湖南长沙市城市进入报告 201803

城市环境分析 1 全国占位 南中国核心 承东启西 联南接北枢纽 中部重点城市 三大经济圈叠加区 长沙 湖南省 一点一线 建设的核心城市 长株潭经济一体化的中心城市 打通中西 受益内外 通向两广沿海和西南边陲的前缘地带 上海 广州 重庆 武汉四大城市的辐射可在此产生叠加效应 既得益于沿海市场的强劲辐射 又受惠于内陆市场的全面联动 省市占位 到2020年 长株潭城市群进入国家级城市群行列 晋级成为中南地区中心 构建 一核两带三组团 长株潭城市群迈入国家级城市群行列一核 即建设长株潭国家级城市群 把长株潭城市群建设放在构建全省新型城镇化格局的首要位置 加快推进长沙临空高铁经济区 株洲东部新城和云龙新城 湘潭雨湖新城和九华新城等建设 两带 即打造东部集聚发展带和西部生态文化带 引导形成两大城镇化特色发展带 三组团 即发展三大区域性城市组团 借力长江经济带发展洞庭湖城市组团 依托向南开放发展湘南城市组团 彰显山水文化特色发展大湘西城市组团 2020年长株潭城市群迈入国家级城市群行列 中等以下城市落户限制全面放开 放宽长株潭三市间的迁移落户条件 新增城镇落户850万人 全省常住人口城镇化率达到58 左右 长沙 十三五 规划主线 能量更大 实力更强 城乡更美 民生更爽的城市 2020年 13000亿元年均增长9 高新技术产业增加值占GDP比重 常住人口城镇化率 160000元 地区生产总值 人均地区生产总值 35 81 2020年 城市污水处理率 空气质量优良率 2020年 98 大于70 城乡居民人均可支配收入 年均增长9 城乡基本养老保险覆盖率 2020年 大于96 做大经济总量 经济综合实力位居全国省会城市前列 提升自主创新力 主要创新指标达到创新型城市中等以上水平提升城乡承载力 城市空间结构更加优化 综合服务功能明显增强 自然生态更加秀美 单位地区生产总值能耗和二氧化碳排放强度持续降低 主要污染物排放总量继续减少 增强民生殷实感 居民收入结构不断优化 差距缩小 就业更加充分增强民生舒适感 基本实现法定人员社会保障全覆盖 湖南中原事业五部 7 人口与城市规模 到2020年长沙发展为中心城区人口超500万特大城市 国务院调整城市规模划分标准 以城区常住人口为统计口径 将城市划分为五类七档 50万以下 小城市20 50万 型小城市20万以下 型小城市50 100万 中等城市100 500万 大城市300 500万 型大城市100 300万 型大城市500 1000万 特大城市1000万以上 超大城市 目前长沙常住人口791万 中心城区常住人口362万 属于 型大城市 规划到2020年中心城区常住人口超500万 经济稳步增长 2017年GDP突破万亿 为列全国第13名 第三产业占比近半 城镇居民人均可支配收入46948元 增长8 4 第三产业占比达到49 第一产业实现增加值379 45亿元 增长3 0 第事产业实现增加值4998 26亿元 增长7 7 第三产业实现增加值5157 80亿元 增长10 9 GDP2017年正式跻身 万亿俱乐部 经济社会发展实现稳中求进 进中向好 2015年1月 国务院批复同意支持长沙 株洲 湘潭三个国家高新技术产业开发区 将长株潭高新区建设成为国际一流的高新技术产业集聚区 和国内领先的技术创新中心 定位 创新驱动发展引领区 科技体制改革先行区 军民融合创新示范区 中西部地区发展新的增长极 地位 长株潭3个国家高新区 撑起了广受全国关注的 自主创新长株潭现象 近5年高新技术产业增加值年均增长36 以上 带动全省年均增速达到33 6 位居全国第一 现状 