商业合作方案.doc

银盛泰商业合作方案商业项目合作方案谨呈:青岛银盛泰物业管理有限公司二零零六年八月前 言首先，非常感谢贵司对于美联物业的信任，给予美联接洽青岛“盛世系列”商业项目的机会，让我们有幸参与本项目，敝司将竭诚为贵司提供详尽的服务。商业项目操作之关键，在于对现有的商业市场、整体大市场环境及在项目自身条件的基础上，对项目做出准确的投资评估、市场定位、产品定位、目标客户群定位、终端消费群定位、商户档次及品牌定位等的调整，以便为项目今后的招商租赁、商业营运打下良好的基础，从而在进一步树立开发商品牌形象的同时也能获得丰厚的经济利润。最近几年，我国的商业地产项目如雨后春笋般兴起。当前整个商业地产市场持续升温，在一片看好声下，理智的开发商、投资者，消费者还是很重视如何进行创新、突破。美联物业拥有三十几年的操盘经验，从前期规划、项目定位、营销推广、业态分布、功能分区、租售价格评估、专业招商、销售、经营管理顾问等每个环节都能够为开发商提供专业、中肯的建议。在合作中美联物业将全力为贵司取得优秀的业绩以及良好的声誉而，并希望通过两司的交流与合作增进彼此了解，达到双方双赢，乃至各方多赢。目录第一篇服务内容。4第一阶段：前期市场调研、项目策划顾问及商业定位建议市场调研报告项目策划报告第二阶段：项目策划工作及宣传推广服务阶段性项目策划方案、市场推广执行工作项目包装及广告设计建议方案第三阶段（上）：招商、招租工作实施及各阶段工作汇报商业及会所招商招商方案招商工作实施细则第二篇：具体操作流程。8第一阶段: 前期策划及初步定位第二阶段：策划工作及宣传推广第三阶段：商业及会所招商第三篇 操作构架。12第四篇 合作模式。13第五篇 初步报价。14结语：。15第一篇服务内容第一阶段：前期市场调研、项目策划顾问及商业定位建议市场调研报告第一章：城阳及惜福镇概况 城阳区概况，惜福镇概况 城阳、惜福镇经济情况 城阳发展重点 城阳发展目标第二章：城阳及惜福镇商业及零售市场分析 人口状况 收入与消费分析 城镇发展规划 主要商圈、商业步行街分析 主要商圈、商业步行街未来市场变化分析 主要商场、商业街的可比性分析 主要商场、商业街的成交租金比较 主要商场的主题、规模、硬件、商户组合、经营状况和管理分析项目策划报告第一章：项目概况 项目投资方宗旨 项目地理位置及周边环境 项目现状 项目所在地周围的环境状况第二章：项目分析 交通网络分析 政府政策因素和经济环境的变化因素 客户层的划分和解剖 潜在客户层的创造和挖掘 终端消费群习性分析 人流导向、面积铺位分析并建议 项目的SWOT分析 租金的分析并建议 影响项目的其他因素的预测和分析 项目的市场价值定位与评估第三章：市场分析报告 提供文字和数据对整个市场的总结和预测 城阳主要商业区域分布和特点分析 城阳主要商业项目的分析 价格分析和来年二年内的趋势预测 分析并预测未来二年租金情况第二阶段：项目策划工作及宣传推广服务阶段性项目策划方案、市场推广执行工作 组织专案策划小组，负责策划、统筹及执行工作 定位报告执行工作 根据市场状况的不断变化定期与开发商讨相关对策 统筹项目内部功能分布及修改方案 软文及硬版广告组合设计建议 报章及其他传媒上发布招商信息建议 媒体传播的组合推广和统筹项目包装及广告设计建议方案 项目整体形象包装建议 市场推广总体策略的创意设计引导 市场推广的日期建议和安排 阶段性推广的具体策划 广告平面创意设计建议 广告及推广费用预算建议 执行推广方案及费用监控第三阶段（上）：招商、招租工作实施及各阶段工作汇报商业、会所招商招商方案 招商中心的选址及包装建议 设定目标商户组合 初步拟定主力店/品牌店、次品牌店、散户等各阶段招商策略 拟定招商工作进度时间表，联系项目目标商户 主要大型知名品牌商家招商准备 制定租赁方案 针对不同目标商户制定优惠进驻条款等 协助拟定租赁合同或合作经营合同 协助选择适合时机地举办项目推广性活动招商工作实施细则主力商家、次主力商家、散户招商阶段 主动拜访与联系大型商户的客户 试探租金承受能力 商户的及时跟进与信息互通 安排目标客户到现场实地考察 与商户洽谈招商条件，保障开发商最大利益 协调双方租赁/买卖最优惠方式 拟定租售时间及租金表 再次带领客户现场详细考察 与商户详谈具体合作条款 协助双方签订租赁合同 招商结尾 协助开发商安排商户进场装修等事宜 协助商业管理公司了解本项目情况 进入衔接商业营运管理公司的工作 设计剩余铺位的消化计划 协助商业试营业工作 发现运营中问题并调整第二篇：具体操作流程第一阶段:前期策划及初步定位意义：敝司认为，房地产项目最关键的部分是前期的市场调研分析和产品定位，准确的市场分析和产品定位不仅可以避免房地产项目的市场风险，还可以节约开发成本和提高总销金额，使项目取得最理想的经济效益和社会效益。