城市规划2

城市规划概论绍兴文理学院元培学院经管系2012 02 29 第二章城市规划与城市开发建设 1城市规划概述2城市规划与城市开发3城市规划与城市经营4城市规划与房地产经营 1城市规划概述 1 1城市规划产生的背景1 2城市规划的含义与特点1 3城市规划的属性与作用 1 1城市规划产生的背景 古代城市规划对城市发展干预极为有限注重社会文化理念的刻画实质是城市空间设计 1 1城市规划产生的背景 18世纪 以英国为先行的工业革命极大地改变了人类的聚落形态模式 伴随着城市化的快速推进 城市人口呈爆炸性增长 各项公共设施严重短缺 居住环境条件不断下降 城市卫生状况急遽恶化 最终引发霍乱等传染病大范围流行 此时 政府干预城市的物质环境建设便成必然之势 伦敦的交通曾是这样 美国工业革命时期某大城市的贫民窟照片 1 1城市规划产生的背景 1909年 英国的住宅 城市规划法 TheHousingTownPlanningetcAct 的颁布标志着英国第一个 也是世界第一个 城市规划体系的正式创立 从此 城市规划作为一项政府职能和社会实践活动 在近现代城市建设中开始发挥重要作用 19世纪下半叶 英国形成了一系列有关住房条件 卫生方面的立法 提出了清除贫民窟 住宅必设洗手间 保证最小日照间距等 在1974年联合国教科文组织 UNESCO 编制的学科分类目录中 城市规划被列为29个独立学科之一 1 2城市规划的含义与特点 城市规划的含义城市规划 urbanplanning 研究城市的未来发展 城市的合理布局和管理各项资源 安排城市各项工程建设的综合部署 在中国 城市规划通常包括总体规划和详细规划两个阶段 城市规划基本术语标准 GB T50280 98 对一定时期内城市的经济和社会发展 土地利用 空间布局以及各项建设的综合部署 具体安排和实施管理 城市规划编制办法 2006年4月1日施行 城市规划是政府调控城市空间资源 指导城乡发展与建设 维护社会公平 保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一 城市规划 城市规划是一门自古就有的学问 每个民族都有其独特的知识组成 城市规划 UrbanPlanning 研究城市的未来发展 城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署 是一定时期内城市发展的蓝图 是城市管理的重要组成部分 是城市建设和管理的依据 也是城市规划 城市建设 城市运行三个阶段管理的龙头 1 2城市规划的含义与特点 国外有关城市规划的概念苏联 城市规划原理 在社会主义条件下的城市规划就是社会主义国民经济计划工作与分布生产力工作的继续和进一步具体化 日本 强调技术性 城市规划是城市空间布局 建设城市的技术手段 旨在合理地 有效地创造出良好的生活与活动环境 英国 不列颠百科全书 城市规划与改建的目的 不仅仅在于安排好城市形体 城市中的建筑 街道 公园 公用事业及其它的各种要求 而且更重要的在于实现社会与经济目标 美国 国家资源委员会 城市规划是一门科学 一种艺术 一种政策活动 它设计并指导空间的和谐发展 以满足社会和经济的需要 1 2城市规划的含义与特点 城市规划的任务 通过空间资源配置 提高城市运作效率 促进经济和社会的发展 确保城市的经济和社会发展与生态环境相协调 增强可持续性 建立引导机制和控制规则 确保各项建设活动与城市发展目标相一致 通过信息提供 促进城市房地产市场的有序和健康运作 从城市的长远和整体利益出发 合理和有序地配置城市空间资源 1 2城市规划的含义与特点 城市规划的特点 1 3城市规划的属性与作用 城市规划工作的基本属性技术性城市功能的合理性 土地资源 空间布局 道路和交通 公共设施和市政基础设施艺术性城市形态的和谐性 城市天际轮廓 城市公共空间 如街道 公园 广场 滨水地带 城市街区特色 标志性建筑政策性 法制性城市规划作为公共政策过程 经济效率和社会公正民主性综合性地方性实践性 1 3城市规划的属性与作用 城市规划的作用 2城市规划与城市开发 2 1城市开发的概念2 2城市开发的城市规划干预 2 1城市开发的概念 一 城市开发的含义与类型 开发 一词是由英语Development翻译过来的 原意是指以荒地 矿山 森林 水利等自然资源为劳动对象 通过人力加以改造 以达到为人类所利用的目的的一种生产活动 城市开发是以城市土地利用为核心的一种经济活动 主要以城市物业 土地和房屋 城市基础设施 市政公用设施与公共建筑设施 