长株潭国家自主创新示范区依托长沙 株洲 湘潭三个国家高新技术产业开发区建设 城市群协同创新初见成效 涌现出超级稻 超级计算机等一批世界级的科技成果 近5年 长株潭国家高新区高新技术产业增加值年均增长36 以上 位居全国第一 贡献度 创造了湖南省70 的科技成果 实现全省60 以上的高新技术产业增加值 有力推动全省综合创新能力全国排名提升6位 创新绩效全国排名提升9位 国家科技奖励数连续多年保持全国第5位 到2020年全省产业转型升级取得实质性成效 努力形成创新能力强 品质服务优 协作紧密 环境友好的现代产业新体系 湖南中原事业五部 10 产业规模持续壮大 到2020年 规模工业增加值达到1 56万亿元 年均增长8 服务业增加值实现2 1万亿元 年均增长10 5 左右 占GDP比重达到48 以上 创新能力显著提升 在高端装备制造 新材料 节能环保等若干新兴领域产业创新能力跻身行业前列 有色 钢铁 食品等传统产业领域的技术创新水平大幅提升 产业结构加快优化 大力推进制造业与服务业深度融合 三次产业结构趋于合理 绿色发展不断增强 重点行业单位工业增加值能耗 物耗及污染物排放达到国内先进水平 到2020年各产业规划发展趋势 长沙国家级新区和省级园区覆盖产业人口约138万人 占长沙常住人口的20 十三五规划产业人口172万人 多数集中在城市外围板块 11 9 6 5 6 18 4 6 4 28 0 26 4 15万套以上 7万套以下 7 15万套 十三五规划期末因产业发展新增购房需求量预测 万套 8 0 常住人口总量逐年递增 且增长速度加快 是湖南唯一的人口净流入城市 户籍人口自然增长率远高二全国平均水平 长沙市历年常住人口保持持续增长 且增长速度加快 2017年 长沙市常住人口791 81万人 同比增长3 57 增长幅度为历年之最 全市人口出生率整体呈上升趋势 2016年达15 04 全市人口自然增长率远高于全国平均水平 且呈上升趋势 长沙户籍人口出生率及自然增长率 长沙户籍人口出生率及自然增长率 小学生人口增长率仅低于郑州 大幅高于其他四个城市 后备新生购房需求潜力大 2017年长沙人口增长在全国主要城市排位第四 迁入人口中近60 由于购房和经商原因迁入 房价 洼地效应 助推了人口的较快增长 小学生人口增幅突出 后备需求潜力大 单位 万人 2017年主要城市人口增量排行榜 中部六省各城市小学生在校人数及增长率对比 长沙在 全国重要省会城市对本省及外省人口吸附力排名 中分别位列第6 第9名 整体人口吸附能力较强 对外人口吸附力 一线城市制定 人口控制线 长沙人口吸附能力强 2016年 一线城市提出 2020年的人口控制线 根据2015年底的统计数据 北上广深还有756 23万人的增长余地 然而四个城市的实际常住人口已经超过7830万人 这预示着未来5年内 将有大批人口流向除北上广深之外的二线城市及热点省会城市 对本省人口吸附力排名湖北 武汉78 3 四川 成都73 7 陕西 西安69 5 黑龙江 哈尔滨67 1 云南 昆明66 8 湖南 长沙65 5 山东 济南64 3 江西 南昌63 9 贵州 贵阳62 6 安徽 合肥61 4 河南 郑州58 3 福建 福州55 0 浙江 杭州49 1 河北 石家庄48 4 吉林 长春47 5 山西 太原44 3 辽宁 沈阳42 7 广西 南宁39 2 广东 广州34 0 江苏 南京29 8 对外省人口吸附力排名广东 广州81 7 浙江 杭州65 3 江苏 南京62 9 四川 成都59 5 陕西 西安53 3 湖北 武汉51 8 辽宁 沈阳47 2 河南 郑州43 6 湖南 长沙41 4 安徽 