提前还贷分多种目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法.doc

提前还贷分多种目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。（不用还利息，但已付的利息不退）第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。（节省利息较多）第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。（减小月供负担，但节省程度低于第二种）第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。（节省利息较多）第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。（月供增加，减少部分利息，但相对不合算）理财专家建议，提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。如何还贷才划算如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次加息幅度也比普通商贷小，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。如果你是纯商业贷款，那么又有两种还款方式的区别。据专家分析，两种还款法相比，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较好，这样提前还贷比较划算。但是，并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人，建议你还是选择“等额本息还款法”。如果你贷的是等额本息还款的，那么在前10年这种做法基本划算。因为该种贷款方式在还款初期支付的多是利息，本金占的额度比较小，提前还贷，可以减少大笔的利息支出。争取这几年能多还款，使本金基数下降，从而减轻利息负担。从节省利息的角度看，缩短贷款期限是一个不错的选择，因为时间缩短了，每月的还款数量不变，就加快了归还本金的速度，支出的利息也会减少。银行规定有差别有关专家表示，提前还贷要弄清楚不同银行的提前还贷规定。记者通过多方咨询发现，目前，银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，建议市民在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。记者在调查过程中发现，按照各家分行的说法，其实贷款的事情，很多操作的权利都是掌握在支行手里的，具体的业务办理也需要和你贷款所在的支行来进行，所以市民要了解关于提前还贷程序上的问题，最好的途径是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理，按照他们所属支行的具体规定来操作。另外，加息后新的利息标准将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，购房者也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。以下是记者以贷款人身份拨打各大银行客服电话了解到的各行提前还贷规定，供各位参考（实际情况以各银行规定为准）：工商银行：要求贷款者提前30个工作日书面申请银行，目前暂不收违约金，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。中国银行：要求提前30个工作日书面申请，提前还款暂不收取违约金。建设银行：不满一年提前还贷，无违约金；贷款期限在一年以上的，在借款期内，借款人提前1015个工作日向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收息。交通银行：提前还款额度不得少于6个月的还款金额。农业银行：要求提前7个工作日书面申请，一年满后，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍，目前暂不收手续费。民生银行：要求书面申请，不满一年也可提前还贷，不收违约金。提前还贷流程记者咨询了一些银行的房贷部，了解到各银行还贷方式和时间不尽相同，具体事宜请咨询购房时申请贷款的银行。以下是记者从北京工商银行朝阳分行获知的办理流程：购房者首先要将提前还贷申请表传真到银行，申请表内容包括提前还贷理由、房子所在地、联系电话、身份证号、还款存折账号等基本信息。银行在接到申请后，在一个月左右给予回复。如符合还贷手续，购房者携带现金及相关材料，当天就可以办理好提前还贷。一般情况下，银行都要求还款人提前预约。正式办理手续时，要求贷款人签署补充协议，以更改借款额及年限等，主合同不再重新变更。还贷特别提醒特别提醒一：别忘退保在提前还清全部贷款后，购房者要记住到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。特别提醒二：组合贷款不必先还公积金贷款对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款？业内人士表示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。特别提醒三：记得办理抵押注销最后银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。 0顶或踩的标志0 帖 子：4476条帖子汇总Re:工商银行提前还贷规定5楼denkie 发表于 搜房网 - 广州业主论坛 - 保利花园 在2005年1月1日执行新贷款利率前，不少人就为了减少利息压力而忙着提前还贷、退保险费，但是在归还部分贷款后的月供金额、相应退多少保险费，往往是银行、保险公司算多少我们就认多少。因为这些涉及不少的专业知识，对我们这些不懂行的消费者来说就是简直就是一笔“糊涂账”，他们是算多了还是算少了，自己很难判断。另外，春节将至，很多的贷款购房者都打算拿到年终奖后就交给银行，那么，这笔钱怎样交才能更节省利息？怎么支配才更合理？