中能物业工程部作业指导书.doc

学习改变人生做成功物业管理人！工程部作业指导书生效日期： 会 审 经审核，同意发放执行。 签署：拟 制审 核批 准作业指导书 修改状态: 0 工程部作业指导书 编 号: ZYGCB2001 页 码:第1页/共4页工程部作业指导书1.0 目的1.1 本指导书规定了公司工程部的作业内容和要求。2.0 范围2.1 本指导书适用于公司工程部。3.0 职责3.1 工程部各专业工程师及管理处工程组组长执行本作业指导书。3.2 工程部经理负责工程部的全面工作，对各专业工程师及管理处工程组组长工作进行监督、指导。 4.0 管理与控制要求4.1 工程部员工培训管理与控制要求4.1.1 工程部经理每年12月底编制下一年度员工培训计划，并上报行政人事部，经主管领导审核，总经理审批后执行。4.1.2 新入职员工必须经业务培训及公司制度培训方能上岗。4.2 工程部日常运作程序4.2.1 每年12月，工程部组织各专业工程师根据管辖设备运行状况及例行保养要求，编制年度、季度、月度及委托保养计划。各专业工程师根据工程部年度保养计划，结合设备具体情况，制定出各保养检查表，经主管领导审核、总经理批准后下发各管理处。4.2.2在每月的月底前3天，各管理处工程组组长根据年度工作计划，制定下月管理处工程维护计划，报工程部审核后，下发各管理处工程组实施。4.2.3工程部在收到各管理处的具体工作计划后，应及时调整各专业工程师的工作，保证在设备进行月检时尽量安排专业工程师到场指挥及监督。月检表应有执行人、工程组长的签名方有效；专业工程师根据实际工作情况进行抽检，并在月检表上签名。4.2.4工程部实行日检、月检及不定期检查相结合的原则。即：各专业工程师每固定期对下属各管理处的日常工作进行检查，检查内容包括：设备进行的日检表、日常巡查记录、工作质量、态度、数量、定额等；月检由工程部组织对管理处工程组全月的工作作业指导书 修改状态: 0 工程部作业指导书 编 号: ZYGCB2001 页 码:第2页/共4页进行全面检查，重点检查月度计划的落实，维修项目的维修及时率，员工岗位职责，技术水平及处理应急问题的能力等，并在每个月的例会上对检查情况进行通报和考评；不定期检查是指工程部对日常的事务进行的抽查。以上三种检查工程部都会有详细的检查表格，一式两联，管理处工程组和工程部各留一份，对检查发现的问题同时要进行必要的跟踪，并在下次检查中予以确认。4.3 设备维护保养计划实施及检查办法设备的日常、定期维护保养工作是设备管理中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠运转，关系到小区、大厦的安全和公司的声誉；同时对降低成本，减少故障，提供良好服务的意义也很重大。为使此项工作落实到实处，确保小区、大厦各类设备的安全正常运转，特制定设备维护保养计划实施及检查办法如下：4.3.1设备维护保养计划是对设备进行维护保养的依据，工程部负责设备维护保养计划的制定及实施检查。各专业工程师根据设备实际运行情况及要求，制定出年度维护计划和月度维护计划，经工程部经理初审、主管领导审核、总经理审批后下发各管理处工程组。该计划的修订完善要按规定程序报批，不得随意减少或取消项目。4.3.2各管理处工程组负责设备的日常定期维护保养工作，工程组长是该项工作的负责人，具体负责组织协调此项工作的实施。4.3.3 各工程组长应根据此项计划制定下月实施计划，每月底3日前上报到工程部，工程部在2个工作日内审核完毕再返回各工程组，工程组长具体组织全组人员切实开展设备的维护保养工作，必要时作好与相关单位及用户协调工作，作好设备维护保养记录，同时工程组长应负责检查工作质量及进度。4.3.4 设备具体负责人应按计划要求和内容对设备进行检查、维护和巡视，并做好记录，及时发现问题，尽快消除跑、冒、滴、漏等现象和故障、事故隐患。自行处理不了的问题应立即报告工程组长并做好详细的记录备查。4.3.5管理处工程组长应每周对计划执行情况进行一次自检，对维护保养工作每月进行一次全面检查，对设备状况、责任人的工作做出考评，月底上报工程部。4.3.6 各管理处工程组长必须在每月底前3日完成计划要求保养项目，工程部各专业工程师到管理处检查保养情况。作业指导书 修改状态: 0 工程部作业指导书 编 号: ZYGCB2001 页 码:第3页/共4页4.3.7 设备维护保养、检修记录应包含以下内容：a) 设备作业人、记录人，作业日期、时间。b) 作业内容，发现问题，解决办法、步骤、结果。c) 安全保障措施。d) 工程组长、主管工程师检查意见及签字。4.3.8 各专业工程师应积极协助各工程组长抓好设备维护保养工作，每月按计划检查各机房和设备，检查各专业计划的执行情况。发现运行和维护上的问题，及时帮助协调解决，或通知有关人员和单位整改，主管工程师必须做出详细的检查与整改记录。4.3.9 公司成立由工程部为主的设备维护保养检查小组，检查小组每季度初与工程组长对上一季度的设备维护保养工作进行全面检查，重点检查计划执行情况和设备状况，检查相关记录，对设备维护保养情况做出考评，并作为公司对各工程组奖惩的依据。 4.3.10公司每年第四季度开展依次设备大检查，对各处设备维护保养情况进行总考评。根据设备运行情况制定年度大修及运行计划并修订第二年的设备维护保养计划。年终设备维护保养总考评是考核管理处工程组一年工作成绩的主要依据之一。4.4 设备检查表的编制管理与控制要求4.4.1 设备主管工程师根据设备原始资料编制设备月度、季度及年度检查表。4.4.2 工程部经理审核检查表。4.4.3 各管理处工程组长负责检查表的实施。4.4.4 主管工程师负责检查表的实施检查及现场指导。4.4.5 各管理处工程组负责检查表的归档。4.5 设施设备维修的管理与控制要求4.5.1 管理处工程组长负责组织辖区设施设备的日常巡视及业主报修工作，发现问题 及时组织管理处维修技工进行维修，并做好相关记录。维修材料的申请与领用依照各管理处材料管理流程进行。4.5.2 管理处工程组必须做好维修工作的记录及统计工作，及时核对库存材料数量，按时填写材料请购单，确保维修工作的效率。作业指导书 修改状态: 0 工程部作业指导书 编 号: ZYGCB2001 页 码:第4页/共4页4.5.3 管理处处理不了的工作，及时上报工程部，由工程部负责组织公司相关人员或联系相关部门协调解决。4.5.4 对甲方要求合同以外的的工程维修及新增、改造，按单项工程作业规程进行。5.0 引用文件和记录表格5.1 管理处设备故障处理规程5.2 紧急维修作业规程5