合肥39 9 河北 石家庄38 5 云南 昆明38 1 山东 济南37 7 黑龙江 哈尔滨36 9 福建 福州36 4 江西 南昌34 8 吉林 长春32 7 山西 太原30 0 贵州 贵阳29 5 广西 南宁27 3 全国重要省会城市对本省人口及外省人口吸附力排名 人口吸附 软文化 长沙是 中国最具并福感城市 之一 凭借自身战略地位 经济发展程度 政策环境 生活环境等各类综合优势 成为一座充满并福感城市 2017城市荣誉 蝉联 全国文明城市全国首个 丐界媒体艺术之都国家装配式建筑示范城市 全国先进住房保障工作城市 全国法治政府建设典范城市全国社会治安综合治理优秀城市 连续10年 中国最具并福感城市 人口吸附 硬经济 长沙在湖南省的经济地位突出 对全省的辐射带动作用较强 对地州市人口的吸引优势大 2016年中部六省省会GDP对比 一个地区经济指标的占比可以反映出其重要程度和其对本省经济的支撑作用的强与弱 中部六个省会城市就其在全省的中心地位而言 武汉最为突出 其中心辐射能力最强 长沙其次 在省内的地位举足轻重 对地州市人口的吸引优势大 并在一定程度上吸附周边省份人口 人口吸附 强发展 长沙城镇化率达74 38 长沙城市化水平高 房地产市场发展空间大 长沙坚持沿江建设 跨江发展 着力构建 一江两岸 东提西拓 南延北进 的城市发展框架 区域经济形成多点支撑 发展空间进一步拓宽 城市承载能力不断增强 全市建城区面积由2010年的272 39平方公里提升至2015年336 25平方公里 城市常住人口由2010年的704万人增加到2015年的743万人 同时在城镇建设规模不断扩大和城镇经济快速增长的双重作用下 城区人口聚集能力增强 十二五 末全市城镇化率达74 38 比2010年提高6 7个百分点 2017 3月长沙市城市轨道交通第三期建设规划获得国家发改委批复 到2022年形成7条轨道交通线路 总长260公里 轨道交通占公共交通出行量比例为40 2018年加快地铁3 5 6号线工程建设 启动1号线北延一期工程 实现4号线试运行 平均2年通1条地铁 覆盖全市所有板块 盘活市内人流动向 规划四条过江通道 提升跨湘江通道的整体通行能力四条过江通道 长益复线 银星路 兴联路过江通道 桐梓坡路 德雅路 盼盼路过江通道 梅溪湖路 人民路隧道 劳动路隧道 长沙已有过江隧道 对内7条快速路提升城市速度 房地产发展与经济增长和交通规划落位速度紧密相关 2014 2015 2017 2016 人均GDP10 84万长沙地铁元年开启 2号线 高铁枢纽初现 人均GDP11 54万河西综合交通枢纽 地铁3号至6号线施工同步推进中 地铁1号北延线和7号线开工建设 人均GDP12 55万地铁1号线 磁浮快线城际铁路 城内快速交通沪昆高铁 人均GDP中部六省省会城市第一 交通路网建设落位加速 房价涨13 房价涨33 长沙后劲足 城市发展可期 房地产发展潜力大 城市各区域分析 2 城市区县划分 长沙市共辖六区二县 代管一县级市 长沙市区 芙蓉区 天心区 岳麓区 开福区 雨花区 望城区 及长沙县 宁乡县 浏阳市 芙蓉区 长沙传统的中心区域 是湖南政治 经济 文化 商贸 信息的中心 区位 位于长沙市主城区东部 是长沙市核心区域之一 与开福区毗邻 南与雨花区接壤 辖13个街道 1个正县级单位 长沙高新技术产业开发区隆平高科技园 总面积42 8平方公里 交通 火车站 汽车东站 湖南通信指挥中心的交通 信息枢纽驻于区内 五一大道等20多条城市主干道纵横交织 京珠高速公路穿境而过 已经运营的地铁1 2号线 在建中的3 5号线 规划中的6号线均穿过芙蓉区 