丰台区xxx项目商业开发建议课件

丰台区XXX项目商业开发建议 项目立地条件初探区域商业现状分析项目商业定位商业初步规划商业招商实施建议 目录 项目概况 项目概况 该项目位于光彩路与电碳厂南路交汇处 整体建筑规模约29万平方米 其中商业面积约1 87万平方米 项目产品结构包括住宅及商业 仓储 商业开发基础 周边商业发展 项目地处南城 乃南三环 四环区域 光彩路沿线商业现为区域社区商业特征 紧邻四环区域商业氛围薄弱 地块条件 项目地块呈长条形 商业呈 L 形和长方体 两面临街 包括光彩路 城市交通要道 延伸至大红门商圈 电碳厂南路 社区内部路 正处规划改造中 区域商业环境 距离商圈本项目距离大红门商圈2 5公里 距离方庄餐饮商圈3 5公里 整体商业特征受到周边交通条件 3 4环及长途汽车站 和商业环境 大红门 方庄商圈 影响 区域商业整体档次较低 以专业市场为起点 随着周边社区的入住及商业发展条件的改善 现逐步呈现出以海鲜市场及物流关联业态 快捷酒店 餐饮 为带动 逐步完善社区商业配套的供给的特征 区域整体商业体量已近120万平方米 项目立地条件初探 辐射范围区域的配套商业主要辐射区域常住居民 并为周边企业 批发市场等提供了极大的便利 区域消费群体环境 社区构成消费群体特征 区域住宅小区主要包括石榴园南 北里小区 石榴庄小区以及彩虹城 鑫兆雅苑 建邦华府为代表的近几年入市的商品房 慧时欣园 顶秀欣园等经济适用房和合作建房 另外东侧区域还分布着大量待拆迁的平房区域 消费能力趋向 消费群体主要以原有居住群体为主 消费能力较低 2006年后随着新建项目的入驻 区域消费力有所提升 逐步向市区中等消费力水平靠近 区域内商品住宅的销售均价在10000 16000之间 五号线地铁附近的价格较高 本项目的均价在13000左右 较之东三环与四环之间的住宅售价偏低 项目立地条件初探 区域交通环境 广域交通环境 区域主要交通道路辐射广 交通极为方便项目紧邻光彩路 周边主要交通干道有南四环路 南三环路 南苑路等城市干道 交通便利 通达性好 公共交通系统较为便利项目附近的公交线路主要有 610 927专 525 803 运通102 511 71 996 69路 主要分布在光彩路与南顶路沿线 光彩路通达性较好光彩路是连接南三环与四环之间的主要交通干道 延伸可达南二环 同时 其外延可延伸至南三环 大红门及方庄区域 势必形成大宗生活消费及中高档次消费的外流 项目立地条件初探 区域交通环境 内部交通环境 光彩路沿线方向 交通易造成南侧客流的带动性滞后光彩路沿线至南四环方向乃近期开放区域南四环及凉水河的存在以及四环周边社区居住社区较少等问题的存在 势必造成南侧客流的交通障碍从现有B2 B3立地来看 从南四环南侧区域驶入相对交通便捷性低 电碳厂南路向西延伸尚不通畅且东部区域存在着大量未拆迁区域 增加商业投资风险及今后的商业经营压力 项目立地条件初探 目录 项目立地条件初探区域商业现状分析项目商业定位商业初步规划商业招商实施建议 商业分布 区域商业主要以光彩路沿线为商业聚集区域 主干道 沿沙子口路 石榴庄路及南顶路周边为社区配套商业街 次干道 区域商业整体特征 商业组合及业态特征 受到西侧大红门及木樨园服饰批发市场 南侧三环周边建材 汽车专业市场的影响 以及区域原有商业核心 海鲜批发市场的起源及商业制约 区域商业消费主要以中低档次的商业设施供给为主 区域商业发展主题方向 社区生活配套为主 其他 考虑到区域商业物流 批发市场 长途交通的存在 关联配套服务商业发展较快 餐饮 休闲配套及酒店宾馆 区域商业整体特征 商业组合及业态特征 零售 以满足日常基础生活为主 超市 社区便利店 菜市场 专业市场 区域现仅有1家大型综合超市 餐饮 以地方性中餐为主 