系成一个整体，把有效的功能组织了起来。 这也是一个六本木的图例，也是以屋顶平台为载体，利用多层面的活动平台和布道在综合各部分之间建立联系的系统，这个图是说明在综合体内部空间的城市效果。 城市综合体与建筑综合体的区别还有功能的复合性和利用的均衡性，这也是指城市综合体的一个特点。城市综合体的功能复合性是指综合性和整体性，保证主导功能的多样化，综合水平和程度。一方面需要根据用途和功能规划均衡使用土地，使不同类型的功能复合分布于建筑群中，从而形成综合性和整体性。另一方面由于有特定的运行时间范围，为了充分发挥利用城市综合体的整体功效，注重时间和功能的衔接，不同时段对建筑群使用的不同需求，有效组织各部分的活动，从而使各个功能在各个时段内发挥出相应的功效，实现了均衡利用和相互补充。 交通的平衡性与延伸性，要注重对街道的平衡使用，鼓励步行系统和地面活动，鼓励人们使用公共运输方式，并设立公共交通转乘点等。另一方面通过地下夹层和天桥层等交通节点，通过天桥、屋顶、地面、地下交通通道有机连接，将城市综合体地上地下空间与公共空间贯穿起来，从而起到立体化的平衡效果。 这是一个案例，这个综合体是交通型的综合体，处在城市中心，最大的特点是把公共空间的古迹保存起来，不像中国把它拆掉，以这个地方为公共空间的中心点，上面做的玻璃屏是世界上最大的，所有活动都是围绕这个空间来进行的。 这个项目的特点是作为交通枢纽把内部的交通系统与城市的街道、地铁、停车场和内部交通系统形成了有效地的连接，最终形成了立体化的平衡利用。你看到这个购物中心，会感觉这个购物中心像一本书，这个城市的历史，有这个城市的古迹，会有这样一种感觉。 政府参与的必要性，我用两个例子说明。拉德方斯与法国总统。还有美国的新泽西州政府文件规定了当地的综合体开发是由地方当局组织的行为。而以城市综合体群为空间形体的CBD建设，更是由政府来规划和计划。 从建筑角度看，二者有相同性或相似形。尽管城市综合体具有自己特有的要求，但是城市综合体是以建筑综合体为其物理实体，是建筑综合体向城市空间矩形化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。二者在功能综合上都建立了一种空间共存、价值互补的关系，都克服了单一建筑和单一功能的局限性。 根据以上的分析和阐述，我们认为时系中国房地产对城市综合体约定俗成的定义即“城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能在三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成多功能、高效率的综合体”仅仅是从功能组合上对“城市综合体”进行了狭义的阐述。换句话说，这个定义阐述的“建筑综合体”的定义，而非城市综合体的末真正定义。 城市综合体的社会经济意义 在探讨这个之前，我们通过案例研讨的方式，主要包括了城市综合体的集聚效应，就是北京的华贸中心，华贸中心巨大的社会价值和文化价值各位都很清楚。城市综合体的商业和社会双重城市价值，拉德方斯、泰国长春广场；万达城市综合体的文化功能；旧城改造上海新天地、六本木新城。 通过案例的分析研究以及我们多年时间经验，总结了城市综合体的社会经济意义。 1、反映了紧凑城市的构想，是城市集约化发展的主要方式。 2、适应了当代城市发展的要求。 3、发展城市竞争力的重要手段。 4、延伸了城市公共空间，缓解了紧张的城市空间资源，构成了集约化城市基础。 5、通过功能复合使城市商业空间多样化。 6、完整而独立的文化功能空间实现了城市商业禹城市文化娱乐的有机融合。 城市综合体普遍功能 我们认为包括普遍功能和特殊功能。城市综合体的特殊功能是指一个城市综合体所独有的，不可能被每一个城市综合体都具备的功能，亦称综合体的软性功能，它反映了综合体的特性，而城市综合体核心竞争力，通过对先前的不可复制的要素和资源进行配置和利用而形成的能力包括。如以中心城市北京的国贸为地标象征的CBD综合群以及社区型综合体的典范，上海社区性综合体上海大拇指广场。 