将成为连通各区的重要交通枢纽 芙蓉区 芙蓉区重点规划 芙蓉中央商务区 未来湖南省商务中心 区域性商贸中心 地区级生产服务中心芙蓉生态新城 隆平高科板块 未来的城市次中心浏阳河休闲风光带 芙蓉马王堆板块 依托 浏阳河 所具有的深厚文化底蕴 进一步提升浏阳河风光带的规划级别 芙蓉中央商务区 核心区位于东西轴线五一大道与南 轴线芙蓉 形成中央商务区的 十字 地带 核心区面积约2 7平方公 并以此辐射周边 形成约8平方公 的协调区 居住人口10 8万人 芙蓉生态新城 位于芙蓉区东部 接长沙经济技术开发区 东临隆平高科技园 西面和南面紧临浏阳河 总占地面积22 85平方公 是芙蓉区实施 强西拓东 战略的重点区域 也是长沙市东城区的重要综合交通枢纽 建成后 将有望新增服务业营业收入100亿元以上 芙蓉生态新城及周边人口近3年便新增10余万人 浏阳河休闲风光带 位于芙蓉区境内浏阳河西岸 整个浏阳河休闲风光带按40米绿化带 34米商业街 26米道路规划设计 浏阳河休闲风光带建设 提炼浏阳河 十曲九弯 的特质 重点突出 婚庆主题 时尚主题 餐饮文化主题 和 儿童创意体验主题 天心区 地处长沙的南大门 位于长株潭三市融城的核心区域 历史文化悠久 天心区辖9个街道 1个镇 书院路街道 坡子街街道 学院街街道 城南路街道 裕南街街道 金盆岭街道 开铺街道 青园街道 桂花坪街道 大托镇 天心区行政区划总面积141 05平方公里 人口60 46万 天心区1996年区划调整后因天心古阁而得名 区域内拥有众多的人文历史景观 天心古阁高耸凌云 江南名泉白沙古井古朴甘甜 一代伟人毛泽东同志求学的湖南第一师范人才辈出 享誉中外的走马楼三国吴简 宋福王墓 清何绍基墓和贾谊故居等等 魅力无限 天心区重点规划 天心区着力打造 两型示范区 概念 将规划为五大经济区 着力发展金融商贸 楼宇经济 休闲餐饮 高档住宅 文化娱乐等产业 本案位于金融商贸与滨江服务区交汇处 地理优势非常明显 岳麓区 长沙首个全国生态示范区 是长沙的 西大门 集山 水 洲 城于一体 拥有湘江 橘子洲 岳麓山等生态资源 岳麓区既是传统的文化大区 科教强区 也是正在建设的都市新区 主要特点有三 文化底蕴深厚 科教优势明显 生态环境良好 2004年被评为国家级生态示范区 岳麓区 1996年4月经国务院和省人民政府批准设立 位于湘江西滨 以湘江主航道为界 划江而治 辖15个街道办事处 2个镇 2个景区管理处 2个科技产业园 总面积552平方公里 截止到2015年 常住人口88万 岳麓区交通路网与地铁 区域内由南往北有6座大桥 2条隧道与河东连通 4条地铁线覆盖面广 路网基本呈纵横排列 南部岳麓山与桃花岭景区地形限制 道路较少 但是各条区域主干道道路状况较好 车道较宽 开福区 唯一拥有湘江 浏阳河 捞刀河三江环绕的行政区 区域内江湖资源 公园配套等十分丰富 环境宜人 是区域房地产开发与置业的主要驱动力之一 同时也是重要的金融生态区 中部枢纽中心 中部物流中心 加工商贸中心 两型示范新城核心区域 开福区发展前景广阔 可供开发的存量土地占全市总量的一半以上 是长沙市最有发展潜力 最具发展空间的城区 开福区的城市化进程正加速推进 商务中心强势成长 新兴产业活力迸发 全区呈现出如火如荼的发展态势 开福区位于长沙市北部 辖1个副县级洪山旅游区管理局 12个街道办事处和2个镇 面积187平方公里 人口58万 开福区因千年古刹开福寺而得名 拥有开福寺 潮宗古街 省博物馆 市博物馆 沙坪湘绣博物馆 世界之窗 海底世界等旅游景点 京广铁路和107国道穿城而过 距黄花国际机场仅20公里 有霞凝深水港码头 开福区是长沙唯一拥有湘江 