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房产估价师理论与方法习题与解析2010年房地产估价案例分析复习第三节房地产的分类 可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。对于房地产估价来说，有意义的房地产分类主要是以下6种： 按照房地产用途的分类; 按照房地产开发程度的分类; 按照房地产是否产生收益的分类; 按照房地产经营使用方式的分类; 按照房地产实物形态的分类; 按照房地产权益状况的分类。搞清楚了这些分类，也就了解了估价对象的种类。 一、按照房地产用途的分类 按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，然后可以具体分为下列10类： (1)居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。考试大房地产估价师 (2)商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。 (3)办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类。 (4)旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。 (5)餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 (6)娱乐房地产：是指供人消遣使用的房地产，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 (7)工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、办公用房、其他(如水泵房、污水处理站等)。考试大房地产估价师 (8)农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。 (9)特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。 (10)综合房地产：是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产。 二、按照房地产开发程度的分类 按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类： (1)生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地。 (2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 (3)熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。熟地按照基础设施完备程度，又可以分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指路通、水通、电通和场地平整;“五通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整;“七通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施条件，以及场地平整。 考试大房地产估价师(4)在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。另外，有些在建工程通常又被称为“房地产开发项目”。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。在建工程可以按照工程进度，如形象进度、投资进度(投资完成额)、工作量进度(完成工程量)、工期进度等进行分类。例如，按照形象进度可以把在建工程分为：地下室某层，正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等等。 (5)现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度，又可以分为新房和旧房。其中，新建的商品房按照装饰装修状况，又可以分为毛坯房、粗装修房和精装修房。三、按照房地产是否产生收益的分类 按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产：是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。考试大房地产估价师在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场法”来求取。 收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。第二章房地产 第四节房地产的描述与分析 一、土地的描述与分析 从房地产估价角度来看，对土地的调查了解、描述和分析主要包括下列方面： (1)名称。(2)位置。 (3)四至。 (4)面积。 (5)形状。 (6)地势。是指该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。 (7)土壤及地基状况。包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址，地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病)，有无不良地质现象(例如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等)。 考试大房地产估价师(8)权利状况。由于土地的权利类型及归属等权利状况对其价值有很大的影响，所以进行房地产估价要特别注意调查了解土地的权利状况。在中国目前的土地制度下，应了解是国有土地还是集体土地;是出让土地使用权还是划拨土地使用权;属于出让土地使用权的，土地使用期限及其起止年月日、可否续期。要了解取得土地的有关手续是否齐全，土地是否抵押、出租，是否涉案，权属是否有争议，是否为临时用地，是否属于违法占地，等等。此外，土地所有权或土地使用权是否为共有。 考试大房地产估价师(9)使用条件。包括是属于农用地还是建设用地、未利用地。对于城市建设用地，土地使用条件主要为城市规划设计条件，包括： 用途; 容积率; 建筑密度; 绿地率;建筑高度; 建筑后退红线距离; 建筑间距; 交通出入口方位; 停车泊位; 建筑体量、体型、色彩; 地面标高; 其他要求，例如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、法规的规定。 (10)开发利用情况。 (11)交通条件。 (12)周围环境景观。 (13)公共服务设施完备程度。 考试大房地产估价师调查、了解土地的途径有实地查看及查阅土地权属证书、国有土地使用权出让合同、地籍资料等。其中，地籍是记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地使用条件等土地登记要素的簿册。对于一些更专业、具体的内容，可查阅相关文件资料。例如，可通过城市总体规划、详细规划及下列文件来了解土地的城市规划限制条件：规划要点;规划设计条件通知书;审定设计方案通知书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证。 二、建筑物的描述与分析 从房地产估价角度来看，对建筑物的调查了解、描述、分析主要包括下列方面： (1)名称。 (2)位置。 (3)规模：包括：建筑面积;使用面积;其他面积。其中： 房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上有盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。 房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。考试大房地产估价师成套房屋的套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即： 套内建筑面积=套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积 成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即： 成套建筑面积=套内建筑面积 分摊的共有建筑面积 (4)年龄：最好能具体到开工日期、竣工日期。第三章房地产价格和价值 第一节房地产价格的含义和形成条件 一、房地产价格的含义 人们对于什么是价格，有许多定义和解释，最典型的是下列两种： (1)价格：是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示,虽然不一定要用货币形式来偿付。 (2)价格：是商品价值的货币表现;价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。 