为对象 通过资金和劳动的投入 形成与城市功能相适应的城市物质空间 并通过直接提供服务 或经过交换 分配和消费等环节 实现城市经济社会发展 人们生活质量改善的目标 城市开发的概念比城市建设更综合 2 1城市开发的概念 一 城市开发的类型 新开发和再开发 土地开发和物业开发 公共开发和商业性开发 2 1城市开发的概念 公共开发和商业性开发城市开发主体不同可以分为公共开发和非公共开发两种基本类型 两者之间在行为准则上存在着本质差别 前者以社会利益为出发点 涉及城市建成环境的公共领域 后者以个体营利为目的 如出售或出租不动产而获得利润 属商业性开发 如果开发者是业主本身 并且以自用为目的 也属于非商业性开发 开发主体不同 公共开发 非公共开发 2 1城市开发的概念 新开发和再开发城市开发因环境基础条件不同 分新开发和再开发两种基本类型 新开发是将土地从非城市用途转化为城市用途的开发过程 再开发是城市建设环境的物质更替过程 环境基础不同 新开发 再开发 2 1城市开发的概念 土地开发和物业开发根据城市开发客体不同 可以分为土地开发和物业开发两种类型 土地开发包括道路和市政设施建设 场地平整和清理 俗称 生地 变 熟地 无论是新开发还是再开发 如果涉及到大规模的成片开发 往往是首先进行土地开发 然后进行分片物业开发 开发客体不同 土地开发 物业开发 2 1城市开发的概念 二 城市开发的经济特征空间经济特征1 水平空间可达性 土地作为城市活动的物质载体 具有基地和区位两种属性 土地的基地属性 如基地的大小 形状 工程地质条件等 用以满足城市活动的内部功能需求 土地的区位属性 用以满足城市活动与外部功能需求的关系 因此主要与可达性和外部性有关 区位 基地 2 1城市开发的概念 什么是可达性 可达性是指空间联系的便利程度 主要与城市的道路系统和交通组织有关 可达性对不同城市活动的经济影响 决定了不同城市用地的空间变化趋势 不同的城市功能活动对可达性的需求程度不同 各种活动的土地经济效益对于可达性变化的敏感程度不同 2 1城市开发的概念 二 城市开发的经济特征空间经济特征2 垂直空间可达性 在水平向的区位中 中心区的可达性最高 向外部逐渐下降在垂直方向的区位中 地面层的可达性最高 向上部逐渐下降 2 1城市开发的概念 二 城市开发的经济特征时间经济特征 建筑物的经济寿命是城市开发的时间经济特征中一个重要概念 它涉及建筑物 地块和房地产价值之间的关系 建筑物一旦落成 决定了既定用途下的房地产价值 表现为建筑物的售价或租金收入 建筑物的经济寿命和物质寿命是两个不同的概念 建筑物的经济寿命的终结并不意味着建筑物在物质上已经 报废 而是地块具有较现状用途更为经济的潜在用途 技术创新也会促进再开发时机的加快 2 1城市开发的城市规划干预 一 城市规划公共干预的必要性在建国后至改革开放以前的30年间 我国城市土地使用实行的是单一 无偿 无期限使用的行政划拨制 由此造成的城市土地产权模糊 土地资源浪费和土地收益流失问题极其严重 上世纪80年代末 我国启动城市开发和土地有偿使用的市场机制后 使城市土地等资源在一定程度上达到高效益的开发和集约化的利用 但是城市的集约化发展是一个综合概念 包括城市经济发展水平和增长方式 城市运转效率 用地结构 生活质量 环境质量 基础设施状况等许多方面 是城市各种资源要素的全面优化配置和利用 这一切仅靠市场无法实现 市场机制的自身缺陷 外部效应的存在什么是外部效应 社会的某一个体或群体的行为影响到其他个体或群体的利益 包括正面的和负面的两种可能后果 负面 如房地产企业追求自身利益最大化正面 如公共设施的改善带来周边地价的增值 市场机制的自身缺陷 公共设施开发的缺失市场机制无法促使公共设施的开发 城市的公共设施涉及到社会的整体利益和长远利益 但往往没有直接的经济效益 城市公共设施的开发往往要求规模开发或相对完整的开发 而非公共部门无法胜任这些公共设施的开发 价值准则的偏差外部效应难以用市场的价值准则来衡量 市场机制的自身缺陷 信息不对称的产生由于社会个体的局限性 掌握市场信息不完善的情况总是存在 使个体的开发决策往往发生偏差 因而各个地块的局部最佳配置并不一定带来城市整体的最优效益 反而可能导致房地产市场的供求失衡 市场垄断的危害土地资源的稀缺性与永续利用的特性 使地价昂贵成为许多城市面临的一个主要问题 这既影响到经济和社会的正常发展 还会导致财富分配悬殊的加剧 因此 无论是土地私有还是公有的国家 政府都选择了对土地市场进行直接和间接干预的管理方式 