尤其是海鲜特色餐饮较多 休闲娱乐 有2个发展方向 满足社区服务的 如美发美体 网吧 以及满足区域中低端消费客流的足浴 KTV 洗浴 服务 宾馆酒店业态在区域分布较多 多层商业物业以及非商业核心 光彩路上的规模性较大的商业物业多以快捷酒店和非星级宾馆为主 商业地产发展特征 商业物业结构及规模 以沿街商铺及商业单体为主 区域商业公建综合体物业仅有光彩路中端 中铁联合购物中心 说明区域商业地产发展相对之后 随着彩虹城项目以及今后建邦华府项目的入市 新型公寓底商及住宅底商逐步出现1托2联体商铺 区域商业整体特征 商业租金概况 三环主路租金相对较高 可以达到3 7元 天 平方米 小型零散店铺和摊位其租金相对较高 可达到5 8元 天 平方米 区域内一般类型的临街店租金水平主要集中在2 3元 天 平方米 区域内小型超市和餐饮在1 2元 天 平方米 三环周边 三环沿线的商业主要以大型零售 餐饮休闲娱乐业态为主 辐射南二环与四环之间的区域 物业结构多为独栋大型商业 现有商用物业基本已经入驻完毕 且依托赵公口长途汽车站以及刘家窑地铁之便利 经营状况较好 依托位于木樨园桥周边的大红门服装批发业态 区域租金在3 7元 平方米 天之间 区域商业发展现状 外部 四环周边 区域商业发展现状 外部 南四环沿线主要以专业市场业态为主 集中于汽车展示 汽车贸易 汽配服务以及家具建材 同时城乡结合特征明显 如俱乐部 休闲洗浴业态的存在 光彩路周边 光彩路沿线商业主要集中于南三环周边 整体商业设施以专业市场及社区商业为主 商业档次处于中低档 分布特征 体育馆周边 基础社区商业配套南顶路周边 专业市场及关联业态 海鲜市场 餐饮 住宿酒店 社区菜市场 彩虹城周边 基础社区商业配套 区域商业发展现状 内部 租售概况 商业租售皆有 租金在1 3 3元 平方米 天之间 位于光彩路上的彩虹城商铺售价在12000元 平方米左右 沙子口路及石榴庄路周边 沙子口路沿线的业态以住宅配套商业为主 商业街处于无规划的初级社区商业发展阶段 包括建材 装饰 小吃 菜市场等低端的业态 商业基本为住宅底商 已经出售经营 目前租金大约在0 8 1 5元 平方米 天之间 石榴庄路沿线 社区配套商业业态档次相对较高 以餐饮 邮局 银行 美发等业态为主 商铺多为沿街店铺 租金水平在1 2元 平方米 天之间 区域商业发展现状 内部 南顶路周边 区域商业发展现状 内部 南顶路沿线的商业在社区配套商业的基础上 专业批发市场占据主要特色 包括海鲜批发 牛羊肉批发等 此外关联辅助业态主要为宾馆 洗浴 娱乐 餐饮等 商铺以租赁物业为主 租金水平在1 3 3元 平方米 天之间 重点项目分析 中铁联合购物中心 区域商业发展现状 内部 地理位置 天坛南路慧时欣园10号楼与本案距离 500米以内商业体量 17000平米左右建筑形式 裙楼商业 地下一层 地上三层 业态布局 负一层 超市一层 服装鞋帽 小电器 电讯 珠宝首饰 化妆品 美发等二层 三层 如家快捷酒店临街商业 大鸭梨 肯德基 小尾羊 韩式烧烤 小吃城 老家肉饼 彩扩 眼镜店等租金价格 购物中心一层店铺建筑面积6元 天 平米 重点项目分析 中铁联合购物中心 区域商业发展现状 内部 项目商业特征 满足周边区域消费的中低档次的区域商业中心 以社区商业业态组合为主 华润万家乃区域周边唯一一家3000平方米以上的大中型综合超市 扩大商业辐射范围 顺应区域物流及批发市场关联商业的发展 高层商业设置快捷酒店以解决大型店铺空置问题 对区域商业的影响 通过超市的设置带动辐射周边区域消费 本项目借鉴意义 作为区域社区商业中心 中铁联合购物中心具有一定的立地条件优势及市场培育基础 在区域商业中心的形成基础上 本项目处于劣势 商业组合特征 沿街店铺 主力店结合 内侧商业 高层商业 