物业管理意见.doc

关于推进灵皇地台住宅小区物业管理工作的意见为进一步规范志丹县灵皇地台住宅小区物业管理工作，提升小区服务水平，有效保障小区居民权益，营造良好的居住环境和生活环境，根据陕西省物业管理条例、县政府关于印发志丹县灵皇地台住宅小区前期物业管理暂行办法的通知（志政发【2009】2号）和关于进一步加强社区物业管理工作的意见（志政发【2010】51号）文件要求，结合志丹县灵皇地台住宅小区实际，现提出如下意见：一、提高加快推进物业管理工作的认识灵皇地台住宅小区一期（南苑）共420套住房，已入住416户，入住率达99%，二期（安居）共300套住房，入住272户，入住率达91%，物业管理是城市化进程加快显现的新兴产业，对于社区建设和城市管理具有十分重要的作用。我县物业管理随着志丹县灵皇地台住宅小区的建成产生壮大，于2008年成立灵皇地台集中供热和物业管理办公室专门负责小区管理工作。几年来，小区管理有效实施，基本能维持小区正常管理运行和居民服务需求。随着小区建设的不断扩大和入住人员的增加，一些矛盾和问题逐步显现：一是一、二、三期住房空置房占到总房的三分之一，物业管理服务费无处收取，造成管理服务成本加大，管理人员工资等费用无法保障。二是现住户人群结构多样，部分住户以各种理由拒绝缴纳物业管理服务费及水电损耗，导致物业管理收费难、负债多。三是当前物业管理办管理小区物业，属于行政代管，受小区诸多遗留问题影响，承担着无限管理责任，强制措施执行难、压力大。因此，要采取得力措施，进一步推进灵皇地台住宅小区物业管理工作，解决当前存在的实际问题和困难。 二、加强和完善物业管理运行机制推进灵皇地台住宅小区物业管理工作，关键在于完善管理和运行机制，实行社会化和市场化运营。一是推进住宅小区物业社会化管理。要进一步强化物业管理的主体，通过实行物业管理服务企业社会化管理，提高物业管理水平，降低政府承担风险。在县灵皇地台物业管理办的指导下，街道办社区组织，对已具备物业管理条件的住宅小区成立业主委员会，由业主委员会按有关程序招聘具备资质的物业管理企业（公司）实行管理，实现物业管理社会化、市场化、规范化。二是规范住宅小区物业管理与服务行为。物业管理服务企业（公司）被聘后，与业主委员会签订服务协议，实行自负盈亏，之前小区收费管理情况及债权债务由物业办向物业管理企业（公司）移交，之后由物业企业具体管理和全部承担。物业企业（公司）管理权限及服务项目和收费标准，由物业管理企业（公司）与业主委员会商定，确定服务项目，签订合同后，物业管理企业（公司）申报物价局审批物业服务标准。三是强化物业管理服务企业监督和管理。物业管理服务企业（公司）直接由灵皇地台物业办备案管理，指导企业开展小区物业服务工作，按期评估企业管理水平，建议小区业主委员会更换企业。物价部门要根据相关规定，完善和评价物业收费项目标准，对物业管理企业（公司）收费行为进行咨询和监督检查。住房和城建部门做好小区管理相关协调工作，查处物业管理区域内违规建设行为。县财政部门定期监督检查物业管理企业（公司）收费，规范收费程序，保障资金收取和使用渠道合理合规。三、进一步加强灵皇地台物业管理工作的领导为确保灵皇地台物业管理工作有序推进，顺利完成推行社会化管理工作任务，成立推进灵皇地台住宅小区物业管理工作领导小组，县委常委、县政府常务副县长徐步亮任组长，县住建局局长曹生贵任副组长，县灵皇地台物业办