市场机制的自身缺陷 我国转型期市场的不完善性1 不成熟的房地产市场 改革开放以来 我国的住房由政府作为福利无偿分配到作为商品由市场分配还不到20年 房地产市场发展远不够完善 培育和引导一个不成熟的市场 在更多情况下还要靠政府这只 看得见的手 2 土地使用 双轨制 所造成的隐形市场 还存在着行政划拨土地与商品化有偿土地的 双轨制 这必然会带来土地流通中隐形市场的存在 干扰市场的运行规则 在完成土地使用制度 并轨 以前 对不同性质的土地进入市场必须由政府施以不同的控制 市场机制的自身缺陷 我国转型期市场的不完善性3 现代企业制度的建设尚不完善 影响土地和房产市场配置效率的因索还包括市场主体的行为方式 我国现代企业制度的建设还没有真正完成 房地产开发的盲目性仍然很突出 为了克服市场的种种缺陷 促进城市发展和经济增长方式的转变 一定的公共干预是必不可少的 2 1城市开发的城市规划干预 二 城市规划公共干预的方式 城市规划公共干预的方式 不同规划层次的控制与引导 不同规划管理手段的运用 2 1城市开发的城市规划干预 二 城市规划公共干预的方式1 不同规划层次的控制与引导城市规划作为公共干预的一种方式 其特殊作用在于土地利用的物质型控制 从对开发的控制和引导作用角度来看 规划的体系可分为两个层次 城市规划的体系 战略性的总体规划 实施性的详细规划 为详细的法定规划提供框架性指导 不直接控制开发活动 详细规划对开发活动行使具体指导和控制 2 1城市开发的城市规划干预 二 城市规划公共干预的方式2 不同规划管理手段的运用直接干预 对建设项目各个环节的具体管理规定建设用地的征用和争购 用地项目的审批管理 土地使用权的招标或拍卖 从源头上掌控住了开发建设活动的走向间接干预 运动税收 金融 财政政策引导市场 法律宣传 科教普及 3城市规划与城市经营 3 1城市经营的概念3 2城市开发与城市经营的关系 3 1城市经营的概念 经营 一词源于经济学 是市场经济的重要范畴 经营的目的是以尽可能少的资本投入 调动起更多的社会资源 经过一定的创新活动 使之增值并实现增值 一般适用于经济领域 更多的是商业领域 一 城市经营的内涵所谓城市经营 就是充分运用市场经济手段 对城市所有资产进行集聚 重组 运营 从中获取收益 谋求城市的自我积累和自我发展 城市经营的概念和内涵十分丰富 但核心是城市政府对城市资源的市场化运作 3 1城市经营的概念 一 城市经营的内涵在市场经济条件下 城市是政府可经营的最大的国有资产 因此在政府的宏观控制下 以经营理念管理城市 在城市管理中实现市场化 产业化和效率最大化的运做 使城市资产得到最大限度的显值 保值和增值 城市经营是对城市建设只讲投入 不讲收益的计划经济时代公共福利老路子的一种重大改革 走以地建城 以城养城的城市建设市场化路子 其实质上就是在市场经济条下 城市政府充分运用市场机制和市场规律 采用市场化的方法来解决城市发展问题的观念和行为 3 1城市经营的概念 二 城市经营的内容城市经营的主体城市经营以城市政府为主导 由企业 市民 其他社会团体共同参与 3 1城市经营的概念 二 城市经营的内容城市经营的客体其中 城市土地作为最大的不可再生和不可移动的稀缺资源 是城市资产的最重要组成部分 也是调节城市经济社会有序发展和保证市民生活工作环境的决定性因素 自然资源 土地 河流 山脉等 人力作用资源 道路 桥梁 市政公用设施等 人文资源 人才 文化 科技等 延伸性资源 信息 品牌 冠名权等 3 1城市经营的概念 二 城市经营的内容城市经营的目标1 促进城市经济 社会和环境效益的综合优化与可持续发展城市资产的保值 升值和增值 例如大连市把环境建设作为城市经营的核心 利用级差地租理论 调整土地使用功能 以最小的成本换取最大的效益 从1992年2001年 全市的土地及其地面实物加起来 总共升值了五倍多 2 建立城市发展资金流的良性循环 市场经济条件下城市发展所需的资金 主要依靠城市自己筹集 因此 利用市场机制 积极拓宽各种融资渠道并进行产业化经营 必然能有效地解决城市建设资金不足的问题 优先解决阻碍城市经济发展的瓶颈建设项目 实现城市的自我积累 自我增值和自我发展 3 1城市经营的概念 二 城市经营的内容城市经营的目标3 提升城市竞争力 所谓城市竞争力 即一个城市在国内外市场上与其他城市相比 所具有的自身创造财富和推动地区 国家或世界创造更多经济与社会财富的能力 如 最佳的人居环境 最佳的市场环境 最佳的投资和创业环境 最佳的生态环境等 从某种意义上说 提升城市在市场竞争中的比较优势 