项目可行性论证指标.ppt

项目可行性论证经济指标体系 一 实行新的指标论证体系的必要性 房地产业务发展的要求房地产规模扩大 新项目不断增加 急需提高项目可行性论证的效率 目前各新项目经济指标不完整 必要的信息没有 报表格式不统一 难以对项目作出正确评估 项目决策科学化的需要实践告诉我们 项目的成败关键在决策 提高可行性论证阶段的科学性显得尤为迫切和重要 原指标不能适应项目投资的复杂性过去主要用投资回报率来评估新项目 由于房地产项目投资的复杂性 任何单一指标都不能作为评判标准 需要建立一个科学的指标体系 1 房地产经营需要哪些要素投入 如同制造业一样 房地产开发也必须有生产要素 我们认为 房地产开发的要素应包括 土地 资金 人工 土地是第一要素 没有土地项目无从谈起 同时房地产开发本身就是资金密集型的投资 有了土地和资金还需要有效的管理 即要投入人工 房地产经营引起资金的流入和流出 资金流入主要是销售收入 资金流出一般包括 地价 工程款 期间费用和税金等 1 房地产的经营要素 二 几个基本概念 2 地价及开发成本构成 地价构成 开发成本构成 1 政府地价 土地出让金 土地开发费 市政配套费 应缴契税 其他2 合作款项3 红线外市政配套费4 拆迁补偿费 1 土地获得价款2 开发前期准备费3 主体建筑工程费4 主体安装工程费5 社区智能化工程费6 园林环境工程费7 配套设施费8 开发间接费 2 关于房地产开发中牵涉到的税务问题 营业税及附加 销售额的5 05 印花税 税率有5档 万分之零点五 万分之三 万分之五 千分之一 千分之四 房屋买卖合同 建安合同 材料设备购销合同 设计合同 合作建房合同 土地出让合同无需缴纳印花税 所得税 公司利润总额的15 深圳 广州则为33 1 主要税收 3 项目利润是怎样计算出来的 项目利润 毛利 销售收入 开发成本 营业税及附加 5 05 项目净利润 项目利润 期间费用 所得税 15 期间费用包括 营业费用 财务费用 管理费用 土地增值税 深圳不执行 增值额未超过扣除项目金额50 的部分 税率为30 50 100 的部分 税率为40 100 200 的部分 税率为50 200 以上的部分 税率为60 扣除项目的确定 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 含开发间接费 开发费用 在上述两项之和的10 以内计算扣除 具体比例各地确定 税金 营业税 城建税 对房地产开发企业加计20 扣除 土地增值费 仅深圳执行 公式 销售收入 建安造价 1 4 政府地价 1 4 20 要点 收入是含税收入 地价部分凭土地出让合同和付清地价款证明确定 建安造价凭建行或定额站出具的结算书 设备费可根据订货合同和付款凭证 区内配套工程凭甲乙双方审定的结算书 口径一致 93年以后通过招投标 拍卖方式取得的土地 在第一次转让房地产时免交 三 新的可行性论证经济指标体系的特点 采用动态指标与静态指标结合引入资金时间价值 动态指标即考虑了资金时间价值的指标 静态指标即未考虑资金时间价值的指标 将指标分为核心指标和参考指标核心指标是评估项目的主要指标 其他指标均为辅助指标 作为补充和参考 除整体指标外增加了单项指标如资金峰值比例 地价支付贴现比 启动资金获利倍数 运用函数工具和公式链接简化计算如净现值 NPV 函数 内部收益率 IRR 函数 四 房地产投资与资金的时间价值 投资是指以收回现金并取得收益为目的而发生的现金流出 房地产开发是一种特殊投资 我们认为 房地产项目的开发不同于工业项目投资 它既是商品的制造过程同时也是投资过程 房地产项目的开发过程是特殊的投资活动 对传统制造业而言 房地产投资的特点 投资的直接对象不是生产手段 如厂房 机器 而是商品本身 其开发过程即是投资过程 投资金额大 开发周期长 1 房地产投资 2 资金的时间价值作为一项投资 随着时间的推移投入的资金会不断增长 是一种客观经济现象 如 现在的100万和一年后的100万经济价值不等 即使不做其他投资存入银行 假设得到10万利息 这就是资金的时间价值 用相对数表示为10 由于资金随时间的增长过程与利息的增值过程在数学上相似 因此在计算时广泛使用利息计算的方法 资金时间价值是没有风险和没有通胀条件下的社会平均资金利润率 由于竞争使投资利润率趋于平均化 每个企业在投资时至少要取得社会平均利润率 因此 资金时间价值成为评价投资方案的基本标准 五 现金流量与净流量 现值与净现值 现金流量 指项目投资引起的现金流入和现金流出的增加量 现金指广义现金 现金净流量 指一定时期现金流入量与现金流出量的差额 流入量大于流出量时净流量为正值 反之为负值 现值 资金的时间价值使不同时期单位资金的价值不等 因此不同时期的现金流量不宜直接比较 必须换算到相同的时间基础上来 如果换算成当前的价值就是现值 计算现值必须先确定一个贴现率 也可以是预期的资金报酬率或利率 净现值 指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额 净现值 净现值率 内部收益率 内含报酬率 都是项目财务评价中常常用到的指标 而内部收益率综合性最强 六 现金流量与利润的关系 利润是按照权责发生制确定的分期损益现金流量是根据收付实现制确定的分期损益在项目可行性研究中 一般考察的是现金流量而不是利润 这是因为 在整个投资有效年限内 项目利润总计与现金净流量是相等的 现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标 并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案 七 项目可行性论证经济指标体系 核心指标1 内部收益率 使累计净现值为零的贴现率2 销售净利率 项目净利润 销售收入 100 参考指标3 总投资回报率 项目净利润 项目总投资 100 4 销售毛利率 项目利润 销售收入 100 5 获利指数现金流入现值 现金流出现值6 资金峰值比例资金峰值 项目总投资7 地价支付贴现比各期支付地价现值之和 地价总额8 启动资金获利倍数项目净利润 启动资金 注 红色字体为考虑时间价值的评价指标 第6 7 8项为单项辅助指标 其它均为总体指标 7 1 