城市运营与城市综合体 城市运营：又叫城市经营，是指政府把市场经济中的理念和手段运用到城市建设和管理上，把城市中可经营的有形资产和无形资产，通过市场运作，最大限度的盘活存量、引进增量，广泛利用社会资金进行城市建设，以实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，进而实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值，最终促进城市发展、社会进步和居民生活质量的提高。 总体而言，城市运营的本质就是通过最有效的配置与利用，实现城市资源的最修华和效益的最大化。 这是一个城市运营的流线图，最上层是城市化到城市经营，到城市运营，推动城市化进程，提升城市竞争力。第二层就是主体，主体包括三部分，政府、城市运营商、其他主体。城市运营内容包括，城市定位、城市核心竞争力、产业链的建设、城市的规划、城市文化。要求包括市场化、增值化、个性化。这里面关键是城市运营商，城市运营商是什么样的角色呢？ 城市运营商是在政府和开发商之间的角色，过去的开发商存在转型，从开发商转成城市运营商，这完全是一个高度的转换，是一个角度的转换。最典型的案例就是日本的六本木开发，我国的就是深圳华侨城，这两项是非常典型的城市运营开发的案例。 深圳华侨城从1985年开始，到住宅，到锦绣中华，到1998年欢乐谷，到2001年波拖菲诺等等，这一系列的开发，其实就是城市运营。华侨城每个阶段都会引进不同的业态，不同的商家，不同的物业。 城市CBD与城市综合体的关系 一般来讲，一个国际性CBD写字楼要占到CBD总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住公寓约占40%，文化、娱乐等其它必要的配套服务设施约占10%。CBD一般占地35平方公里，建筑面积在五百万至千万平方米。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：中心集中性、便利可达性、高流动性、高密度性、高标准性、先进性。我们对CBD的类型进行了梳理，我们把城市级别进行了分类，国际性、区域性、地区性、三级城市。包括特点，代表城市是什么都进行了描述，我们对CBD进行了分类。 在以上的基础上，我们对城市综合体做了分类，分类的依据模型是城市功能，城市功能来源于因果，以前大家都会想到选址，或者想到区位、市场定位、数量等，所有这些因素实际上最后归到最后就是城市功能。我们采用的是以城市功能作为城市综合体分类的一个标准。在分类中，我们采用四个维度，按照所处的位置、主要功能、形态特点、典型代表四方面做了四个维度。 在CBD区域内城市综合体，北京的大连万达功能组合以商务、购物、大型品牌超市、餐饮、服务设施为主。第二类CBD类型是CBD商业综合体，处在CBD核心地带，或者交通便利地区，或者非CBD地带，主要功能以商业为主，办公旅游、文化娱乐。形态特征是商业群楼与城市街道，典型代表是北京的世贸天街。 CBD文化综合体，所处的位置是CBD核心地带或者非核心地带，有它自己独特的资源优势，比如说历史、文化、自然的优势。形态特征以商业、休闲娱乐设施禹城市街区混合，典型代表是北京蓝色港湾、悉尼的情人港、上海的新天地。CBD都心型综合体，城市CBD中心，主导功能是以商务和代表着当地的高档货时尚的商业消费为主导功能、兼文化和旅游等功能，影响力辐射到城市所覆盖区域、全国甚至世界。形态特征是大型综合功能楼群。CBD外延型综合体，所处位置是在CBD外延区域，主要功能是差异化CBD功能，形态特征是以新地标的形态出现，多以大规模的综合体楼为主，起到外扩CBD和提升CBD功能的作用。典型代表是新加坡的新达城、北京华贸中心，我们选的案例是北京的华贸中心。CBD泛综合体，所处位置不是以位置来论，是以CBD来论，以城市CBD区域为整体发展目标，由众多独立的各具功能特色、规模不等的城市综合体群，从而形成了一个CBD功能区。主导功能就是商务型CBD、金融型CBD、全功能型CBD，形态特征就是城市地标，构成了城市的天际线，案例是北京的CBD还有美国的曼哈顿。 