所以，我们有必要了解一下银行、保险公司有关的交易规则。哪种提前还贷方式更划算提前还贷的目的是为了节省利息，要做到既划算又适合自己的经济承受能力，当然就不是件容易的事。记者查阅了多家银行的资料，尽管他们对提前还贷方式的名称有别，但实质相同。总的来说分为全部提前还款、部分提前还款两大类。其中，全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方法，办理手续也最简单。但要提醒的是，我们选择这种方法要量力而行，不能为了全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。另一类是部分提前还款法。这种还款法有三种方式可选择。例如，唐先生向银行贷了22万元，贷款期限是从2003年9月到2013年9月，共120期，采用等额本息还款法，月供额2338元。目前已还了16期，还剩104期，贷款余额为198155元，现申请提前还款5万元。第一种：月供额不变，把还款期限缩短。唐先生这5万元可以把贷款期限缩短两年半，即30个月，可节省利息23295元。第二种：减少月供额，还款期限不变。唐先生的月供额可以由原来的2338元减少到1781元，节省利息12543元。第三种：减少月供额，还款期限也缩短。这5万元可在月供额减少到2000元的同时，把贷款期限缩短12个月，能够节省利息17783元。如果你手中没有足够的资金可以提前还贷，但又想节省利息，那么还有缩短贷款年限、变更还款方式两种方法可选择。仍然以唐先生为例，如果不提前还银行的5万元，保持贷款余额不变，只把贷款年限由2013年9月缩短到2008年9月，即贷款年限缩短5年，这样可以节省利息6292元。当然，缩短年限后的月供款将要增加，为2813.6元。另外一种就是变更还款方式。唐先生目前采用的还款方式是等额本息法，这种方式比等额本金法要多支付利息。如果改为等额本金还款方式，那么新的第一期月供支付利息的计算就另当别论了。退保险费的玄机不论是提前还贷还是缩短贷款年限，紧接着要准备的就是到保险公司去退保险费。这件事可千万别忘了，它是实现你减少利息、减少支出的延续。但是怎么退，这其中有不少的玄机。广州的阎女士，2003年9月以17.5万元在广州天河买了一套房子，向银行申请了20年、14.5万元的贷款。相应地，她在银行指定的一家保险公司购买了20年的个人房屋抵押综合保险。这种保险包括财产损失保险和还贷保证保险，保险金额为17.5万元，保险费率分别为0.6251和0.4，保险期限自2003年9月29日零时到2023年9月28日二十四时，她交纳的保费是2262元。2004年12月14日，阎女士办理了提前还贷，到那家保险公司去退保险费。工作人员计算，她这套房子投保15个月，收保险费717元，退给她的保险费是1545元。阎女士有些纳闷:自己曾经有一套转卖的房子，保险期限、保险费、实际保险时间都与这套房子相近，只不过投保的是这家保险公司的另一支公司，但当时收的保险费只有200多元，为什么这次就要交717元呢？在阎女士的一再坚持下，保险公司的工作人员给她打出了一张单，写明白了退保险费的计算公式：还贷保证金保险应退保险费=保险金额保险期限初还贷保证险的保险基础费率剩余退保系数剩余月数保险期限月数(1-5%)财产损失险应退保险费=保险金额财产损失险保险基础费率剩余退保系数(1-5%)阎女士的还贷保证金保险应退的保险费就是：14.5万元0.48.5875225240（1-5%）=443.60元阎女士的财产损失险应退保险费就是：17.5万元0.5315.1900（1-5%）=1334.10元以上两项合计，阎女士应退保险费1777.70元。经过这么一折腾，保险公司又给阎女士补退了232.7元。但是阎女士还是觉得有些蹊跷：既然保险公司有退保险费的计算公式，为什么两次的计算结果会相差200多元呢？保险公司的工作人员给她的答复是:电脑出错了。阎女士后来在一次朋友聚会中谈及此事。说者无意，听者有心，一位在广州某报纸做记者的朋友第二天去了解这个事情，那家保险公司的负责人回复记者说，从2003年元旦后，保险公司的险种、费率和条款已经发生了变化，阎女士不能以2003年1月1日以前的退保同现在的情况进行对比。2004年12月29日，阎女士突然接到该保险公司的电话，说又要退给她200多元的保险费。原来，保险公司在当月的系统升级中，把阎女士的财产损失险的基础费率弄错了，他们核查出这个基础费率不是0.53，而是0.6251这也是阎女士保单上注明的费率。因此，最终计算出来的应退保险费是2013元。阎女士最后又拿回了原本属于自己的235元。她说，这是自己较真才讨回来的，如果自己当时粗心大意，那就白白损失了400多元钱。退保险费的计算公式有差别记者从中国人民保险股份有限公司广州一家支公司了解到，提前退保险费的办理有相关的规定：1、按照实际承保期限调整承保费率重新计算保险人应收保险费，即1-5年(含5年)按照费率1计算;6-10年(含10年)按照费率0.8计算；11-20年(含20年)按照费率0.6计算；21年以上按照费率0.5计算。保险人应收保费=保险金额实际承保年限对应的费率实际承保期限2、除按照条款规定扣除退费金额的5%做手续费外，还需扣除退费金额的10%作为违约金。3、应退保费=(保险单总保费-保险金额实际承保期限对应的费率实际承保期限)(1-5%)记者向该公司工作人员了解到，从1999年到2002年12月31日前购买个人抵押贷款房屋保险的消费者在退保险费时，人保公司不收取手续费和违约金。在这个时间之后的则要收取。但是，记者在查阅人保公司2003年1月1日后出台的“个人贷款抵押房屋保险条款”时，在“个人贷款抵押房屋综合保险条款”中发现，条款只注明了提前退保要扣除5%的手续费，并没有注明要收取违约金。记者调查发现，对于提前退保险费的计算公式，人保公司的不同分公司也不一致，更不要说不同的保险公司之间了。对于我们这些外行的读者或者消费者来说，搞不清楚哪个对哪个不对，唯一的办法就是要打破砂锅璺(问)到底！退保险费保有技巧根据保险年限费率的不同，在办理提前退保时，可以动点脑筋，多退一点保险费。以20年、27.7万元的贷款为例，20年的保险费是2770元，如果你把贷款年限由20年缩短到10年，要求退回10年的保险费，那么保险公司应收的保险费是：27.