上述两种对价格的定义，可以说第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从现象上把握房地产价格的“数量”。因此，可以把房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。例如： 以房地产作价入股换取设备、技术等。 二、房地产价格的形成条件 房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求。(1)一种物品有用，是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。至于人们为什么需要它，或者是因为觉得它很必要，或者是因为它很时髦，或者是因为听信了广告宣传。例如，粮食能够充饥，住宅可以居住。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁它，从而房地产就不会有价格。 (2)一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。因此，说一种物品是稀缺的，并不意味着它是难以得到的，仅仅意味着它是不能自由取用的，即不付出代价就不能得到，是相对缺乏，不是绝对缺乏。一种物品仅有用还不能使其有价格。因为如果这种物品的数量丰富，随时随地都可以自由取用，像空气或某些地方的水那样尽管对人们至关重要没有它们我们就无法生存，但也不会有价格。房地产显而易见是一种稀缺的物品。 稀缺对价格的作用是很大的，俗话说物以稀为贵。有些物品，无论它多么有用，只要是相对富余的，就不会有高的价格。现代政治经济学奠基人亚当第二节房地产价格的特征 房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之是： 都是价格，用货币来表示; 都有波动，受供求因素的影响; 都是按质论价：优质高价，劣质低价。 房地产价格与一般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处。如前所述，房地产包括土地和建筑物，故首先单独介绍一下地价与一般物品价格的不同，然后再介绍房地产价格的特征。 一、地价与一般物品价格的不同 地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面： (1)生产成本不同。一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐。因此，一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。例如，一块自然环境良好、交通较方便、适宜建造别墅的未开发土地，价格可能很高，但此之前可能并未投入劳动。从更深的角度考察，一般物品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕着“劳动价值”而上下波动;地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化。 地价=地租利息率 (2)折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，因此有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。但中国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。因为这种土地使用权的剩余期限随着时间的流逝而越来越短，最终会被国家无偿收回，所以购地者必须在土地使用期限内将包括购地资本在内的所有投入收回。而如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。因为在土地所有权交易下，新的土地所有权人不存在购地资本逐渐回收的问题。不考虑购地资本逐渐回收的原因很简单，因为购地者可以永续拥有土地，即购地资本在拥有土地期间总是以土地实物形式存在，他可以根据需要随时将其转化为货币资本而收回，还可能获得一定的增值收益。 (3)价格差异不同。一般物品，如电视机、汽车，人们可以大量制造，同一品牌、同一型号的很多，因此其价格较一致。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同土地之间的价格差异较大，有的寸土寸金，如大城市商业中心的土地，有的可能价值很低，如偏远的荒漠土地。 (4)市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为典型的不完全市场，地价的形成受主观因素的影响较大。马克思曾说过：“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西(如土地),或者至少不能由劳动再生产的东西(如古董，某些名家的艺术品等等)的价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定。” (5)价格形成时间不同。一般物品由于相同的很多，相互之间容易比较，其所形成的市场为较完全市场，且价值不很大，所以价格形成的时间通常较短。土地由于具有独一无二的特性，相互之间难以比较，其所形成的市场为不完全市场，而且价值量大，交易通常需要经过较长时间的慎重考虑后才能达成，所以地价形成的时间通常较长。 (6)供求变化不同。地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。因此，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。从全社会的角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。但值得注意的是，对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占其他用途的土地。例如，商业可以挤占居住用地，住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占农业用地。另外，在土地一级市场被政府“独家”垄断的情况下，地价会主要受政府土地供应数量的影响。 二、房地产价格的特征 房地产价格的特征主要有下列5个： (1)房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 房地产因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。写字楼、公寓、商场、旅馆等类房地产，租赁甚至占主体地位。因此，房地产同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格(也称为买卖价格，通常简称价格);二是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金(也称为租赁价格，通常简称租金)。从而房地产价格也有广义的价格(包括买卖价格和租赁价格)和狭义的价格(仅指买卖价格)。而一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。 房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。如果需要求取价格(相当于本金),只要把握租金(相当于利息)与资本化率或报酬率(相当于利息率，通常简称利率),将租金资本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率，也可求得。具体的求取方法是收益法(该方法将在本书第八章详细介绍)。 (2)房地产价格受区位的影响很大(3)房地产价格实质上是房地产权益的价格 房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用期限很短，产权不明或权属有争议，违法、违章建筑等，价格较低;相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。因此，从这种意义上讲，房地产价格是房地产权益的价格。故房地产估价与对房地产权益的调查了解和分析有密切关系是必然的。当然，在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。 (4)房地产价格形成的时间较长 由于房地产的价值量大，加上独一无二特性造成对影响房地产价格的质量、功能、产权、周围环境景观、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解，所以人们在房地产交易时一般是十分谨慎的，从而房地产交易价格通常难以在短期内达成。 (5)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响 一般物品由于品质相同，可以开展样品交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，不易受交易者的个别情况的左右。