第一章 房地产估价概论.ppt

房地产估计 第一章房地产估计概述 学习目标 1 理解房地产估价的本质 中国房地产估价行业发展状况 2 熟悉房地产估价的含义 房地产估价的必要性 房地产估价的各种需要 房地产估价的要素 3 掌握房地产估价的特点 房地产估价师的职业道德 第一节对房地产估价的基本认识 一 专业估价与非专业估价的区别 一 由专业人员和专业机构完成 二 是一种专业意见 三 具有社会公信力 四 实行有偿服务 五 承担法律责任 二 房地产估价的概念房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的 遵守估价原则 运用估价方法 按照估价程序 对估价对象在估价时点的特定价值进行分析 测算和判断并提供相关专业意见的活动 根据定义我们来确定 1 估价的主体 2 估价客体 3 估价时间 4 估价要根据估价目的 遵守估价原则 运用估价方法 按照估价程序 5 估价中采取的手段 6 估价的最终目的 三 估价与评估的异同估价是指价值评估评估不仅包括价值评估 还包括房屋工程质量评估 房屋完损等级评估 房屋使用功能评估 房地产环境评估 房地产投资风险评估 房地产贷款风险评估 房地产制度政策评估等 房地产估价师只能从事价值评估 房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外 还可以进行估价相关业务和咨询顾问业务 如价值分配业务 价值减损评估业务 价值提升评估业务 相关经济损失评估业务 房地产咨询业务等 四 国外和港台地区对房地产估价的称谓美国 RealEstateAppraisal 英国 PropertyValuation 日本 不动产鉴定 台湾地区 不动产估价 或鉴定 鉴价 香港地区 物业估价中国内地 房地产评估 房地产价值评估 房地产估价 五 房地产估价的特点 本质 一 是评估房地产的价值而不是价格 二 是模拟市场定价而不是替代市场定价 三 是提供价值意见而不是作价格保证 四 估价有误差 但误差应在合理范围之内 五 既是一门科学也是一门艺术 六 房地产估价的必要性 一 专业估价存在的前提 独一无二 价值量大 二 房地产需要专业估价的原因房地产市场是典型的不完全市场 有许多阻碍房地产价格合理形成的因素 不会自动地形成常人容易识别的适当价格 需要房地产估价师提供市场信息 进行替代市场的估价 推动房地产价格正常化 促进公平交易 建立合理的市场秩序 三 房地产估价在估价中占主体地位房地产 量大面广 其他资产数量相对较少房地产需要估价的情形 转让 租赁 抵押 征收 征用 分割 损害赔偿 课税 保险等 较多 其他资产需要估价的情况相对较少房地产估价还普遍提供咨询顾问服务 其他资产估价主要限于价值评估本身 第二节房地产估价的要素 一 估价当事人 一 房地产估价师 二 房地产估价机构 三 估价委托人 一 房地产估价师考试取得 房地产估价师职业资格证书 注册取得 房地产估价注册证书 知识 经验 职业道德 好的房地产估价师注意 只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务 不得以个人名义承揽业务 不能以个人名义收费 必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费 二 房地产估价机构具备足够数量的估价师 依法设立并取得专业资质 以有限责任公司或合伙企业形式设立 法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师资质等级 暂定期内的三级资质 三级资质 二级资质 一级资质承揽业务不受地域限制 三 估价委托人估价服务的需求者 估价服务的对象 1 估价对象权利人 估价对象的所有权人 使用权人 抵押权人 2 估价对象利害关系人 估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人 3 估价报告的使用者 估价对象的权利人 投资者 政府 社会公众等 二 估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途 1 国有建设用地使用权出让 2 房地产转让 3 房地产租赁 4 司法鉴定 5 房地产征收征用 6 上市等一个估价项目通常只有1个估价目的 三 估价时点是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间 