下面讲一下在非CBD区内的分类： 非CBD区域内的综合体，所处位置城市交通枢纽地区，主导功能是城市平台，熟道密集人流，又能将流动人流转为优质商流的“特定”的城市商业空间。形态特征是街区混合城市综合体、大型综合功能楼群。典型代表是香港太古广场、东直门东直门交通枢纽中心等。功能组合是商业、商务和交通输送。文化功能综合体，所处位置是城市特定区域，主导功能是以自然环境、地域文脉为基调，以旅游、文化、休闲、购物、娱乐消费为主，形态特征是街区混合城市综合体、大型综合功能楼群，典型代表是成都华侨城。城市副中心综合体，所处位置是城市新区或旧城非中心地带，主导功能是以商业和商务为主导，形态特征是大型综合功能楼群为主，典型代表日本东京六本木、北京的国瑞城、北京的来福士，这里我的案例是日本的东京中城。这些案例都是我们八家机构自己来研讨编制撰写的。城市商业中心综合体，所处位置是城市传统商业区，主导功能代表着当地的高档货时尚的消费。形态特征是大型综合体楼群，典型代表是北京商务型CBD、上海金融中心型CBD和悉尼多功能型CBD。 城市区域中心综合体，典型代表石景山万达广场、龙德广场等。社区功能商业综合体，就是综合体楼群，或者是街区式建筑楼群，功能是以商业为主导，辅之以休闲、文化娱乐为代表，典型代表就是上海大拇指广场。 刚才我们讲的是城市综合体的第一次分类，为了从各个动态因素来考虑城市综合体的分类，我们首先研究了城市化，研究了城市的发展城市化产业的结构，从动态的因素来考虑怎么进行城市综合体的分类。现在讲解一下，城市化下的城市综合体的分类。 在做城市化城市综合体分类的时候做了如下的铺垫工作： 1、建立城市质量诊断体系 2、建立城市诊断关键性指标 3、12城市关键性指标数据调研级通缉分析 4、建立以人均GDP为标准的城市级别划分 城市质量诊断指标体系，包括空间水平、经济化水平、社会化水平，这些指标作为评价一个城市的标准，如果说你从这些指标中得到一个好的数据的话，我想开发一个城市综合体成功的可能性会更大。城市诊断关键性指标，包括人均GDP、三产结构比、城乡结构。关联指标就是可支配性收入与消费支出，社会商品零售总额与机构，投资率。三产业结构比，包括第三产业增加值、消费水平、结构率。不同级别城市划分标准，第一区段是55000以上，一共是六个级别，城市的级别分为高度发达、上等发达、中上等发达、中等发达，12个城市代表是广东、深圳等等这样的城市。 其他关键性指标我们都做了详实的调研，给大家列一下图表。这个图表反映了城市一、二、三产业就业的情况，还有产业结构比的情况。 在这些工作完成的基础上，我们根据克里斯塔勒氏的中心地带模型，建立了城市化下的城市综合体分类，它是由一个中心城市领导，分为中心城市中城市小城市。我们把城市化下的城市综合体分为三类：一是城市化综合体群，它的位置一般处于城市去和城市带的中心城市以及中心城市的核心区，在中心城市一定区域内，一般都是指CBD，由多个城市综合体群构成的空间区域，辐射整个城市带。物业类型以高级写字楼和高级酒店为主，兼高端的购物中心、酒店式公寓及文化娱乐设施等。综合经济条件，我们建立相对的经济指标参考体系，尽管这些参考体系是重要的但并不是唯一的，当建设的时候还要考虑其他的经济指标。我们经过统计分析调研，我们认为城市化水平应该在70%以上，应该有一个比较先进的产业结构比。第一产业结构应该小于3%，第三产业结构应该大于50%，占主导地位，第三产业门类齐全，包括金融、保险、物流、商业、贸易、法律、会计、IT、广告等。辅助条件是人均GDP最低标准是5万元，第一产业就业人数小于10%，第三产业就业人数达于50%。 城市化综合体，明确城市的功能，差别城市的CBD功能，位置属于城市化区域内中心城区的市中心、副中心和中城市的副中心，根据城市的普遍功能、特殊功能、主要功能、次要功能确定物业类型。 我们对中国的城市综合体进行了调研，中国城市综合体发展的现状。 1、城市综合体数量逐渐增多，城市综合体建设规模相对比较集中。 2、城市综合体呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展趋势。 