公路运输公司资产评估.docx

公路运输公司资产评估评估方法 企业价值评估方法主要有资产基础法、收益法和市场法。企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。因现行市场上与被评估单位资产规模、管理状况等相近的交易对象较少，无法获得与评估对象相似的市场交易案例，因此本次评估不采用市场法。因XX公路运输有限公司业务主要依赖于单一客户XX化工，近三年来其主营业务收入近 100%来源于XX化工，其收益状况受XX化工的经营状况影响很大，因XX化工长期亏损，后期经营状况难以预测，导致XX公路运输有限公司未来的经营情况及净收益难以客观预测，故本次评估不宜采用收益法。按照资产评估准则基本准则，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。根据本次评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件，本次评估选择资产基础法。(一)资产基础法1、流动资产的评估评估范围内的流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付款项、应付股利、其他应收款、存货及其他流动资产。（1）货币资金包括银行存款及其他货币资金，通过核实银行对账单、调节表、会计凭证等，以核实后的价值确定评估值。（2）交易性金融资产-交易性股票按照评估基准日的收盘价乘以股票数量确定评估值。（3）应收票据以核实后的账面值确认评估值。（4）预付款项根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物的或权利的，按核实后的账面值作为评估值。（5）对应收账款和其他应收款项的评估，评估人员抽查了部分业务合同和会计凭证，并联同审计师对大额款项进行了函证，抽查结果与账面记录相符。本次评估采取个别认定、参考企业坏账准备计提标准计算风险损失相结合的方法确定评估值。具体评估方法如下：对于企业有确凿证据证明全额不能收回的款项评估为零；对于上述情况外的其余应收账款，以核实后账面值确定评估值。（6）对企业近期购买价格变动不大的在库周转材料以核实后的账面值确认，对价值波动较大的在库周转材料以基准日市场价格(含进厂运杂费及其他合理费用)乘以核实后的数量作为评估值。（7）应付股利经与企业财务人员核实并查看相关资料，以核实后的账面值确认评估值。（8）其他流动资产为留抵代扣的增值税，评估按账面值确认。2、长期股权投资的评估长期股权投资主要为XX公司的三个全资子公司和一个参股子公司，对长投全资子公司是对其进行整体评估，以净资产评估值乘持股比例确定长期投资评估值，对长投参股子公司，以被评估单位基准日会计报告账面净资产乘持股比例确定评估值。3、设备类资产的评估机器设备评估方法为重臵成本法。重臵成本是指购臵同类资产所必须付出的成本，包括购臵价、运杂费、基础费、安装调试费、资金成本、项目建设分摊费等，购臵价以现行市场价为基础。根据本次评估资产的特点，设定被评估的固定资产按现行用途继续使用，不考虑改变用途对资产价值所产生的影响和经济性贬值的影响。评估值=重臵全价综合成新率重臵全价的确定 重臵全价由购臵价、运杂费、基础费、安装调试费、资金成本、项目建设分摊费等内容构成。根据不同类型的设备和不同购臵方式具体确定重臵全价的构成。（1）国产设备重臵全价的确定向设备制造厂、经销商、代理商询价或在有关价格资料中查询现行购臵价，根据分析选定的现行市场价格，合理考虑其运杂费，安装调试费，大型、贵重设备考虑建设时期内资金成本和其他必需的中间合理费用等确定重臵全价。本次机器设备主要是不需要安装的检修设备，以不含税购臵价为重臵全价。（2）难以查询到现行市价的老旧设备，依据替代原则采用功能价值法和比较法确定重臵成本，或根据合理的账面原值，参照国家有关部门公布的物价指数和有关信息资料，调整测算重臵成本。（3）运输车辆重臵全价的确定运输车辆重臵全价=现行购臵价+车辆购臵税+牌照费、检测费等；（4）运杂费率、基础费、安装调试费率、资金成本及其他费率的确定运杂费率：综合考虑运输距离，装运难易程度和设备价值高低而选定；基础费率：综合考虑设备的承重、用途及结构特点而选定；安装调试费率：按机器设备评估常用数据与参数或行业有关规定和实际工作量概算；资金成本：按合理的建设周期和评估基准日银行贷款利率计算；其他费率：本次评估的机器设备多为修车工具，未考虑其他费用。成新率的确定 （1）主要设备：采用使用年限法成新率（N1）和技术鉴定法成新率（N2）确定综合成新率（N）。N1=（1-已使用年限/经济寿命年限）成新率N2的确定方法是经评估人员现场勘察，在充分了解设备的负荷、维修保养、修理、技术改造、使用环境条件、已完工工作量等情况的基础上，与设备使用单位的技术人员通过监测和分部鉴定的方法判断设备的各种损耗与技术经济指标，并与全新设备进行比较，用打分的方法确定技术鉴定成新率。N=N140%+N260%（2）一般设备：采用年限法成新率，即根据设备的已使用年限和经济寿命年限，结合现场勘察情况，设备技术状况以及维修保养情况等综合确定成新率。其公式为：成新率（N）=（1-已使用年限/经济寿命年限）100%（3）对接近经济寿命年限或超期服役的设备：N=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） 100%式中：经济使用寿命年限按行业的有关规定和设备制造厂的技术要求确定。设备的已使用年限不能完全以日历时间计算，应根据设备的利用率，使用负荷综合确定。尚可使用年限根据设备的维护保养、大修理、技术改造、使用环境条件或行业技术专家鉴定确定。（4）运输车辆：以理论年限法成新率、工作量法成新率及勘察法成新率综合确定成新率。依据国家商务部、发改委、公安部及环保部发布的机动车强制报废标准规定相关规定，针对不同类型运输设备分别采用不同的方法确定成新率。