内部收益率 IRR 7 1 1内部收益率 是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率 简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现值 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力 是一种客观存在 对于长期投资项目决策 内部收益率比投资回报率更具科学性 如 总投资都是1000万 总利润都是100万 经营期两年 其投资回报率都是10 但A项目如果第一年投500万 收回200万 第二年投500万 收回900万 则其内部收益率为33 B项目和A项目相同但第一年没有任何回收资金 则其内部收益率为20 比较内部收益率 应选择A项目而非B项目 7 1 2如何正确理解内部收益率 内部收益率是项目内在的投资回报率 本质上是一个贴现率 内部收益率是将现金流量按贴现系数折现后测试出来的 而贴现系数是按一定利率和时间经复利计算确定的 因此内部收益率和利率有密切关系又不同于利率 内部收益率也是项目期望的最低回报率 必然要求高于利率 如果以内部收益率做贷款利率通过借款来投资项目 将一无所获 同一项目的内部收益率一般会远高于其投资收益率 不受成本 费用核算口径的影响 7 1 3内部收益率计算举例 注 假设现金净流量均发生在年末 EXCEL提供了强大的函数计算功能 可快速 方便地进行内部收益率计算 7 2 销售净利率 销售净利率 项目净利润 销售收入 100 项目净利润 项目利润 期间费用 所得税 销售净利率取代投资回报率作为核心指标的意义在于 第一 以销售收入为基数 指标蕴涵内容更丰富点 除了能反映获利能力 还可以反映售价风险的承受能力 比如 销售净利率为9 大约可以知道 如果售价下降9 左右 将基本无利可图 而售价相当于市场风险 其难以控制程度远大于成本 第二 销售净利率更易于普遍的理解 直观明了 望文即可知道是 净利润 除以 销售收入 投资回报率则须特别明确 如总投资是 总成本 还是 总成本 期间费用 包含不包含 所得税 回报 是税前利润还是税后利润 7 3 总投资回报率 总投资回报率 项目净利润 项目总投资 100 项目总投资 总开发成本 期间费用 总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平 但并不是该项目实际的收益率 只能作为辅助指标参考 项目开发周期越长 该指标越失去意义 7 4 销售毛利率 销售毛利率 项目利润 销售收入 100 项目利润 销售收入 开发成本 营业税及附加 销售毛利率的意义 在于体现了项目的获利空间 即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税 最后获得利润 销售毛利率和销售净利率的关系 销售毛利率 销售净利率 销售税 费率 7 5 获利指数 现值指数 获利指数 现金流入现值 现金流出现值现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益 现值指数反映了投资的效率 计算现值指数必须预先确定一个贴现率 一般是期望的最低资金回报率 按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10 现值指数 1说明收益超过成本 投资收益率超过期望的回报率 项目可行 现值指数 1说明其收益率达不到期望的回报率 项目不可行 如果以内部收益率作为贴现率 则现值指数 1 7 6 资金峰值比例 资金峰值比例 资金峰值 项目总投资资金峰值的界定 资金峰值指在项目开发期间 累计负向净现金流量的最大值 也就是资金的最大缺口 资金峰值是对项目而言 一般不必考虑本公司的自有存款余额 资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系 7 7 地价支付贴现比 地价支付贴现比 各期支付地价现值之和 地价总额地价的支付方式直接影响土地实际成本 在项目论证中极其重要和敏感 因此必须考察地价的情况 土地合同中的地价是一种名义地价 将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价 地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系 该比例越小实际地价越低 反之实际地价越高 对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率 我们仍定为10 依据同前 地价支付方式问题 地价占启动资金和总成本比重较大尽量分期付款应考虑项目预期开发进度地价支付和合作方责任直接挂钩 7 8 启动资金获利倍数 启动资金获利倍数 项目净利润 启动资金启动资金 3个最高的资金峰值之和 3启动资金的界定 一个项目启动资金较难直接计算 它应是开发前期一定阶段的资金需求 因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数 启动资金获利倍数的意义 在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金 将来能获得多少倍的净利润 它是一个静态的参考指标 八 核心指标的基本要求 参考 内部收益率 25 销售净利率 9 指标评价考虑 1 核心指标确定指标值标准 参考指标中的总体指标未定标准仅做参考 参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估 2 集团经过对部分项目 成都1期 大连等 的测试 其内部收益率均超过30 因此对一般多层项目内部收益率暂定为25 3 经测算 集团平均税前销售利润率为12 销售净利率约在8 04 10 2 之间 因此销售净利率暂定为9 九 项目财务评价指标编制程序 大致分为三个阶段 规划要点地块基本情况地价情况建造标准 项目开发计划销售计划 地价成本 建安成本费用预计收入预测 指标计算 分析 基础资料准备 项目预测 财务分析 十 关于本指标体系 1 凡是涉及现金流量贴现的指标 其贴现率均取10 2 正确的现