就是提升城市竞争力 3 2城市规划与城市经营的关系 两者比较 3 2城市规划与城市经营的关系 一 城市规划对城市经营的影响 二 城市经营对城市规划的影响 三 城市规划与城市经营的结合 四 当前我国城市规划与城市经营的不协调性及根源 3 2城市规划与城市经营的关系 3 2城市规划与城市经营的关系 三 城市规划与城市经营的结合1 以经营的思想规划城市 3 2城市规划与城市经营的关系 三 城市规划与城市经营的结合2 以城市规划角度发掘城市经营新方式TOD是一种被西方国家的城市政府广为采用的一种源自城市规划的城市经营方式 所谓TOD 就是政府利用垄断规划带来的信息优势 在规划发展区域内 首先按非城市建设用地的价格征用土地 然后通过基础设施 主要是交通基础设施 的建设 引导 开发 实现土地的增值 政府基础设施投入的全部或主要部分是来自于出售基础设施完善的 熟地 利用 生地 和 熟地 地价差来平衡建设成本 3 2城市规划与城市经营的关系 四 当前我国城市规划和经营的不协调性及根源 城市规划vs城市经营 1 城市经营就是土地经营 2 城市经营的本质是为城市建设筹集资金 1 地方政府有急功近利的倾向 2 城市规划与城市经营的脱节 4城市规划与房地产经营 4 1房地产经营的概念4 2城市规划与房地产经营的关系 4 1房地产经营的概念 一 房地产 房地产业及房地产经营房地产又称不动产 是房屋和土地两种财产的合称 房产是指建筑在土地上的各种房屋 地产是指土地 含水面 海域 及其上下一定的空间 包括各种基础设施 地面道路等 由于在物质形态上 房产总是与地产联结为一体 房依地建 地为房载 房地产不可分离 在经济形态上 从房屋建筑开始 到房地产的买卖 租赁 抵押 典当 赠与等各种活动 房产和地产表现为内在的整体性和不可分割性 所以房产和地产合称为房地产 4 1房地产经营的概念 一 房地产 房地产业及房地产经营房地产业是指从事房地产开发 建筑 经营 租赁 信托以及维修 装饰等经济活动的行业 具有高附加值和对市场的启动作用 4 1房地产经营的概念 一 房地产 房地产业及房地产经营房地产经营是房地产业经济活动的中心 是指房地产经营者对房屋的建造 买卖 租赁 信托 交换 维修 装饰及土地使用权的出让 转让等按价值规律所进行的有预测 有目标 有组织的经济活动 房地产经营包括房产经营 地产经营和服务经营 房产经营 对城市各种房屋进行的建造 维修 租赁 买卖等经济活动 一般由房地产企业进行 地产经营 对土地的勘测 维修 整治以及土地平整 建筑物拆除 地下管线铺设等土地开发活动 产权经营 开发经营服务经营 房地产开发 投资咨询和价值评估 拆迁 安置 服务 换房服务 房屋修缮 装饰服务等 4 1房地产经营的概念 二 房地产经营的特征 房地产属于不动产 其生产周期长 房价和地价相互包含 房产和地产的权属转让必须符合国家法规 房地产经营的特征 4 1房地产经营的概念 二 房地产经营的作用 1 房地产经营是国民收入的重要来源 2 房地产经营为国民经济发展提供了基本的物质基础 3 房地产业的发展有利于建立和完善社会主义市场经济体系 4 房地产业具有较强的投资导向作用 能够促进产业结构的合理化 5 发展房地产经营有助于扩大对外开放 引进外资 4 1房地产经营的概念 发展房地产经营有助于扩大对外开放 引进外资据统计 2004年中国房地产业新设外商投资企业1767家 合同外资金额134 88亿美元 实际使用外资金额59 50亿美元 这意味着房地产业已经连续3年成为仅次于通信设备 计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业 4 2城市规划与房地产经营的关系 一 两者比较 4 2城市规划与房地产经营的关系 二 城市规划对房地产开发经营的影响 2 城市规划引导房地产开发 降低投资经营风险 3 城市规划对房地产开发经营的法律控制性 1 城市规划是房地产开发经营的依据和指导 4 2城市规划与房地产经营的关系 与房地产开发行为直接相关的大法主要有五部 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国建筑法 中华人民共和国行政许可法 房地产法 第二十四条明确规定 房地产开发必须严格执行城市规划按照经济效益 社会效益和环境效益相统一的原则 实行全面规划 合理布局 综合开发 配套建设 4 2城市规划与房地产经营的关系 三 房地产开发经营对城市规划的影响 2 房地产开发经营是实施城市建设