重点项目分析 鼎盛乐工商业项目 区域商业发展现状 内部 地理位置 光彩路西侧商业体量 6000平米左右建筑形式 独栋 地上二层 业态布局 一层 首航超市 味多美 烤肉 麦当劳 洽谈中 二层 餐饮娱乐租金价格 一层商铺11元 天 M2 二层5元 天 m2 报价 开业时间 预计2009年下半年 重点项目分析 鼎盛乐工商业项目 区域商业发展现状 内部 项目商业特征 与周边海鲜专业市场相结合 以餐饮业态为主 凭借优势地理位置 引进超市业态以满足日益增长的区域基础生活消费 商业单体公建 临街切分街铺以提升整体租赁价格水平 后侧区域以主力店形式入驻来拉动项目的商业潜力 对区域商业的影响 与中铁联合购物中心共同构成区域商业中心 促进光彩路商业聚集区域的形成 自中铁购物中心至深海海鲜市场 本项目客流吸引率低本项目借鉴意义 商业定位方向 与周边商业的区域优势借助 商业业态错位经营商业组合特征 沿街店铺 主力店结合 内侧商业 重点项目分析 彩虹城商业 区域商业发展现状 内部 地理位置 天坛南路与本案距离 紧邻本案 在本案北侧商业体量 3 8万平米左右建筑形式 临街商铺 底商租金价格 一层2 5 3元 天 m2 二层1 2 1 5元 天 铺位面积 500 1000m2 入驻状况 目前空置率在30 左右商业业态 相对独立区域 药店 餐饮 便利店 足疗等 住宅底商区域 美容美发 洗衣店 房产中介 烟酒商店 棋牌室 婴幼儿用品店 宠物店等 本项目商业以销售为主 销售价格为均价12000元 平米 销售状况良好 一带二层 1030m2 70万 年 二层 750m2 35万 年 一层 500m2 50万 年 二层 800m2 50万 年 重点项目分析 彩虹城商业 区域商业发展现状 内部 项目商业特征 商业主体发展方向 社区生活基础配套店铺特征 以1托2店铺为主 基础店铺规模约240 350平方米对区域商业的影响 此项目距离原有光彩路商业聚集区域较远 随着4期业主的逐步入驻 社区商业发展空间大彩虹城商业的发展对区域商业特征以社区配套为主的方向奠定市场基础本项目借鉴意义 大型社区对社区商业需求的供给配置沿街商业的开发相对降低商业投资风险沿街店铺的格局特征 单层商业规模控制在80 120平方米以利于市场接受 重点项目分析 跃城商业 区域商业发展现状 内部 地理位置 南顶路东段商业体量 临街2000平方米 地下4400平方米建筑形式 裙楼底商 地下一层 地上一层 入驻品牌 稻香村 旺峰成剑美发 九洲通大药房铺位分割 一层50 280m2 地下整租租金价格 一层2 8 3 6元 天 m2 地下一层1 5元 天 m2 含物业费 报价 空置率 85 左右以上 商业全部为开发商持有 开业两年多时间 地下一层一直空置 计划招入超市业态 一层有60 以上铺位空置 重点项目分析 跃城商业 区域商业发展现状 内部 项目商业特征 商业主体发展方向 社区生活基础配套店铺特征 底商以首层商铺结构入市 基础店铺规模约80 200平方米对区域商业的影响 此项目地处南顶路东端 商业内街特征 周边商业以低档次社区服务业态为主 跃城项目商家入驻的不理想说明 受到区域消费能力及整体商业发展水平的限制 区域商业主要以光彩路沿线为主 非商业街沿线商业开发存在一定困难 本项目借鉴意义 商业组合特征 沿街店铺 主力店结合 地下商业 非区域现有商业沿线主要以社区生活配套类商业为主 受到区域物流及批发市场的影响 高层商业以快捷酒店业态存在 重点项目分析 建邦华府商业 区域商业发展现状 内部 地理位置 光彩路北段商业体量 约90000平方米建筑形式 裙楼底商 地下二层 入驻品牌 未招商铺位分割 暂无租金价格 暂无空置率 100 目前该商业还未面市 对区域商业的影响 公寓客群的入驻为区域消费力提升带来一定促进作用 