房地产由于不能搬到同一处进行比较，具有独一无二的特性，要认识房地产，只有亲自到实地查看，而且由于房地产价值量大，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者。所以，房地产价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别情况(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)的影响。第三节房地产供求与价格 一、房地产需求 (一)、房地产需求的含义 房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买;二是消费者有能力购买。仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望;仅有第二个条件，不能使购买行为发生。因此，我们在确定( 调查、估计、预测)需求时，应只考虑有支付能力支持的需要。如果没有支付能力的约束，人们对房地产的需要可以说是无止境的。 (二)、决定房地产需求量的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平;消费者的收入水平;消费者的偏好;相关物品的价格水平;消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下： (1)该种房地产的价格水平 一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少;如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系非常普遍，经济学家称之为需求规律。 需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以，其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物。 (2)消费者的收入水平 因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以，需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该商品的需求;相反，就会减少对该商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对该商品的需求。 (3)消费者的偏好 消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加;相反，需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。 (4)相关物品的价格水平 当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。 某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。 (5)消费者对未来的预期 消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到对未来的预期的影响。例如，现时消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对其未来收入和房地产未来价格的预期。 当消费者预期其未来的收入会增加时，就会增加现期需求;相反，就会减少现期需求。当消费者预期房地产价格在未来会上升时，就会增加对房地产的现期需求，因为“今天不买，明天更贵”;相反，就可能持币待购，减少对房地产的现期需求，因为“今天买进，明天更低”，即通常所讲的“买涨不买落”。 由上可知，当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增多;反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。 (三)、房地产的需求曲线 房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-1(a)中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的需求量(Q)，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以我们得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线(D)。如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移;反之，需求曲线就会向左位移。如图3-1(b),以D0为基础，如果消费者的收入水平提高，由于在相同的价格水平下需求量增加，整个需求曲线将由D0向右位移到D1;如果消费者的收入水平下降，由于在相同的价格水平下需求量减少，整个需求曲线将由D0向左位移到D2。(二)、房地产需求弹性 特别提示：房地产需求弹性每年都会考。因此，所有的公式都要记住。 房地产需求弹性主要有：需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性和需求的价格预期弹性。 (1)房地产需求的价格弹性，通常简称为房地产需求弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度，是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比，即： 房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比 由于房地产的需求量与其价格一般按照反方向变化，即房地产价格上升时，房地产需求量会减少，所以房地产需求的价格弹性通常是负数。但为了方便起见，一般用正数来衡量需求的价格弹性。 在图 3-4的需求曲线上，假设价格从P1下降到P2,需求量从Ql增加到Q2;或者价格从P2上升到P1,需求量从Q2减少到Ql。此时计算价格变化的百分比有：-(P2-Pl)/P1100%和(Pl-P2)/P2100%两种，计算需求量变化的百分比有(Q2-Q1)/Q1100%和-(Ql-Q2)/Q2100%两种。这两种方法计算出的需求的价格弹性不同，而没有哪一种可以说是全对或是全错。因此，一个通用的计算规则是既不根据较低的也不根据较高的数字来计算变化的百分比，而是使用两者的平均数。这种计算方法称为“中点法”。(4)房地产需求的交叉价格弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品价格变化1%所引起的其需求量的百分比变化，即： 对一种房地产的需求也会受到其他房地产价格或其他商品价格的影响，例如 ,该种房地产的替代品或互补品的价格变化会影响到对该种房地产的需求。 (5)房地产需求的价格预期弹性，是房地产需求量变化的百分比与预期的其未来价格变化的百分比之比，(三)、房地产供给弹性 特别提示：房地产供给弹性还没有考过。因此，所有的公式更要记住。 房地产供给弹性主要有供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。 (1)房地产供给的价格弹性，通常简称为房地产供给弹性，用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产价格的相对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比，即： 与房地产需求的价格弹性不同，房地产供给的价格弹性为正数，这是因为供给量与价格一般按照同方向变化。 (2)房地产供给的要素成本弹性，是房地产供给对其要素价格(如土地价格、建筑材料价格、建筑构配件价格、设备价格、建筑人工费等)变化的反应，用来表示房地产供给量的相对变化对于要素价格的相对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与要素价格变化的百分比之比，第四节房地产价格和价值的种类 一、价值、使用价值和交换价值 在房地产估价中，所涉及的价值主要是经济学范畴的价值。在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值。其中，使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用;交换价值：是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此，交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值;在房地产估价中通常所讲的价值，也是指交换价值。 考试大房地产估价师任何一种物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需 要。