影响房地产市场的因素.doc

影响房地产安全的因素1政策变化的影响1.1土地政策的变化的影响1.1.1土地政策对房地产市场影响的传导机制。主要包括两个途径：首先，土地价格对房价的影响，土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价；相反，地价下降，供给增加；其次，土地供应量对房地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。与金融政策、税收政策相比，土地宏观调控政策只能对供给产生影响，无法对需求产生直接的影响，无法实现整体市场的稳定均衡。1.1.2土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应。土地要素对于房价变化影响很大，通过对土地要素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。而土地因素对房地产价格的影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时差性”。对房地产市场的土地调控是指政府通过调整土地供应来影响房地产市场运行。由于土地是房地产开发的基础，相比金融、财政方面的调控措施，土地调控对增量市场的影响最为直接，但是效果显现的时间更长。无论是土地总量调控还是结构调控，土地供应时滞都是影响调控效果的重要因素。忽视土地供应时滞的存在，就无法清楚地把握调控的影响效应，对于市场的调控只能是较盲目的决策，达不到预期的效果。1.1.3土地供应总量对房地产市场的影响（1）土地供应总量对房地产市场数量的影响。土地供应是房地产市场基础，土地供应如果是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供应量只能部分转化为房地产市场的供给。所以，这里所说的土地供应总量为有效供应总量。土地供应总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供应总量，特别是影响增量房地产产品；另一方面是影响生产和预期，但影响力的时效不同，对房地产产品供应的影响，由于房地产开发周期的原因，要在12年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率（项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值）来反映。设房地产增量为QR（平方米建筑面积），土地供给量为QL（平方米土地面积），容积率为F，则有QR=FQL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量即建筑面积就越大。（2）土地供应量对房地产价格的影响。房地产价格代表了对房地产的需求，土地市场的供求关系作用形成地价，决定新一轮房地产价格的大小。土地市场和房地产市场的互动机理：当房地产数量的需求上升时，土地供应量、地价、房地产价格和地产数量都增大了。当房地产的价格上升时，土地供应量也上升，房地产价格与土地供应量呈正相关关系，并且房地产价格是土地供应量变化的原因。通过对土地供给弹性变化的分析，随着城市的发展，可以用较少的土地供应量来调控相同的房地产价格的涨幅。1.2 税收政策变动对房地产的影响运用税收政策对房地产市场进行调控，可以从3个环节入手：房地产的开发、转让和保有。1.2.1 房地产的开发环节在开发环节中的税收调控应适度。因为我国当前的房地产市场是典型的卖方市场，税收的后转性强，开发商容易将增加的税款向消费者转嫁，这样反而会造 成房价上涨。在这一环节针对消费性需求和投机性需求设计不同的税收政策作用有限，因而 这一环节并非税收政策调控的重点。在这一环节应着重通过对高档住宅、别墅开征消费税体 现政策的导向性。具体是：扩大目前消费税的征收范围，对建筑面积大于150m2(根据20 02年末的统计数据，我国城镇人口人均住宅建筑面积为22.79m2)的高档住宅、别墅征收 消费税。我国房地产的和谐发展主要受两方面因素制约：资源约束和购买能力约束。因此，开征高档住宅、别墅消费税也主要是从两方面考虑对消费导向加以引导：一方面鼓励建设经 济适用房和中低价位商品房(2003年全国用于经济适用房建设总投资为600亿元，仅占当年房 地产投资的6%)，以满足多数民众“居者有其屋”的住房需求，从而体现以人为本和“利为民所谋”的和谐发展精神；另一方面征收消费税增加了高档住宅的销售成本，也适度抑制了高档 住宅的需求。1.2.2 应加大房地产转让过程中的税收调控力度一方面，在房地产转让中实行差别性税收政策。即针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策。所谓差别性税收政策，其体现在对房地产所有权转让环节的税收体系设计，应区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长 短。另一方面，运用所得税和营业税“组合拳”调控房地产转让交易活动。从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国 、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税(公司所得税)，其中美国实行15%34%的累进税率。意大利将从买入到转 让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%30%的税率征收不动产增值税。因此应学习参照国外的成功做法，首先开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税；3年内的转 让所得的征收15%的所得税；3年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护 真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。在征收所得税的同时，对购 入未满3年的商品住房转让征收5%营业税，以及营业税税额7%的城建税和3%的教育费附加，3年以上酌情减免。