3、目前的城市综合体基本上以商业功能和写字楼功能为主导功能。 4、目前的城市综合体多功能组合多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主。 5、文化休闲功能开始由配套功能准为综合体的主导功能。 6、城市综合体已经成为重要的金融投资产品。 这是我们对50个综合体项目做的调研的统计分析结果。 城市综合体发展瓶颈： 1、融资渠道缺乏，资金链紧张 2、缺乏成熟的配套环境 3、现代服务业的发展水平不高 案例竞选： 我们精选了17个案例：日本东京六本木、北京石景山万达、北京商务副中心城市综合体、北京来福士中心、香港太古城、蓝色港湾、BCD外延新加坡新达城、北京CBD的发展历程、深圳华润万象城、深圳中航城、佛山气正创业产业园、赣州中航城、徐州中央广场等等。 我的报告就到这里。 谢谢大家！朱凌波： 中国的房地产这几十年发展都是经验，扶植创新模型发展。我希望听这个报告，最主要的目的是理论上包括分析方法进行系统性的分析，使大家在以后，无论是政府的决策、开发商的决策，包括整个产业发展过程中大家找到很好的思维方式，参考的文本，这是我们做报告的最初始的目的。 报告内容很多，大家有需要跟专委会联系。中国的商业地产研究是刚刚起步，这个报告是我们一个初步的尝试，希望我们通过不断的研究，坚持下去，通过这样一个研究成果给政府、行业，给全产业链专业人士提供一个专业的文本。 这部分的报告我们就介绍到这里。谢谢大家！ 主持人： 谢谢两位朱老师！ 主持人： 2006年，朱凌波老师在清华大学发起了组建了国际商业地产运营商CREO办公室，奠基了国际商业地产运营商CREO系列培训计划，下面我来发布CREO年度工作计划！ 2006年，朱凌波老师在清华大学发起组建了国际商业地产运营商CREO办公室。同年该办公室与清华大学继续教育学院针对中国商业不潺潺的发展联合研发了国际商业地产运营商CREO系列培训计划，并于同年开始招生。 根据我们最初的理想和设想，实现了一年一届的总裁班的培训目标，所以CREO感觉很欣慰。2008年的时候，清华大学继续教育学院与全国工商联房地产商会在整合双方优势的基础上共同发起组建全国工商联房地产商会商业不动产商业委员会，专委会主要由中国领先的商业地产开发商、投资商和运营商为核心会员构成，囊括了商业地产全程产业链的各类专业机构。至此国际商业地产运营商CREO培训计划完全由专委会负责独立运营。 2009年12月，随着专委会的快速发展，为了提高专委会专业培训计划，发起成立了中国商业部动产职业培训学院，目前网站已上线，整体计划正在筹备中。 专委会服务宗旨： 只为中国商业商业不动产企业培养专业的中高层战略型、决策型、执行力人才！ 我们会围绕这个宗旨延伸我们的服务。 专委会服务方向：专业培训、就业培训、专项考察、论坛评选，这四个服务方向的目的是什么呢？搭平台、学知识、交朋友、找机会。我们要按这个目标奋斗，也在进行当中。 2010年专业培训总裁班 我们这个总裁板的培训方向：为行业真企业培养中高决策层战略性人才。因为我们总裁班的学员都是企业副总以上的，更多的是总经理、副总裁、总裁都有。 授课模式：36个操盘手解析36个项目传奇。我们六次课程，每次13天，我们有36次课，会在全国各地找36个项目，邀请36个项目的操盘手给大家上课，我们按照这个模式进行授课，跳出了以前的那种坐在教室里上课的填鸭式的上课模式。这个模式大家既可以看项目，也可以跟操盘手交流，还可以跟大家交朋友，寻找更多的机会。 上课地点：商业地产比较好的城市，北京、上海、广州、深圳、沈阳、大连、杭州、宁波，这些城市不但是快速发展的城市，他们机会也很多，创新的理念和产品的开发理念也很创新，所以我们在这些城市里面会找目前开发最好的。 上课周期：每届为1年，共计6次课程，每次3天2晚，共计18天，每单月月底周五、六、日上课，可随时报名参加或选学。 培训费用：5.8万元/人/届。（集团报名可购买2010连中国商业不动产专业学习卡，最低优惠可达五折！单次参加学习1万元/人）。 特别推介：每次上课期间将竞选一家学渊企业的项目进行学员之间的互动研讨，供大家分享。 