底商商业街区的入市形成与体育馆周边商业的共融 促进光彩路北侧商业聚集区域的提升 降低本项目形成区域商业中心的立地优势 重点项目分析 石榴派商业 区域商业发展现状 内部 地理位置 石榴庄路东段商业体量 整体规划面积2 73万平方米 商业未定建筑形式 尚未规划铺位分割 待定租金价格 待定 目前该项目正在规划之中 对区域商业的影响 公寓客群的入驻为区域消费力提升带来一定促进作用 项目商业发展预计为石榴庄路社区商业的延伸 尤其是餐饮及休闲业态的补充 餐饮业态在交通只线 社区聚集区域相对易成活 SWOT S 优势 W 劣势 O 机会 T 威胁 项目主体商业部分位于区域商业街 光彩路 沿线区域外部交通发达 为客流的吸引率提供便利随着新进项目的入住 区域消费潜力及档次逐步提升紧邻凉水河及规划绿地 为休闲商业的发展提供基础 项目地处南城 区域商业发展水平相对较低 且集中于社区型商业 区域商业呈现 非核心商业街的区域商业发展基础薄弱 内向型配套商业满足中低档次基础生活消费 项目商业东西跨度大 东侧区域开发周期较长 现有商业布局分散降低整体商业合力的产生项目商业规模尚不具备竞争优势 现状楼的结构对商业的经营造成一定限制 地铁交通的完善为项目商业的开发提供客流消费的支持 随着建邦华府项目的入市 商务客流及中档次消费能力的客群逐步进入本区域区域社区商业逐步发展成熟 沙子口路社区商业 彩虹城社区商业 区域批发及物流商业的发展为关联服务业态的发展提供市场基础 现有区域商业主要聚集于中铁联合购物中心 社区商业中心 及深海海鲜市场 专业市场商业中心 2个聚集点 消费外流跃城等非核心商业街入市项目不好的现状 项目电碳厂南路方向商业入市风险高四环周边及大红门区域专业批发市场的壮大对本项目的影响 降低商业档次及品质 项目紧邻四环 区域交通造成南侧方向客流的吸引困难 项目东侧区域属待开发区域易造成商业招商困难 目录 项目立地条件初探区域商业现状分析项目商业定位商业初步规划商业招商实施建议 立地条件要求 项目地处区域商业聚集区 光彩路沿线项目商业部分临光彩路及电碳厂南路 规划路 商业布局东西跨度约1公里左右区域商业发展限制 南城整体商业发展相对滞后且商业档次属于中低档次区域中高档次零售消费及餐饮娱乐等品位消费外流趋势明显区域商业布局呈现一元格局特征 以光彩路为主聚集区域 其他交通要道及社区内部路以社区生活配套为主 商业发展新起点要求 社区配套商业为区域商业特征餐饮及物流 批发关联业态 商务休闲 快捷酒店 的补充 以社区服务商业为主体 增强餐饮及商务休闲彰显项目特色 商业定位思考 商业发展方向 商业定位主题方向与现有周边商业进行错位与提升 立地条件及物业需求项目以街区商业模式进行开发 新兴商业副中心的树立应结合区域消费趋向及消费基础特征 生活主题商业街区商业规划要点 提升沿街性强的区域之商业销售价值光华路方向以定向型商业消费开发为主 商务休闲 电碳厂南路方向以社区服务配套为主整盘商业产品架构及业态组合上的 合力 打造 商业定位思考 项目操作原则 商业主题 NEW LIFELIVINGBLOCK新生LIE STYLE街区 商业业态 生活街区崇尚新兴业主群体休闲生活方式的体验 以配合优质生活追求及ModernLife的乐活需求 涵括购物 餐饮 欢聚 休闲 服务 娱享6种现代都市生活方式载体 商业发展主题 差异化方向 借助广域交通条件及现有商业中心沿线的特征 合力打造区域新兴商业副中心 项目商业整体以区域副商业中心的形象入市 1 光彩路与南四环交界区域以及区域南端入口商业特征 为项目的入市尤其是西侧公建商业奠定优势的立地条件2 与现有区域商业聚集区域的错位 以吸引新兴商务客群及入驻业主消费为主体原有商业中心 满足生活所需的零售业态占主体 