没有使用价值的物品不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，即没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来却不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。例如空气，缺了它我们就不能存活，但通常情况下它没有交换价值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。 考试大房地产估价师就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、完损程度、产权等进行“鉴定”,因为这些影响着房地产交换价值的大小。 二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 (一)成交价格 成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。成交价格是一个已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场行情的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。 理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解： (1)卖价也可称为供给价格，是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。由于卖者总想多卖一些钱，卖者出售房地产时总有一个所愿意接受的最低价格(简称最低卖价)，买者的出价必须高于这个最低价格他才愿意出售，其心态是在此价格之上越高越好。 (2)买价也可称为需求价格，是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。由于买者总想少付一些钱，买者购买房地产时总有一个所愿意支付的最高价格(简称最高买价),卖者的要价必须低于这个最高价格他才愿意购买，其心态是在此价格之下越低越好。 考试大房地产估价师(3)卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当最高买价高于或等于最低卖价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为： 最高买价成交价最低卖价(五)、投资价值 投资价值一词有两种含义：一是指值得投资，例如人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值;二是指从某个特定的投资者(即某个具体的技资者)的角度来衡量的价值。这里所讲的投资价值指的是后者。 同一房地产对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等因素造成的。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。如果所有的投资者都做出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上很少出现这种情况。 值得注意的是：评估投资价值与评估市场价值的方法一般是相同的，所不同的主要是参数取值;投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为(或交易) 能够实现的基本条件。 就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考，也是其服务的重要领域。 四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 原始价值、账面价值、公允价值主要是在会计中使用的价值概念。原始价值(originalvalue)简称原值、原价，也称为历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，对于外购的资产，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;对于自行建造的资产，为建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。 考试大房地产估价师账面价值(bookvalue)也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。 公允价值(fairvalue)是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。 市场价值也称为实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格;或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。市场价值与公允价值的内涵基本相同。 原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，公允价值、市场价值是随着时间的流逝而波动的。公允价值、市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。 市场价值虽然通常与账面价值元关，但仍然可以将账面价值作为一种参考。 就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。 五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 这是一组按照经济行为类型来划分的房地产价格或价值。 (一)、买卖价格 买卖价格，也称为销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物。 (二)租赁价格 租赁价格通常称为租金，在土地或以土地为主的情况下一般称为地租，在土地与建筑物合在一起的情况下一般称为房租，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币额、商品或其他有价物。 考试大房地产估价师在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，把房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。其中，市场租金也称为协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。 真正的房租构成因素应当包括：地租;房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费;维修费;管理费;投资利息;保险费;房地产税(是房地产持有环节的税收。目前属于这种性质的税收有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税);租赁费用，如租赁代理费;租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费;利润。 实际中的房租可能包含着上述真正的房租构成因素之外的费用，例如可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等;也可能未包含上述真正的房租构成因素的费用，例如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。房租有的按使用面积计算，有的按建筑面积计算，有的按套或幢计算。其中，住宅一般是按使用面积或套计租，非住宅一般是按建筑面积计租。房租也有日租金、月租金和年租金。房租还有定额租金、定率租金(也称为分成租金、百分比租金，零售商业用房通常采用这种租金)等。此外，还应注意租赁价格与租赁权价格(承租人权益价值)是两个不同的概念。考试大房地产估价师 (三)、抵押价值 在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是抵押房地产的价值,贷款人希望在整个抵押期间，抵押房地产无论是在设立抵押权时的价值，还是随着时间的流逝而变化直至实现抵押权时的价值，都要大于未偿还的贷款余额，因为只有这样才可能保障贷款收回。因此从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建设工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款，但不包括强制执行费用。十二、总价格、单位价格和楼面地价 这是一组按照价格的表示单位来划分的房地产价格。 (一) 总价格 总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。 (二)、单位价格 单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。 考试大房地产估价师(三)、楼面地价 楼面地价是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。