租赁合同纠纷代 理词.doc

代 理 词尊敬的审判长、书记员：河北恒利律师事务所受当事人的委托，指派我们担任本案被告龙国翠、张丽彦（反诉原告）的代理人，现依据相关事实和法律规定发表如下代理意见：一、概述租赁合同对双方权利义务的约定和履行情况2010年11月9日，被告与原告签订租赁合同，合同约定：被告将位于时光街蓬勃金座S11、S12号商铺出租给原告，该房屋建筑面积为580平方米，租期6年，自2010年11月至2016年10月31日。根据合同约定，原告负有的合同义务是：1、负担物业费以及和房屋相关的一切费用；（合同第八条）2、保持所租房屋设备、设施完好；（合同第九条）3、装修和改建时向被告书面告知，并经被告同意；（合同第十条）被告享有的合同权利是：1、在原告破坏房屋设施后，有权从押金中扣除维修费用（合同第十条）2、对原告装修方案的批准权（合同第十条）3、原告中途退房，有权扣除其3个月的租金（合同第十一条）合同的履行情况：双方签订合同后，原告支付被告第一季度租金104400元；押金3万元，被告将房屋交付原告使用。原告在接收房屋后，未经被告书面同意，擅自拆除了房屋的隔墙、楼体、台阶、门窗等主体结构，对承租房屋造成很大破坏。后原告以其消防设计审核未能通过为由，暂停室内装修。原告将被告诉至法院后，该房屋闲置至今。二、关于本诉部分的代理意见1、原告对因租赁合同解除而受到的损失具有过错，表现在以下两个方面：首先，原告作为投资者没有尽到合理、审慎的注意义务。根据最高院未经消防验收合格而订立房屋租赁合同如何认定其效力的复函（【2003】民一他字第11号）规定，原告是办理消防安全检查的义务人。对一个谨慎、理性的投资者而言，应当在其消防设计获得批准后再进行人员招聘、室内装修等投资，以降低投资风险，但在本案当中，原告在其消防设计未获批准之前，就着手进行招聘人员，室内装修等活动，最终由于合同解除导致其前期投资不能收回。任何投资皆有风险，原告投资酒店是为获取利润，理应遵循投资规律，合理规避投资风险，原告求利心切，在未办理消防手续之前，冒险投资，是其遭受损失的根本原因。其次，原告所受损失是由于其违约所致，应损失自负。双方签订的租赁合同第十条约定：承租方在对承租房屋装修或改建时，应征得出租方的书面同意，并不得破坏房屋的主体结构，同时装修、改建费用由承租方自负。既然合同约定承租方在装修、改建前有告知义务，那么就应当严格按合同履行。原告认为装修设计方案是合同的附件，已经被告同意的观点完全是其单方陈述，没有任何证据支持。被告同意原告装修，但“同意”二字的解释不能无限扩大，如果没有特别说明，不能理解为同意承租人对租赁房屋进行改变房屋建筑主体的装修，否则只能视为违约。最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释【2009】第11号）第十三条规定：“承租人未经出租人同意装修装饰或者扩建发生的费用，由承租人负担”因此，无论是根据双方签订的租赁合同的约定，还是根据最高院的司法解释，被告对其违约而发生的装修费用应自行承担。2、原告在诉状中要求被告返还、赔偿相关费用的理据不足。具体分析如下：（1）房屋租金104400元；被告不应返还，有两点理由：该项资金的性质为免租期满后第一季度租金，自2011年3月15日至2011年6月15日。在其租赁期间，合同尚未解除，不应退还；其二，原告在合同未到期前解除合同，属中途退房，根据合同第十一条约定，承租人中途退房，出租人有权扣除3个月的房租作为补偿。（2）交给被告的押金30000元；根据租赁合同第十条约定，该项押金的用途是由于承租方导致房屋内部设施毁损时，冲抵维修费用，就原告造成租赁房屋毁坏的现状而言，其押金尚不足以恢复原状所需费用，故不应退还。（3）交给蓬勃公司的物业费和装修押金；该项费用的支出是基于和蓬勃公司的物业管理法律关系，并非是基于租赁合同直接支出。