中铁联合购物中心 深海海鲜市场 新兴副中心商业机会挖掘 以区域社区商业特征为主体 增强服务及休闲配套功能 整体商业发展主题 树立区域新兴 商业街区 的形象 在自身新兴商业街区形成和发展的同时 应契入到整个区域商业发展之中 提升项目整体商业竞争力 突破商业公建 底商及沿街店铺的传统单一商业概念 将各区域地块商业店面有机结合在一起 通过合理商业规划创造区域性新兴副商业中心 消费者特征 项目周边社区居住消费群体及区域未来新兴商务客群 客群分布区域 核心客群 世华水岸项目业主辐射客群 光彩路沿线及电碳厂南路沿线社区居民机会客群 南城区域日益增加的商务客群 消费需求方向 全面提升区域商品及商业设施的品质 为区域消费者提供满足其质与量双向追求的消费场所 社区生活消费供给 便利生活服务商业设施商务休闲消费供给 餐饮及休闲娱乐业态及酒店会所 商业功能组合要求 以社区生活配套商业为主体 充实餐饮 休闲及会所功能 突出综合性和多元化 社区生活配套特征 社区商业的发展及商业投资逐步成当前商业发展新的契机点现有项目周边商业基础以配套为主体区域级别及商业格局发展要求与核心商圈的错位经营大盘开发的配套所需 餐饮 休闲 酒店服务功能的加强 现有区域商业中心以零售业态为主体餐饮业态在现有配套商业中比重较大区域物流及批发商业的发展带动休闲及酒店服务的兴起 新生活方式商业街区 NEW LIFELIVINGBLOCK 目录 项目立地条件初探区域商业现状分析项目商业定位商业初步规划商业招商实施建议 商业初步规划方向 整盘商业布局 依靠区域商业布局及交通现有条件 项目商业部分分为2个区域进行规划 光彩路西侧区域 商业公建B2 B3 居于区域商业东端 非社区居民消费交通动线 现有生活消费集中于光彩路北侧区域 沿线 面对南城商务客群的定向性休闲商业 商业综合体 光彩路东侧区域 B1底商 C6 C7 F7 地处大型社区商业内街 电碳厂南路 规划路 东西向跨度1公里以上 服务周边社区居民的商业内街性质 以便利服务及生活配套为主 沿街店铺形式 商业初步规划方向 重点交通节点区域 临街性及展示性强的区域商业价值的挖掘沿街店铺租金收入的提升 在硬件条件许可的条件下 建议引进1托2联体商铺 LOFT商铺结构以提升商业物业价值 考虑区域商业发展限制 建议底商店铺规模控制在200平方米以下 各地块 尤其是B2 B3 商业的打造 借助主力店 沿街店铺模式来降低商业开发风险 B2商业 B3仓储初步商业规划 物业硬件条件要求 中型商业规模 1万平方米左右区域内属于高层商业建筑 地上4层 单层商业规模较小 2000平方米左右 楼层层高较低 4 4 5米 硬件条件不适宜大型零售设施的入驻 地块立地条件 光彩路商业街南端 绿化地块的设置造成西侧居民社区居民少 南四环沿线消费动线通达性弱 与周边商业的错位经营 由区域随意性商业设施 零售店铺 专业市场 特征向定向性商业设施 会所 酒店 转化 B2商业 B3仓储初步商业规划 商业发展机会 随着建邦华府项目入市 区域公寓及商务群体日益增多区域物流及商贸市场的存在造成配套服务的需求旺盛区域现有商业设施 非核心商业高层商业多以酒店 宾馆业态入市 商业发展方向 打造南城新兴商务休闲集合体 满足特定消费客群的定向性商业需求 以规模性餐饮 休闲 服务综合设施来规避地块商业氛围薄弱的弊端 B2商业 B3仓储初步商业规划 其他 考虑到目前项目为现楼 在商业规划中尽量以满足现有物业条件为前提 充分利用现有垂直交通来解决综合商业设施的公共客流动线需求 商业发展方向 考虑是否可打开楼板创造沿街联体商铺条件上 本地块商业以以下2种模式操作 A 休闲综合体商业 沿街1托2店铺 大型餐饮 足浴 SPA 快捷酒店B 大型商务休闲会馆 以洗浴 住宿 娱乐 餐饮于一体 停车问题 