1.2.3 对房地产保有环节的税收体系应进行改革目前，我国在房地产保有环节的税收体系有几个突出问题：现行税制在房地产开发环节税种较多，税负较重，而在房地产保 有环节和转让环节税种较少，税负较轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成本的比率 过高，远远高于国内其他行业和国外同行业；后者降低了土地保有者的经济风险，导致了土 地利用的低效率，同时也使得国家无法对房地产转让的溢价部分参与分配，导致税收收入的 流失，客观上增加了房地产投机者的收益。我国现行的房产税、城市房地产税和城镇 土地使用税不能准确地反映财产的现有价值、土地级差收益和房地产时间价值，也不能随着经济发展、房地产增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节经济的作用。因此，适时开征物业税，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，已成各方共识，并试点推行。1.3金融政策对房地产的影响我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。1.3.1对房地产开发商的影响国家对宏观经济的调控很大程度上都是从银行开始，这对银行依赖很强的房地产业来说，无疑会有很大的影响。贷款利率的上升使房地产开发商面临极大的市场风险。一方面对投资者而言，贷款利率的上升使房地产投资的融资成本提高，这就相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，或者减少其对房地产的投资。另一方那个面，利率的上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发商无法及时回笼资金，使其盈利减少。这样将会使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。1.3.2对购房者的影响 对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为了改善居住条件的需求，经济的加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。对于一些买房投机者而言，持续加息容易导致其兑房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为达不到自己的理想收益而退出房地产市场的话，会致使房地产大量的空置，从而引起市场供求关系的变化，导致房价的变动。1.3.3对房价的影响 房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。 不难看出，国家通过宏观的经济调控，尤其是通过对利率的调控，从很大程度上影响了整个房地产业。宏观经济周期波动和宏观调控政策影响着房地产市场的波动，而房地产市场的波动又影响这国民经济的波动，这三者是紧紧的相互影响的关系。国家不论是从存款准备金率方面还是从汇率方面对经济进行宏观的调控，都会对房地产市场带来积极与消极两方面的影响。1.3.4存款准备金率政策 根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。1）积极影响上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率0.5能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近期以来各种调控政策的政策效率。2）消极影响 调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，而房地产作为价值相对稳定的不动产，是投资中收益较大的产业，外资的流入会对楼市起到推波助澜的作用。1.3.5汇率调整 人民币的升值意味着我国的经济状况良好，能够创造较多的投资机会，并且有较高的收益。我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动，投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业，因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。1）对房地产业发展资金的影响 汇率预期的变动将对一国的资本流入与流出产生重要影响。资本在国际间流动的原因有两个：一是获取利益；二是逃避风险。因而汇率的变动会影响资本的流动，特别是短期资本的流动。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将通过各种渠道涌入我国进入房地产业。2）对房价的影响影响房地产价格的两个重要因素的供求与投机，而汇率的变动会对当地产业的供求与投机行为产生直接影响。目前由于人民币存在较强的升值预期大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产，按照资本逐利的本性，他们将推动我国房价的上涨，从而达到获利得目的。3）对房地产自身价值的影响 就房地产自身而言，地产的增值会导致房产的增值，房地产自身存在着时间价值。在当前我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从而对拥有者会而产生额外的盈利。1.3.6调整住房贷款政策 住房贷款的政策的出台一方面意味着中国房地产市场宏观调控重点放在了需求导向，另一方面也增加了购房者的压力。这属于选择性货币政策工具中的不动产信用控制工具。通过对金融机构房地产贷款的最高限额、最长期以及首期付款和分期还款的最低金额的规定，来影响房价市场的需求关系从而对整个市场起调控作用。2城市化发展对房地产的影响2.1城市化发展需求据国家统计局统计，中国城市化率达40.6%，进入快速发展期，根据世界发达国家发展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。目前中国有近3亿农村人口在城市工作。