签订房屋认购协议中关于定金返还的代理词.doc

按揭售房的制度设计就使开发商和购房者受制于银行，使两者都丧失了完整的自主权，首先，银行是否支持位于某区某地的商品房按揭贷款业务，决定了开发商的销售策略，为此，开发商为拓展营销手段往往做出诸多表示和让利来取信于银行，试图建立同盟，因此，实际上开发商和银行之间就达成了事实上的、成文的或不成文的协议。其次，即便银行概括的同意某一栋或者某一片区商品房实行按揭买房，也并不意味着该片区的所有房屋都可以用按揭的方式售房，因为银行有完全独立、自由的审核权，它可以决定授信或者不授信，同意或者不同意为购房者贷款来限制开发商的按揭销售。因此，从理论上讲“按揭售房”这种制度设计上是受制于人的，是不合算的，但是可悲的是开发商却把这种不合算的悲剧完全转嫁给了购房者，其通过认购协议这种格式合同让购房者承担了全部责任。而自己却在那里打它的如意算盘而坐收渔利。由此可看开发商和银行是同盟，而购房者在为二者买单，银行的决定贷款行为是对开发商的背叛。购房者却要承担这种背叛的后果。但是显然这是既不合理也不合法的。首先，开发商并不知道购房者能否获得银行的贷款支持，但是只要购房者和开发商之间签订了认购协议，那么从开发商的角度看购房者就一定要签订商品房买卖合同，无论购房者是否获得银行授信，只要购房者与3日内未与开发商签订商品房买卖合同，购房者就算违约，就要适用定金法则。因此，房屋认购协议对开发商来讲是一个风险转嫁机制，是一个稳赚不亏的机器，而对于购房者来说却是一个陷阱。显然，这种免除对方权利，加重对方责任的格式条款是无效的。其次，从适用定金法则的法理上看，我们也不难看出开发商的做法是不合法的，定金法则在于惩罚那些不诚实守信的自然人、法人和其他组织。本案中开发商于制度设计及签订认购协议之时就知道或者应当知道签订了认购协议的购房者有可能得不到银行的贷款支持，购房者得不到银行的授信应该是情理当中的事，其是否取得授信是一个事实问题，不应该产生法律责任，不应该把得不到银行授信作为惩罚的条件，这也不是国家认可按揭售房这种销售制度的依据和目的，诚如此，开发商的按揭售房业务则是为那些能从银行贷款的企业和富人开发的，这与国家的房产政策遥不相符。因此本案不能适应定金法则。再次，购房者能否获得贷款支持，完全在于银行，银行拥有无比强大的自由审核权，其可以独立的、不受任何干涉的做出授信或者不授信的决定。这属于银行的自主经营范围，开发商不应当要求处于弱势群体的购房者为强大的银行的自主抉择负责。这也是非常荒唐的商业行为。因此，最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释第四条中规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案原被告双方未能签约完全在于银行。 而事实上我们对于按揭售房的理解应当是：购房者只有在获得银行授信的前提下才能对该房实施按揭购房。那么，购房者在取得授信前签订的认购协议是无法实现的，其约定的履行义务即按揭支付能否实施是不确定，这种义务只有等到银行授信后才得以确定下来，因此，该认购协议在取得银行授信前是不成立的，