浏阳河 捞刀河三江河环绕的行政区 并有青竹湖 月湖等大型湖泊资源 区域内将打造6大公园 月湖公园 太阳山公园 鹅羊山公园 洪山公园 秀峰公园 西望月亮岛公园 区域环境优良 十分宜居 湖南中原事业五部 开福区交通路网与地铁 立体交通构建 区域内地铁 公路等应有具有 车站北路的拉通 进一步提升区域发展 将芙蓉区重要动脉引入该区域 地铁1号线区域六站连通贯通南北 全面提高了区域与整个长沙的连通速度 加快了区域发展步伐 开福区内6个站点 开福区政府站 马厂站 北辰三角洲站 开福寺站 文昌阁站 培元桥站 开福区重点规划 北延东拓 的形势下 开福区成为长沙房地产投资的新城区 其中新河三角洲 月湖城北板块 将是区域发展重点 新河三角洲作为大城北规划中未来城市新中心 将建成功能定位为居住及文化娱乐为主 配套商业金融等服务设施的文化居住片区 规划建筑群以图书馆 博物馆 音乐厅为标志 配套以超五星级酒店 滨江风光休闲公园等集文化 休闲 商业和高档住宅为一体的新城市中心 将成为长沙未来的浦东 以长沙市博物馆 图书馆 规划馆 音乐厅为主体的 三馆一厅 西滨湘江 北临浏阳河 东南为规划建设中的湘江大道 总建筑面积约16 5万平方米 2009年底交付使用 三馆一厅 作为三角洲城市核心功能区的重要组成部分 是长沙新的城市 名片 雨花区 长沙市的东南门户 随着高铁新城的建设 成为长沙的副中心 区位 地处湖南省长沙市区东南方向 是长沙市六个市辖区之一 它北连芙蓉区 西接天心区 东部与长沙县相邻 行政区划总面积304 9平方公里 区位优势明显 是长沙市的东南门户 交通便捷 工业基础雄厚 商贸业发达 价值 雨花区处在湖南经济新的 增长极 长株潭 两型社会 示范区的中心地带 其整体经济发展水平较高 是湖南推进 长株潭一体化 的核心之区 也是湖南参与 泛珠三角 区域经济合作的前沿阵地 人口 2015年末常住人口为82 46万人 雨花区交通路网与地铁 辖区高铁 磁悬浮 高速公路 城际轻轨 城市地铁等五元一体交通网络纵横交织 是名符其实的 中部高铁枢纽区 内部交通路网密集 目前已形成八横六纵主干网 交通通达性佳 公交系统便利 其中万家丽路 8道 香樟路 6道 的高速道路形象 道路状况佳 雨花区中心地带距长沙火车站 长沙黄花国际机场仅十多分钟车距 距株洲 湘潭两市均只有半小时车程 交通枢纽 武广高铁长沙南站 汽车南站武广高铁 以京深 沪昆高铁为依托的 12345 高铁网初步形成 1小时到武汉 2小时到广州 3小时到杭州 深圳 4小时到上海 成都 昆明 5小时到北京 地铁 地铁1 5号线都经过本区域 长株潭城际轻轨 长株潭城际铁路的通车使得长株潭三市之间形成人 字形 的快速 便捷的半小时通勤圈经过本区域站点 树木岭 香樟路 湘府路 汽车南站 万家丽高架 万家丽高架雨花区段南至湘府路 北至人民路 公路交通 横 1 人民路 2 长沙大道 3 劳动路 4 香樟路 5 木莲冲路 6 湘府路 7 时代阳光大道 8 绕城高速 公路交通 纵 1 芙蓉路 2 韶山路 3 车站路 4 东二环 5 万家丽路 6 古曲路 望城区 长沙第六区 是政府重点打造的新兴区域 2011年望城撤县设区后以滨水新城建设作为突破口 地处湘中东北部 湘江下游两岸 东临长沙县 南接长沙市区 西至宁乡 北连湘阴 汨罗市 总面积969平方公里 总人口52 43万人 望城旅游资源丰富 风光绮丽 古迹甚多 靖港古镇 铜官陶城 乔口渔都 新康戏乡 洗心禅寺等湘江古镇群落 三湖湿地公园 斑马湖 大泽湖 张家湖 三河生态水网 八曲河 沩水河 马桥河 五大森林公园 谷山 乌山 黑麋峰 书堂山 九峰山 十二五 期间 