最新资产评估8-11章公式.doc

第八章 房地产评估房地产价格 总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价建筑总面积 楼面地价土地单价容积率房地产土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费成本法在房地产评估中的应用基本公式评估价值重新购建价格建筑物贬值1、新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+资金成本+税费 +开发利润2、新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+资金成本 +销售税费+正常利润 土地价值的评估土地价值（P148 （8-31） （P149 (8-36)）新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润旧房地产运用成本法评估的操作步骤3、注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损 旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物贬值注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：(1) 复原重置成本 (2) 更新重置成本复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。2.建筑物贬值的估算方法 （1）年限法（直线法） 建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命100%（2）观察法（评分法）成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B收益法在房地产评估中的应用常用计算公式a年净收益 r折现率各参数的估算（一）净收益的估算净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用-有效毛收入-营运费用（二）资本化率的估算实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 1.市场提取法（市场法）寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价格等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率 2.累加法资本化率=无风险报酬率+风险报酬率收益法的派生方法（一）土地残余法（二）建筑物残余法若纯收益a不含折旧，则：注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。市场法在房地产评估中的应用计算公式被估房地产价格交易实例单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数时间因素修正系数被估房地产面积因素修正差异因素的比较修正1.交易情况修正交易实例成交价格交易情况修正系数=交易实例正常市场价格 2.交易日期修正 交易实例成交价格(1T%)=评估时点价格3.区域因素修正系数直接比较法： 间接比较法： 4.个别因素修正（1）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得（2）土地使用年期修正第九章 机器设备评估 成本法在机器设备评估中的运用基本公式： 评估值重置成本-有形损耗-功能性损耗-经济性损耗或 评估值重置成本成新率-功能性损耗-经济性损耗进口设备重置成本测算进口车辆重置成本构成:车辆价格(CIF)+进口关税+消费税+增值税+车辆购置税+国内运杂费（1）可查询到进口设备的现行FOB或CIF重置成本（FOB价+途中保险费+国外运费）现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费或:重置成本CIF现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费海运费=FOB价海运费率进口关税进口完税价格适用税率消费税（关税完税价+关税）（1消费税率）消费税率增值税（关税完税价+关税+消费费）增值税率银行手续费=设备到岸价人民币数费率外贸手续费=到岸价人民币数费率车辆购置税=(到岸价人民币数+关税+消费税）税率物价指数法实体性贬值与成新率的测算成新率1有形损耗率 有形损耗率=1-成新率通常采用三种方法测算设备成新率（或有形损耗率）（一）运用使用年限法估算设备成新率或3.设备的尚可使用年限综合年限法（适用于经过技改的设备）或 *加权更新成本已使用年限投资成本功能性贬值的测算 超额投资成本复原重置成本设备更新重置成本经济性贬值及其测算（一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算（二）因收益减少导致的经济性贬值的测算市场法在机器设备评估中的运用第十章 无形资产评估最低收费额一、无形资产评估的收益法（一）基本公式 （二）无形资产收益额的确定 1.直接估算法收入增长型：（1）价格上升 R（P2P1）Q（1T）（2）销量扩大 R（Q2Q1）（PC）（1T）费用节约型： R（C1C2）Q（1T）2.差额法将使用无形资产后的经营利润与行业平均利润比较。 无形资产带来的超额收益经营利润资产总额行业平均资金利润率或: 无形资产带来的超额收益=销售收入销售利润率-销售收入每元销售收入平均占用资金行业平均资金利润率3.分成率法无形资产收益额销售收入（利润）销售收入（利润）分成率这些关键是分成率的确定问题。两个口径的计算结果相同。 收益额=销售收入销售收入分成率 =销售利润销售利润分成率并且可以互相转换： 销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率销售利润率分成的基础：销售收入、销售利润、销售量。 （1）边际分析法 利润分成率=追加利润现值利润总额现值（2）约当投资分析法适用情况：无法直接确认无形资产的贡献率。（3）综合评价法（三）无形资产评估中折现率的确定折现率无风险报酬率+风险报酬率二、无形资产评估的成本法基本公式无形资产评估值无形资产重置成本成新率（1）成本核算法无形资产重置成本直接成本+间接成本+资金成本+合理利润科研人员劳动倍加系数合理利润 计算利润的基础直接成本+间接成本+资金成本无形资产投资报酬率 科研的平均风险系数2.外购无形资产重置成本的估算评估值购买价+购置费（1）市价类比法（2）物价指数调整法 无形资产评估值无形资产账面原值价格变动指数分期付款方式的外购无形资产的重置成本的估算3.无形资产成新率的估算 (1)使用年限法： (2)摊销折余法：无形资产的使用效用与时间呈非线性关系（三）无形资产评估中成本法的运用计算公式：无形资产最低收费额=重置成本净值转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本第十一章 企业价值评估 企业价值评估的市场比较法或：收益法在企业价值评估中的运用 1.年金本金化价格法2.分段估算法（1）以前期最后一年的收益为后期的年金：（2）以前期的年金化收益作为后期的年金： （3）后期企业预期收益按一固定比率增长：（二）企业有限期持续经营假设前提下的收益法该假设是从最有利回收企业投资的角度出发。二、企业收益及其预测净现金流税后净利润+折旧与摊销资本性支出-净营运资金变动+付息债务的增加（减少）企业收益的预测方法1.综合调整法线性回归法根据企业历史收益资料，建立时间与收益的回归方程：该方法使用的前提：收益随时间变化呈现明显趋势。三、折现率与资本化率及其估测以行业平均报酬率为重要参考指标企业价值评估中折现率的确定方法1.企业价值评估中股本收益率的确定方法即确定权益资产价值时的收益率 （1）资本资产定价模型（CAPM）（2）套利定价模型（APM）（3）累加法2.企业价值评估中的加权平均资本成本模型（WACC）法折现率付息债务占全部资本的比例债务资本成本（1-所得税率）+权益资本占全部资本的比例权益资本成本其中：商誉的评估方法（一）超额收益还原法