2.2城市居民居住需求根据国家统计局公布的数字，2008年全国销售住宅商品房4亿多平方米。 上述两项分析数据反映了中国住宅市场的钢性需求，所以造成中国近几年住宅市场强劲的市场需求，形成房价持续上涨的局面。2.3为什么要进行城市化首先, 从城市和城市化的概念和内涵看, 加速城市化进程可以促使经济社会进一步集约化、 现代化。城市化的表面含义是城市地域规模不断扩大和人口数量不断增加, 城区逐渐蚕食农村, 农地铺上了水泥, 一些传统的农业被现代加工业、 制造业和服务业所取代; 农村人口向城市转移, 城市人口增加迅速, 为城市经济的发展提供了源源不断的廉价劳动力。城市化较深层的含义是城市基础设施建设日益配套、 完善, 承载能力不断增强, 城市经济社会迅速发展, 以二、 三产业尤其是以高度发展的服务业为支撑, 成为生产要素的聚集地和经济社会发展的中心。城市化的核心含义是国民经济增长模式、 国民生活形态和国民意识的重大转变, 小农意识被城市的生活方式、 价值观念所取代。总之, 城市是人类文明的结晶, 城市化则是人类社会进步的重要标志。加速城市化进程是我国社会发展, 实现现代化的必由之路。其次, 从城市化与工业化的关系看, 加速城市化进程可以促进经济的高速发展。从世界范围看, 城市化和工业化是同步发展的关系, 否则, 两者都不可能健康、 持续发展。 从历史上看, 各国经济发展都走城市化道路, 或者说只有城市人口的高速增长, 才能带来经济的高速发展。 第三, 从世界及我国的城市化历程看, 加速城市化进程可以带动人类社会的文明进步。城市化是一种世界性的历史现象, 它以近代产业革命为契机, 推动劳动力和人口的产业转移与空间转移, 在改革经济结构的同时, 改变着人类的住区与社会结构, 最后使绝大多数人脱离劳动水平较为低下的农业并从农村转入城镇。2.4房地产业与城市化的关系。房地产业与城市化具有互促共进关系，并形成一定的同步发展规律(杨波,2007)。同时,城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展；城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展。房地产业发展可以提高城市化质量,达到一种良性循环。 城市化的不断提高会使得城市规模得以扩张，具体体现在增加城市的建设用地，加快通讯、电力、给排水等基础设施，学校、医院、体育场馆等公共设施和宾馆、商场、娱乐场等服务设施的改造。城市会通过税收增加财政收入，提供城市的建设资金。建设资金会给予城市的房地产业带来巨大的生命力。总体而言，城市化的发展对房地房地产的影响主要表现为：驱动经济增长带来有效房地产需求；城市空间扩展，带动房地产业的发展升级；人口的集聚，带动房地产的持续性需求；城市分级，带来房地产区域差异扩大。3供求关系对房地产的影响 供求关系是指在商品经济条件下,商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系,它同时也是生产和消费之间的关系在市场上的反应。 广义供需论的观点认为供需间存在供需差动。供需差动是指供给和需求之间产生差距,便会有动力或动机寻求供给满足需求,并认为这样的动力与供需差值有关。3.1影响房地产需求方面的主要因素1、国家宏观经济发展水平GDP对房地产需求的影响 国家宏观经济发展的态势影响着房地产市场的需求,有关部门统计,GDP的增长对房地产的相对依赖程度高达40%,有的城市超过了60%。它是房地产需求的直接原因。2、居民可支出收入分配是影响房地产需求的主要因素 居民的可支配收入,是家庭消费的主要来源,居民人均收入水平,决定了市场购买力的大小,居民的可支出分配是房产需求的主要因素。3、国家政策、利率及房产信贷影响着房地产的需求国家政策对房地产市场起着宏观调控的作用。利率的高低和房产信贷的偿还能力都影响着房产的需求量。4、国际环境及汇率,海外资金的进退等也是影响房地产市场需求的因素 在国际金融危机的环境下,人民币汇率持续上升,导致国外资金大量入注股市和房地产资本市场,影响着房地产价格。5、城市人口结构和数量客观决定着房地产需求的规模和速度 众所周知,人口结构和数量是对房产需求群体的主要衡量方向,结构的比例和数量的多少,直接关系着房产的规模和速度。6、投资者的热度和风险收益规律严重影响着房地产市场的需求 股市或投资市场里投资者的态度,风险投资的长线和短线的选择,风险投资规律的制约等都影响着房产的需求量。7、消费心理影响着房产的需求量 消费者的消费心理和消费偏好是影响购买行为的主要原因,例如中国人在消费结构里偏向于房屋购买消费行为。当然对通货膨胀的忧虑也加速了购买房产来保值的消费心理。3.2影响房地产供给方面的主要因素1、宏观环境及国家政策对房地产供给的影响 同样国家宏观环境和国家政策既影响着房地产市场的需求,也严重影响着房地产的供给。宏观环境和政策对房地产的发展具有两方面的作用。2、房地产市场开发利润的高低影响着房地产的供给对房地产商来说,房产利润的高低决定着开发房产数量的多少。利益的驱使是房产供给量的关键因素。3、土地供给及土地成本直接影响着房地产的供给 从社会角度分析,土地的供应受自然环境和地理环境的制约,具有一定的局限性。土地是不可再生资源,数量供应有限,同时土地是因其提供的收益才发挥作用。土地的价值是土地上产品的价值而派生出来的,所以价格也必然受此影响。4、房地产企业的投资开发方向在一定程度上影响着房地产的供给 房产商在某些楼盘的开发方向上定位在高档还是中档,或是住宅还是商务写字楼等等都影响着房地产的供给量。5、房地产开发商的技术水平和开发进度影响着房地产的供给 房地产开发商的设计水平、施工项目运作水平、招标或投标的能力高低以及开发进度的目标规划等都直接影响着房地产的近期或远期的供给量。6、房地产企业对未来的预期影响着房地产的供给房屋价格的预期是根据房地产行业的发展状况、发展趋势和发展周期而进行的。房产开发商会根据国家政策和经济运行环境及市场需求的预测等方面来进行房产项目开发。同时也会参考股市及投资市场相关的的走势来决策开发项目。7、房地产企业的资金状况和融资能力是影响房地产供给的一个重要方面 房地产企业的资金状况及企业资源能力,反映着房地产企