估价时点根据估价目的来确定 估价时点确定在先 评估价值确定在后 四 估价对象 1 在建工程 2 期房 未来状况下的房地产 3 已灭失的房地产 如已损毁的房屋 4 某幢房屋的某个楼层 5 某幢住宅的某套住房等即包括 土地 房屋 构筑物 在建工程 以房地产为主的整体资产 整体资产中的房地产 五 价值类型 1 市场价值 2 快速变现价值 3 谨慎价值 4 在用价值 5 残余价值 6 投资价值注意 一个估价项目中的价值类型 本质上是由估价目的决定的 六 估价依据估价依据是指估价项目中估价所依据的法律法规和标准 物权法 城市房地产管理法 房地产估价规范 等注意 国家标准是估价的底线 是最基本和最低的要求 实际估价中要严于估价标准要求 七 估价假设是估价项目中估价师对那些估价所必要 但尚不能肯定 而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定 以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与现状不同之处的说明 注意 估价假设的作用 规避估价风险 保护估价机构和估价师 保护估价报告使用者 八 估价原则 6原则 九 估价程序十 估价方法 第三节对房地产估价的各种需要 一 房地产抵押的需要原则 抵押人担保债权不得超出抵押物价值 贷款金额小于抵押房地产的价值 1 初次抵押估价 2 再次抵押估价 3 转抵押估价 4 续贷抵押估价 5 抵押期间估价 6 处置抵押房地产估价 二 房地产征收征用补偿的需要 征收是强制收买 所有权变更 不返还 征用是强制使用 只是使用权的变更 到期返还给使用权人 虽然征收 征用为了公共利益的需要 具有一定的强制性 但不是无偿的 必须依法给予补偿 三 房地产税收的需要 三十余省市地税部门集训为开征存量房房产税做准备 四 房地产保险的需要投保时 确定保险标的的实际价值 据以确定保额和保费 保险事故发生后 确定保险标的的损失 据以确定保险赔偿金额 五 房地产转让和租赁的需要转让方式较多 包括 买卖 互换 赠与 作价入股 作价出资 抵偿债务等 租赁有房屋租赁 土地租赁 土地使用权出租等 六 国有建设用地使用权出让的需要 1 招标出让方式中招标底价 投标人的投标报价 2 拍卖出让方式中 拍卖人的拍卖底价 竞拍人的最高出价 3 挂牌出让方式中 出让人的挂牌底价 竞买人的最高报价 4 协议出让方式中 协议出让的最低价和最高价 七 房地产分割的需要房屋一般采取折价或者拍卖 变卖的方式 然后对取得的价款进行分割 土地采取实物分割时 需要根据差价进行多退少补 八 房地产损害赔偿的需要例如 李某购买的商品房交付后 经检测室内空气质量不符合国家标准 李某由于治理空气污染延迟入住3个月 1 因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估 2 使他人房地产受到污染 造成他人房地产价值损失的评估 3 因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估等 九 房地产争议调处的司法鉴定的需要十 企业有关经济行为的需要 第四节房地产估价的职业道德 是房地产估价师在房地产估价活动中应当遵循的行为规范的总和 包括 1 诚实正直 2 回避利益冲突 3 具备专业胜任能力 4 勤勉尽责 5 保守秘密 6 公平竞争 7 承担社会责任 第五节中国房地产估价行业发展概况 1 以法律形式确立了房地产估价的地位 1994年 房地产管理法 中包括房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度 2 设立了行业准入资格 设定了房地产估价师和房地产估价机构资质行政许可项目 3 成立了房地产估价行业自律性组织 中国房地产估价师与经纪人学会 第五节中国房地产估价行业发展概况 4 制定了房地产估价国家标准和相关指导意见 房地产估价规范 城市房屋拆迁估价指导意见 房地产抵押估价指导意见 5 形成了较完善的房地产估价理论方法体系 6 形成了公平竞争的房地产估价市场 7 积极开展了国际合作 习题 1 某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房 该估价师根据自己对该套住房实物 权益 区位等的勘查 分析 运用适当方法对该套住房进行了估价 并最终以接近于该估价对象价值的价格成交 该估价师对该住房的估价是专业房地产估价 2 房地