考虑到餐饮 休闲停车需求较大 且现有物业结构特点 层高 规模 布局 建议地下商业全部转化为商用停车 B2商业 B3仓储初步商业规划 方案一 休闲综合体商业广场规划操作 沿光彩路方向以高租金业态规划为主 休闲业态联体商铺 发艺 美容 口腔医院 婚纱摄影 的引入及大型餐饮 商务正餐 设置在1 2层 电碳厂南路沿线考虑到客流吸引力较弱 建议设置1 2个定向性休闲商家来整合1 2层商业区域 大型SPA 足疗 通过南侧垂直梯解决高层商业客流的导入 1托2联体商铺 1层 2层 商业初步规划示意 快捷酒店 快捷酒店 3层 4层 方案一 休闲综合体商业广场规划操作 3 4层高层商业建议引进快捷酒店业态 1 符合区域商业特征2 解决高层业态商业客流难以带动的弊端 此外 建议在首层单独规划部分大堂区域 客流带动通过南侧电梯解决 商务会馆F2 商务会馆F1 B2商业 B3仓储初步商业规划 方案二 大型商务休闲会馆规划操作 整体B2 B3整合起来 通过租赁 合作交付给商家进行经营管理 万米以上的商务休闲会所在四环以内以规模性 多元化的特色来带动整盘商业的入市 优势 地理优势 规模优势 物业优势 商务会馆F4 商务会馆F3 B2商业 B3仓储初步商业规划 方案二 大型商务休闲会馆规划操作 建议各层规划业态 1层 会馆大堂 洗浴区域2层 演艺广场 自助餐区域3层 休息大厅 配套功能区 健身 网吧 雪茄吧 氧吧 4层 包房区 物业硬件条件要求 底商物业 商业规模约582平方米 首层基础店铺规模以50 100平方米为主 硬件条件适宜开发社区配套商业 地块立地条件 世华水岸项目业主今后主要出入口 为社区商业提供市场基础 B1底商商业初步规划示意 B1底商商业初步规划示意 商业发展机会 光彩路沿线社区商业发展特征并延续彩虹城商业的规划 共同打造区域南侧社区商业聚集区域光彩路为区域交通及商业要道 有利于商业辐射的扩大 商业发展方向 社区服务业态的完善和补充 配合大盘社区及B1本身公寓的生活配给 社区配套业态 B1底商商业初步规划示意 社区服务配套规划操作 如右图 依据现有柱距结构 进行店铺切分 考虑到社区配套商家承受租赁规模问题 以50 100平方米为宜 商业组合推荐 快餐 小吃店美容美体 发艺便利店 面包房 物业硬件条件要求 单体商业 商业规模约1000 商业层高较高且大开间无间隔的现状为业态的引进提供便利条件 硬件条件适宜开发社区配套商业 中型商业设施 地块立地条件 C6商业初步规划示意 世华水岸项目业主今后主要出入口区域 为社区商业开发提供市场基础C6在光彩路方向具有一定为区域交通及商业要道展示优势 有利于商业辐射的扩大石榴庄路及南顶路商业特征的借鉴 餐饮 汽车维修业态 C6商业初步规划示意 商业发展方向 社区配套业态的提升 满足大盘社区及周边日益增长的中端消费群体的餐饮需求 商业规划操作 考虑到区域商业发展及消费能力 建议沿电碳厂南路方向规划2家餐饮店铺 地方餐饮 主题特色餐饮 物业硬件条件要求 单体商业 整体规模约1046平方米 商业居于电碳厂沿线 临街 商业可租赁规模约400平方米 地块立地条件 C7商业初步规划示意 项目地处世华水岸项目中端区域 为业主今后出入必经区域 C7适宜开发社区服务配套商业 商业初步规划示意 邮局 银行 商业发展方向 社区服务业态的完善及补充 满足大盘社区及周边日益增长的基础生活服务配套 商业规划操作 考虑到项目立地条件及商业内街的特征 建议沿电碳厂南路方向规划为银行 邮局等服务业态店铺 300 500平方米 同时 考虑到东西跨度较长的因素 可在首层商业规划一处80平方米左右的便利超市 以提升社区的人性化 和谐化方向 F7商业初步规划示意 物业硬件条件要求 单体商业 整体规模约2000平方米 商业居于电碳厂沿线 