同时根据租赁合同第八条的约定，有关房屋产生的包括物业费在内的所有费用有承租人负担。故被告不应返还。（4）支付给上海吉木设计公司的设计费；2010年10月2日的两张收条不是正式发票，中华人民共和国发票管理办法第十九条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。故该证据的形式不合法，不能证明其支出的真实性。农行的4笔汇款凭证只有帐号，没有汇入帐户和汇出账户的开户人身份的证据相佐证，即不能说明汇款人是谁，收款人谁；而且汇款时间是2011年11月6日，在租赁合同的订立之前，和本案无关。（5）店标设计费、江苏四通装饰公司挖沟费及下手改造费、招牌大喷费等收费凭证均为收据，而不是正式发票，证据的形式不合法，不能证明其支出的真实性。（6）厨师长及职工工资；该项支出和本案无关，海参养生楼作为民事主体在法律上是不存在的，原告在庭审中也未提交海参养生楼的营业执照证明其主体身份，不能说明海参养生楼和原告的关系；工资表没有职工身份、劳动合同、完税凭证等相关证据佐证，其工资支付凭证仅为署名“剧永奇”打的白条，不具备证据的证明力。（7）临时办公用房租赁费、职工租赁费；上述费用均是原告和其他民事主体基于案外的租赁合同关系而发生的支出，不是由于被告违约或过错所致，故和本案无关。（8）支付给靳国峰的工程款；靳国峰是基于工程承包协议收取的工程款，但该协议的抬头处甲方为“海参养生楼”协议的落款甲方签名为“高鑫”并不显示二者和原告有什么关系，因此不能证明是原告支出；此外，靳国峰收取工程款的凭证为8张白条，而非正式发票，不具备证据的证明力。（9）支付给吴庆沛的30万；原告在庭审中主张该30万既是定金又是预付材料款，自相矛盾，并表示该吴庆沛已用该笔款项制作了相关的装饰物品。双方签订的租赁合同第十条约定：解除租赁关系时除可移动的设施外，承租方装修或改造与房屋有关的设施全部无偿归出租方所有。举重以明轻，假设这些装饰物安装到承租房屋中，尚归被告无偿所有，何况还没有安装到位。对此，原告可另寻买主，妥善处理，如果在占有这些装饰品的同时，再向被告主张30万，有可能构成不当得利；同时，吴庆沛出具的收款凭证为收据，不是正式发票，也不能证明其真实性，故被告不予赔偿。3、被告对原告的损失既没有过错，也没有违约。原告在订立合同前对所承租房屋建设工程规划许可证、主体消防验收意见书正在办理当中的现状是明知的，被告对此并无任何隐瞒。租赁合同第一条明确约定：“乙方（即原告）做了充分了解后同意租用”可以证实原告是知情的。从常理上看，原告经营酒店投资巨大，不可能在未对房屋的性质和现状进行深入的考察的情况下就贸然投资。租赁合同第十四条约定，因政府行为导致房屋不能正常使用的，双方互不承担责任，消防设计审核是政府行为，被告不能左右，根据合同约定，被告对此种情况下的房屋不能使用免责。被告根据与蓬勃房地产公司签订的蓬勃金座综合楼使用权转让合同取得该房屋的使用权，不是房屋的产权人和建设单位，无法获得建设工程规划许可证，也非办理消防设计审核和消防验收的义务人，因此，导致原告消防设计审核不能通过的过错不在被告。三、关于反诉部分的代理意见反诉被告在承租期间，未经反诉原告书面同意，对承租房屋进行破坏性装修，事实清楚，证据确实充分。反诉原告证据一租赁合同，证明原告在装修和改建时有书面告知义务，并不得破坏房屋的主体结构；证据二出租标的房屋原状图纸，证明承租房屋在出租前的原貌；证据三照片，证明被孙云玲破坏后的房屋现状；上述证据可以相互印证，孙云玲破坏房屋结构的违约事实，其代理人在庭审中对此并无异议。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释【2009】11号）第十三条：“承租人未经出租人同意装修装饰或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应与支持。”之规定，孙云玲对原告恢复被其毁坏房屋原状所需