房产开发公司成本费用构成的说明.doc

公司成本费用构成情况一、工程成本、工程间接费用方面：1、土地征用及拆迁补偿费，指因开发房地产而征用土地的发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置费以用原有建筑物的拆迁补偿费（现实中还有树木青苗补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘补偿）等；2、前期工程费，指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用；3、基础设施费，指土地、房屋开发过程中发生的供电、供水、供气、排污、排洪、照明、绿化、环保设施以及道路等基础设施费用；4、建筑安装费，指房地产开发项目在开发过程中，按建筑安装工程设施施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费；5、配套设施费，指在开发小区内发生的，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等费用；6、开发间接费用，指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和周转房摊销等。对全部用国家项目资金的单位，是要求按财建2002394号文件执行的。县内全部用国家资金的有些部门成立的公司是严格要按这个执行的。基本建设财务管理规定财建2002394号对公司招待费和建设单位管理费都有标准规定，如果公司是拼盘资金，如果实际发生大于这个，只是税务清算时作剔出，公司账务按实际列支。 附：建设单位管理费总额控制数费率表 单位：万元工程总概算费率（%）算例工程总概算建设单位管理费1000以下1.5100010001.5%=151001-50001.2500015+(5000-1000) 1.2%=635001-100001.01000063+(10000-5000) 1.0%=11310001-500000.850000113+(50000-10000) 0.8%=43350001-1000000.5100000433+(100000-50000) 0.5%=683100001-2000000.2200000683+(200000-100000) 0.2%=883200000以上0.1280000883+(280000-200000) 0.1%=963业务招待费支出不得超过建设单位管理费总额的10%。施工现场津贴标准比照当地财政部门制定的差旅费标准执行。我们理解，这儿的建设单位管理费是指建筑工程成本中待摊支出中的单位管理费。二、房产开发涉及的税费：1、契税：在购土地环节，按土地价款和配套费的3%缴纳。2、营业税及附加：在取得销售收入或预收款时缴纳。营业税按收入的5%，三个附加按营业税额计算，共10%，总是收入的5.5%。3、土地增值税：在取得销售收入或预收款时预缴，按收入的预缴，普通住宅（90m2，不含90m2）2%，非普通住房（90m2以上，含90m2）和非住宅（商业、车库）3.5%，房屋售完后清算，多退少补。普通住宅增值率不超过20%免征土地增值税。 土地增值税清算时按以下步骤计算：增值额=收入额扣除项目金额增值率=增值额扣除项目金额依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）允许按实际发生数扣除，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等； （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。 （4）对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除。 （5）对于利息支出，分两种情况确定扣除：凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“房地产开发费用”的计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 （6）上述规定的具体含义是：纳税人能够直接转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内。 此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 与转让房地产有关的税金：在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。 财政部确定的其他扣除项目：（1）对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。（2）但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。（3）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。具体地，如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产开所取得的收入计税；相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，没有收取代收费用标准外的收入可以不作为转让房地产的收入征税；相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。 土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下: (1)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额30% (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5% (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15% (4)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 4、企业所得税：按国税发200631号文件执行。即：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。所得税率25%，即按所得税清算后利润额的25%征收。5、印花税：转让房产均要按合同金额贴印花税（万分之五）。6、房产税：自用房产和出租房产要交房产税。自用的每年四月和十月缴纳，按原值减除30%后的1.2%计算。出租的按租金收入的12%计算。7、土地使用税：占用的土地要缴纳土地使用税，在每年四月和十月缴纳。按单位面积计算，各地标准不一样。云阳县城土地按地段分有等级，我们公司土地属于八等，一平方米一年1.50元。土地使用税减免政策：专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税（现在文件规定享受免税政策时间是2013年-2015年）。经营农产品即：供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。三、公司销售、管理费用1、销售中心销售佣金：根据财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知（财税200929号）规定：企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。保险企业：公司不属于这个行业。其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。综上，可以按规定扣除，但是必须有合法的凭证，没有发票，不得扣除的。2、广告费和业务宣传费扣除标准：企业所得税法实施条例第四十四条规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。广告费包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。广告费必须符合下列条件：广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；已实际支付费用，并已取得相应发票；通过一定的媒体传播。3、业务招待费：所得税年度汇算时，对公司实际列支在管理费用中的业务招待费，允许所得税前抵扣额有两个条件：实际列支额的60%，同时不能超过主营业务收入的5的金额。 4、工会经费：所得税前允许列支的工会经费，不超过工资额的2%。现行当地执行的是：成立了工会组织的企业，地税代收工会费经是工资额的0.8%，未成立工会组织的企业，地税代收工会经费是工资额的2%。如果公司成立了工会组织，每年上交地税工会经费0.8%，其余1.2%公司工会组织可以到县工会代开工会组织专用收款收据，从公司账务拨付这部分经费到工会组织，公司工会组织建专账核算收支。5、职工福利费：公司发生的职工福利费支出，可以据实开支，只是所得税前能抵扣的额度是全年工资总额的14%。可开支的项目：没参加医疗保险的职工医药费、伙食生活费、炊事员工资、防暑降温类型的补贴等，职工福利费属于企业必要和正常的支出，在实际工作中企业要对具体事项具体对待。如：职工困难补助费，合理的福利费列支范围的人员工资、补贴无法取得发票的，有关自制凭证就可以作为合法凭据，对购买属于职工福利费列支范围的实物资产和发生对外的相关费用应取得合法票据。6、职工教育经费：公司发生的职工教育经费支出，可以据实开支，只是所得税前能抵扣的额度是全年工资总额的2.5%，且对于超过标准部分，允许无限制的往以后纳税年度结转。企业职工教育培训经费列支范围包括上岗和转岗培训、各类岗位适应性培训、岗位培训、职业技术等级培训、高技能人才培训、专业技术人员继续教育、特种作业人员培训、企业组织的职工外送培训的经费支出、职 工参加的职业技能鉴定、职业资格认证等经费支出、购置教学设备与设施、职工岗位自学成才奖励费用、职工教育培训管理费用、有关职工教育的其他开支。该文同时规定，企业职工参加社会上的学历教育以及个人为取得学位而参加的在职教育，所需费用应由个人承担，不能挤占企业的职工教育培训经费。7、工资：根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十四条规定，企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。本条规定的工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。根据国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函20093号）的有关规定，税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：、企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；、企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；、企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；、企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。、有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。企业所得税法实施条例所称的合理的工资薪金支出，是指符合经营常规、由市场机制决定的工资薪金水平。税务机关有权对不符合行业合理水平及明显不合理的工资扣除进行调整。工资薪金支出的判断标准 根据新税法的规定，可从以下几方面来判断工资薪金支出：、必须是实际发生的工资薪金支出、工资薪金的发放对象是在本企业任职或者受雇的员工、工资薪金的标准应该限于合理的范围和幅度、工资薪金的表现形式包括所有现金和非现金形式、工资薪金的种类8、会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。一个公司可以列支的费用很多，在此，只针对有些限额和条款规定的作了个说明。总的原则是：所涉及的业务合作公司，所承担的公司的业务，对方公司一定要具备工商等有关部门批准的，具有相应的执业资质和经营范围，提供的发票也要是本公司经营范围内所具备的项目的，必须是合理、合法、合规的有效发票。实际发生时可以据实报销入账的，只是存在一个所得税清算时抵扣认可的事，所得税清算只是针对交