临街 商业层高较高 可租赁规模约1300平方米 硬件条件支持服务及休闲业态商家的需求 地块立地条件 项目地处世华水岸项目东端区域 为业主今后出入必经区域 项目周边已有部分教育 文化商业设施确定 东侧地铁沿线的打通为商业辐射的扩大提供市场基础 商业发展方向 社区服务业态的提升 配合大盘社区商业开发的生活需求供给 方案一 社区健身会所整体将1 2层商业区域规划社区型健身会所 满足中高档次社区配套所需 提升居住品质及后期住宅开发的价值 方案二 充电培训基地将商业部分规划为1 2家早教 培训服务机构 以顺势现有区域商业特征 F7商业初步规划示意 F7商业初步规划示意 方案一 社区健身会所 方案二 充电培训基地 商业初步规划指标汇总 商业初步规划指标汇总 整体项目商业以社区生活服务配套为主题发展方向 满足区域消费群体的刚性生活消费需求 社区生活服务街区 的同时 提升弹性生活品质消费的供给 区域商务休闲综合体 商业业态配比 以餐饮及休闲服务为主体 从而与现有周边社区零售及专业市场相区分 以B2 B3为商务休闲广场方案推算的整体项目商业业态配比 以B2 B3为大型洗浴会馆方案推算的整体项目商业业态配比 目录 项目立地条件初探区域商业现状分析项目商业定位商业初步规划商业招商实施建议 商业开发进度建议 商业开发考虑因素 项目建设进度整体小区入住进度区域交通及商业环境的影响各地块立地条件 商业开发建议 分为2期入市 1期 B2 B3 B1 C6地块 建议临光彩路周边住宅入驻后进行商业入市 以减低招商压力 2期 C7 F7地块 建议光彩路方向商业经营成熟 且电碳厂南路正式通车 东侧区域住宅建设成型后再行商业开盘 第三步骤 便利超市 洗衣店 发艺招商 其它社区型生活配套 主力商户 基础商户的进入 将极大程度的鼓舞小型流动商户热情 坚定其投资信心 小型商户装修时间短 谈判周期短 可根据业主入驻情况适时洽谈 第二步骤 银行 会所招商 健身 银行 基础商户影响力和号召力不及主力商户 但其面积需求相对较大 且在社区品质提升及促进后期销售上贡献较大 银行业态租金是项目的主要利润来源 餐饮休闲主力店先行 社区服务店随后的原则银行 会所前期沟通优先 其它生活配套依据业主入驻情况适时调节的原则 第一步骤 休闲餐饮主力店招商 洗浴 商务餐饮 SPA 大型休闲商家谈判周期较长 需要早期介入洽谈 主力商户的进驻能够影响中小商铺的招商以及租金水平 提高项目整体租金收入 流动商户 基础商户 主力商户 商业招商步骤建议 以北京地区已有店铺经营为主 具有一定品牌号召力的商务休闲酒店 全国连锁经营的健身会所 中高档餐饮商户和其它社区型生活配套业态商户 大型商务会所 中高档次餐饮 健身会所 其它社区配套 快捷酒店 商业对象选择 餐饮 休闲主力店合同谈判B1招商落实 餐饮 休闲主力店招商项目商业入市推广 餐饮及休闲主力商户签约 装修会所及银行启动 B1 B2 B3 C6全面营业C7 F7招商确定 商业招商排期建议 商业招商工作安排建议 1 招商团队建议4 5人 不同业态专人负责 同时在售楼处专门设立商业招商接待处 2 整体项目招商期预计1年半左右3 招商重点及难点顺序确定为 B2 B3 C6 C7 F7 B1考虑到沿街性强及店铺规模小等问题 建议根据光彩路沿线社区入驻情况适时开放 4 商业的招商依靠商业区域的成熟以及招商业态和政策的选择来促进招商的加快落实 项目租赁利润主来源 B1 C7 C6项目商业入市潜力带动 B2 B3 商家招商实施建议 大型洗浴会所 商家合作方式 低租金租赁 收益分成 管理输出 合作投资招商方式选择 行销 商业招商推广商户特征 主要为东北区域具有一定资金实力的洗浴营运商招商建议 1 行销 区域具有一定资金潜力的业主及投资客的挖掘2 东北 华北