目标：1、充分了解项目所在地的基本情况，商业项目还需要有针对性的特定市场分析；2、项目情况分析，挖掘项目潜在价值，目前项目会所、商业的整体定位；3、确定核心价值，引出主题定位、形象定位；4、进行客户资源整合，锁定目标客户群；5、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化；6、提升项目知名度和企业品牌。工作方式：1、调配整合各类人才资源，成立项目专案小组，并由资深人员担任专案负责人；2、专案负责人协调安排项目前期各项调研工作的开展；3、专案小组与发展商、各方面专家、专业人士沟通交流；4、专案小组内部分析研讨，分析项目的市场情况和定位；5、严格按合同规定期限提交书面报告，组织专案组精英为发展商进行解释说明，及时解决各类问题。注：商业项目需要进行针对性强的特定市场分析，结合项目的自身特点进行规划和定位，对市场调研和专业人员素质的要求都很高，所需时间较长。基本流程：初步项目市场调查情况确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研进行SWOT分析并初步提出总体策划思路分析项目潜在价值项目主题定位及形象定位项目目标客户群锁定及分析确定核心价值体系及总体策划思路1. 接触项目所在地市场，整合决策资源所拥有的该地的市场初步情况。并对当地市场进行地毯式的调研。在掌握初步情况后，再重点确定可类比区域及可类比竞争项目并进行重点的摸查。2. 在第一点的基础上，对项目进行SWOT分析，得出相对应的项目策划总体思路初步方案。3. 根据SWOT 分析，结合宏观市场与微观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目的可利用价值，整合专案组的分析和意见，建立项目的核心价值体系。然后通过创新体系的运用，确立项目的开发主题及项目的形象，完善总体策划思路。4. 在确定核心价值体系的同时，进行客户群的划分，然后根据整体市场情况分析及SWOT 分析，结合项目核心价值体系内容，确定客户群的划分，然后根据其需求，确立项目主题。第二阶段： 策划工作及宣传推广营销推广期包括：形象策划，广告策划和招商策划第三阶段：商业及会所招商针对招商工作，敝司有以下推广策略：第二阶段 全面推广工作（本地、异地招商组） 针对每一类型的租户进行直销推广； 招商 跟进所有投寄范围内的商户及所有目标客户； 根据各商户的质素及营业性质来拟定其进驻之位置；第四阶段 交付使用及试营业开幕 协助商户进场，入图审批、装修等工程问题； 安排推广宣传； 举办宣传活动，打响知名度；第三阶段 落实商户进驻商铺 与商户洽谈租赁条款； 落实进驻商户，签订正式合约； 全面发放招商推广消息； 利用传媒作宣传推广工作；检讨第一阶段推广的市场反应，并就推广策略、目标商户及租赁条款，做出最适当的调整。第一阶段 初步推广工作 制作招商数据及筹备法律文件； 少量的宣传公关工作； 直销大型旗舰租户；第三篇 招商构架我司操作本项目会所及商业街项目的招商工作，组织一个完整的组织架构和人员，有关架构如下：银盛泰美联招商销售策划推广市场调研企划项目策划异地招商销售本地招商第四篇 合作模式针对山东省青岛市“盛世系列”的物业现状，敝司经缜密讨论后决定双方的合作模式为：第一阶段：前期市场调研、项目策划建议市场调研报告项目策划报告 (提交方案期为30个工作日)第二阶段：项目策划工作及宣传推广服务阶段性项目策划方案、市场推广执行工作项目包装及广告设计建议方案 (项目策划工作为期30个工作日，按实际进展需要，一般按前期方案审核后开始计算)第三阶段：商业部分招商工作开展及各阶段工作汇报商业部分招商方案商业部分招商工作实施细则会所招租方案第五篇 初步报价第一阶段：前期市场调研、项目策划建议策划顾问费用总价为人民币贰拾贰万元整（￥220,000元）签订合同七日内按策划顾问费用的50%支付完成前期市场调研的五日内按策划顾问费用的20%支付完成项目策划顾问及商业定位建议五日内按策划顾问费用的30%支付第二阶段：商业招商及销售部分：独家代理招商及销售该项目按本地成功招租面积月租金的 1. 5 个月计算按异地成功招租面积月租金的 2. 5 个月计算按成功销售面积代理佣金为总销金额 1.5%结语：一个项目的成功与否，贵司