认识楼面地价的作用十分重要。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反 映土地价格水平的高低。例如，有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m2时，乙土地的单价为510元/m2,如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地贵(每平方米土地面积贵190元),此时明智的买者会购买乙土地而不会购买甲土地。但如果甲、乙两块土地的容积率不同，除此之外的其他条件都相同，则不应简单地根据土地单价来判断甲海乙两块土地的价格高低，而应采用楼面地价。 考试大房地产估价师十三、起价、标价、成交价和均价 这是在商品房销售中出现的一组房地产价格。 起价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是在宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。 标价也称为报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。 考试大房地产估价师成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。 均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。 十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 课后练习题 一.单项选择题 1、房地产交易成交的条件是()。 A、最高买价成交价最低卖价 B、最低卖价成交价最高买价 C、成交价最高买价最低卖价 D、最低卖价最高买成交价 2、通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为()。 A、协议、拍卖、招标 B、拍卖、招标、协议 C、协议、招标、拍卖 D、招标、拍卖、协议第四章房地产价格影晌因素 房地产价格高低及其变动，是许多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。这些因素概括起来分别为房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际和其他七类因素。 第一节房地产价格影响因素概述 一、对房地产价格影晌因素的总认识 房地产估价的主要难点，是房地产价格的影响因素众多，且难以准确量化。要把握房地产价格影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应建立起下列8点认识： (1)不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会降低房地产价格，有的因素或者其变化会提高房地产价格。考试大房地产估价师 (2)不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的： 有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较大，有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较小。 (3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格。(4)有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。在与时间有关的因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不相同的：有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。考试大房地产估价师(5)某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或者数学模型来量化，它们对房地产价格的影响主要依靠房地产估价师的估价理论知识、实践经验以及对当地房地产市场的深入调查了解作出判断。考试大房地产估价师(6)各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的： 随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而那些提高房地产价格的因素也许会变为降低房地产价格的因素，那些对房地产价格有较大影响的因素也许会变为有较小影响的因素，甚至对房地产价格没有影响;相反，那些降低房地产价格的因素也许会变为提高房地产价格的因素，那些对房地产价格有较小影响的因素也许会变为有较大影响的因素。第二节房地产自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。所谓房地产自身因素，是指构成房地产区位、实物和权益状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为区位因素、实物因素和权益因素三类。 一、区位因素 房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完备位置的房地产，价格一般较高;反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。 杜能研究了农业距离城市的远近对农作物区位及地租的影响，得出了在距离城市远近不同的地区应配置不同的农作物，并指出随着与城市距离的增加，农业经营方式是由集约到粗放房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素与人文因素的总和。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起 的。当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升;反之，其价值会下跌。 房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。下面分别对这几个方面对房地产价格的影响予以分析说明。 (一)、位置 位置包括房地产所处的方位、距离、朝向，当为整幢建筑物中的某个局部(如某层、某套)时，所处的楼层也属于位置因素。在房地产价格影响因素中，判定一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想像为可以移动的，然后假设移动它。如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素，反之就不属于区位因素。 1.方位 一宗房地产的方位，首先是看它在某个大区域中的位置，再是看它在某个小区域中的位置。在大区域中的位置，例如由于风向、水流等原因，它是位于城市的上风、上游地区，还是位于下风、下游地区。由于自然、历史等原因，一些城市形成了所谓的不同特色区域。 有资料表明，同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格有所差异。因为这能够左右行人往来的多寡，从而影响顾客的多少，间接影响收益的高低。(三)、相邻关系 相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或者按照当地习惯 ,相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。特别是从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此，相邻关系的存在对房地产价格有一定的影响。一方面，相邻关系要求房地产权利人应当为相邻权利人提供必要的便利，包括：应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利;对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利;对相邻权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用其土地、建筑物的，应当提供必要的便利。另一方面，相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照;不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质;挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。考试大房地产估价师 课后练习题 一、单项选择题 1、同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是()不同的 A、不同 B、相同 C、有时相同，有时不同 D、不确定 2、不属于房地产自身因