最终成新率按照理论年限法成新率、工作量法成新率及勘察法成新率孰小确定。（5）对于购臵时间较早的设备，由于采用年限法无法客观全面反映其成新度情况，成新率直接以勘察法成新率确认。4、房屋建(构)筑物的评估根据本次评估目的及假设采用重臵成本法评估。重臵成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重臵全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物评估值的一种评估方法。基本公式如下：房屋建筑物评估值=重臵全价成新率(1)重臵全价的确定重臵全价=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本 安工程造价主要内容包括直接工程费、措施费、规费、企业管理费、利润、税金等。建安工程造价通过以下方法取得：对于工程技术资料完整的项目，采用调整预（结）算的方法，即：根据工程预（结）算资料的工程量，套用相关工程费用定额的工料机消耗量，再采用建设地点的人工、材料、机械的市场单价，计算出建安工程造价。对结算资料不齐全，资料难以收集的项目，采用类似工程参照法或预（结）算编制法进行测算。类似工程参照法是通过与主要建筑物或典型工程对比分析在结构形式、构件、跨度及功能等方面的差异，据以调整评估基准日的基准单位造价得出该建筑物的单位造价，套算建筑面积（或长度、容积）后得出工程造价。房屋建筑物前期费用及其它费用前期及其他费用由政府政策性收费和建设单位管理性成本支出两部分组成。政府政策性收费系指地方政府为社会基本建设管理而收取的各项规费，如规划咨询费，质量监督管理费等。建设单位管理性成本支出，是建设单位必须支出的工程造价以外的成本费用，如建设单位管理费，设计费等。一般以工程结算造价的百分比和单位建筑面积费率向建设单位收取。序 号 费用项目 征收标准 取费基数 依据(文号)备注一 按建安工程费收取1 建设单位管理费 1.2% 建安工程费 财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知(财建2002394 号)2 工程咨询费 0.3% 建安工程费 建设项目前期工作咨询收费暂行规定 计价格19991283 号3 勘察设计费 4.1% 建安工程费 程勘察设计收费管理规定(计价格200210 号)4 标底编制费 0.5% 建安工程费 自治区城建局监管处5 工程监理费 1.8% 建安工程费 国家发展改革委、建设部发改价格2007670 号6 招标代理服务费 0.5% 建安工程费 发改办价格2003857 号二 按面积收取7 设计图审费 3.0 建筑面积 自治区物价局,财政厅新价费字1992120 号8 消防图审费 0.3 建筑面积 自治区财政厅,公安厅新财文字199914 号文按建安工程费合计费率 8.40% 按建筑面积合计 3.3 元/平方米资金成本资金成本为委托评估建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本，本金和计息期按照正常施工建设情况下需占用资金的数额及相应的时间计算，利息率选择评估基准日与正常工期同期的基本建设贷款利率，本次采用一年期年贷款利率6%计算。评估时假设建设资金均匀投入, 计息期取正常工期的一半，前期及其他费用视为建设初期一次性投入，计息期取正常工期。按评估基准日中国人民银行施行的一年期贷款利率，计算公式如下：资金成本=建筑工程总造价(1+贷款利率)工期/2-1+前期及其他费用合计(1+贷款利率)工期-1。(2)成新率的确定本次评估采用综合成新率。具体求取过程为：首先，根据房屋建筑物的耐用年限和已使用年限按年限法计算出理论成新率；然后，评估人员在现场对建筑物结构、装修和配套设施等各组成部分的完好程度及使用保养状况，根据完损等级评定标准进行鉴定评分，打出现场勘察成新率；最后，对按年限法计算的成新率和现场鉴定成新率进行加权平均，即得出该建筑物的综合成新率。房屋建筑物成新率公式为：综合成新率=理论成新率40%+现场鉴定成新率60%理论成新率=(经济耐用年限已使用年数)经济耐用年限100%勘察成新率由评估人员现场勘察打分评定。(3)确定评估值评估值=重臵全价成新率5、土地使用权的评估一般而言，土地评估方法主要有收益法、比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本法等。收益法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。收益还原法只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价。假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。假设开发法评估必须具备以下条件：（1）评估对象具有开发或在开发的潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法进行求取；（2）应有规划设计条件且规划设计条件等已确定。比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。拥有大量的交易实例资料，是运用市场比较法估价的前提条件。成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。在进行评估方法选择时，要结合评估的目的及资料搜易难易程度等综合确定，由于市场法贴近市场状况，评估结果往往也最具有说服力。委估宗地地处石河子北工业园区，该区域工业企业较多，土地市场交易案例资料较易获取，故本次评估采用市场法进行评估。市场法评估计算公式如下：Pd=PbABCDEPd待估宗地价格；Pb比较案例宗地价格；A=待估宗地情况指数