2010总裁班主要学习的项目案例： 这些项目是经过考察、狡赖，最后确定的这些案例，每各城市每个项目不一定都能看得到，但是我们会选，这次北京有红星美凯龙、国瑞城，都会在项目里面选，如果课程当中，或者是城市当中学员认为哪些项目值得我们学习也可以给我们推荐，我们去联络，拿这个项目供大家学习和参考。这个项目案例主要包括城市综合体、购物中心、商业街、专业市场、主题商业。 2010专业培训之总监班 培训方向：为行业/企业培养中层执行力人才。 授课模式：18名行业经营系统讲述6大程序：课堂面授+深度对话+联谊讨论+专题沙龙 深刻地点：北京 核心师资：商业不动产知名专业机构、品牌项目操盘手和主力店拓展部主管等。 上课周期：每届均为1年，共计6次课程，每次3天1晚，共计18天，每双月月底周五、六、日上课，可随时报名参加或玄学。首次上课时间为2010年4月23、24、25日 培训费用：3.6万元/人/届（集团报名可购买2010年中国商业不动产专业学卡，最低优惠可达五折！每次学习8000元/人） 2010专业培训之短训班/主题班 主要根据企业和行业的需要有针对性的举行短训班，或针对企业具体需要举行相关主题班。 2010专业培训之内训班 内训班主要以调研与定位、规划与设计、选址与开发、营销与招商、运营与管理等专业开发流程等案例教学为核心，通过成功经典案例的专业讲授，实现了企业内训专业人才的快速提升。 内训班我们将提供菜单式服务，并根据企业的阶段性人才需求设置课程和聘请讲师。具体可来电咨询。 2020就业培训之就业班 2010中国大学生房地产行业就业职业专业培训班 时间：4月、5月、6月、7月的中旬举行。 地点：北京 培训方向：为大学生就业提供专业培训，为房地产行业和企业培养专业性基础人才。 备注：可来电索取招生简章或上下载。 2010各项考察 2010第二届中国商业不动产总裁代表团赴日专业培训及专项考察 报名时间：2010年2月1日至3月12日 签证时间：2010年3月12日至3月31日 培训考察时间：2010年4月104月16日 2010中国开发商总裁代表赴美城市综合体/购物中心专业培训与专项考察 报名时间：2010年1月4日至4月12日 签证时间：2010年4月12日至5月12日 培训考察时间：2010年5月20日至29日（中国时间） 2010年第七届中国商业不动产总裁代表团赴日专业培训及专项考察 报名时间：2010年8月20日至9月20日 签证时间：2010年9月20日至10月18日 考察时间：2010年10月23日至10月31日 出国考察学习的行政安排和案例项目介绍均可上上查询！ 特别推出2010中国房地产连锁开发高级研修班 指导机构：全国工商联房地产商会（CRECO） 承办机构：全国工商联房地产商会商业不动产专委会 学习范例：万科、金地、富力、中海、保利、世贸、星河湾、绿城、龙湖、恒大 备注：我们将走进以企业，学习其企业发展战略、产品开发模式与项目管理策略等。 授课模式：1、集团高层亲自为学员讲授其企业连锁发展与产品开发模式。 2、集团产品线代表作品操盘手和专业机构解析产品策略。 3、引领学员实地深度考察代表作品，并进行互动对话。 4、学员联谊酒会与案例研讨会 研修主题： 1、连锁开发绽裂与核心产品竞争力指标。 2、产品线开发模式与项目管理策略。 3、品牌战略、产品策略与企业文化价值。 4、项目产品线、产品结构域产品标准策略。 5、项目操盘全程策略、实施计划季节点控制。 6、企业及项目的特制、差异化要素和比较优势。 项目考察：竞选学习范例企业一、二及三线城市的代表性项目。 论坛评选之综合体高峰论坛论坛评选之综合体示范工程推介 这个论坛大家可以关注一下，到时候会邀请主力店、开发商、政府官员共同研讨城市综合体的开发，这个时间在2010年6月5日、6日。 中国商业不动产专业学习卡，这个学习卡只针对这个学习班，有钻石卡（50万）、白金卡（40万）、黄金卡（30万）、白银卡（20万）、普通卡（10万）。 学习卡使用说明： 1、要求：企业可任选以上5种级别的卡一次性购买，交款后方可享受不同卡别折扣优惠，本学习卡仅限国际商业部动产