2011 2015 望城区全区地区生产总值由243亿元增加到520亿元 财政总收入由22 1亿元增加到63 9亿元 工业总产值由399 7亿元增加到1100亿元 固定资产投资由241亿元增加到670亿元 社会消费品零售总额由40 6亿元增加到100亿元 分别是 十一五 末的2 2倍 2 9倍 2 8倍 2 8倍 2 5倍 望城区交通路网与地铁 地铁线路规划经过望城区的规划地铁有2条线路 共19个站点 分别是4号线与2号线沿线 目前均未开通 4号线预计2020年建成运营 主要是通过银杉路往北延伸至望城县 覆盖银杉路周边区域 2号线西延伸线建成时间待定 主要通达金桥产业园 覆盖绕城高速往西部分区域 长株潭城际轻轨规划长株潭城际轻轨也是联通河东与河西的城际快速线 在望城区仅设有黄金镇站1个站点 可补充完善附近居民未来交通出行的部分便利 望城区重点规划 望城区地域较为宽泛 目前在售房产项目较集中的区域有三块 一为金星北雷锋片区 二为政府出文规划为滨水新城片区 三为望城县中心片区 滨水新城规划图 板块划分 根据城市空间规划 江河路网划分 区域发展程度等依据 长沙市核心五区共分为12个板块 其中河西5个 河东7个 另有望城区金星北板块房地产发展较快 长沙县星沙板块房地产发展较成熟 各板块发展特性 新房市场 3 在全国大环境影响下 长沙政府调控愈发严厉 从3 18到5 20到9 23到10 23 政策逐渐收紧 为落实中央提出的 房子是用来住的 不是用来炒的 的战略定位 继 318 520 调控政策出台后 长沙楼市调控再度升级 长沙市于9月23日凌晨发布限购政策 在本市购买商品住房的 需取得不动产权证满3年后方可上市交易 在本市已经拥有一套住房 需满3年后才能购买第2套 分月度来看 2017年月均供应87万方 略低于去年月均水平 月均成交93万方 远不如去年 近两年来 长沙仅有4个月供大于求 其余均处于供不应求状态 供需矛盾较为突出 近年来 长沙新房供应量呈逐年递减趋势 供需矛盾将持续突出 内五区价格为9674元 平米 不含望城 星沙等 分板块来看 高铁新城 大托暮云 梅溪湖板块供销两旺 分别居十二大板块供销量前三位 除芙蓉马王堆板块外 其余十一大板块均供不应求 目前长沙市场 仅四个板块均价破万 分别为梅溪湖板块 滨江板块 中心板块以及芙蓉马王堆板块 湖南中原事业五部 48 截至一月份十二大板块住宅库存360万方 周期下降至4 5个月 新增供应多能得到良好去化 供销价 2017年內五区商业供应102 35万 成交69 77万 供销比1 47 整体供过于求 内五区商业供求量价走势 201701 201712 内五区商业供求量价 区域供销 商务公寓供销主要集中在岳麓区 成交27 45万 占总成交的39 板块成交 高铁新城 月湖城北 梅溪湖板块成交排前列 2017年各板块商业成交量价 存量 截至年末 内五区商业存量443万 去化周期高达70个月 区域来看 岳麓区库存量最多 板块来看 中心 月湖城北 滨江板块为重灾区 各板块商业存量面积 截止201712 各行政区商业存量面积 截止201712 全年内六区住宅供销双降 叐政策严栺限制 成交量同比下降近五成 十二大板块住宅库存360万方 周期下降至4 5个月 库存绝对值继续走低 整体去化周期处于近五年低位水平 整体 板块 库存 热点板块供销两旺 除芙蓉马王堆板块外 其余十一大板块均供不应求 整体上各板块供应越大 成交量越高 有房就好卖 商业市场 长沙整体供大于求 去化周期高达70个月 去化周期长 难度大 区域商业去化 以岳麓区为主 各板块以高铁新城 月湖城北 梅溪湖板块成交排前列 土地市